quarta-feira, 30 de dezembro de 2009

BR Properties anuncia compra de imóveis e emissão de CCI

SÃO PAULO - A BR Properties informou que sua subsidiária BRPR XVI Empreendimentos e Participações comprou da Anhanguera do Brasil Projetos Ltda. dois imóveis localizados em Louveira (SP), por R$ 202,350 milhões.


Com o negócio, a empresa assumiu a condição de locadora dos Imóveis. Além disso, a BRPR XVI emitiu cinco Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) lastreadas em créditos imobiliários oriundos dos contratos de locação.

As cédulas foram cedidas à Brazilian Securities para viabilizar uma operação de securitização por meio da emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários com vencimento em 116 meses.

O pagamento do preço de cessão das CCIs, pela Brazilian Securities à BRPR XVI, deve ocorrer até 11 de janeiro de 2010.

A operação, segundo o comunicado enviado ao mercado, tem como objetivo otimizar a estrutura de capital da BRPR XVI e possibilitar a expansão da atuação da BR Properties no segmento corporativo do ramo imobiliário, em particular, na área de galpões voltados para as atividades de logística e distribuição.

(Téo Takar Valor)

Cresce apetite do varejo por fundos imobiliários

Mariana Segala (msegala@brasileconomico.com.br)


15/12/09 07:10


Para investidores, fundo é alternativa à compra do imóvel, avalia Fábio Nogueira, da BFRE

Últimas três ofertas encerradas tiveram participação expressiva de investidores pessoas físicas.

As últimas três ofertas públicas de fundos imobiliários, encerradas entre quinta-feira e ontem, mostram o potencial dos investidores pessoa física como público alvo para os estruturadores dos produtos.

Do Fundo de Investimento Imobiliário Anhanguera Educacional, que compra imóveis alugados para a Anhanguera Educacional, 99,7% das cotas foram compradas - a R$ 100 cada - por investidores individuais.

Apenas um investidor institucional participou. "Esta é uma crença que sempre tivemos no mercado", diz o diretor da Brazilian Finance & Real Estate (BFRE), Fábio Nogueira. A BFRE é a holding detentora da Brazilian Mortgages, que estruturou o fundo.

O mesmo aconteceu com a distribuição das cotas do fundo RB Capital Renda I. Cerca de 97% delas ficaram com 1.172 pessoas físicas. O restante foi levado por uma entidade de previdência privada.

"É prova dessa nova e crescente demanda das pessoas físicas, que estão enxergando nos fundos e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) uma alternativa atrativa em risco e retorno", afirma o diretor-executivo da RB Capital, Marcelo Michaluá.

Resultado semelhante já havia sido registrado na distribuição do fundo Parque Dom Pedro Shopping Center, também estruturado pela Brazilian Mortgages. A carteira detém parte do shopping homônimo instalado em Campinas (SP) - e 85% dela ficou com pequenos investidores.

Mais do que a participação expressiva das pessoas físicas - o que se esperaria de fundos voltados para o varejo -, surpreende a facilidade para distribuir as cotas.

"Há dez anos, levamos três meses para distribuir R$ 40 milhões do Fundo de Investimento Shopping Pátio Higienópolis para 200 cotistas", diz Nogueira, referindo-se ao então primeiro fundo imobiliário de varejo do país.

"Agora, fizemos duas ofertas simultâneas encerradas em menos de uma semana", compara.

Volume

Os volumes arrecadados atualmente também são bem maiores que os de há dez anos. Menor dos últimos três, o Anhanguera Educacional (distribuído com exclusividade pelo Citi) levantou R$ 38 milhões.

O Parque Dom Pedro Shopping Center - o primeiro a ser ofertado por meio de leilão na BM&FBovespa, com a a participação de 42 corretoras - levantou R$ 100 milhões e o RB Capital Renda I, outros R$ 132 milhões.

"Registramos uma demanda de quase três vezes a oferta, o que mostra o tamanho dessa demanda reprimida", diz Michaluá.

terça-feira, 29 de dezembro de 2009

Com novas regras, fundos imobiliários devem crescer mais


O atual patamar da taxa de juros estão levando o mercado a apostar em expansão de papéis com lastro em imóveis

Chiara Quintão, colaborou Ana Paula Ribeiro, da Agência Estado

São Paulo - Os fundamentos para o setor de construção, que apontam para crescimento em toda a cadeia em 2010, os ajustes feitos na legislação de fundos de investimentos imobiliários (FIIs) e o atual patamar da taxa de juros estão levando o mercado a apostar em expansão, no ano que vem, de papéis com lastro em imóveis. É esperado aumento na oferta dos FIIs e de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). Do lado da demanda, há expectativa de que as fundações e pessoas físicas passem a investir mais nesses papéis.
O volume de fundos imobiliários cresceu em 2009. Foram registradas 18 ofertas de fundos na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) até 22 de dezembro, no total de R$ 1,3 bilhão, mais que o dobro dos R$ 518 milhões resultantes da soma das 12 ofertas de 2008. Os fundos têm lastros diversos, como imóveis de shopping centers, hospitais e universidades.

