Crescimento menor traz ganho para incorporador

Valor Online - São Paulo/SP - EMPRESAS - 29/09/2011 - 01:13:25

 

Chiara Quintão | De São Paulo

 

A desaceleração do crescimento das incorporadoras em 2011 terá um efeito positivo para a maior parte do setor a partir do próximo ano: o retorno dos investimentos feitos em 2007 e, principalmente, 2008 para o caixa das companhias. Na prática, o ciclo imobiliário iniciado com a onda de abertura de capital está chegando ao fim, ou seja, ao momento em que os clientes são repassados aos bancos, e as empresas recebem cerca de 70% do valor dos imóveis comercializados. Até as chaves, os compradores pagam, em geral, apenas 30% do preço da unidade adquirida.

Se a opção fosse manter o ritmo de expansão dos últimos anos, os desembolsos com terrenos, lançamentos e obras consumiria o que está entrando em caixa em decorrência dos repasses. Com o crescimento menor e os esforços para antecipar os recursos que ingressam no pós-chaves, a maioria das incorporadoras passará a ter fluxo de caixa positivo em 2012. Há quem aposte também na venda de ativos ou na securitização de recebíveis para reforçar seu caixa.

A Cyrela Brazil Realty, que reduziu sua projeção de lançamentos, em 2011, da faixa de R$ 8,3 bilhões a R$ 9,1 bilhões para o intervalo de R$ 7,6 bilhões a R$ 8,5 bilhões, é uma das empresas que espera fluxo de caixa positivo para o ano que vem. A menor expansão possibilitou que a empresa desacelerasse a aquisição de terrenos, com a concentração das compras em áreas onde possa lançar projetos em até um ano e meio. Num cenário de crescimento mais lento, as incorporadoras utilizam menos recursos em despesas com lançamentos, o que reduz o consumo de caixa.

No primeiro semestre, os lançamentos da Rodobens encolheram 70%, com a decisão de priorizar a venda dos estoques

No mercado, comenta-se que a Cyrela já poderia ser geradora de caixa se não mantivesse, em carteira, recebíveis performados (referentes a unidades prontas). Em 30 de junho, dos R$ 12,3 bilhões das contas a receber da Cyrela, R$ 1,551 bilhão era de unidades construídas. Até o fim do ano, a companhia vai securitizar entre R$ 50 milhões e R$ 100 milhões de recebíveis de imóveis prontos, segundo o vice-presidente financeiro, José Florêncio Rodrigues. A Cyrela estuda securitizar recebíveis de imóveis que estão sendo entregues na Argentina, desenvolvidos em parceria com a Irsa. Encurtar o prazo de recebimento dos recursos das unidades já comercializadas, eliminando gargalos do processo junto a bancos, clientes e cartórios também faz parte dos esforços da Cyrela para ter fluxo de caixa positivo.

Entre um empreendimento ficar pronto e a obtenção de 100% dos repasses, são necessários, em média, seis meses, segundo o analista de construção civil do Credit Suisse, Guilherme Rocha. "Se esse prazo de seis meses não existisse, muita gente estaria gerando caixa desde 2010", afirma. É nesse período que as incorporadoras conseguem o "habite-se", a certidão negativa de débitos (CDN) e fazem a averbação, ou seja, a criação, em cartório, de matrículas individuais das unidades.

Em projeto piloto com Caixa Econômica Federal (CEF), o Itaú, o Bradesco e o Santander, a Tecnisa começou, há dois meses, a enviar a documentação de clientes para repasse após a obtenção do "habite-se", mas antes da CDN e da averbação. "Com isso, esperamos encurtar o prazo de recebimento de seis meses desde que a obra fica pronta para três meses", diz o diretor-presidente da Tecnisa, Meyer Nigri.

Para projetos destinados à baixa renda, a Caixa oferece a modalidade de crédito associativo, com liberação dos recursos para as incorporadoras à medida que a obra avança, o que possibilita desligamento na planta dos clientes, ou seja, entrada antecipada dos recursos. A Rodobens Negócios Imobiliários teve 55% dos recebimentos por meio de desligamentos e 45% por repasses em 2010. Para ser mais eficiente nos dois formatos, a empresa reforçou a equipe do segmento.

