Vitacon inaugura uso de fundo coletivo para obras
"O grande negócio é inventar e pensar novos formatos." É assim que o empresário Alexandre Lafer Frankel, de 36 anos, se desafia para gerir sua companhia, a construtora e incorporadora Vitacon. E para enfrentar o cenário difícil deste ano, ele ampliou a aposta em inovação. "As crises exigem que a gente pense diferente."
Neste último trimestre de 2015, a Vitacon vai testar duas novidades em termos de financiamento e de atuação estratégica. Nesta semana, lança um compacto residencial que contará com recursos de "crowdfunding" (financiamento coletivo) no orçamento da obra.
E, no correr do mês, coloca na praça um ultra-compacto no bairro do Bom Retiro, na capital paulista, para marcar a estreia da linha 'Vita', para um público de menor renda que o atual da companhia.
Frankel planeja que a Vitacon termine o ano com R$ 350 milhões em lançamentos - R$ 180 milhões já foram feitos. Em número de lançamentos, serão quatro unidades no ano.
Quando considerados os empreendimentos lançados para a carteira proprietária, o valor geral de vendas alcança R$ 750 milhões, e acrescenta mais três empreendimentos, totalizando sete.
A companhia, criada em 2009 pelo triatleta e cicloativista, já tem fama de "inventiva" no setor de construção. Frankel fundou o negócio em meio ao "boom" das imobiliárias. Teve de criar uma identidade para concorrer com as grandes, experientes e capitalizadas empresas do setor - mais de 20 tinham lançado ações na BM&FBovespa e estavam de bolsos cheios. O foco escolhido foi conforto e mobilidade urbana, com estilo. Daí, os compactos que são hoje a cara da companhia, embora tenha feito projetos com unidades de 250 metros quadrados.
Para a Vitacon, a aposta em espaços pequenos significava oferecer localização a um preço acessível (em valores absolutos), com serviços de condomínio próximos aos de hotelaria e uma filosofia de compartilhamento de espaços e bens - como carros, bicicletas, ferramentas, entre outros.
O modelo têm funcionado. Enquanto a Vitacon prevê quatro lançamentos no ano, nomes tradicionais como Rossi Residencial e PDG Realty não farão nenhum. A Gafisa, com atuação em dezenas de cidades do país, vai encolher drasticamente a oferta de novidades. A maioria das empresas do setor - as mesmas do boom das aberturas de capital - cresceu demais em terrenos e cidades atendidas e agora vive profunda reestruturação.
Mas para enfrentar 2015 só seguir a receita de sempre, na visão de Frankel, seria pouco. Na Vila Olímpia, bairro paulista onde a construtora começou sua história, o próximo lançamento será um compacto voltado para família.
A novidade desse projeto, contudo, não está tanto no formato do empreendimento. Mas no orçamento. Com esse lançamento, a Vitacon inaugura no Brasil o uso de uma estrutura de "crowdfunding", ou financiamento coletivo, no custeio da construção. Será uma fatia pequena: de R$ 1 milhão a R$ 2,4 milhões, no máximo. O valor representa entre 6% e, no máximo, 10% do custo da obra.
Qualquer interessado em investimentos no setor pode, com um valor mínimo de R$ 1 mil, participar de um fundo coletivo. O retorno será o mesmo que o da Vitacon e os rendimentos serão pagos conforme o andamento das vendas.
O teto de captação é imposto pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A despeito de não ser uma modalidade regulada, a autarquia precisa formalmente dispensar o registro de uma oferta para que as arrecadações comecem sem surpresas. A dispensa da Vitacon saiu na quinta-feira. Até o fim deste ano, a autarquia pretende lançar regras para estabelecer padrões para o "crowdfunding".
O plano, contou Frankel ao Valor, é que daqui para frente todo empreendimento da Vitacon para venda conte com essa estrutura, ainda que com valor reduzido.
A ideia surgiu dentro de um time de jovens profissionais da Vitacon, provocados por Frankel a "inovar". Foi uma turma de quatro profissionais, todos com pouco mais de 20 anos. A inspiração veio do uso desse formato fora do Brasil. "Eles que viram, tiveram a ideia e trataram tudo com a CVM para conseguir realizar. Ficaram dedicados a isso durante um ano."
Dono, Alexandre Frankel inaugura novo segmento, de R$ 99 mil, com compactos de 14 m no bairro Bom Retiro
A Urbe.Me fará a captação do fundo, totalmente online. Para Paulo Deitos, um dos sócios da empresa, há dois ganhos com esse modelo: a atração de mais e novos investidores e sua integração ao debate da convivência urbana.
