Fundos imobiliários devem evoluir com Ifix e novas categorias da Anbima

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Fundos imobiliários devem evoluir com Ifix e novas categorias da Anbima, diz Concórdia

22
abril

18:06

Fundos Imobiliários

Fundos imobiliários devem evoluir com Ifix e novas categorias da Anbima, diz Concórdia

Hoje, os fundos imobiliários negociados na BM&FBovespa, reunidos no Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (Ifix),  possuem um patrimônio total de R$ 40 bilhões distribuídos em mais de 160 fundos, estima a Concórdia Corretora. "Esse índice vai ter mudanças quando o fundo de agências do Banco do Brasil, o BB Progressivo II, entrar na carteira, após completar seis meses de negociação, o que vai dar uma distribuição melhor no índice", diz Luiz Gotardo Furlan, sócio da Concórdia. O BB Progressivo estreou na bolsa em dezembro do ano passado (foto) e marcou a oferta mais popular de um fundo imobiliário no mercado, com quase 50 mil investidores.

O volume negociado de cotas de fundos imobiliários na BM&FBovespa dobrou este ano em relação à media do ano passado, diz Mauro Mattes, responsável por fundos estruturados da Concórdia, passando de R$ 14 milhões por dia para R$ 37 milhões. "E vamos ter um índice Ifix menos concentrado este ano com os novos lançamentos", diz.

Fundos de fundos

Outro fator que deve ajudar o mercado secundário de cotas na BM&FBovespa é o lançamento de fundos imobiliários, acredita Mattes. Ao comprar cotas de outros fundos, eles aumentam a liquidez do mercado. O segundo fundo desse tipo foi lançado em março, o Fundo de Fundos Absoluto, da Brasil Plural, de R$ 200 milhões. Antes, havia apenas o Brazilian Capital Fundos de Fundos. "Esses fundos vão ajudar a ampliar os negócios com cotas e também ajustar melhor os preços", diz.

Novas categorias da Anbima

Mattes observa que a Associação Nacional das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) estuda a criação de categorias para os fundos imobiliários para facilitar o entendimento dos investidores. A categoria deverá constar no nome do fundo e deverá indicar a estratégia de investimento, se ele investe em prédios comerciais, shoppings ou em incorporação e desenvolvimento de projetos. "Isso vai ajudar a entender que tipo de imóvel ou empreendimento o fundo representa", diz Mattes. Este ano, a Anbima já criou um item em seu código de autorregulação de fundos para tratar dos fundos imobiliários.

Além disso, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) deve continuar aperfeiçoando a legislação, dando mais transparência e mais abertura de informações sobre os fundos. "Isso vai beneficiar os bons estruturadores de fundos imobiliários", afirma Furlan.

A Concórdia está investindo pesado no mercado de fundos imobiliários. Conhecida por sua atuação no segmento de fundos de recebíveis de crédito, os Fidcs, a corretora montou uma área para participar das ofertas de fundos imobiliários. "É um mercado novo, com grande crescimento, e é preciso investir muito em treinamento, inclusive para educar o cliente", diz Furlan.

Opção para aposentadoria

O fundo imobiliário é uma boa opção para quem quer se preparar para a aposentadoria, diz Furlan, ao aliar poupança de longo prazo com um ativo real. "Isso dá mais segurança para o futuro", diz. A cultura do brasileiro, de investir em imóveis, ajuda também no desenvolvimento desse tipo de instrumento financeiro. "E, ao ver que o fundo imobiliário tem constância, solidez, passa a recomendar para os conhecidos e dissemina a nova cultura no boca a boca", diz.

É preciso, porém, que o investidor se eduque e conheça bem o funcionamento dos fundos imobiliários, para evitar surpresas, e para saber exatamente o que está comprando. "Temos organizado cursos e visto grande interesse dos investidores em conhecer a aplicação, e isso é muito positivo", afirma Furlan.  "Mesmo assim notamos que, para o investidor entender as operações, ainda leva mais tempo que outros investimentos", diz.

 

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http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/ofertas-de-fundos-imobiliarios-podem-superar-r-20-bi-no-ano

Ofertas de fundos imobiliários podem superar R$ 20 bi no ano

As ofertas de fundos imobiliários este ano devem superar R$ 20 bilhões, afirma Luiz Gotardo Furlan, sócio da Concórdia Corretora. Até agora, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) registra em seu site R$ 4,4 bilhões em 15 fundos registrados e mais R$ 3,3 bilhões de 18 carteiras em análise, o que equivale a R$ 7,7 bilhões, ou mais da metade dos R$ 14 bilhões registrados no ano passado.