A perspectiva de melhora no volume de registros em 2010 decorre do ajuste feito nas regras de investimentos por parte dos fundos de pensão. Ao final de setembro, o Conselho Monetário Nacional (CMN) autorizou que essas fundações possam investir até 10% de seu patrimônio em FIIs, ficando fora do limite de 8% para aplicação em imóveis. "Existe demanda de fundos de pensão por papéis de crédito estruturado de risco privado de longo prazo, indexados à inflação, com pagamento de cupom de juros maior que o dos títulos soberanos", explica o diretor executivo da RB Capital, Marcelo Michaluá. "Com a queda da taxa de juros, fundos de pensão têm de procurar investimentos com lastro real e rentabilidade perene. O mercado imobiliário tem tudo para fazer esse papel", acrescenta o sócio da Fundo Imobiliário Consultoria de Investimentos, Sergio Belleza Filho.

O sócio do escritório PMKA Advogados, Alexandre Assolini, ressalta que setor imobiliário continuará crescendo, e as taxas de juros "não devem subir muito" em 2010, o que favorece o segmento. "O mercado de FIIs está infantil ainda no Brasil. Em 2010, vai amadurecer, mas ainda não chegará a todo seu potencial", diz Assolini.

As fundações já começaram a avaliar um maior número de propostas de investimento em FIIs e CRIs. O diretor superintendente do Ceres (fundo de pensão da Embrapa), Manoel Moacir Costa Macêdo, explica que é mais prático investir em cotas de fundos imobiliários ou em CRIs. Ele lembra que nem todos os gestores de recursos de fundos têm conhecimento suficiente para investir e administrar diretamente investimentos físicos. "Há uma série de taxas embutidas e o risco do imóvel ficar desocupado ou se depreciar. Em um CRI, por exemplo, você tem uma performance garantida", afirma. De acordo com ele, o Ceres já aumentou as suas aplicações em cotas de fundos e CRIs, mas não revelou os valores.

O diretor administrativo financeiro da Fundação Coelba de Previdência Complementar (Faelba), Jeremias Xavier de Moura, avalia que até o momento não houve uma elevação significativa das autorizações para investimentos nesses papéis por parte da gestora de recursos que administra as aplicações da Faelba, mas espera maior desenvolvimento dessas aplicações no ano que vem. "Essas medidas demoram para ser avaliadas. A expectativa é de crescimento em 2010", diz. A Faelba é o fundo de previdência dos funcionários da distribuidora de energia baiana Coelba.

Ano de ajustes

A criação de um limite específico para os fundos de pensão aplicarem em FIIs e CRIs foi apenas uma das alterações no mercado secundário em 2009. Até agosto, o mercado aguardava a definição do governo federal sobre a isenção de Imposto de Renda (IR) nos fundos imobiliários lastreados em CRIs. A instrução nº 472 da CVM, que entrou em vigor em novembro de 2008, permitiu a criação de fundos imobiliários lastreados em recebíveis de imóveis, mas deixou dúvidas sobre a tributação. Ao comprar diretamente um CRI, as pessoas físicas são isentas de IR, mas, adquirindo um fundo imobiliário com lastro nesse papel, o imposto poderia incidir na fonte. O setor preferiu não lançar esse tipo de produto até que a ambiguidade fosse desfeita, o que ocorreu só em agosto.

Segundo dados da CVM, foram registradas 36 ofertas no ano, no total de R$ 1,224 bilhão até 11 de dezembro, ante 28 ofertas, no total de R$ 830,737 milhões em 2008. A perspectiva é de aumento para 2010, uma vez que os escritórios que estruturam essas operações já tiveram tempo de se adaptar à nova legislação. "O ano de 2010 será o melhor possível para o mercado de CRIs. Vamos começar o ano com operações de CRIs em processo de estruturação, colocação e distribuição no total de R$ 1,2 bilhão, mesmo volume que fizemos em 2009", conta Michaluá, da RB Capital.

