24 Abr 2012 14h26
Fitch Ratings - São Paulo, 24 de abril de 2011: A Fitch Ratings afirmou o Rating Nacional de Longo Prazo ‘AA(bra)’, com Perspectiva Estável, da emissão de série única de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) da VIC 01 SBO Empreendimentos Ltda. (VIC 01 SBO), no valor de BRL7,7 milhões.
A afirmação do rating se baseia no fim da construção e no aceite do imóvel; na qualidade de crédito da locatária; e nas garantias fornecidas.
A operação tem como lastro recebíveis imobiliários comerciais originados por meio de Contrato de Locação Atípica decorrente de um build-to-suit entre a Victoria Real Estate Participações S.A. (VRE) e o WMS Supermercados do Brasil Ltda. (Wal-Mart). O imóvel objeto da locação é uma loja do Maxxi Atacado, pertencente à emissora e localizado em Santa Bárbara d’Oeste, no Estado de São Paulo.
O rating reflete a esperada capacidade de pagamento integral do principal investido, acrescido de juros anuais de 8,9%, corrigido monetariamente pela média da variação positiva e acumulada de uma cesta de índices composta pelos Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e Índice de Preços ao Consumidor (IPC). A correção ocorre anualmente até o vencimento final legal da operação.
O montante nominal desta emissão é de BRL11.865.000, equivalente à securitização de 105 das 180 prestações mensais de aluguel devidas pelo Wal-Mart, considerando a data-base do contrato de locação, em dezembro de 2010. O valor de cessão decorre de uma remuneração equivalente à cesta de índices mais 8,9% ao ano. A amortização da CCI ocorrerá mensalmente, a partir de 13 de agosto de 2012, até o vencimento final esperado da operação, em 13 de abril de 2021. O vencimento final legal é em abril de 2022.
O aceite do imóvel foi feito pelo Wal-Mart em outubro de 2011, e a inauguração da loja ocorreu em dezembro de 2011, sendo o primeiro aluguel devido em janeiro de 2012. Com a inauguração, iniciou-se o período de locação e a liberação da reserva de descasamento. A locação destinada a esta emissão compreende apenas os aluguéis devidos entre agosto de 2012 e abril de 2021. Em 2012, o valor da locação é de BRL120.120,49. O saldo devedor da CCI em abril de 2012 é de BRL8,7 milhões.
O Wal-Mart é a exclusiva fonte pagadora dos aluguéis que lastreiam essa emissão. Em caso de rescisão do contrato de locação após o aceite do empreendimento, o Wal-Mart deverá pagar multa indenizatória correspondente a até sessenta meses de locação, sendo subtraído o valor dos meses já ocupados. A Fitch avalia internamente a qualidade de crédito do Wal-Mart e entende que, em primeira instância, o fluxo da CCI é dependente da capacidade de pagamento da companhia. O imóvel objeto da locação e o terreno correspondente serão alienados fiduciariamente, em favor dos investidores da CCI, no término da obra. Esta garantia mitiga a insolvência de recursos para pagamento da CCI, caso o Wal-Mart decida encerrar a locação antes do término da amortização.
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