"Devemos ter um ou dois fundos pelo menos por mês, com valores acima de R$ 100 milhões", diz. Aproveitando essa explosão de lançamentos, a corretora passou a atuar mais na oferta desse tipo de fundo, coordenando algumas distribuições.

Impacto da alta dos juros

A alta dos juros não deve afetar a procura das pessoas físicas pelos fundos imobiliários, acredita o executivo, apesar do impacto no valor das cotas dos fundos negociadas no mercado da BM&FBovespa, que tende a recuar. "Mas se o juro básico for para 8,5% ao ano, ainda assim os fundos imobiliários, por serem isentos de imposto, devem dar ganhos reais interessantes", afirma.

A estimativa é que os fundos imobiliários paguem em torno de 7% a 7,5% ao ano líquidos, o que seria um rendimento acima do da poupança e de muitos fundos de renda fixa. "Hoje, os fundos já lançados negociados em bolsa pagam de 6,5% a 7,5% ao ano, então os novos lançamentos devem sair perto disso", afirma Furlan.

Ele espera maior oferta de fundos destinados à logística para empresas, como centros de distribuição e projetos sob medida, o chamado build to suit, impulsionada também pela isenção de IOF dada pelo governo para os investidores estrangeiros aplicarem em fundos imobiliários.

Os estrangeiros, lembra Furlan, estão mais dispostos a correr riscos de projetos de desenvolvimento e incorporação imobiliária. Já as ofertas de torres comerciais para alugar devem continuar, mas com retorno menor para o investidor.

Mesmo o impacto do juro sobre os preços dos imóveis, que servem de lastro para os fundos imobiliários, não deve ser muito forte, avalia o executivo. "Nas grandes cidades, outros fatores influenciam e seguram os preços, como o déficit habitacional ainda elevado e a atividade econômica", afirma. Além disso, as construtoras reviram seus planos de crescimento para um nível mais realista, reduzindo a oferta e os estoques. "O que deve ocorrer é que a valorização dos imóveis não será tão forte como nos últimos anos", diz.

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http://economia.ig.com.br/mercados/2013-04-24/fundo-imobiliario-pode-complementar-aposentadoria.html

Fundo imobiliário pode complementar aposentadoria

Em fase de amadurecimento, produto de renda variável tem alto risco e é recomendado para o longo prazo

Taís Laporta | 24/04/2013 06:00:09

Foto: Thinkstock/Getty Images

Cotas de imóveis podem apostar em diferentes categorias, como shoppings, hospitais e faculdades

Investir em fundos imobiliários pode ser uma nova opção para complementar a aposentadoria, segundo afirmou o diretor de produtos do banco Itaú, Cláudio Sanches, durante evento sobre o tema realizado nesta terça-feira (23), em São Paulo.

"É um investimento em renda variável, com alto risco, mas possibilidade de bom retorno, recomendado para o longo prazo", explica o executivo. Para ele, o investidor pode até apostar em ganhos no curto prazo, a depender de seu perfil e objetivo financeiro, mas o produto é cada vez mais voltado para o mercado de renda.

Instituídos no Brasil em 1993,os fundos imobiliários são formados por investidores que compram cotas de imóveis com diferentes perfis (como escritórios, shoppings, lojas, hotéis, hospitais e faculdades), e recebem uma renda de aluguel em retorno.

Para reduzir o risco, a recomendação é diversificar a carteira, em vez de apostar em um único imóvel. Estes riscos implicam, principalmente, em inadimplência dos inquilinos e na possibilidade de vacância – quando o imóvel não consegue ocupar todas as suas unidades. Nestes casos, o rendimento do investidor fica comprometido.

Leia mais: Prós e contras dos fundos imobiliários

Para entender a lógica deste investimento como alternativa de previdência, basta lembrar das gerações passadas, que garantiam seu sustento com a renda de aluguel. "É o mesmo conceito", explica Sanches.

Em março deste ano, a indústria de fundos imobiliários atingiu valor de mercado de R$ 29,3 bilhões no Brasil, segundo dados da BMFBovespa e da CVM (Comissão de Valores Mobiliários). Entre 2009 e 2012, esta modalidade de investimento decolou 549% em números de fundos.

