Valor Econômico, Ana Paula Ragazzi, 11/out
A Mega Realizações Imobiliárias fechou uma parceria com o grupo americano Marriott International para o lançamento de um hotel na Barra da Tijuca, na zona oeste do Rio. Pelo acordo, a bandeira do hotel será AC by Marriott - em 2011, o grupo americano comprou 50% da espanhola AC Hotels. A associação com a Mega representa a estreia no Brasil dessa marca - um hotel "design", de quatro estrelas.
O Marriot será o administrador do hotel, que deverá estar pronto no primeiro trimestre de 2016 - a tempo da Olimpíada. O contrato assinado tem validade de 20 anos. Após os primeiros dez, o Marriot, unilateramente, decide se quer prorrogá-lo por mais 5 anos. Passado esse prazo, novamente a rede americana terá a prerrogativa de decidir se quer continuar no comando por outros 5 anos.
Procurado pelo Valor, o Marriot, que tem capital aberto nos Estados Unidos, não se pronunciou por estar em período de silêncio, em função da divulgação de resultados. Walter Oaquim, presidente da Mega, disse que o hotel será vendido a investidores com um formato diferenciado. Em vez de colocá-lo dentro de um fundo imobiliário ou buscar compradores para os apartamentos, serão vendidas "partes ideais" do empreendimento.
Nesse modelo, o investidor não será dono de uma cota, mas sim de uma fração da área total construída - ao fechar o negócio, o investidor recebe uma escritura, atestada no Registro Geral de Imóveis (RGI), como acontece quando se compra um imóvel. Não haverá a venda, portanto, de valores mobiliários.
Como administrador do hotel, o Marriott deverá levantar receitas com a hospedagem, eventos, produtos e serviços comercializados no hotel. Depois de pagar todas as contas e retirar as taxas que cobra para operar e emprestar sua marca ao empreendimento, vai distribuir a soma restante como uma espécie de dividendo aos compradores das partes ideais.
"Inicialmente, a ideia era vender como um fundo imobiliário. No entanto, uma das exigências para empacotar o produto dessa forma seria uma garantia de rendimento mínimo por um período de cinco anos, com os quais os empreendedores não concordaram", diz Oaquim. Além disso, pesou para a decisão o fato de pesquisas mostrarem que o investidor prefere ter em mãos uma escritura em vez de uma cota.
O hotel será dividido em 1.000 partes ideais. Desse total, 10% serão adquiridos por sócios e fornecedores do projeto, como a própria Mega, a Dominus, incorporado e construtora que erguerá o hotel, além de engenheiros e arquitetos envolvidos. As 900 partes restantes serão vendidas pelos corretores da imobiliária Patrimóvel. Cada uma será vendida a um preço médio de R$ 240 mil - a partir de três partes haverá descontos. O valor poderá ser financiado em até 37 vezes. O Valor Geral de Vendas (VGV) é estimado em R$ 230 milhões. A compra das partes não dá direito de utilizar os quartos.
Ao comprar as frações, além de receber a escritura referente a seu pedaço no hotel, o investidor se associará a uma Sociedade em Conta de Participação (SCP). Essa sociedade terá um "sócio ostensivo", como se diz no jargão do setor, que será a Rio Barra, Sociedade de Propósitos Específico (SPE) criada pela Mega e que figura como a dona do terreno em que o hotel será construído. É a Rio Barra que está vendendo as partes do empreendimento ao investidor e que também será a responsável por receber os recursos pagos pelo Marriott, recolher o Imposto de Renda (IR) e distribuir os dividendos aos investidores.
Como a Rio Barra não tem a expertise nesses procedimentos, contratou a Prodomus, especializada em serviços de gestão de quartos de hotéis, para cuidar dos pagamentos. A Prodomus é ligada à construtora Dominus e também será a responsável por fiscalizar e auditar os trabalhos do Marriott. Esse trabalho da Prodomus custará aos compradores das partes ideais uma taxa de 2% sobre os dividendos que irão receber.
"Esse modelo, conhecido como 'pool hoteleiro' evita a bitributação. Dessa forma, o imposto será pago apenas pela pessoa jurídica. A SCP foi criada apenas para que o comprador possa receber o dividendo já líquido do pagamento de IR", explica Oaquim.
Os responsáveis pelo lançamento vão dispor de recursos para o capital de giro no primeiro ano de funcionamento do hotel. A Mega vai colocar R$ 3 milhões e o Marriot, R$ 2,5 milhões - se for necessário. Além disso, 1% do faturamento do hotel será destinado a uma reserva para dar conta de eventuais despesas extraordinárias. O Marriott cobra taxas pelo uso da bandeira, para marketing e um percentual do lucro obtido - os valores não foram revelados.
Quem comprar as partes ideais não será sócio do Marriott, que responde apenas pela gestão do hotel por um prazo de dez anos, prorrogáveis por mais dez.
Pelo projeto, o hotel terá 14 andares e 378 quartos, cada um com 25 metros quadrados e terá um total de 22 mil metros quadrados de área construída. O terreno está localizado no início da Barra, a 600 metros da praia e de grandes centros comerciais.
Segundo Oaquim, o empreendimento poderá atender tanto a um perfil de viajantes de lazer quanto de negócios. Estimativas internas indicam que o retorno para o investidor pode ser de 1% ao mês, líquido de imposto, se houver uma taxa de ocupação de 72%. Qualquer venda da parte ideal adquirida poderá ser feita através da transferência de escritura, como acontece com um imóvel. E ele acredita que, nesse momento, o investidor vai se beneficiar da valorização do empreendimento.
O terreno onde o hotel será construído é da família proprietária do Grupo Mega, que presta serviços de locação de equipamentos pesados, como guindastes, gruas e geradores. Ao decidir realizar o empreendimento no terreno, a empresa criou um novo braço, de realizações imobiliárias.
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