No primeiro semestre, os lançamentos da Rodobens encolheram 70%, com a decisão da companhia de dar prioridade à venda dos estoques, principalmente de unidades lançadas no fim do ano passado, e de ajustar o ritmo de novos projetos à velocidade de vendas. A combinação da queda nos lançamentos e da venda de participação em três Sociedades de Propósito Específico (SPEs) que detinham estoques de unidades prontas, por R$ 274 milhões, possibilitou que a Rodobens passasse a ser geradora de caixa no segundo trimestre, conforme o diretor-presidente, Marcelo Borges. A Rodobens lançará volume maior no quarto trimestre, com melhora do mix e da rentabilidade dos projetos.

Para a Gafisa, o recebimento dos repasses de unidades entregues principalmente a clientes da Tenda, referentes a lançamentos de 2008, resultará em fluxo de caixa positivo no curto prazo. No primeiro semestre, a Gafisa entregou oito mil unidades e, na segunda metade do ano, o número deve ficar entre 17 mil e 18 mil unidades, conforme o diretor-presidente Duílio Calciolari. Os recursos dos repasses do primeiro semestre começarão a voltar para a Gafisa no quarto trimestre.

Calciolari estima distratos das unidades com entrega prevista para 2011 entre 25% e 30% do total. Isso deve ocorrer porque parte dos clientes que compraram imóveis da Tenda antes de a Gafisa se tornar sua controladora não tem financiamento bancário aprovado. Não há expectativa, porém, que os recursos deixem de entrar para o caixa da companhia, conforme o executivo, pois há interessados na compra dessas unidades prontas.

Com os repasses dos lançamentos, principalmente de 2008, a Viver espera se tornar fluxo de caixa positivo no primeiro trimestre de 2012. Para isso, contribuiu também a redução dos lançamentos em 2009, para R$ 142 milhões, valor muito abaixo dos mais de R$ 800 milhões de 2008. O Paladin Realty, fundo que comprou o controle da então Inpar, em dezembro de 2008, deu prioridade à reorganização da companhia no ano seguinte, em vez do crescimento. "Não há tantas obras referentes a lançamentos de 2009 em que estamos investindo", diz o diretor-adjunto financeiro da Viver, Eduardo Canonico. O banco de terrenos da companhia, correspondente a lançamentos de mais de R$ 10 bilhões, também ajuda a companhia a consumir menos caixa, por atender às suas necessidades dos próximos dois anos, segundo ele.

A desaceleração do crescimento das incorporadoras em 2011 terá um efeito positivo para a maior parte do setor a partir do próximo ano: o retorno dos investimentos feitos em 2007 e, principalmente, 2008 para o caixa das companhias. Na prática, o ciclo imobiliário iniciado com a onda de abertura de capital está chegando ao fim, ou seja, ao momento em que os clientes são repassados aos bancos, e as empresas recebem cerca de 70% do valor dos imóveis comercializados. Até as chaves, os compradores pagam, em geral, apenas 30% do preço da unidade adquirida.

Se a opção fosse manter o ritmo de expansão dos últimos anos, os desembolsos com terrenos, lançamentos e obras consumiria o que está entrando em caixa em decorrência dos repasses. Com o crescimento menor e os esforços para antecipar os recursos que ingressam no pós-chaves, a maioria das incorporadoras passará a ter fluxo de caixa positivo em 2012. Há quem aposte também na venda de ativos ou na securitização de recebíveis para reforçar seu caixa.

A Cyrela Brazil Realty, que reduziu sua projeção de lançamentos, em 2011, da faixa de R$ 8,3 bilhões a R$ 9,1 bilhões para o intervalo de R$ 7,6 bilhões a R$ 8,5 bilhões, é uma das empresas que espera fluxo de caixa positivo para o ano que vem. A menor expansão possibilitou que a empresa desacelerasse a aquisição de terrenos, com a concentração das compras em áreas onde possa lançar projetos em até um ano e meio. Num cenário de crescimento mais lento, as incorporadoras utilizam menos recursos em despesas com lançamentos, o que reduz o consumo de caixa.

