Reserva de fundo imobiliário do Fator termina na sexta
Notícia | 24/04/2013
Fonte: Valor Econômico
Para quem quer aplicar em fundos imobiliários, mas não se sente confiante para escolher um portfólio específico, há a opção dos fundos de fundos - ou seja, carteiras que compram cotas de outros fundos. Depois do BTG Pactual e da Brasil Plural, o Banco Fator pôs na rua um produto do gênero. É o Fator IFIX fundo de investimento, cuja meta é obter, com a compra de cotas de outros fundos, "rentabilidade próxima ou eventualmente até superior à variação do IFIX".
O período de reservas das cotas começou no último dia 8 e termina na sexta-feira, dia 26. A oferta inicial é de R$ 100 milhões, divididos em 1 milhão de cotas com valor de R$ 100 cada uma. Para participar, o investidor tem que comprar, pelo menos, 50 cotas - ou seja, desembolsar R$ 5 mil. A reserva máxima admitida é de 100 mil cotas (R$ 10 milhões).
Dos recursos captados na oferta, o produto vai aplicar no mínimo 80% em cotas de fundos que integrem o IFIX. A concentração no índice, segundo o prospecto preliminar, evita que problemas de liquidez afetem a rentabilidade. "O critério de liquidez ainda representa um desafio para uma gestão ativa de fundos de fundos. Nesse sentido, optou-se por utilizar o IFIX como filtro para seleção dos fundos", afirma o Banco Fator no prospecto preliminar.
Segundo o documento, o Fator IFIX vai comprar cotas de fundos imobiliários com base na análise dos fundamentos, como gestão dos imóveis, valor de locação e taxa de vacância. Não há restrição quanto ao tipo de imóvel em que o fundo vai investir. Isso quer dizer que o Fator IFIX poderá adquirir cotas de fundos que alugam imóveis a empresas, shoppings, hotéis e hospitais, por exemplo.
Outro ponto que será levado em consideração na hora de investir será a relação entre o valor patrimonial e a cotação na bolsa. "A equipe de gestão irá acompanhar possíveis distorções no descolamento do valor da cota de mercado e cota patrimonial dos fundos, no intuito de beneficiar-se de possíveis arbitragens", afirma o Banco Fator, no prospecto da oferta.
Como o objetivo é, eventualmente, superar o Índice de Fundos Imobiliários da BM&FBovespa (IFIX), o fundo terá, além de taxa de administração de 0,40% ao ano, uma taxa de performance de 20% sobre ganhos acima da variação do índice. A distribuição de rendimentos, segundo o prospecto, será mensal.
Após encerrar o ano passado com valorização de 35,02%, o IFIX parece ter perdido o fôlego. Em 2013, até o dia 22, acumulava queda de 1,14%. Composto por 49 fundos, entre os 106 listados na bolsa, o IFIX é hoje o principal referencial da modalidade. E, a julgar pelo que mostra este termômetro, a tão falada febre dos fundos imobiliários, que provocou a valorização expressiva das cotas em 2012, pode já estar amainando.
Segundo Raphael Cordeiro, analista da butique de investimentos Inva Capital, de Curitiba, o fraco desempenho do IFIX este ano pode ser atribuído, principalmente, à alta da taxa básica de juros (Selic). "A correlação entre juros e as cotas é negativa. Com a elevação da Selic, era de se esperar uma queda do IFIX", afirma. "Além disso, houve aumento da vacância em edifícios comerciais em São Paulo, o que prejudicou muitos fundos."
A oscilação do IFIX mostra que os fundos imobiliários têm um componente de renda variável que não pode ser ignorada pelo investidor, dizem especialistas. Embora a aplicação tenha atraído muita gente com o apelo da distribuição mensal de rendimentos com isenção de Imposto de Renda (IR), o investidor precisa estar atento à oscilação das cotas. Até porque uma queda do valor da cota pode ter sido motivada pela redução da capacidade de distribuição de rendimentos do fundo, por problemas como saída de inquilinos ou redução do valor do aluguel.
Para Cordeiro, da Inva Capital, a estrutura de fundos de fundos é interessante para o investidor que pretende diversificar o portfólio, mas não tem interesse em selecionar cada um dos fundos em que vai investir. "Na prática, a pessoa delega ao gestor a decisão de escolher as melhores alternativas", afirma o analista. "Contar com a capacidade de análise de um gestor é sempre bom, mas o investidor tem que lembrar sempre de que não há nenhuma garantia de que o profissional vai bater o IFIX".
Além de cotas de fundos imobiliários negociadas em bolsa, o Fator IFIX também poderá investir até 10% em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Também limitado a 10% do patrimônio fica a aplicação, conjunta, em Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras Hipotecárias (LHs). Segundo o analista da Inva Capital, o dinheiro aplicado nesses ativos não tende a proporcionar ganhos elevados. "Os recursos ficam em LCIs ou CRIs apenas enquanto o gestor não encontra oportunidade de alocá-los em cotas de fundos. É o desempenho dos fundos escolhidos que vai fazer a diferença", diz Cordeiro.
Fonte: Valor Econômico, EU & INVESTIMENTOS, 24/04/2013
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