Na estreia do 'crowdfunding', a Vitacon preferiu usar um projeto já pronto. Nesse empreendimento, por exemplo, há um café aberto ao público no que seria o andar térreo do prédio. No ideal de Frankel, o "crowdfunding" é também uma forma de promover a participação da comunidade vizinha no debate do projeto. "No lugar de uma cafeteria, o próximo [prédio] pode ter outra coisa que os moradores já sabem que falta no bairro."
"Eu sou apaixonado por esse modelo. Além de envolver a comunidade, é algo muito transformador porque é totalmente privado e sem intermédio de instituições." E segue: "Lá fora [do Brasil], é possível encontrar modelos em que os moradores de um bairro financiam benfeitorias para a região, que atendam as suas necessidades. Você imagina não depender de bancos?" Apesar do entusiasmo, sabe que a prática é que mostrará se faz mesmo sentido esse modelo.
O "crowdfunding" mantém o frescor da inovação no modelo de compactos, em que a empresa se consolida. Para quem tinha dúvidas sobre a crença de Frankel nesse formato, o empresário vai testar novas fronteiras. Até agora, o menor de seus apartamentos residenciais têm 19 metros quadrados.
Até o fim do mês, a Vitacon terá algo ainda menor. Lança no bairro central do Bom Retiro um empreendimento em versão econômica, com unidades a partir de 14 metros quadrados. Os serviços serão os mesmos existentes nos demais projetos, porém mais simples. É a estreia comercial da linha Vita.
"O modo de vida que nós propomos não é exclusivo de uma classe social", explica Frankel. As menores unidades poderão ser compradas a partir de R$ 99 mil.
Na gaveta, há mais seis projetos desse tipo, no aguardo do desempenho dessa unidade.
É com essas novidades que Frankel espera tornar o ano menos difícil. "Não é que não sentimos a crise. Claro que sentimos. A meta previa oito lançamentos e devemos realizar só metade."
Mas ele espera, com as inovações, manter em 2015 a sua média histórica de velocidade de vendas - 50%. No ano passado, mesmo já difícil, a companhia conseguiu: lançou R$ 450 milhões e vendeu R$ 220 milhões.
A lista de novidades de Frankel não é só para o varejo. A Vitacon inicia até o fim do ano a obra de um projeto de moradia temporária totalmente dedicado a estudantes da faculdade ESPM (Escola Superior de Publicidade e Marketing). O objetivo é ter o empreendimento pronto para o ano letivo de 2018. Serão 350 quartos, com capacidade para até 600 alunos.
O empreendimento, um sonho antigo de Frankel, não será vendido e ficará na carteira proprietária da empresa, para renda com aluguel. O projeto nasceu de forma curiosa.
Poucos dias após comprar o terreno em que o projeto será erguido, a apenas dez metros da faculdade, Frankel recebeu uma mensagem pelo Facebook do vice-presidente da ESPM, interessado em conhecê-lo, para uma simples conversa, uma troca de ideias.
O dono da Vitacon respondeu prontamente e brincou dizendo: "na vida nada é por acaso". E falou da compra do terreno vizinho, pensando só em deixar a conversa descontraída. Tudo seguiu naturalmente. Marcaram um almoço e a empatia foi instantânea.
Antes do tradicional café, Frankel contou sobre o sonho de fazer um projeto universitário. O vice-presidente da ESPM gostou da ideia e rapidamente fizeram a coisa acontecer.
Inspirado no modelo das universidades americanas, onde os jovens moram, o prédio terá espaços planejados para pesquisa, áreas de convivência, trabalho, estudo e desenvolvimento de projetos. Os moradores terão acesso apenas com crachá da universidade, pois será exclusivo para esse público.
Há ainda outros dois lançamentos tradicionais para carteira própria da Vitacon, um comercial, em trecho nobre da Avenida Brigadeiro Faria Lima, centro financeiro da cidade, e um empreendimento residencial nos Jardins. "No mundo todo, nesse ramo, o aluguel é um defensivo natural", explica.
Ambos vão ficar sob gestão da Sampa Vitacon, uma companhia especializada em locação de imóveis residenciais via Internet. Adquirida por Frankel quando tinha 200 unidades para aluguel, tem agora 1.000 no portfólio.
A Vitacon tem na bagagem 32 lançamentos, com valor de venda superior a R$ 2 bilhões. Os anos de 2012 e 2013 foram os de maior atividade, com lançamento de nove empreendimentos cada e valor recorde de R$ 650 milhões. Sem novas compras, tem potencial para mais que dobrar sua marca. O plano diretor beneficiou a carteira de terrenos da empresa, sempre focada em mobilidade, com valor potencial de R$ 3 bilhões.
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