No primeiro semestre, os lançamentos da Rodobens encolheram 70%, com a decisão de priorizar a venda dos estoques

No mercado, comenta-se que a Cyrela já poderia ser geradora de caixa se não mantivesse, em carteira, recebíveis performados (referentes a unidades prontas). Em 30 de junho, dos R$ 12,3 bilhões das contas a receber da Cyrela, R$ 1,551 bilhão era de unidades construídas. Até o fim do ano, a companhia vai securitizar entre R$ 50 milhões e R$ 100 milhões de recebíveis de imóveis prontos, segundo o vice-presidente financeiro, José Florêncio Rodrigues. A Cyrela estuda securitizar recebíveis de imóveis que estão sendo entregues na Argentina, desenvolvidos em parceria com a Irsa. Encurtar o prazo de recebimento dos recursos das unidades já comercializadas, eliminando gargalos do processo junto a bancos, clientes e cartórios também faz parte dos esforços da Cyrela para ter fluxo de caixa positivo.

Entre um empreendimento ficar pronto e a obtenção de 100% dos repasses, são necessários, em média, seis meses, segundo o analista de construção civil do Credit Suisse, Guilherme Rocha. "Se esse prazo de seis meses não existisse, muita gente estaria gerando caixa desde 2010", afirma. É nesse período que as incorporadoras conseguem o "habite-se", a certidão negativa de débitos (CDN) e fazem a averbação, ou seja, a criação, em cartório, de matrículas individuais das unidades.

Em projeto piloto com Caixa Econômica Federal (CEF), o Itaú, o Bradesco e o Santander, a Tecnisa começou, há dois meses, a enviar a documentação de clientes para repasse após a obtenção do "habite-se", mas antes da CDN e da averbação. "Com isso, esperamos encurtar o prazo de recebimento de seis meses desde que a obra fica pronta para três meses", diz o diretor-presidente da Tecnisa, Meyer Nigri.

Para projetos destinados à baixa renda, a Caixa oferece a modalidade de crédito associativo, com liberação dos recursos para as incorporadoras à medida que a obra avança, o que possibilita desligamento na planta dos clientes, ou seja, entrada antecipada dos recursos. A Rodobens Negócios Imobiliários teve 55% dos recebimentos por meio de desligamentos e 45% por repasses em 2010. Para ser mais eficiente nos dois formatos, a empresa reforçou a equipe do segmento.

No primeiro semestre, os lançamentos da Rodobens encolheram 70%, com a decisão da companhia de dar prioridade à venda dos estoques, principalmente de unidades lançadas no fim do ano passado, e de ajustar o ritmo de novos projetos à velocidade de vendas. A combinação da queda nos lançamentos e da venda de participação em três Sociedades de Propósito Específico (SPEs) que detinham estoques de unidades prontas, por R$ 274 milhões, possibilitou que a Rodobens passasse a ser geradora de caixa no segundo trimestre, conforme o diretor-presidente, Marcelo Borges. A Rodobens lançará volume maior no quarto trimestre, com melhora do mix e da rentabilidade dos projetos.

Para a Gafisa, o recebimento dos repasses de unidades entregues principalmente a clientes da Tenda, referentes a lançamentos de 2008, resultará em fluxo de caixa positivo no curto prazo. No primeiro semestre, a Gafisa entregou oito mil unidades e, na segunda metade do ano, o número deve ficar entre 17 mil e 18 mil unidades, conforme o diretor-presidente Duílio Calciolari. Os recursos dos repasses do primeiro semestre começarão a voltar para a Gafisa no quarto trimestre.

Calciolari estima distratos das unidades com entrega prevista para 2011 entre 25% e 30% do total. Isso deve ocorrer porque parte dos clientes que compraram imóveis da Tenda antes de a Gafisa se tornar sua controladora não tem financiamento bancário aprovado. Não há expectativa, porém, que os recursos deixem de entrar para o caixa da companhia, conforme o executivo, pois há interessados na compra dessas unidades prontas.

Com os repasses dos lançamentos, principalmente de 2008, a Viver espera se tornar fluxo de caixa positivo no primeiro trimestre de 2012. Para isso, contribuiu também a redução dos lançamentos em 2009, para R$ 142 milhões, valor muito abaixo dos mais de R$ 800 milhões de 2008. O Paladin Realty, fundo que comprou o controle da então Inpar, em dezembro de 2008, deu prioridade à reorganização da companhia no ano seguinte, em vez do crescimento. "Não há tantas obras referentes a lançamentos de 2009 em que estamos investindo", diz o diretor-adjunto financeiro da Viver, Eduardo Canonico. O banco de terrenos da companhia, correspondente a lançamentos de mais de R$ 10 bilhões, também ajuda a companhia a consumir menos caixa, por atender às suas necessidades dos próximos dois anos, segundo ele.