Além das mudanças na legislação, o mercado de FIIs e CRIs começa a contar com a presença de maior número de investimentos pessoas físicas, o que deverá se intensificar em 2010. Recentemente, foi feita a colocação do FII RB Capital Renda, lastreado em sete imóveis residenciais alugados para "inquilinos de primeira linha" - empresas de grande porte nacionais e multinacionais. Segundo Michaluá, diretor executivo da RB Capital, a captação do fundo foi de R$ 132 milhões, mas a demanda chegou a quase R$ 400 milhões. "Dos 1.172 investidores atendidos, 1.171 foram pessoas físicas, acessadas pelos canais de private bank", diz. A aplicação mínima era de R$ 5 mil. O executivo destaca que essa alternativa de investimento possibilita que pessoas físicas invistam no mercado imobiliário sem riscos de vacância e deterioração do imóvel que a compra de uma unidade para locação acarreta.

Outro movimento em 2010 deve ser a migração de parte dos CRIs para fundos com lastro em CRIs, segundo um consultor que pediu para não ter seu nome citado. Em geral, o limite mínimo de cada cota dos certificados é de R$ 300 mil (valores inferiores necessitam de requisitos adicionais, que praticamente inviabilizam a emissão), o que faz com que o número de investidores fique restrito, mesmo com o atrativo de isenção de IR para as pessoas físicas. Na compra de fundos imobiliários com lastro em CRIs, será possível fazer desembolsos menores para a aquisição das cotas. O consultor diz que devem ser lançados também fundos híbridos com lastro tanto em imóveis quando em CRIs.

O escritório PMKA Advogados está estruturando os contratos de dois fundos com lastro em CRIs, sendo um direcionado para investidores qualificados e outro para pessoas físicas. Além dos certificados, a PMKA estrutura, no momento, contratos de 12 fundos imobiliários, quantidade recorde, segundo Assolini.

Mas alguns desafios ainda precisam ser enfrentados para que o mercado secundário se amplie de fato no Brasil. "Falta os grandes bancos entrarem na distribuição de cotas de fundos imobiliários nas suas agências. O mercado de FIIs vai deslanchar quando houver mais papéis, mais cotistas, mais empresas e mais instituições financeiras envolvidas", diz Belleza, da Consultoria Fundo Imobiliário.

A perspectiva de melhora no volume de registros em 2010 decorre do ajuste feito nas regras de investimentos por parte dos fundos de pensão. Ao final de setembro, o Conselho Monetário Nacional (CMN) autorizou que essas fundações possam investir até 10% de seu patrimônio em FIIs, ficando fora do limite de 8% para aplicação em imóveis. "Existe demanda de fundos de pensão por papéis de crédito estruturado de risco privado de longo prazo, indexados à inflação, com pagamento de cupom de juros maior que o dos títulos soberanos", explica o diretor executivo da RB Capital, Marcelo Michaluá. "Com a queda da taxa de juros, fundos de pensão têm de procurar investimentos com lastro real e rentabilidade perene. O mercado imobiliário tem tudo para fazer esse papel", acrescenta o sócio da Fundo Imobiliário Consultoria de Investimentos, Sergio Belleza Filho.

Publicado em: 29 de dezembro de 2009, 10h28
Alterado em: 29 de dezembro de 2009, 10h44

quarta-feira, 23 de dezembro de 2009

Intermedium cresce no crédito imobiliário

Valor Econômico - São Paulo/SP - FINANÇAS - 23/12/2009 - 01:07:24

César Felício, de Belo Horizonte


"O Intermedium compete pelo crédito ao cliente que não é elegível para os programas da Caixa"

Sob o controle acionário da mesma família proprietária da construtora MRV, que deve faturar R$ 2 bilhões em vendas este ano, o Banco Intermedium finalmente começa a se preparar para atuar no ramo imobiliário. A instituição, que é tocada por João Vitor Menim Teixeira de Souza, 28 anos, filho do controlador da MRV Rubens Menim, deve aumentar o financiamento para os compradores de imóveis da construtora que estejam fora do perfil financiado pela Caixa Econômica Federal. A MRV tornou-se uma das maiores do setor imobiliário, com imóveis para baixa e média renda. É a maior parceira do banco federal no programa "Minha Casa Minha Vida".

"O Intermedium compete pelo crédito ao cliente que não é elegível para os programas da Caixa, em razão de ter renda acima dos padrões estabelecidos ou de já ter um imóvel, por exemplo", afirmou Teixeira de Souza.

Convertido de financeira em banco múltiplo no início do ano passado, o Intermedium ainda tem operação imobiliária incipiente. Dos R$ 195 milhões em operações de crédito que o Intermedium realizou este ano, apenas R$ 25 milhões foram para o setor imobiliário. A maior parte , ou R$ 110 milhões, ainda se destinou para crédito consignado, enquanto o financiamento de capital de giro para pequenas e médias empresas ficou em R$ 60 milhões.


