Orbis Uqbar
20/10/2011
Um fundo de investimento imobiliário (FII) que é proprietário da totalidade do empreendimento imobiliário recebeu do único locatário do imóvel solicitação de redução do valor mínimo de aluguel acordado no contrato de locação, fato este que ocasionou queda acentuada no valor de sua cota no mercado secundário na BM&FBOVESPA.
No dia 07 de outubro de 2011, o Hospital Nossa Senhora de Lourdes, locatário do empreendimento imobiliário homônimo de propriedade integral do FII Hospital Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11B), solicitou através de uma proposta de acordo uma redução de aluguel em aproximadamente 33,3%. O aluguel atual está fixado em R$ 1.793.739,49 ou o equivalente a 8% da receita bruta do hospital, que, segundo a proposta, representa expressivo desequilíbrio econômico-financeiro, sendo incompatível com o nível de receitas do locatário. Segundo esta proposta o valor ideal mínimo de locação seria de R$ 1,35 milhão.
Mesmo com a divulgação no dia 10 de outubro pelo administrador do fundo, a Brazilian Mortgages, do edital de convocação de Assembleia Geral de Cotista (AGC), marcada para o dia 19 de outubro, para deliberar sobre a proposta do locatário, o preço da cota do fundo, que começou a ser negociada na BM&FBOVESPA em 18 de outubro de 2006, sofreu queda substancial com as notícias.
No dia do anúncio do fato relevante sobre a proposta de redução do aluguel, dia 07 de outubro, a cota fechou o dia com o seu preço médio diário de negociação a R$ 212,58. Nos dois dias seguintes após a proposta, dias 10 e 11/10, o preço médio da cota teve queda de 13,9% e 8,1% respectivamente, fechando no dia 11 a R$ 168,30, com uma perda de valor de mercado equivalente a R$ 50,7 milhões.
No dia 11 de outubro, em nova tentativa de acalmar o mercado, a Brazilian Mortagages divulgou em comunicado a sua discordância em relação às alegações feitas para redução do aluguel e que o aprofundamento da discussão seria realizado na AGC dia 19 de outubro. Em conjunto, foi publicado um laudo de avaliação do imóvel elaborado pela empresa Dexter Engenharia S/C Ltda., para a data base Outubro de 2011, em que o valor locatício resultante da avaliação seria de R$ 1,795 milhão, o que configuraria um rendimento mensal de 1,05% sobre o valor de mercado do imóvel avaliado em R$ 170,974 milhões.
Foi realizada ontem, dia 19 de outubro, a AGC do fundo, contando com a representação de 34,2% do total de seus cotistas, além de representantes do locatário, da empresa avaliadora do imóvel e de um advogado especializado. Após a discussão do assunto ficou deliberado pelos cotistas do fundo a não aprovação da proposta do locatário, ficando a cargo da administradora convocar nova assembleia para deliberar sobre o prosseguimento de eventuais tratativas de interesse do fundo sobre o contrato de locação.
Ontem o preço médio das cotas do FII fechou em R$ 161,73, equivalente a uma queda acumulada de 25,8% desde o dia 07 de outubro, dia da divulgação da proposta de diminuição do valor de aluguel pelo Hospital Nossa Senhora de Lourdes. Do dia 07 até ontem ocorreram sete pregões, sendo que em seis deles o preço da cota do fundo negociou para baixo.
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