 

STJ decide que não há Imposto de Renda sobre juros de mora

Por Maíra Magro | De Brasília

Julgamento foi concluído com o voto do ministro Arnaldo Esteves Lima

A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu ontem que não incide Imposto de Renda (IR) sobre os juros de mora - aplicados para compensar o atraso no pagamento de dívidas - em condenações trabalhistas. Os ministros negaram um recurso da Fazenda Nacional que defendia a aplicação do IR sobre os juros de mora decorrentes de verbas trabalhistas recebidas por um ex-funcionário de uma instituição financeira.

O julgamento se restringiu à análise de processos de pessoas físicas, originados na Justiça do Trabalho. A decisão foi tomada por quatro votos em favor do contribuinte, contra três pela tese da Fazenda. Como o caso foi julgado pelo mecanismo do recurso repetitivo, o entendimento servirá de orientação para os demais tribunais do país. Advogados de contribuintes comemoraram a decisão.

O julgamento foi concluído na tarde de ontem com o voto do ministro Arnaldo Esteves Lima, que havia pedido vista na sessão de 24 de agosto. O pedido de vista gerou a expectativa de que o resultado - até então favorável aos contribuintes - pudesse reverter-se em favor da Fazenda. Isso porque Lima já havia votado pela não incidência do IR, e mesmo assim decidiu pedir vista.

Mas, ontem, o ministro manteve seu voto. Ele afirmou, no entanto, que a não incidência do IR vale para os juros de mora decorrentes de condenações trabalhistas. "Temos que aguardar a publicação do acórdão para saber a extensão exata da decisão", diz o advogado Carlos Golgo, do escritório Nelson Wilians & Advogados Associados, de Porto Alegre, que atuou na causa. Ele afirma que a decisão é importante porque pacifica um entendimento já firmado pelo Tribunal Superior do Trabalho (TST).

Além de Arnaldo Esteves Lima, votaram pela não incidência do IR sobre os juros de mora os ministros Cesar Asfor Rocha, Mauro Campbell Marques e Humberto Martins. Ficaram vencidos os ministros Teori Zavascki, Benedito Gonçalves e Herman Benjamin.

Os dois primeiros consideraram que os juros de mora têm a mesma natureza da condenação principal - por isso, só seriam tributados se incidir IR sobre a verba à qual estariam atrelados. Já Benjamin optou por uma terceira corrente, dizendo que os juros de mora sempre deveriam ser tributados, pois representariam acréscimo patrimonial. Os ministros Napoleão Nunes Maia Filho e Joaquim Falcão não votaram, pois estavam ausentes no primeiro dia do julgamento, quando as partes fizeram suas defesas.

Para o advogado Daniel Szelbracikowski, a decisão foi uma vitória para os contribuintes e reafirmou a jurisprudência do STJ quanto à não tributação das verbas indenizatórias. Ele ressaltou a importância do voto do ministro Arnaldo Esteves Lima, dizendo que os juros de mora independem da natureza da verba principal. No entanto, segundo Szelbracikowski, será preciso aguardar a publicação da decisão para saber se ela poderá ser estendida a outras verbas além daquelas decorrentes de indenizações trabalhistas.

 

 

Os novos direitos reais e o projeto do CPC

VALOR ECONÔMICO | LEGISLAÇÃO & TRIBUTOS

JUDICIÁRIO | JUDICIÁRIO

Sex, 23 de Setembro de 2011.

03:28:00

 

Por Melhim Chalhub

 

O direito positivo brasileiro vem incorporando inovadoras concepções relacionadas aos direitos reais, por meio do Código Civil de 2002 e de leis especiais, que regulamentaram a alienação fiduciária, o direito de superfície, o direito do promitente comprador, a caução de direitos aquisitivos sobre imóveis, entre outros novos direitos reais.

 

Essas inovações, entretanto, não foram levadas em consideração na elaboração do projeto de reforma do Código de Processo Civil.