Para 2010, a composição da carteira deve mudar. O Intermedium projeta um crescimento do crédito imobiliário de R$ 25 milhões para R$ 60 milhões e do chamado "middle market" para R$ 100 milhões, mantendo o consignado. Cerca de 35% da carteira de consignado do Intermedium foi cedida desde a crise. Foram R$ 73 milhões no final do ano passado e R$ 64 milhões ao longo deste ano.

"O diferencial será na área imobiliária. No financiamento de capital de giro, estaremos apenas repondo o patamar que tínhamos antes da crise", disse Teixeira de Souza. Em cinco anos, a expectativa é que o financiamento imobiliário torna-se a principal ocupação.

As operações começam a ser lastreadas na captação pela venda de letras de crédito imobiliário (LCI), iniciadas no mês passado. Em quinze dias, foram captadas R$ 10 milhões, ou 40% do lastro. Ainda é pouco frente à captação conseguida por CDBs, que devem fechar 2009 em R$ 195 milhões.

A crise econômica global estremeceu o pequeno banco. O lucro líquido no ano passado ficou em apenas R$ 260 mil. No primeiro semestre deste ano, em comparação com o mesmo período em 2008, os financiamentos concedidos recuaram de R$ 176 milhões para R$ 145 milhões e a captação caiu de R$ 150 milhões para R$ 145,5 milhões. A instituição só não teve um grande impacto porque havia acabado de fazer um aumento de capital que mais que dobrou o patrimônio líquido do banco - passou de R$ 45 milhões para R$ 92 milhões em agosto de 2008, apenas algumas semanas antes da quebra do banco Lehman Brothers, nos Estados Unidos, que desencadeou a crise.

"Nosso objetivo na ocasião era reduzir um pouco a alavancagem. Mas o aporte serviu para que ficássemos relativamente blindados ao que se sucedeu depois", disse o diretor. No primeiro semestre de este ano, o banco fechou com um patrimônio líquido de R$ 101 milhões. Teixeira de Souza afirma que o resultado do segundo semestre deve proporcionar um aumento de 10%.

Na ocasião do aporte, a meta do Banco Intermedium era captar este ano R$ 230 milhões em CDBs e LCIs e terminar 2009 com R$ 450 milhões em operações de crédito, com R$ 100 milhões em crédito imobiliário. "Como todo o mercado, evidentemente tivemos que rever nossos objetivos e estabelecer metas conservadoras mesmo para os anos seguintes", afirmou Teixeira de Souza.

Captação via títulos privados deve se recuperar em 2010

DCI - São Paulo/SP - FINANÇAS - 23/12/2009

César Felício, de Belo Horizonte


Kátia Lombardi/Valor Teixeira de Souza, que comando as operações do banco: "O Intermedium compete pelo crédito ao cliente que não é elegível para os programas da Caixa"

Sob o controle acionário da mesma família proprietária da construtora MRV, que deve faturar R$ 2 bilhões em vendas este ano, o Banco Intermedium finalmente começa a se preparar para atuar no ramo imobiliário. A instituição, que é tocada por João Vitor Menim Teixeira de Souza, 28 anos, filho do controlador da MRV Rubens Menim, deve aumentar o financiamento para os compradores de imóveis da construtora que estejam fora do perfil financiado pela Caixa Econômica Federal. A MRV tornou-se uma das maiores do setor imobiliário, com imóveis para baixa e média renda. É a maior parceira do banco federal no programa "Minha Casa Minha Vida".

"O Intermedium compete pelo crédito ao cliente que não é elegível para os programas da Caixa, em razão de ter renda acima dos padrões estabelecidos ou de já ter um imóvel, por exemplo", afirmou Teixeira de Souza.

Convertido de financeira em banco múltiplo no início do ano passado, o Intermedium ainda tem operação imobiliária incipiente. Dos R$ 195 milhões em operações de crédito que o Intermedium realizou este ano, apenas R$ 25 milhões foram para o setor imobiliário. A maior parte , ou R$ 110 milhões, ainda se destinou para crédito consignado, enquanto o financiamento de capital de giro para pequenas e médias empresas ficou em R$ 60 milhões.

Para 2010, a composição da carteira deve mudar. O Intermedium projeta um crescimento do crédito imobiliário de R$ 25 milhões para R$ 60 milhões e do chamado "middle market" para R$ 100 milhões, mantendo o consignado. Cerca de 35% da carteira de consignado do Intermedium foi cedida desde a crise. Foram R$ 73 milhões no final do ano passado e R$ 64 milhões ao longo deste ano.

