Gestores descartam bolha e apontam oportunidades em debate sobre fundos imobiliários
SÃO PAULO – Alguns dos principais gestores e especialistas em fundos imobiliários do país participaram na última quarta-feira (16) do Painel InfoMoney – Fundos Imobiliários, com transmissão ao vivo no site.
A mesa contou com Alexandre Machado, gestor de fundos imobiliários da Credit Suisse Hedging Griffo; Carlos Martins, sócio-executivo da Kinea e gestor do fundo Kinea Renda Imobiliária e dos fundos de incorporação imobiliária (Real Estate Equity); Edoardo Fina, coordenador da consultoria imobiliária Colliers; e Rodrigo Machado, diretor e sócio da XP Investimentos, responsável pela plataforma de negócios financeiros imobiliários do grupo XP.
O moderador foi Paulo Colaferro, CFP, membro do IBCPF (Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros) e sócio do multi family office Taler.
Vantagens dos fundos
O debate começou com uma apresentação sobre o investimento em fundos imobiliários e os participantes citaram as principais vantagens deste tipo de aplicação. Carlos Martins, da Kinea, lembrou que, ao investir em fundos imobiliários, o cotista tem acesso a empreendimentos de alta qualidade por um valor acessível. Isso porque os fundos investem nos mais variados tipos de imóveis: prédios comerciais, shoppings centers, galpões de logística, universidades, entre diversos outros. "Você participa de grandes projetos comprando cotas do fundo".
Outra vantagem é a isenção de imposto de renda sobre o rendimento para os investidores pessoa física. "Com o investimento direto em imóveis, você tem que pagar imposto de renda sobre receita de aluguel, que dependendo da sua renda poder chegar a 27,5%. Nos fundos há isenção, o que é outra grande vantagem", disse Martins.
Além disso, ao adquirir cotas de um fundo imobiliário, o investidor tem a liquidez do tamanho necessário, diferente de quando compra um imóvel. "Quando você investe em um imóvel e depois precisa de dinheiro, tem que vender o apartamento ou a sala para poder usar os recursos. O que sobrar você precisará colocar em outra aplicação, talvez em condições piores. Com o fundo, é possível facilmente vender apenas algumas cotas", disse.
Edoardo Fina, da Colliers, também citou a governança corporativa dos fundos imobiliários. "É feito um controle por meio de auditorias, avaliação do imóvel, então o investidor não precisa se preocupar", afirmou. "Além disso, há um gestor profissional observando as melhores oportunidades, usando a criatividade e inteligência para a formação de uma carteira. Tem fundamento por trás disso", disse.
O gestor da Credit Suisse Hedging-Griffo, Alexandre Machado, lembrou que a cultura imobiliária está enraizada entre os brasileiros, e que o mercado de fundos imobiliário, apesar do crescimento recente, ainda é incipiente no país. "Os fundos imobiliários ainda representam cerca de 1% da indústria de fundos no Brasil. O importante é que esta indústria vem amadurecendo e permitindo que os investidores conheçam e entendam com mais profundidade o produto", afirmou.
O fato de o brasileiro encarar os imóveis de forma bastante emocional também pode prejudicá-lo nas transações, e esta é uma outra vantagem que o executivo aponta em relação aos fundos imobiliários. "Às vezes o lado emocional vai contra os fundamentos, e o investidor demora ou perde uma oportunidade. Com a gestão profissional isso não acontece", afirmou Machado.
Relação com juros
Os especialistas lembraram que, ainda que ofereça diversas vantagens, os fundos imobiliários não eliminam o risco de exposição ao mercado imobiliário, e por isso é preciso que o investidor faça uma boa seleção dos fundos que pretende comprar, entenda o investimento e os imóveis que fazem parte do portfólio.
Eles também destacaram que, nos últimos anos, o crescimento desta indústria foi bastante acentuado no país – entre 2011 e 2013 o número de investidores deu um salto de 20 mil para mais de 100 mil. Ao mesmo tempo em que crescia a quantidade de investidores e de fundos negociados, as cotas também se valorizavam - o movimento de alta culminou com a redução de juros em 2012, que fez com que os fundos imobiliários ficassem ainda mais atrativos.
No entanto, com o início do ciclo de aperto monetário (alta da Selic), a cota dos fundos sofreu um forte ajuste e muitos investidores, que entraram no "embalo da valorização", ficaram assustados. "O investidor costuma olhar para o yield do fundo imobiliário e comparar com a taxa de juro", ressaltou Machado, da CSHG. Por isso, quando o juro começou a subir, o preço das cotas passou por um ajuste no mercado secundário, fazendo com que o yield continuasse próximo da Selic. "A correlação é fortíssima", destacou o gestor.
Segundo os especialistas, muitos investidores que não tinham perfil ideal para a aplicação compraram cotas de FIIs nos últimos anos, e estes mesmas pessoas optaram por "stopar" (vender as cotas após certo nível de desvalorização), em um movimento de manada, acentuando a queda. "Eles viam as cotas caindo e resolviam sair. Muitos não olhavam os fundamentos, não analisam se aquele movimento se justificava ou não, se o imóvel tinha qualidade", lembrou o gestor da CSHG.