 

Encontrando-se o projeto, agora, em fase de apresentação de emendas na Câmara dos Deputados, é este o momento próprio para ajustá-lo à modernização do direito material nesse aspecto, particularmente na parte relativa ao processo de execução, até porque a efetividade desses novos direitos reais, quando eventualmente envolvidos em litígios judiciais, perpassa pela aplicação das normas do direito instrumental.

 

Exemplo da necessidade de adaptação é a regra do artigo 756 do projeto, pela qual em caso de penhora de bens gravados com direitos reais, seus titulares devem ser intimados. O que justifica essa norma é o risco a que esses credores ficariam expostos caso não tomem conhecimento de penhoras sobre os bens gravados em seu favor. Acontece que o projeto refere-se restritivamente ao penhor, à hipoteca, à anticrese e ao usufruto, omitindo-se em relação às garantias fiduciárias e à promessa de compra e venda. Acontece que atualmente o volume de negócios com garantia fiduciária e promessa de venda superam em muito os realizados com as garantias tradicionais a que se refere o projeto. A isso acresce que os credores nessas operações correm risco idêntico ao dos credores enumerados pelo artigo 756 e, portanto, devem também ser intimados caso terceiros venham a penhorar os direitos aquisitivos de devedores fiduciantes ou promitentes compradores de imóveis.

 

Os credores fiduciários e caucionários devem ser intimados

 

Outra lacuna está no artigo 761 do projeto, que considera ineficaz, em relação ao senhorio direto ou ao credor pignoratício, hipotecário, anticrético ou usufrutuário que não houver sido intimado, a alienação dos bens aforados ou gravados com esses direitos reais. Também aqui o projeto omite-se em relação às novas garantias reais, que são hoje empregadas em muito maior escala do que as tradicionais. Ora, os credores fiduciários, caucionários e os promitentes vendedores de bens imóveis também devem ser intimados, devendo ser emendado o art. 761 para dispor que a falta de intimação desses credores também tornar ineficaz a alienação dos bens objeto de promessa de venda ou de alienação fiduciária.

 

O artigo 789, ao declarar insuscetíveis de execução os bens impenhoráveis e inalienáveis, omite-se em relação a dois relevantes aspectos; primeiro, embora insuscetíveis de execução, esses bens respondem por obrigações "propter rem" e por dívidas contraídas para realização da finalidade para a qual foram gravados; segundo, a proteção prevista nesse dispositivo aplica-se também aos bens submetidos ao regime da afetação, mecanismo de tutela legal de situações especiais, sobretudo as que envolvem captação de recursos do público com destinação específica. São, entre outros, os casos das incorporações imobiliárias, dos fundos de investimento e de securitização de créditos imobiliários, cujos bens, submetidos ao regime de afetação, também são insuscetíveis de execução, salvo por obrigações relacionadas à destinação para a qual foram gravados, e, do mesmo modo que os bens impenhoráveis e os inalienáveis, devem também ser referidos pelo artigo 789.

 

O artigo 792 também merece ser emendado, pois, ao enumerar os bens penhoráveis, indica os bens móveis e imóveis, mas deixa de indicar os direitos aquisitivos oriundos de promessa de venda ou de alienação fiduciária. Ora, esses direitos ocupam expressivo espaço na atividade econômica e devem ser incluídos entre os penhoráveis, coerentemente com a jurisprudência já consagrada, como bem sintetiza o acórdão do REsp 260.880-RS: "O bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam constritos."

 

O artigo 818, por sua vez, ao reproduzir, sem ressalvas, vetusta disposição que admite a penhora de edifícios em construção, está em rota de colisão com o moderno regime das incorporações imobiliárias, que contém sistema próprio de proteção dos adquirentes de imóveis "na planta". Nesse caso, os destinatários do edifício são os adquirentes, que aportam recursos para parte da construção, situação que, por incompatível com a norma do artigo 818 do Projeto, deve ser expressamente ressalvada. E assim deve ser porque os créditos oriundos das vendas "na planta" submetem-se a um regime de vinculação de receitas destinadas à obra, de modo que eventual penhora pode atingir os direitos dos adquirentes, terceiros de boa-fé, colocando em risco a realização da função social do contrato e da propriedade.

 

Essas inovadoras situações, dentre outras, não podem deixar de ser tratadas na lei instrumental, sob pena de se dar à luz um Código de Processo Civil descolado do moderno direito material.

