Fundos imobiliários recuam em julho e exigem atenção de investidores

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Agência Brasil

Desaquecimento do mercado afeta fundos de investimento imobiliário

Sucesso de público e de valorização em 2012, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) continuaram a encolher em julho, segundo dados divulgados pela BM&F Bovespa nesta quinta-feira (1º), e requerem atenção do investidor. Principalmente, daquele que comprou os ativos neste ano. A dica é consultar o desempenho deles para ver se estão conseguindo se manter interessantes num cenário um tanto mais adverso.

O valor de mercado dos 109 FIIs negociados em Bolsa caiu pelo segundo mês consecutivo, para R$ 28,7 bilhões, 2% a menos que em junho. O volume negociado recuou 30% para R$ 516,3 milhões, o menor nível desde novembro de 2012, o que indica que os ativos estão sendo menos comprados e vendidos (perderam liquidez). Mesmo o número de cotistas ficou ligeiramente menor: caiu de 104.079 para 103.467.

Os fundos de investimento imobiliário costumam ser apresentados como uma alternativa menos volátil e mais palpável do que ações, por serem lastreados direta (imóveis) ou indiretamente (títulos) no mercado imobiliário. O governo estimula investimentos nesse tipo de ativo, tendo isentado os rendimentos de Imposto de Renda.

Criado há 20 anos, esse mercado só se popularizou a partir de 2011. No fim do ano passado, com o lançamento do BB Progressivo II (BBPO), pelo Banco do Brasil, o número de investitdores praticamente dobrou de tamanho com a atração de cerca de 50 mil cotistas.

'Quem entrou em 2013 perdeu dinheiro' 

Neste ano, porém, o desempenho tem sido pouco animador. Em 31 de julho, o Ifix, índice que mede o desempenho desses ativos na Bolsa, era 10% menor do que  no início do ano. 

"Esses fundos já tiveram valorização razoável nos últimos anos. Mas quem comprou no começo de 2013 provavelmente perdeu dinheiro", diz Michael Viriato, professor de finanças do Insper. [ O desempenho dos últimos dois meses ] serviu para alertar que é um investimento de renda variável e não de renda fixa, embora pague investimentos mensais. Não existe garantia sobre esses rendimentos e não existe garantia sobre o valor da cota."

O cenário foi ruim mesmo entre os fundos mais negociados até junho de 2013, segundo Viriato. Do top 5, composto pelos fundos BB Progressivo II, BTG Pactual Corporate Office Fund, Santander Agências, Kinea Renda Imobiliária e CSHG Real Estate,  apenas o Kinea teve um retorno positivo em 2013, afirma o professor, com base em dados da Economatica. O BB Progressivo II (BBPO)  "praticamente empatou."

Não saia, não entre

Os FIIs, lembra Viriato, são influenciados negativamente quando os juros sobem. E, de outubro de 2012 a julho deste ano, a Selic (a taxa básica de juros) ficou 1,25 ponto maior, chegando a 8,5%. Segundo a estimativa do mercado medida pelo Boletim Focus, um levantamento feito semanalmente pelo Banco Central junto a analistas, em 2014 a Selic chegará a 9,25%.

Para o administrador de investimentos Fabio Colombo, a desaceleração da alta do preço dos imóveis – após a euforia iniciada em 2010 – também está relacionada a essa queda dos FIIs. 

"O mercado imobiliário como um todo esteve muito superaquecido e estamos numa fase de estabilidade ou queda", afirma Colombo, que não recomenda aproveitar a baixa no preço das cotas para entrar nesse mercado agora.

"Não acho interessante porque os preços ainda estão altos, é um momento adverso e as perspectivas não são boas."

Para quem já está dentro, a orientação é conferir como está o desempenho do produto. Em diversos FIIs, por exemplo, o patrimônio é composto de um conjunto pequeno de imóveis e a variação depende mais de fatores conjunturais – como a valorização ou desvalorização do bairro em que eles estão – do que estruturais – como o desempenho global do mercado imobiliário.

"Se olharmos num prazo um pouco maior [ do que os próximos seis meses ], os investidores não deveriam se desfazer [ das cotas ] porque o rendimento que os FIIs estão oferecendo é bom e, aliado à isenção de IR, fica bastante atrativo", diz Viriato, do Insper. "No BB Fundo Progressivo II, a rentabilidade que ele está pagando está em torno de 0,63% ao mês, o que é excelente."