Valor Econômico, Daniela D'Ambrosio e Carolina Mandl, 09/fev
Aproveitando a maré de altos preços do mercado imobiliário, a Bracor, empresa que nasceu há pouco mais de cinco anos tendo como sócios o megainvestidor americano Sam Zell e a família real de Abu Dhabi, vai concluir a venda de todo o seu portfólio. No fim de janeiro, a companhia anunciou a venda de 30 dos 45 imóveis de seu portfólio à Prosperitas por R$ 2,2 bilhões. Depois de praticamente encerrar sua participação na Gafisa, BR Malls e agora Bracor, a Equity International, empresa do famoso investidor, deve partir para a área hoteleira no Brasil.
Embora a Equity não confirme, o que se fala no mercado é que, muito provavelmente, a Bracor deva ser desativada. A Equity é a maior acionista individual e foi co-fundadora da Bracor, que é comandada pelo executivo e sócio Carlos Betancourt, e tem também como acionistas o Royal Group AE (conglomerado de família real de Abu Dhabi), Morgan Stanley Real State, W.R. Berkley e Itaú BBA. "Criamos a Bracor do zero, construímos os ativos e agora tivemos uma ótima oportunidade de vendê-los", afirmou ao Valor Thomas McDonald, chefe de estratégia da Equity International (EI), que acaba de concluir a captação de seu quinto fundo. Com mais de US$ 1,5 bilhão sob gestão, a EI já chegou a ter 50% dos seus negócios no Brasil.
Os imóveis que não foram no pacote para a Prosperitas já estão em negociação com outros fundos locais. Restam apenas quatro imóveis e dois terrenos - um em Viracopos e outro em Manaus. "Não tenho dúvida de que haja interesse por esses ativos, vamos liquidar tudo", disse McDonald.
Para McDonald, da Equity International, os preços no Brasil estão altos, como no México há cerca de quatro anos
A venda dos ativos da Bracor é emblemática e contraria as especulações de mercado: de que o fundo que investiu na empresa estaria próximo de seu período de encerramento (quando os ativos são vendidos para devolver retorno aos acionistas). A liquidação dos ativos da Bracor indica que, para o experiente Zell, os preços dos imóveis no Brasil estão no pico. "Decidimos vender porque achamos os preços pagos excepcionais", disse McDonald. "Poderíamos esperar mais se quiséssemos porque o fundo tem tempo e flexibilidade", diz.
Na opinião do executivo, o Brasil chegou a um momento parecido com o que México viveu há cerca de quatro anos. "Os preços subiram muito e começou a entrar outro tipo de capital, menos oportunista e com retornos mais modestos", diz.
E ainda existem boas oportunidades no Brasil? McDonald apressa-se em responder que sim e avisa: "Continuamos com apetite pelo Brasil." O executivo americano confirma o interesse pela área hoteleira e diz que um dos desafios do setor é a falta de financiamento à construção. "Ainda não temos claro que caminho seguir, mas já estamos conversando com o BNDES ", diz. "Respeito as dificuldades desse negócio", acrescenta. A empresa de investimentos de Sam Zell aplicou na NH Hotels por cerca de cinco anos. "Foi bom, mas complicado. São bons operadores mas a marca não é forte nos EUA." A Equity International continua com 30% da AGV Logística, que investe em galpões, e pretende, inclusive, investir mais no negócio. E também tem 20,7% da Brazilian Finance & Real Estate.
Segundo McDonald, Carlos Betancourt - que, procurado, não retornou ao Valor - deve continuar com a Equity em outras áreas. "O futuro não está claro, mas temos uma relação excepcional e queremos estar com ele."
A relação entre Betancourt e a Equity International passou por um "teste" no episódio da venda dos ativos. Segundo o Valor apurou, a venda dos imóveis da Bracor (a maioria industriais e de logística) foi decidida e negociada diretamente por Zell e a Prosperitas em Chicago. A negociação - que deve ser fechada definitivamente entre o fim deste mês e começo de março - aconteceu em um período bastante curto para o tamanho do negócio. As tratativas começaram em novembro e o anúncio aconteceu em janeiro.
A empresa de Sam Zell já está conversando com o BNDES sobre financiamentos no setor hoteleiro
O interesse da Prosperitas em comprar os imóveis da Bracor surgiu quando a empresa de Sam Zell decidiu vender 11 ativos por meio de um fundo imobiliário. Apesar de não ter interesse nos ativos do fundo, a Prosperitas viu espaço para fazer uma proposta pelos demais empreendimentos.
Uma proposta inicial foi feita diretamente à Equity International. Ao convencer Zell do negócio, a aceitação dos demais acionistas seria mais fácil. Ao receber a notícia do negócio já em andamento, Betancourt não demonstrou muita simpatia pela proposta. O executivo ponderou se era uma boa alternativa se desfazer de uma empresa que ele tinha criado e que vinha tenho bons resultados. Mas, como um acionista de menor porte, também acabou cedendo diante dos valores oferecidos pela Prosperitas.
Também teria pesado o fato de Zell afirmar que passaria a investir em novos setores do mercado imobiliário e que gostaria que Betancourt continuasse à frente das novas investidas. No dia da assinatura do contrato de venda, porém, foi Betancourt quem estourou a champanhe, comemorando o negócio.
Em outubro, a Bracor teve dificuldades na distribuição de seu fundo de investimentos, cuja distribuição estava sob a responsabilidade do BTG Pactual e continha onze imóveis. Com objetivo de levantar R$ 262 milhões, o fundo acabou não tendo a demanda prevista. Os imóveis estão sendo vendidos individualmente.
Nenhum comentário:
Postar um comentário