 

Melhim Chalhub é advogado, sócio do PMKA Advogados

 

Este artigo reflete as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico. O jornal não se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso dessas informações

CVM edita Instrução que altera o prazo de análise de material publicitário para as ofertas públicas de cotas de fundos de investimento

CVM edita Instrução que altera o prazo de análise de material publicitário para as ofertas públicas de cotas de fundos de investimento

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) edita hoje, 29/9/2011, a Instrução nº 507, que altera a Instrução 400, de 2003, que dispõe sobre as ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários, nos mercados primário ou secundário.

A Instrução eleva o prazo de análise de material publicitário para as ofertas públicas de cotas de fundos de investimento de 5 para 10 dias úteis.

A medida se justifica porque, em relevante parcela dos casos recentes de utilização de material publicitário em ofertas de fundos, em especial fundos imobiliários, foram submetidos documentos muito grandes, em mídias diversas, que geraram um volume substancial de exigências, principalmente para atender ao requisito de "linguagem serena e moderada".

Assim, para garantir a manutenção da qualidade da análise desse material pela CVM, é necessário ampliar um pouco o seu prazo, visando a que o investidor tenha acesso a material publicitário que informe corretamente e de forma equilibrada as características da operação e os riscos do investimento.

A CVM entende que a modificação não afetará, no geral, o cronograma das ofertas de cotas de fundos de investimento, tendo em vista os prazos de análise previstos na Instrução 400 e o prazo de 6 meses da oferta contado da publicação do anúncio de início de distribuição, bem como os cronogramas usualmente praticados.

Ademais, as instituições intermediárias continuam com a prerrogativa de utilizar o material publicitário, nos exatos termos dos modelos previstos no Ofício-Circular/CVM/SRE/Nº 01/2009, divulgado em 26/8/2009, não sendo sequer necessária a apresentação desses materiais pela instituição líder da distribuição para exame da área técnica, desde que tenha sido apresentado à CVM o prospecto preliminar da oferta, conforme dispõe o caput do art. 50 da Instrução CVM 400.

Clique para ter acesso à íntegra da Instrução CVM nº 507/11.

Empresa de responsabilidade limitada

Empresa de responsabilidade limitada

Por Armando Luiz Rovai

 

Valor Econômico – 28/09/11

 

A Lei nº 12.441, de 2011, ao instituir a empresa individual de responsabilidade limitada (Eireli), acrescentou novos dispositivos ao Código Civil, passando a considerar pessoa jurídica de direito privado as empresas individuais de responsabilidade limitada, constituídas por uma única pessoa titular da totalidade do capital social integralizado.

 

A referida lei consignou ainda que a pessoa natural que constituir a empresa individual de responsabilidade limitada somente poderá figurar em uma única empresa dessa modalidade, aplicando-se às referidas empresas, no que couber, as regras previstas para as sociedades limitadas. Exatamente aí que se apresenta a necessidade do debate acerca da conveniência e pertinência da criação da Eireli, considerando que o atual Código Civil trouxe regras complexas e às vezes incertas para o sistema empresarial, em especial, para a aplicação das normas das sociedades limitadas.

 

Deste modo, dois questionamentos podem fomentar e contribuir para a discussão acerca da empresa individual de responsabilidade limitada, assim vejamos: i) com a entrada em vigor da Lei nº 12.441, como ficará o entendimento sobre a aquisição da personalidade jurídica em consonância à aplicação de sua desconsideração? ii) com a entrada em vigor da Lei 12.441, como ficará a regularidade da participação de sócio estrangeiro (pessoa física ou jurídica) em empresas individuais de responsabilidade limitada?

 

Ao olhar menos atento, poder-se-ia dizer que a resposta para a questão da desconsideração da personalidade jurídica está no abuso da personalidade, caracterizado pelo desvio de finalidade, ou pela confusão patrimonial. Ocorre que o assunto não é tão óbvio como parece, pois quando a questão é levada ao Poder Judiciário, em especial, na Justiça Trabalhista e na seara fiscal, percebe-se a banalização que o instituto vem sofrendo, via de regra, pelo equívoco em confundir o imponderável risco negocial - inerente à atividade produtiva - com expedientes relativos à malversação na administração dos negócios sociais.