Carlos Martins, da Kinea, concordou. "Foi um pouco de efeito de manada. Por ser um mercado jovem, boa parte dos investidores resolveram vender por conta da queda. Eles não fizeram o trabalho de analisar os ativos que estão na carteira do fundo, de entender se o imóvel é bem localizado, se tem bons inquilinos", afirmou.
Ao mesmo tempo, os participantes disseram que a indústria de fundos imobiliários deve sair fortalecida. "Está havendo um amadurecimento, as pessoas já começam a entender um pouco melhor como funcionam os fundos e que este mercado pode ter desvalorização. Isso é importante para o desenvolvimento do mercado", disse Alexandre Machado.
Precificação das cotas
A queda recente do preço das cotas dos fundos imobiliários, que provocou descolamento entre o valor de mercado destes fundos e o seu valor patrimonial, também foi assunto do debate de ontem. Para os especialistas, esta diferença indica que há oportunidades e que o mercado muitas vezes precifica os fundos de forma "incompleta", sem levar em consideração a qualidade dos imóveis.
"Se olharmos o Ifix (índice de fundos imobiliários negociados na BM&FBovespa), a diferença entre valor patrimonial dos fundos que fazem parte do índice e o seu valor de mercado chega a 21%. É uma diferença muito grande", disse Machado. "Isso acontece porque a industria de FII ainda se move muito em função do rendimento distribuído", acrescentou.
"Existem oportunidades. Os fundos foram prejudicados por conta do aumento da taxa de juros, mas o preço dos imóveis não mudou tanto", destacou Martins, da Kinea.
Superoferta e suposta bolha
Outro assunto em pauta no debate foi a grande oferta de imóveis comerciais em determinadas regiões do país, e os rumores de que haveria uma bolha prestes a estourar. Edoardo Fina, da Colliers, afirmou que de fato houve um aumento de vacância nos imóveis comerciais em São Paulo, ocasionada pelas novas entregas de edifícios nos últimos anos.
Ao mesmo tempo, ele lembrou que a vacância não preocupa apenas quando está muito alta, mas também quando é baixa demais. "Uma vacância de 2% também não é saudável", lembrou. Isso porque, com a maioria dos imóveis ocupados, a capacidade de negociação do locatário diminui e a tendência é que os preços aumentem.
Os participantes também afirmaram que, em momentos de excesso de oferta, ativos de pior qualidade em regiões secundárias tendem a sofrer mais do os imóveis de alto padrão localizados em regiões estratégicas. Por isso é importante que o investidor analise a carteira do fundo antes de comprar suas cotas e dê preferência por aqueles que possuem imóveis de alto padrão.
Alexandre Machado, da CSHG, disse que o mercado de escritórios comerciais é cíclico e que é natural que haja momentos de uma oferta maior, seguidos de períodos de equilíbrio. "É uma boa hora para as empresas procurarem prédios melhores, mais bem localizados", disse.
Sobre uma possível bolha, todos concordaram que não há indícios que apontem nesta direção. "O Brasil tem uma história de anos de preços de imóveis andando de lado. Houve um aumento, mas não há indícios de bolha. Falar que vai estourar bolha depois da Copa não tem fundamento", afirmou Fina.
"No Brasil, a alavancagem (nível de endividamento) é muito baixa e qualidade do credito é boa. Quando falamos em imóveis residenciais, temos que lembrar que o brasileiro compra casa pra morar, não pra especular. É preciso dar uma entrada de 30%. A qualidade do risco da carteira dos grandes bancos é boa", destacou Martins, da Kinea.
Mesmo com o crescimento do número de financiamento nos últimos anos, o crédito imobiliário no Brasil ainda é inferior a 8% do PIB (Produto Interno Bruto), destacaram. Já nos Estados Unidos, quando a bolha de imóveis estourou, o crédito chegava perto de 90% do PIB. "Estamos muito distantes, ou na pior das hipóteses, não temos combustível para influenciar bolha, que é o endividamento", disseram.
Oportunidades
Para os gestores, existem boas oportunidades atualmente no mercado de fundos imobiliários, mas é necessário que o investidor tenha algum apetite por risco, visão de longo prazo (mínimo três anos) e faça uma boa análise dos fundos antes de decidir pela compra.
"É importante ver o tipo de fundo e buscar informações sobre o mercado em que ele está inserido, saber quem são os inquilinos, a idade do imóvel, ver se a região está "suporpovoada", se o prédio tem um único inquilino ou vários", destacou Fina. Ele também disse que o investidor precisa ler e estudar prospecto, ver o prazo dos contratos e quando serão renovados.
O gestor da Kinea, Carlos Martins, concordou. "É um momento para analisar as oportunidades. Os investidores disciplinados, que tiverem tempo para alocar e entender melhor o produto podem fazer boas aplicações e no longo prazo obter retornos interessantes", disse. "Para isso, é preciso gastar algum tempo, analisar o material dos fundos, os relatórios das corretoras", continuou.
"Acredito que o investidor começou a entender que fundo imobiliário não é renda fixa, e que é preciso saber diferenciar o que é bom do que não é, além de procurar aquilo que é mais adequado ao seu perfil de risco. A baixa dos fundos foi um movimento que resultou em aprendizado e pode abrir oportunidades", concluiu Alexandre Machado.
Alexandre Assolini
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