"O diferencial será na área imobiliária. No financiamento de capital de giro, estaremos apenas repondo o patamar que tínhamos antes da crise", disse Teixeira de Souza. Em cinco anos, a expectativa é que o financiamento imobiliário torna-se a principal ocupação.

As operações começam a ser lastreadas na captação pela venda de letras de crédito imobiliário (LCI), iniciadas no mês passado. Em quinze dias, foram captadas R$ 10 milhões, ou 40% do lastro. Ainda é pouco frente à captação conseguida por CDBs, que devem fechar 2009 em R$ 195 milhões.


A crise econômica global estremeceu o pequeno banco. O lucro líquido no ano passado ficou em apenas R$ 260 mil. No primeiro semestre deste ano, em comparação com o mesmo período em 2008, os financiamentos concedidos recuaram de R$ 176 milhões para R$ 145 milhões e a captação caiu de R$ 150 milhões para R$ 145,5 milhões. A instituição só não teve um grande impacto porque havia acabado de fazer um aumento de capital que mais que dobrou o patrimônio líquido do banco - passou de R$ 45 milhões para R$ 92 milhões em agosto de 2008, apenas algumas semanas antes da quebra do banco Lehman Brothers, nos Estados Unidos, que desencadeou a crise.

"Nosso objetivo na ocasião era reduzir um pouco a alavancagem. Mas o aporte serviu para que ficássemos relativamente blindados ao que se sucedeu depois", disse o diretor. No primeiro semestre de este ano, o banco fechou com um patrimônio líquido de R$ 101 milhões. Teixeira de Souza afirma que o resultado do segundo semestre deve proporcionar um aumento de 10%.

Na ocasião do aporte, a meta do Banco Intermedium era captar este ano R$ 230 milhões em CDBs e LCIs e terminar 2009 com R$ 450 milhões em operações de crédito, com R$ 100 milhões em crédito imobiliário. "Como todo o mercado, evidentemente tivemos que rever nossos objetivos e estabelecer metas conservadoras mesmo para os anos seguintes", afirmou Teixeira de Souza.

segunda-feira, 21 de dezembro de 2009

Notícia - 'Nós vamos entrar em 2010 cantando pneu'

O Globo


21.12.2009

O empresário Rogério Chor, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi/RJ), está otimista. Afinal, passada a crise, o setor não apenas demonstrou sinais claros de recuperação, como ganhou novo fôlego com incentivos vindos das esferas públicas municipais e federais. Para 2010, ele prevê um crescimento entre 20% e 30%.

Como o setor se comportou a partir da crise?

ROGÉRIO CHOR: A perspectiva para 2009 era a pior possível. De fato, o primeiro trimestre registrou uma queda de 40% em relação ao mesmo período do ano passado. Mas eis que o governo federal lança o programa Minha Casa, Minha Vida, que passou a atender as classes mais baixas, cuja demanda estava reprimida. Os bancos voltaram a financiar, o mercado de ações se abriu de novo e a taxa de juros atingiu o menor patamar de todos os tempos. Houve um ressurgimento de todas as condições que, juntas, contribuíam para o crescimento do setor. Dessa forma, o segundo semestre registrou uma pequena recuperação mas, apesar desse panorama, devemos terminar o ano com uma queda de 15% no volume geral de vendas no estado.

De que forma a administração municipal contribuiu?

CHOR: A prefeitura está pró ativa. O decreto municipal 31.165, assinado em 25 de setembro, deu um importante passo na desburocratização da concessão de licenças. Ele promete impor um grau de rapidez inédito ao processo de legalização de empreendimentos imobiliários na cidade. Até então, levava-se um ano do pedido de aprovação até o lançamento, sendo nove meses para legalizar e três meses para lançar. Agora, compro um terreno e consigo lançar em 90 dias.

Quais áreas da cidade serão destaque em 2010?

CHOR: O Rio é uma cidade bem equacionada, todas as áreas têm potencial. Seja na Tijuca, Barra, Méier ou Campo Grande, se você lançar um empreendimento sério, você vende. A prefeitura, por sua vez, tem planos bem estruturados para a região portuária, que provavelmente será a bola da vez.

O mercado assiste hoje a uma concorrência cada vez mais acirrada entre as empresas do setor. Quais os benefícios para o consumidor?

CHOR: A concorrência gera novas formas de atrair o consumidor, como projetos mais bem estruturados, áreas de lazer mais elaboradas, novas formas de pagamento. A concorrência é sempre positiva.