 

Ademais, decisões judiciais irresponsáveis não levam em conta a autonomia patrimonial da sociedade e a regra de que os bens particulares dos sócios somente poderão ser alcançados pelos credores após a execução de todos os bens, créditos e direitos constantes do patrimônio da sociedade. A importância do debate está justamente na forma com que os magistrados deverão entender e respeitar a aquisição da personalidade jurídica da empresa individual de responsabilidade limitada, em consonância à sua utilização no dia a dia empresarial.

 

No que toca à regularidade da participação de sócio estrangeiro (pessoa física ou jurídica) em empresa individual de responsabilidade limitada, algumas considerações se fazem necessárias. A primeira delas, com respeito às opiniões contrárias, refere-se a inexistir qualquer dúvida quanto a pertinência e regularidade de pessoa jurídica figurar como titular de empresa individual de responsabilidade limitada, especificamente, porque não tem em nosso ordenamento jurídico qualquer vedação legislativa sobre esta temática.

 

Ademais, no que tange à administração, também nada veda que a empresa individual de responsabilidade limitada nomeie pessoa natural para o exercício de sua administração, conforme se depreende do artigo 997, inciso VI do Código Civil.

 

Por fim, quanto ao fato de que o artigo 1.134 do Código Civil enfatizar que as sociedades estrangeiras somente podem participar de empresas nacionais na condição de acionistas, sabe-se que a maioria das sociedades estrangeiras que vem operar no Brasil busca sua constituição sob o tipo societário limitada, mesmo que, pela letra da lei, essas sociedades estejam em desacordo com o referido artigo - portanto, irregularmente constituídas.

 

Desta feita, levando em conta o atual cenário globalizante, a rapidez das comunicações e dos negócios, em plena era da sociedade da informação, entende-se como perfeitamente possível uma pessoa física ou jurídica estrangeira instituir no Brasil uma empresa individual de responsabilidade limitada. Trata-se de uma interpretação necessária, dentro do contexto empresarial, considerando a importância econômica do investimento estrangeiro no atual cenário histórico e político que vivemos.

 

Por fim, diante do salutar debate e da repercussão sobre um novo Código Comercial para o Brasil, é relevante a atenção do legislador para instituir a empresa individual de responsabilidade limitada, especialmente, nas questões aqui singelamente apontadas, de modo a buscar um aprimoramento institucional do direito brasileiro e a desejada segurança jurídica aos atos negociais. Oxalá, melhores dias com melhores leis.

AGU Faz Novo Parecer Sobre Venda a Estrangeiro

AGU faz novo parecer sobre venda a estrangeiro

Por Tarso Veloso | De Brasília

 

Valor Econômico – 28/09/2011

 

A Advocacia-Geral da União (AGU) vai publicar um parecer até o fim de outubro com "medidas emergenciais" para resolver a "instabilidade jurídica" na aquisição de terras rurais brasileiras por estrangeiros. Em reunião ontem, os ministros Luis Adams (AGU) e Mendes Ribeiro (Agricultura) discutiram o tema com deputados e se comprometeram a publicar um novo parecer para regular o assunto até a aprovação de uma lei definitiva no Congresso.

 

A principal mudança incluída no novo parecer da AGU, segundo o deputado federal Homero Pereira (PR-MT), permitirá que as empresas estrangeiras que financiam produtores nacionais possam hipotecar as terras para pagamentos em caso de inadimplência. Essa mudança, segundo Pereira, que preside uma subcomissão da Câmara sobre o assunto, "é positiva" e "conserta" o atual parecer emitido pela AGU em agosto de 2010. A atual orientação impede essa espécie de "execução" de dívida por entender que as empresas estrangeiras acumulariam grandes extensões de terras - o que ficou proibido pelo parecer da AGU.

 

"Essa mudança levou a uma redução dos empréstimos de empresas estrangeiras no crédito rural", diz o deputado. "Esse novo parecer vai dar mais segurança jurídica às empresas e, consequentemente, mais dinheiro ao produtor".

 

Além da alteração no sistema de execução da dívida, outra fonte presente à reunião disse que a AGU deve "aliviar" as regras de aquisição de terras, desde que "bem documentadas" e informadas aos cartórios, garantindo a manutenção das propriedades atuais até a nova lei a ser debatida no Congresso. Ainda estão em discussão temas como os limites das áreas que poderão ser adquiridas e como serão reguladas as aquisições por fundos de investimentos estrangeiros.