CUSTOS

Antes de ser criado, o fundo paga uma taxa de distribuição que varia entre 1,5% e 5%, por um custo semelhante ao que remunera um corretor de imóveis. Há ainda custos de montagem do fundo – como os registros na CVM e BMFBovespa, advogados para fazer a documentação, além de taxas de administração e custódia.

Anualmente, é preciso gerar um laudo de avaliação para corrigir o valor do imóvel, o que também gera custos. Segundo Carlos Martins, gestor de fundos imobiliários da gestora Kinea Investimentos, quanto mais participantes no fundo, mais diluídos ficam os custos.

Os rendimentos são isentos do Imposto de Renda. Só há tributação se o investidor vender sua cota no mercado secundário com ganho de capital. Neste caso, o imposto incide sobre 20% do lucro.

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Os perigos da renda garantida nos fundos imobiliários

http://economia.uol.com.br/noticias/infomoney/2013/04/19/os-perigos-da-renda-garantida-nos-fundos-imobiliarios.htm

Os perigos da renda garantida nos fundos imobiliáriosCOMENTE

SÃO PAULO – Alguns fundos imobiliários recém-lançados oferecem a chamada renda mínima garantida, que consiste em pagar ao investidor um rendimento mensal, por um período pré-determinado. Essa renda existe porque, dependendo do fundo, pode demorar algum tempo até que o imóvel comece a gerar rendimentos por meio do aluguel e esta "garantia" faz com que os investidores tenham mais interesse em aplicar durante a fase pré-opercacional do fundo.

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O problema é que, em alguns casos, a renda garantida "maquia" o retorno real  e quando ela acaba, a rentabilidade mensal pode despencar. Foi isso que aconteceu no ano passado com o fundo do Shopping West Plaza (WPLZ11B). Com a renda garantida, os cotistas recebiam mensalmente R$ 0,83 por cota. Quando ela terminou, os investidores passaram a receber em torno de R$ 0,33 por cota, referente às receitas de aluguel do shopping. "É importante que as pessoas saibam como funciona e entendam que essa receita é artificial, podendo ou não ser atingida pela renda operacional (real) no futuro", aponta o advogado e especialista em fundos imobiliários Arthur Vieira de Moraes.

Outro fundo que possui renda garantida e que deve distribuir menos rendimentos para os cotistas depois do seu término é o Floripa Shopping (FLRP11B). A renda de R$ 8,80 por cota será distribuída até o mês de outubro. Depois disso, o fundo passará a distribuir apenas a renda das receitas, que, em dezembro de 2012, foi de R$ 2,50 por cota. Nos meses de outubro e novembro de 2012, as receitas líquidas foram de R$ 4 e R$ 3,90 por cota, respectivamente.

Mas não é sempre que os fundos imobiliários com renda garantida pagam menos para o investidor depois do final do seu período de vigência. Fundos como o Shopping Pátio Higienópolis e o CSHG JHSF Prime Offices (HGJH11)    utilizaram este recurso no início e depois continuaram oferecendo bons retornos para os cotistas. Outro fundo que conta com a renda garantida, mas cujas receitas já são suficientes para pagar rentabilidade maior é o Shopping Dom Pedro (PQDP11). A renda garantida deste fundo é de R$ 0,83 por cota, mas a distribuição de rendimentos já é maior por conta das receitas.

A renda é garantida mesmo?
É importante lembrar que nenhum fundo pode prometer rentabilidade para os cotistas. Por isso, a renda garantida é oferecida por um terceiro, normalmente pela construtora ou pela administradora do imóvel e, mesmo que não seja comum, pode haver problemas no seu pagamento .

Isso já aconteceu com dois fundos imobiliários: o FII Projeto Água Branca (FPAB11) e o FII Memorial Office. Na emissão inicial, a construtora Ricci ofereceu a renda garantida aos fundos, que não foi paga. No caso do fundo Projeto Água Branca, 6 investidores institucionais que participaram da emissão inicial foram afetados e no Memorial Office (FMOF11) o calote da construtora impactou 11 investidores, também instiucionais, que compraram as cotas na primeira emissão.

Fernando Silva Telles, diretor da Coinvalores, gestora responsável pelos dois fundos, explica que isso não afetou os investidores que compraram as cotas no mercado secundário. "O investidor atual, que adquiriu as cotas na bolsa, não sofreu nenhum tipo de perda", diz.

