Ano já tem mais de R$ 2 bilhões em CRI

Valor Econômico - São Paulo/SP - FINANÇAS - 15/02/2011 - 02:02:43

Carolina Mandl | De São Paulo

A revenda de créditos imobiliários começou o ano a todo vapor. Só em janeiro foi registrado R$ 1 bilhão em emissões de certificados de recebíveis imobiliários (CRI). No mesmo mês de 2010 tinham sido lançados apenas R$ 178 milhões. Pela frente, já há pelo menos outros R$ 1,4 bilhão por vir, segundo dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Boa parte desse impulso está sendo dada por uma decisão do governo de evitar que empresas sejam financiadas pelos bancos com o uso de recursos da poupança. No fim do ano, a Secretaria de Política Econômica determinou que, a partir de março, as emissões de certificado de recebíveis imobiliários lastreadas em contratos de aluguel não poderão mais ser contabilizadas pelos bancos para efeito de direcionamento dos recursos da poupança para o financiamento imobiliário. Os bancos são obrigados a destinar ao menos 65% do volume captado na caderneta para o crédito imobiliário e vinham comprando esses papéis para atingir o limite e, com isso, concedendo empréstimos a custos reduzidos para grandes empresas.

Segundo o Valor apurou, um shopping center levantou R$ 73 milhões, por exemplo. Uma empresa do setor de construção também se financiou com a emissão de recebíveis. Além disso, ainda neste mês o banco Bradesco deve comprar cerca de R$ 1 bilhão em papéis com lastro em contratos de aluguéis de imóveis recém-adquiridos pela Prosperitas da Bracor, uma transação que ao todo atingiu R$ 2,2 bilhões no fim de janeiro.

"É uma janela de oportunidade que se abriu. A perspectiva para as emissões de CRIs neste ano é bastante positiva, mas não se pode deixar de considerar o interesse dos bancos em aproveitar esses últimos dias para comprar esse tipo de papel", diz o advogado do setor imobiliário Alexandre Assolini, sócio do escritório PMKA.

Esse tipo de operação funciona como uma espécie de crédito bancário com garantia imobiliária. As empresas vendem seus escritórios ou fábricas por um tempo determinado e passam a pagar aluguel. Esses contratos de locação são securitizados, ou seja, transformados em papéis que podem ser vendidos a investidores. E os bancos que compram esses contratos de aluguel acabam adiantando dinheiro às empresas.

A vantagem para as instituições financeiras é que até o fim deste mês elas podem contabilizar esses recursos como se estivessem concedendo um financiamento imobiliário. E ainda com um peso maior, de 1,2 vez o valor do CRI comprado. Ou seja, de uma só vez, os bancos já cumprem com um único contrato um volume grande da exigibilidade da poupança. E sem ter de gerenciar o risco de crédito de milhares de compradores.

Para as empresas o ganho vem do fato de esses contratos em geral serem firmados a custos mais baixos que os financiamentos tradicionais, além de o pagamento de aluguéis ser abatido do lucro, o que reduz o resultado tributável.

Apesar disso, securitizadoras estão esperando que, mesmo com o fim dessas vantagens em fevereiro, as emissões de certificados de recebíveis imobiliários batam em 2011 os R$ 7,3 bilhões lançados no ano passado.

"De um lado, há muita demanda por parte dos investidores. De outro, muitas empresas de menor porte estão se desimobilizando porque viram nisso uma forma alternativa de captar recursos", diz Marcelo Michaluá, sócio-diretor da RB Capital. A empresa prevê encerrar o ano com R$ 3 bilhões em ofertas de CRIs, acima dos R$ 1,8 bilhão de 2010. Por enquanto, foram R$ 440 milhões em 2011, sendo que cerca de metade foi para as operações com recursos da poupança.

O que pode arrefecer o ritmo dos negócios é o atual cenário de taxa de juros mais alta. "Esse é um grande competidor para a venda de papéis com lastro imobiliário, mas tem muita gente olhando esse mercado neste momento, o que traz a perspectiva de um ano melhor", afirma João Paulo Pacífico, sócio da securitizadora Gaia. Cálculos indicam que há pelo menos R$ 3,5 bilhões em operações de recebíveis imobiliários sendo estruturadas pelos bancos neste momento.

Para Fábio Nogueira, diretor da Brazilian Finance & Real Estate (BFRE), um fator novo que pode alavancar o volume das operações neste ano é o fato de os bancos começarem a testar a venda de parte de suas carteiras de crédito imobiliário. Estimativas da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) previam que os recursos da caderneta de poupança não seriam mais suficientes para acompanhar a demanda por novos financiamentos já a partir de 2012. "Se isso se concretizar, já neste ano os bancos devem testar algumas ofertas de recebíveis imobiliários que estão hoje em seus balanços", diz.

No ano passado, por exemplo, a Caixa anunciou que pretendia fazer uma oferta de recebíveis.