 

Produtores e empresários esperavam que o futuro projeto de lei da Câmara para aquisição de terras rurais por estrangeiros especificasse obrigações e direitos de investidores externos. Mas, segundo parlamentares da subcomissão de terras da Câmara, o texto será mais geral, deixando a definição das "minúcias" para a regulamentação da lei, como especificações dos limites para a compra das propriedades em cada setor produtivo, concessão de incentivos para aquisições de terras preferencialmente nas regiões Norte e Nordeste.

 

Homero Pereira disse que a futura lei não pode resolver os problemas de modo pontual. "A discussão das regras para os setores produtivos (etanol, café, celulose e manejo florestal, entre outros) terá que ser incluída em regulamentações mais para frente. A lei tem que ser abrangente, e não pode descer a minúcias", disse.

 

O relator da subcomissão de terras, deputado Beto Faro (PT-PA), disse que pretende apresentar seu texto até o fim de outubro. Ele também avalia que a lei deve tratar o assunto de forma mais geral.

 

Os parlamentares querem ainda alterar a atual forma de fiscalização da aquisição por estrangeiros pelo governo federal. Pereira afirma que o projeto de lei deverá conter uma "autorização" para a criação de um novo órgão administrativo de regulação da venda e transferência de terras a estrangeiros. Hoje, essa função cabe ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra). "O Incra não tem condições nem estrutura para gerenciar isso", afirmou Pereira.

 

As consultas públicas que balizarão a confecção da lei foram encerradas na semana passada. Ao todo, sete consultas públicas ouviram especialistas de vários setores, inclusive do governo.

Criação de índice de preços de imóveis no Brasil

Foi publicado em 15 de setembro de 2001 o decreto n.º 7.565* que dispõe sobre a criação e manutenção do índice de preços de imóveis no Brasil.

 

A criação do referido índice ficou a cargo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (“IBGE”), a quem competirá à definição da metodologia de cálculo, a implementação e manutenção do índice.  Para o aprimoramento do índice, foi facultado ao IBGE estabelecer parcerias com a Caixa Econômica Federal (“CEF”), bem como com outras instituições financeiras e agentes do mercado imobiliário.

 

A criação de tal índice será muito importante para o conhecimento, efetivo, da realidade do mercado imobiliário, possibilitando o estabelecimento de metas e análises que refletirão a real situação e projeção do mercado imobiliário.

 

Entendemos que outra fonte que poderia subsidiar o IBGE aos dados financeiros das transações imobiliárias realizadas seriam as escrituras lavradas junto aos Cartórios de Notas, bem como os atos levados a registro perante as Serventias Imobiliárias.

* DECRETO Nº 7.565, DE 15 DE SETEMBRO DE 2011.

Dispõe sobre a criação e a manutenção do índice de preços de imóveis no Brasil.
A PRESIDENTA DA REPÚBLICA, no uso das atribuições que lhe confere o art. 84, incisos IV e VI, alínea “a”, da Constituição e tendo em vista o disposto no Decreto-Lei no 759, de 12 de agosto de 1969, e na Lei no 5.878, de 11 de maio de 1973,

DECRETA:
Art. 1o A Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE deverá adotar as providências que se fizerem necessárias para a criação e divulgação do índice de preços de imóveis no Brasil.

Parágrafo único. Caberá ao IBGE a definição da metodologia de cálculo do índice de preços de imóveis, bem como a adoção das demais providências necessárias para implementação, manutenção e contínuo aprimoramento do referido índice.

Art. 2o O IBGE poderá firmar parceria com a Caixa Econômica Federal para que esta forneça, respeitadas as exigências de sigilo e confidencialidade a que se sujeita, informações e conhecimentos técnicos necessários à criação e manutenção do índice.

Parágrafo único. O IBGE, visando ao contínuo aprimoramento do índice de preços de imóveis, poderá firmar parcerias com outras instituições financeiras ou agentes de mercado.

Art. 3o O IBGE definirá cronograma para a criação e implementação do índice de preços de imóveis.

Art.4º Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.
Brasília, 15 de setembro de 2011; 190º da Independência e 123º da República.