No último relatório de administração dos dois fundos, a Coin mostra que as cobranças contra a construtora Ricci estão em andamento na justiça. Em caso de ressarcimento, os valores serão  devolvidos aos investidores institucionais que entraram na emissão inicial de cotas e levaram prejuízo - os cotistas atuais não sofreram perdas e também não têm direito a este pagamento.

Como em qualquer mercado, Telles lembra que existe risco nos fundos imobiliários, mesmo aqueles que oferecem a renda garantida. "Onde quer que você pretenda investir, deve sempre estudar o mercado e saber o que está comprando. Precisa saber de quem é o empreendimento, se o imóvel está pronto, os inquilinos. Tudo deve ser muito bem analisado", ressalta.

Dinheiro do investidor
Para  Arthur Vieira de Moraes, a renda garantida é uma alternativa para os fundos conseguirem investidores que apoiem projetos de longo prazo.  "O investidor brasileiro ainda não tem cultura de longo prazo, assim, convence-lo a participar de um projeto sabendo que ele precisará esperar um ou dois anos para começar a ter retorno é algo difícil, e a renda garantida por um lado atende a essa demanda de curto prazo e, por outro, permite que os FII financiem grandes empreendimentos imobiliários", afirma Moraes, ressaltando que esta renda não deve ser utilizada como argumento de venda do fundo.

O advogado lembra que os recursos utilizados para pagar esta renda garantida são do próprio investidor e isso deve ficar claro para quem aplica. Funciona de seguinte maneira: Se um fundo precisasse construir um imóvel e, para isso, o valor de cada cota devesse custar R$ 88, o gestor pode emitir as cotas a um preço mais caro - R$ 100, por exemplo. Desta forma, com estes R$ 12 de diferença, ele pode distribuir R$ 1 por mês, durante um ano, como rentabilidade garantida ao cotista.  

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Fundo imobiliário do BTG desaba antes de anúncio de nova oferta

SÃO PAULO – As cotas do fundo imobiliário BTG Fundo de Fundos (BCFF11B) registraram forte queda de 4,96% nesta segunda-feira (22) e terminaram o dia cotadas a R$ 114.

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O fundo anunciou ao mercado, após o fechamento da bolsa, o início da oferta pública da 5ª emissão de cotas. De acordo com o comunicado, serão ofertadas 4.769.173 cotas, com direito de preferência aos investidores detentores de cotas integralizadas na data de hoje (22 de abril), na proporção da quantidade de cotas que o investidor possuir.

Os cotistas podem exercer o direito de preferência, total ou parcialmente, em ate 10 (dez) dias úteis a contar do 5º dia útil subseqüente a data de publicação. Ainda segundo o comunicado, caso haja sobras após o encerramento do prazo para exercício do direito de preferência, os cotistas que exerceram este direito poderão subscrever estas sobras.

O fundo
BC Fundo de Fundos de Investimentos Imobiliários tem por objetivo primordial a aquisição de cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Hipotecárias (LH), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos Fundos de Investimentos Imobiliários e imóveis comerciais prontos ou em construção. O Fundo distribui rendimentos mensalmente, provenientes da composição de sua carteira e do ganho de capital com a venda de ativos integrantes do portfólio.

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Fundo imobiliário da Rio Bravo perde inquilino e cai 10% em 2013

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Fundo imobiliário da Rio Bravo perde inquilino e cai 10% em 2013COMENTE

SÃO PAULO – As cotas do fundo Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11) já amargam perdas de 10,5% neste ano e terminaram a última quarta-feira (10) cotadas a R$ 1,79. Mesmo diante de um arrefecimento nas cotações dos principais fundos, que no ano passado registraram valorização importante, a queda do FFCI se sobressai. Para efeito de comparação, o Ifix, índice de fundos imobiliários da bolsa paulista, está estável neste ano (o índice leva em consideração, além da valorização das cotas, os rendimentos distribuídos).

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De acordo com um especialista que preferiu não se identificar, um dos motivos desta queda é o fato de o fundo ter perdido um dos locatários recentemente: a rede de farmácias Drogasil pagou a multa contratual e desocupou o imóvel New Century, localizado em um bairro nobre de São Paulo. "Não é nenhuma catástofre, a carteira é diversificada e a multa pode ser usada para manter o fluxo de rendimentos. Mas assustou o mercado, num momento em que a vacância de lajes está alta ", disse o especialista ao InfoMoney.