Quais são suas perspectivas para 2010?

CHOR: Nós vamos entrar em 2010 cantando pneu. As empresas estão capitalizadas, com terrenos estocados e, inclusive, voltaram a contratar. Hoje, o número de pessoal é maior do que antes da crise. Prevejo crescimento de 20% a 30%.

segunda-feira, 14 de dezembro de 2009

Demanda por fundo é quase 3 vezes maior

Valor Econômico - São Paulo/SP - EU & INVESTIMENTOS - 14/12/2009 - 01:07:20

Por Alessandra Bellotto, de São Paulo


Davilym Dourado/Valor Michaluá: destaque são os inquilinos e os ativos de primeira qualidade

A demanda pelo fundo imobiliário RB Capital Renda I superou em 2,8 vezes a oferta de R$ 132 milhões em cotas, encerrada na semana passada. No universo de investidores, o destaque ficou mais uma vez com a pessoa física. Foram 1.172 ordens registradas. Entre os institucionais, aparece uma entidade de previdência privada. Estruturada pela RB Capital, a operação contou com a distribuição de dois grandes grupos financeiros do varejo, o Banco do Brasil e o Bradesco. A aplicação mínima no fundo era de R$ 4,9 mil, uma das menores do mercado recentemente.

A carteira já nasce com um portfólio diversificado, formado por sete imóveis e todos alugados para grandes empresas, como AmBev, C&A, Magazine Luiza, Leader, Telhanorte, Danfoss e Baryy Callebaut. Segundo o diretor-executivo da RB Capital, Marcelo Michaluá, além de mais de um inquilino de primeira linha, o fundo adota um modelo de contrato de locação conhecido como "build-to-suit". "Essas empresas estão amarradas com o fundo por pelo menos dez anos, que é o prazo médio dos contratos", diz o executivo.

Nesse tipo de negociação, se a empresa quiser sair do empreendimento antes do vencimento do contrato de locação, ela tem de arcar com os aluguéis referentes ao prazo remanescente. Michaluá ressalta, no entanto, que os empreendimentos em questão são estratégicos para as empresas, o que diminui esse risco de rompimento do contrato.

As carteiras em operação no mercado, acrescenta Michaluá, são concentradas em um único imóvel ou inquilino ou, quando há diversificação, elas têm um perfil mais especulador. Ou seja, os contratos seguem a Lei do Inquilinato, que impõe multa de três meses a mais de aluguel para quem romper o acordo. "Nosso fundo traz diversificação tanto do ponto de vista dos ativos como do risco de crédito (capacidade de pagamento das obrigações)", afirma.

Ele cita o fato de os empreendimentos estarem localizados em regiões diferentes, tendo perfis variados. São desde centros de distribuição a lojas. E todos desenvolvidos sob medida para as empresas pela RB Capital. Segundo Michaluá, ao longo de dois anos, a empresa encontrou as áreas, prestou consultoria no desenvolvimento e construção dos empreendimentos e amarrou os contratos. "Criamos esse portfólio com ativos e inquilinos de primeira linha", diz.

Baseado nos contratos já fechados pelo fundo, o rendimento alvo para o cotista é de IPCA mais 9,35% ano. No mês, isso equivaleria a IPCA mais 0,75%. O diretor da RB Capital lembra que, para o investidor pessoa física, essa renda de aluguel pode ser isenta de imposto de renda (IR), já que o fundo alcançou muito mais do que o mínimo de 50 cotistas e tem cotas listadas em bolsa. Contudo, só tem direito ao benefício fiscal a pessoa física que possuir menos de 10% das cotas do fundo.

O RB Capital Renda I é só o primeiro de uma família de fundos imobiliários que a empresa pretende lançar. "Queremos aproveitar a flexibilização das regras pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários) a partir da Instrução 472, que deixou o fundo imobiliário com uma cara mais de mercado de capitais, e a forte demanda do investidor pessoa física, atraído pela isenção de imposto sobre a distribuição de renda."

Todo esse entusiamo vem do sucesso do mercado. Para 2010, as perspectivas continuam positivas, acredita Michaluá. Ele destaca que só em análise na CVM há cerca de R$ 2 bilhões de ofertas. O patrimônio hoje dos fundos imobiliários em operação soma R$ 4,6 bilhões.

