Vinci Partners, gestora com R$ 5,5 bilhões de patrimônio criada há cerca de um ano por Gilberto Sayão e outros ex-sócios do Pactual, prepara sua estreia no segmento de fundos imobiliários. O novo projeto, tocado por Marcelo Rabbat e Fernando Lovisotto, fundadores da RiskOffice, tem como objetivo atender a demanda crescente dos clientes private da casa por ativos que propiciem renda indexada à inflação
A renda gerada por imóveis, ressalta Lovisotto, é a forma mais simples e pura de atender tal demanda, já que é difícil achar produtos atrelados ao Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M). “E é o IGP-M que mantém o poder de compra”, argumenta Rabbat.
Daí a iniciativa de se criar um fundo imobiliário que possa explorar esse nicho com o benefício da isenção fiscal para a pessoa física. Mas o executivo faz uma ressalva: a carteira, que ainda está em fase de estruturação e análise, só vai investir em ativos financeiros de base imobiliária, como certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e letras de crédito imobiliário (LCIs).
Lovisotto afirma que a Vinci optou por não entrar na seara dos “fundos de cimento”, que compram diretamente empreendimentos imobiliários. Com o mercado de imóveis aquecido, os riscos embutidos nesses fundos têm passado batido, diz o executivo. Ele cita os preços que os ativos estão entrando nas carteiras, a possibilidade de revisão de contratos de aluguel em condições menos vantajosas e ainda o risco de vacância. “Não é nada trivial montar um fundo de cimento”, destaca.
Já um fundo de CRI tem começo, meio e fim, compara Rabbat. Nada mais é, segundo ele, do que uma carteira de renda fixa travestida de fundo imobiliário, a fim de garantir o benefício fiscal. Entre as vantagens do fundo de CRI, continua Lovisotto, estão a aplicação mínima menor se comparada à compra direta do certificado, a diversificação entre várias emissões e a possibilidade de negociação dos papéis no mercado secundário pelo gestor sem a apuração do imposto para o cotista.
A expectativa da Vinci é ter um fundo que possa emitir várias séries pequenas. “Só vamos fazer emissão quando tivermos o ativo”, conta Rabbat. O foco da carteira serão CRIs com lastro em contratos de financiamento imobiliário residencial, originados diretamente com as construtoras. Em termos de rentabilidade, o ativo deve ser capaz de oferecer IGP-M mais 8% ao ano, já líquidos de custos. Essa renda é isenta de imposto para pessoa física, o que seria equivalente a uma rentabilidade bruta de IGP-M mais 10,2%, levando em conta uma alíquota de imposto de 15%, para prazos superiores a dois anos.
A primeira série será de R$ 30 milhões, mas o fundo tem capacidade para atingir um patrimônio de R$ 300 milhões, desde que as emissões respeitem o prazo total, de 10 anos. “O público-alvo da carteira é a base de clientes pessoas físicas remanescentes da GAS (a Vinci comprou a gestora em janeiro deste ano) e family offices”, conta Lovisotto. Segundo ele, o jeito de investir desse cliente está mudando. Há quatros, cinco anos, a pessoa física só olhava o CDI, juro interbancário, como referência para seus investimentos. Hoje, ela está buscando juro real, já descontada a inflação.
Não é a toa que as ofertas de fundos imobiliários estão crescendo a um ritmo espantoso. Neste ano, já foram registrados R$ 2,2 bilhões na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e há mais R$ 6,5 bilhões em análise. Em todo o ano passado, o volume registrado foi de R$ 3,445 bilhões.
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