Valor - Chiara Quintão
17.11.2011
A divulgação dos resultados do terceiro trimestre pelo setor de incorporação imobiliária deixou ainda mais claro que a geração de caixa operacional e a melhora de margens tornaram-se prioridades em relação a crescimento.
O volume de entregas dos imóveis lançados principalmente em 2008 está aumentando e, consequentemente, o repasse dos recebíveis dos clientes desses imóveis para os bancos, o que contribui para o retorno dos recursos investidos pelas empresas no primeiro ciclo de incorporação após a onda de aberturas de capital.
As duas maiores incorporadoras, PDG Realty e Cyrela Brazil Realty, apresentaram fluxo de caixa positivo no terceiro trimestre, de R$ 164,5 milhões e R$ 60 milhões, respectivamente. Outras empresas, como a Rossi Residencial, ressaltaram que reduziram seu consumo de caixa e que deverão, em 2012, gerar mais recursos do que vão gastar em investimentos.
O discurso do setor em relação ao fluxo de caixa operacional veio em linha com a expectativa do mercado de que o retorno às empresas dos seus investimentos em projetos imobiliários começaria, em breve, a superar os desembolsos com despesas de compra de terrenos, lançamentos e obras. A perspectiva do mercado é que o crescimento menor permitirá que isso ocorra em 2012 para a maioria das empresas.
A PDG, que passou a gerar caixa operacional graças a sua menor expansão e ao maior volume de entregas, espera fluxo de caixa positivo para o acumulado do ano que vem. A companhia anunciou que pode lançar, em 2012, volume correspondente ao ponto mínimo da meta projetada para 2011 (R$ 9 bilhões) e, no máximo, crescer até 22%. A maior cautela para 2012 ante o crescimento de 30% esperado para 2011 deve-se ao fato de que ainda não se sabe quais serão os efeitos da crise internacional no Brasil, segundo informou o presidente da PDG, Zeca Grabowsky.
Na avaliação de analistas, o maior limite para o crescimento do setor é a capacidade de execução dos projetos, pois ainda não se espera retração de demanda por imóveis, mesmo num ambiente de menor crescimento econômico. Problemas na execução de projetos imobiliários, como atrasos de obras, principalmente em novos mercados onde as incorporadoras passaram a atuar em função da diversificação geográfica, encabeçam a lista das causas dos estouros de orçamento, que ainda contaminam margens de algumas empresas.
A Cyrela disse que os efeitos dos estouros de orçamentos deixarão, gradativamente, de ter impactos em suas margens em 2012. Isso ocorrerá à medida que as obras referentes aos lançamentos de 2010 e 2011 avançarem e a rentabilidade desses empreendimentos ganhar mais participação na composição da margem bruta.
Assim como ocorre com a Cyrela, as margens da Gafisa ainda refletem efeitos de projetos menos rentáveis lançados antes de 2010, cujas obras ainda não foram concluídas. Na busca por mais rentabilidade e por fluxo de caixa positivo, a Gafisa reduziu sua meta de lançamentos de 2011 em 30%, para a faixa de R$ 3,5 bilhões a R$ 4 bilhões e decidiu separar a gestão de suas marcas - Gafisa, Tenda e Alphaville.
O momento em que ocorrerá a mudança da condição da maior parte das incorporadoras de consumidoras para geradoras de caixa operacional depende da velocidade com que as empresas conseguirão repassar os créditos para os bancos. O principal agente do crédito imobiliário no país é a Caixa Econômica Federal.
Os ganhos de produtividade nas obras por meio de tecnologias construtivas também estão entre as estratégias das empresas para reduzir os ciclos produtivos e possibilitar o retorno dos recursos mais rápido. No setor, a receita é contabilizada à medida que as obras avançam.
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