Sam Zell compra 8,5% da Brazilian Finance

Exame/Negócios - 14.12.2009 10h50

A Equity International, do investidor Sam Zell, tem a opção de adquirir uma participação adicional de 12,2% na Brazilian Finance & Real State




Sam Zell - megainvestidor norte-americano


Equity International (EI), empresa do megainvestidor Sam Zell - conhecido por aplicar no setor imobiliário e em empresas quase falidos para lucrar com sua recuperação - anunciou a compra de 8,5% do capital social da Brazilian Finance & Real Estate (BFRE) nesta segunda-feira (14/12).

O acordo entre as empresas prevê que a fundo de Zell tenha a opção de adquirir uma participação adicional de 12,2% na Brazilian Finance, que é líder do mercado brasileiro de produtos financeiro-imobiliários. Com esta operação, a EI se torna automaticamente parceira estratégica da Ourinvest Real Estate e da administradora de fundos TPG-Axon na Brazilian Finance.

De acordo com o Equity International, o rápido crescimento imobiliário no país, junto com a expansão do crédito e a queda das taxas de juros, são indicadores de que as oportunidades de desenvolvimento do setor são grandes no curto e no médio prazo. "Consideramos nosso investimento na BFRE uma decorrência natural de nosso interesse no dinâmico mercado imobiliário brasileiro", disse Gary Garrabrant, CEO da Equity International.

"A EI facilitará nosso acesso a fontes internacionais de recursos e ao mercado de capitais, o que trará um imenso valor para nossa organização", afirmou Fábio Nogueira, diretor da Brazilian Finance, em comunicado ao mercado.

Em setembro de 2009, a BFRE registrou um patrimônio líquido de 491,4 milhões de reais, ativos totais de 1,4 bilhão de reais e uma carteira de financiamentos de 506 milhões de reais. No mesmo período, a companhia havia estruturado Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) -- dentre os quais os dos Shoppings Patio Higienópolis, Floripa Shopping, West Plaza e Parque Dom Pedro -- com ativos superiores a 4,4 bilhões de reais, emitido 3,3 bilhões de reais em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) através da Brazilian Securities -- líder do segmento de recebíveis residenciais.

Atualmente, Sam Zell possui cinco investimentos no Brasil - Gafisa, Bracor, BR Malls, AGV Logística e Tenda. A companhia está em seu quarto fundo. Os três primeiros levantaram 1,5 bilhão de dólares e investiram em 17 empresas. O último captou 500 milhões de dólares.

Além disso, fora do setor imobiliário, o empresário mantém negócios em empresas de energia elétrica, telecomunicações, mídia, estações de rádio e times de beisebol e basquete, como o Chicago Bulls.

quarta-feira, 2 de dezembro de 2009

Sam Zell reduz participação na Gafisa e ações recuam

Valor Econômico - SP - EU & INVESTIMENTOS - 02/12/2009 - 01:07:22
Fernando Torres, de São Paulo



A Equity International, maior acionista da Gafisa e comandada pelo empresário americano Sam Zell, reduziu sua participação na incorporadora imobiliária brasileira no fim do mês passado. Segundo comunicado divulgado na noite de segunda-feira, a EIP Brazil Holdings LLC vendeu 3,25 milhões de American Depositary Receipts (ADRs) da Gafisa no dia 23 de novembro. A participação equivale a 4,86% das ações da incorporadora, o que representa cerca de R$ 190 milhões com base no preço daquele dia, quando a ação fechou a R$ 29,55. Mesmo com a alienação, a Equity International ainda possui 13,72% das ações da Gafisa.

A indicação de que Sam Zell avaliou que esse preço lhe pareceu adequado para reduzir sua participação não foi bem vista pelo mercado, como é costume ocorrer quando um investidor de porte se desfaz de uma fatia relevante de ações. Sinal disso é que o papel da Gafisa recuou 1,17% ontem, para R$ 28,70, enquanto duas de suas maiores concorrentes, Rossi Residencial e Cyrela continuaram no rali da segunda-feira e ganharam 4,01%, para R$ 15,29, e 2,79%, para R$ 25,39, respectivamente.

No primeiro dia da semana, quando o banco de investimento americano J. P. Morgan divulgou relatório positivo sobre o setor imobiliário brasileiro, Rossi havia registrado alta de 5,37% e Cyrela ganhado 5,1%. A ação ordinária da Gafisa, por sua vez, tinha avançado 3,89%, para R$ 29,04.

Ainda no segmento de incorporação imobiliária, a MRV Engenharia anunciou na noite de ontem que seu conselho de administração aprovou a convocação de assembleia de acionistas, marcada para o dia 17 de dezembro, para que a empresa faça um desdobramento das ações.

A proposta da administração da MRV é de que esse desdobramento seja feito na proporção de um para três. Para cada ação detida pelo investidor, ele terá direito a receber mais dois papéis. As ações que vierem a ser criadas com o desdobramento participarão em igualdades de condições em relação às demais.