O fluxo de rendimentos do fundo de fato é estável. Nos últimos 6 meses, o FFCI distribuiu rigorosamente R$ 0,01184789 por mês, o que equivale, pela cotação atual do fundo, a 0,66% ao mês, ou R$ 7,9% ao ano.

Outro problema apontado pelo especialista é o fato de a Rio Bravo, gestora do fundo, não ter informado a saída do locatário imediatamente ao mercado. "Esta postura incomoda muito. Pode até não ser o caso de um fato relevante, mas eles poderiam mandar um aviso ao mercado", criticou.

Em nota, a Rio Bravo disse que comunicou a saída do inquilino através do relatório mensal que está disponível nos sites da Bovespa e da própria gestora e acrescentou que está "bem positiva" sobre fechar contrato com um novo inquilino em breve. No entanto, o relatório apenas informava que o imóvel estava desocupado, sem nenhum destaque para a saída da Drogasil.

O especialista também questiona o fato de a gestora não informar, nos relatórios mensais, os nomes dos locatários de cada edifício. "Essa informação é essencial para tomada de decisão, na minha opinião", disse. Sobre este ponto, a Rio Bravo não se manifestou.

Carteira do fundo
De acordo com o relatório mais recente da gestora (de fevereiro desde ano), o fundo tem em sua carteira 6 imóveis. É dono de 6 andares (38,95%) do JK Financial Center, localizado na avenida a Juscelino Kubitschek, no bairro do Itaim-Bibi, em São Paulo, além de 8 vagas de garagem. O imóvel está 100% locado, mas o nome das empresas não é divulgado – apenas a sua área de atuação (banco, tecnologia, e consultoria).

O Rio Bravo Renda Corporativa também é dono do 8º andar (11,87%) do edifício Jatobá Green Building, localizado no bairro do Brooklin, em São Paulo. O andar está locado para uma empresa do setor alimentício, com vencimento do contrato previsto para agosto de 2015.

O 10º andar do edifício Parque Paulista, localizado na Alameda Santos, em São Paulo, também pertence ao fundo. A laje é ocupada por uma empresa de seguros, com contrato que vale até agosto de 2017. Já do edifício New Century, também em São Paulo, o FFCI detém 5,72% (3º andar), que após a saída da Drogasil permanece desocupado.

Por fim, o fundo tem participação de 3,94% do edifício Cetenco Plaza Torre Norte, em SP e é dono do 2º andar do Edifício Internacional Rio, na cidade do Rio de Janeiro.

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Fundo imobiliário anuncia modernização em imóvel visando "otimização da rentabilidade"

SÃO PAULO - O BTG Pactual, gestor do fundo imobiliário Torre Norte, anunciou mercado nesta sexta-feira (12) que em breve serão realizadas obras de modernização do imóvel Torre Norte, localizado na Avenida das Nações Unidas, n. 12.901, no bairro do Brooklin, em São Paulo.

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Segundo o BTG, as obras terão como objetivo o alinhamento do imóvel aos atuais padrões do mercado imobiliário, visando a manutenção do valor do ativo, bem como a otimização de sua rentabilidade, e incluem: a substituição do sistema de acesso controlado; a modernização dos elevadores; a integração e automatização das centrais de água gelada; atualização do BMS; modernização do Balancim dos elevadores; substituição da iluminação e forro do hall central; certificação LEED O&M, pavimentação asfáltica das vias internas; e a restauração das fachadas de granito.

A periodicidade do custeio das obras será ajustada de modo a coincidir com o fluxo de reajustes dos valores de alugueis devidos ao fundo (Getty Images)

De acordo com o comunicado, a periodicidade do custeio das obras será ajustada de modo a coincidir com o fluxo de reajustes dos valores de alugueis devidos ao fundo.

O fundo
A Torre Norte é a edificação central - e também a maior - de um complexo de 3 torres que compõem o empreendimento denominado CENU (Centro Empresarial Nações Unidas). Localizado na Marginal Pinheiros, na região da Berrini, em São Paulo, o empreendimento foi construído pelo consórcio Tishman Speyer Método. Com 55.815 m² de área de locação, 34 andares e 5 subsolos, a Torre Norte conta hoje com inquilinos como a Microsoft, a Monsanto, a HP e a GE.

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