Londres - A venda de Certificados de Recebíveis Imobiliários já bate recorde, e a Caixa Econômica Federal planeja mais ofertas de CRIs para viabilizar Minha Casa, Minha Vida 2, programa de estímulo à compra da casa própria.
A venda desses títulos lastreados por financiamentos imobiliários mais que dobrou para R$ 6,17 bilhões nos primeiros sete meses de 2011, comparado a R$ 2,72 bilhões um ano antes, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais, a Anbima. A Caixa, que responde por 75 por cento dos empréstimos imobiliários no País, levantou cerca de R$ 250 milhões este ano em sua estreia no mercado de CRIs. O banco emitiu papéis com um rendimento de 10 por cento mais a Taxa Referencial. A instituição pode voltar a oferecer esses títulos até o fim do ano ou no início de 2012, disse Márcio Percival Alves, vice-presidente de mercados de capitais.
A Caixa busca novas fontes de recursos porque o crédito imobiliário cresce 49 por cento ao ano puxado pela meta da presidente Dilma Rousseff de construir 2 milhões de casas para famílias de baixa renda até 2014. O déficit habitacional no País é de 6,3 milhões de unidades. O financiamento imobiliário representa menos de 5 por cento do Produto Interno Bruto brasileiro, comparado a cerca de 67 por cento nos Estados Unidos e 18 por cento no Chile, de acordo com dados do Fed, da Agência de Análises Econômicas dos EUA e dos banco centrais do Brasil e do Chile.
O salto de emissões de CRIs “é um reflexo natural do crescimento do setor imobiliário, que está crescendo fortemente”, Johann Grieneisen, analista sênior de finanças estruturadas da Moody’s Investors Service em São Paulo, disse em entrevista por telefone. “É uma forma barata de captar, é uma forma eficiente para as empresas captar porque tem um ativo real, e também tem incentivos fiscais para pessoa física para o CRI.”
Taxa dos CRIs
Em geral, os CRIs pagam a TR mais 10 por cento, ou o IGP-M mais 8 por cento, ou o IPCA mais 8,5 por cento, disse Fábio Nogueira, sócio-fundador da Brazilian Finance & Real Estate SA, maior emissora desses instrumentos no País. A TR estava em 0,13 por cento em 26 de agosto.
As Notas do Tesouro Nacional da série F com vencimento em 2021 rendem 11,73 por cento, de acordo com dados compilados pela Bloomberg.
Os CRIs, que geralmente são vendidos a fundos de investimentos e bancos privados em busca de maior retorno, podem se tornar mais atraentes com a redução da taxa básica de juros, Nogueira disse.
Operadores do mercado de renda fixa apostam que o BC vai cortar a Selic já em outubro para proteger a economia da desaceleração global, segundo sinaliza a movimentação com os contratos de Depósito Interfinanceiro. O presidente do BC, Alexandre Tombini, subiu a Selic em todas as cinco reuniões de política monetária deste ano. A taxa saiu de 10,75 por cento no fim de 2010 para 12,5 por cento em julho para conter a inflação, que passou de 7 por cento este mês pela primeira vez desde 2005.
‘Questão de tempo’
Os fundos de pensão preferem investir em títulos de dívida ou em Fundos de Investimentos em Direitos Creditórios, ou FDIC, aos CRIs, porque não se beneficiam da isenção de impostos concedida às pessoas físicas, de acordo com Demosthenes Marques, diretor de investimentos da Funcef, fundo de aposentadoria dos funcionários da Caixa com sede em Brasília. A Funcef não detem CRIs, que são comprados principalmente por fundos que têm como investidores indivíduos e famílias, ele disse.
Cerca de 9 por cento da carteira da Funcef, ou R$ 3,5 bilhões, estão aplicados em ativos relacionados ao setor imobiliário, Marques disse.
“O veículo CRI até agora não ofereceu taxas para entrar nos investimentos selecionados pelas nossas equipes ou pelas nossas gestores terceirizadas, mas é uma questão de tempo”, Marques disse em entrevista por telefone de Brasília em 24 de agosto.
A Funcef tem R$ 3 bilhões investidos diretamente em imóveis e R$ 500 milhões em fundos imobiliários, Marques disse. A Previ, o fundo de pensão dos funcionários do Banco do Brasil SA, disse em e-mail que jamais investiu em CRIs nem tem planos de fazê-lo.
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