BTG Pactual recomenda venda do fundo Campus Faria Lima; conheça
SÃO PAULO - O BTG Pactual iniciou recentemente a cobertura do fundo Campus Faria Lima (FCFL11B) , com recomendação de venda, devido ao dividend yield esperado para 2013 e os riscos adicionais quando comparado a outros fundos imobiliários, como a ausência de disclosure financeiros do principal inquilino e risco de não locação de dois andares de lajes corporativas - que representam 9% da ABL (Área Bruta Locável) - ainda vagos. Apesar disso, os analistas ressaltam a boa localização do imóvel e capacidade de geraçãode renda proveniente da área já alugada.
Frente a fundos como o Almirante Barroso (ALMI11B), que possui expectativa de atingir 7,93% de yield e não possui riscos de locação, o Campus Faria Lima possui um baixo valor (8,03%). "Um diferencial de rentabilidade próximo de 150 bps seria mais adequado para refletir esse diferencial de qualidade entre o FCFL11B e o ALMI11B em nossa opinião, indicando um valor de cotas mais justopara o FCFL11B próximo de R$ 1.056,20 (14.82% inferior ao preço atual)", apontam os analistas.
O fundo é dono de 100% de um empreendimento que possui como inquilino a instituição de ensino Insper (91% da ABL), complementados por prestadores de serviços, como a Estapar e o Itaú. O imóvel está localizado no bairro da Vila Olímpia na zona sul de São Paulo e possui dois andares desocupados, que representam 9% de sua ABL.
Mesmo com a recomendação de venda, a instituição frisa os pontos fortes do imóvel: alto padrão de qualidade, boa localização e contrato built to suit de 288 meses firmado com o Insper. O fato de inquilino estar bem posicionado no mercado também garante ao fundo um bom grau de previsibilidade de receitas.
Após terminado o período de renda garantida (12 meses), o fundo deverá manter níveis crescentes de renda, o que dependerá da locação dos dois andares que estão desocupados no momento. Considerando o preço de entrada das cotas de R$ 1,240 mil, o dividend yield esperado para 2013 é de 8,03%.
Riscos
A chance de uma nova instituição de ensino aparecer na região é algo pouco provável, segundo o BTG. O fato de ser uma marca bem posicionada no mercado em que atua e à concentração de conjuntos comerciais no local, mitigam a entrada de novos participantes.
No entanto, o BTG ressalta que o risco de crédito do fundo é concentrado, já que o número de locatários é pequeno e o Insper detém a maior parte do ABL. "Apesar da boa reputação e posicionamento de mercado do Insper,não tivemos acesso aos seus demonstrativos financeiros, o que nos deixa, por isso, incapazes de emitir uma opinião sobre sua capacidade de pagamento de aluguéis", apontam.
Renda garantida
O fundo conta com a estrutura de renda garantida, com distribuições mensais de R$ 8,30/cota, valor equivalente a 10% ao ano sobre o preço de emissão (R$ 1 mil). As distribuições serão realizadas até os 12 meses que seguem aconclusão do projeto de expansão (esperado para este mês)
Projeções
As projeções da equipe de análise tarbalham com um cenário em que os dois andares vazios sejam alugados. No entanto, o BTG assume valores inferiores aos praticados pelo mercado da região, acreditando em um valor de R$ 100 (a média é R$ 130 por M2). Dessa forma, a expectativa é de que o fundo gere níveis de renda que permitam a manutenção da renda garantida após 1 ano e que as receitas cresçam em linha com a inflação (IGP-M).
Não foi considerada queda de rendimentos do fundo, pois o Insper possui um contrato de longo prazo na modalidade built to suit. O único risco de deterioração das cotas é com a expectativa de um aumento nos juros reais pelo Banco Central, o que geraria um aumento na rentabilidade dos títulos públicos. Consequentemente, os cotistas passariam a exigir um retorno maior que o dos títulos soberanos para continuar no investimento.
Outro risco que o fundo corre é caso os dois andares restantes não sejam alugados. Se essa situação se materializar, o dividend yield esperado para o 1º semestre de 2014 seria reduzido para 7,35%.
Notícias relacionadas
Enviado via iPhone
Nenhum comentário:
Postar um comentário