O desdobramento dos papéis da MRV também será feito, em igual proporção, para os recibos de ações negociados no exterior. O papel da MRV estreou na Bovespa em julho de 2007 valendo R$ 26,00 e fechou ontem a R$ 39,30, com alta de 3,28% no dia. O pico do papel da incorporadora foi alcançado em novembro de 2007, a R$ 43,70. O piso foi registrado um ano depois, no pior momento da crise, a R$ 6,45.

Após crise, título privado volta a atrair grandes investidores

DCI - SP - FINANÇAS - 02/12/2009

SÃO PAULO - O fim da crise financeira no Brasil e do receio generalizado provocado por ela, aliado à expectativa de crescimento da economia, do emprego e da renda em 2010, estão tirando investidores dos mercados com menor risco e rentabilidade - como títulos públicos - para operações mais arriscadas, como as operações em dívidas estruturadas.

O estoque de Certificados de Recibos Imobiliários (CRI), por exemplo, saiu de R$ 5,925 bilhões em setembro do ano passado para R$ 7,949 bilhões em janeiro e já registrou R$ 9,885 bilhões no dia 1º de dezembro, segundo a Câmara de Custódia e Liquidação (Cetip). O estoque de Cédulas de Crédito Bancário (CCB) saltou dos R$ 17,869 bilhões em setembro de 2008 para R$ 20,374 bilhões em janeiro, caiu para a casa dos R$ 17 bilhões em março, mas recuperou-se e registrou R$ 19,030 bilhões no início do mês. A captação dos Fundos de Direitos Creditórios (FDICs), de acordo com a Associação de Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), estava em R$ 1,904 bilhão em setembro do ano passado, subiu para R$ 2,354 bilhões em janeiro e saltou para R$ 8,113 bilhões em outubro.

Para o analista Alex Agostini, da Austing Rating, esse mercado todo deve valorizar-se, mas é possível que a procura por FDICs seja ainda maior que a dos outros ativos porque o recurso é normalmente usado por empresas de todos os setores como instrumento de captação de recursos, entre médias e grandes, que devem aumentar investimentos em 2010.

"Essas operações têm crescido muito desde 2003 principalmente porque muitas das empresas que buscam o recurso não estão preparadas para entrar na Bolsa de Valores. Haverá também um aumento da participação de bancos médios e pequenos que trabalham com crédito consignado", estima.

Mesmo em cenário otimista, não é possível, segundo o analista, prever taxas médias de rentabilidade porque há variações na premiação de acordo com a empresa que busca recursos por meio do instrumento. "Se, por exemplo, uma empresa tem ativos que dão garantia ao investidor e seu grau de risco é menor, a rentabilidade do investimento também é menor", explica.

Para o professor de Finanças da Faculdade Instituto de Administração (FIA) Bolívar Godinho, o crescimento na busca por esse tipo de investimento se sustentará na estabilidade econômica e também no perfil desses investidores. "Os investidores desse perfil são mais qualificados. Somente pessoas físicas com mais de R$ 300 mil no mercado financeiro podem investir nesses fundos de baixa liquidez. Então quem compra pensa no longo prazo, o que pode provocar uma tendência mais duradoura no aumento desse mercado", afirma. O crescimento do setor imobiliário, puxado por novas construções, o aumento da procura por aluguel e pelo programa "Minha Casa, Minha Vida" do governo federal, são motivos da elevação do estoque de CRIs, segundo Agostini. "Mas o CRI é também um instrumento de captação mais barato e menos burocrático do que, por exemplo, conseguir empréstimos no BNDES. Com o CRI, as empresas reduzem custos e captam volumes maiores de recursos do que em financiamentos."

Segundo ele, estes investidores, normalmente com alto poder de barganha, se anteciparam às tendências de construção de moradias e hotéis, que devem se intensificar no ano eleitoral e também por conta da Copa do Mundo de 2014. "A expectativa de maior renda e emprego está aquecendo o setor imobiliário, também com o aumento dos prazos de financiamento de imóveis. E há também a previsão de mais investimentos no setor hoteleiro para suprir a demanda gerada pela Copa e pela Olimpíada. A estrutura de hoje não dá conta."

Para o professor da FIA, a queda da taxa básica de juros e também a isenção de Imposto de Renda sobre o rendimento do ativo pesam na decisão de investimento. "Para pessoa física o CRI é isento do IR, mas isso não significa maior retorno. O investidor calcula os riscos e taxa de rentabilidade antes da escolha, mas isso tem um peso considerável."