Oportunidades e desafios de fundos investimentos imobiliários são temas de palestra
Promovido pelo PQE, evento reuniu cerca de 60 pessoas na sede do Secovi-SP
14/11/2012
Os fundos de investimentos imobiliários (FII) atraem atenção crescente de quem deseja diversificar seus portfólios de aplicação. As razões são muitas: qualquer pessoa física pode investir, aplica-se no mercado imobiliário sem a necessidade de comprar um imóvel, remuneração mensal, ganhos de escala, consideráveis margens de rentabilidade, entre outros.
Para falar sobre esse tema, o Secovi-SP, por intermédio do Programa Qualificação Essencial (PQE), recebeu em sua sede o advogado especialista em mercado de capitais e sócio da PMKA Advogados Juliano Cornacchia. "Os FII surgiram como alternativa para recuperar o mercado imobiliário dos reveses por que passou na década de 80", explicou o palestrante. Optou-se então, por gerar novas formas de financiamento, recorrendo ao mercado de capitais, não aos bancos. A lei específica para regular esse expediente data de 1993.
A instrução número 472/08 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) foi um marco na história dos FII. "Antes dela, o processo de constituição dos fundos demorava até seis meses. Hoje, o prazo pode ser de até cinco dias úteis", disse Cornacchia. Além disso, graças a essa instrução, imóveis onerados passaram a integrar o portfólio de investimentos dos fundos, negócios em situação de conflito de interesses puderam ser celebrados e a colocação parcial das cotas tornou-se possível.
Garantias
Como os FII não têm personalidade jurídica, a responsabilidade por eventuais aquisições de imóveis em situação irregular para integrar a carteira é da administradora do fundo – em geral, grandes bancos. "O cotista não pode ser penalizado judicialmente pela eventual perda de um imóvel. No máximo, perde o investimento", disse o advogado. A fim de evitar que isso aconteça, a administradora pode se amparar em laudos técnicos. "É preciso sempre explicar ao cotista o porquê de estar investindo em um determinado imóvel", completou.
Modalidades
O mercado estabeleceu alguns padrões de FII. Embora essas classificações não sejam regulamentadas, facilitam a identificação e entendimento de investimentos. Destacam-se:
- FII de Renda, cujo cerne é a aquisição de imóveis para obtenção de renda proveniente de aluguéis – como shopping centers, lajes comerciais e hotéis. Em geral, as administradoras não se prendem ao fato de o local adquirido ter ou não locatário em vista. "Quem adquire um andar corporativo na região da Faria Lima sabe que certamente essa vacância não durará muito", exemplificou o palestrante, dando a essa operação o nome de "investimentos em imóveis óbvios".
- FII de Desenvolvimento, carteira que concentra empreendimentos em fase de construção e apresentam mais riscos, típicos da incorporação. Em contrapartida, os ganhos podem ser maiores.
- FII de FII, que investe em cotas de outros fundos de investimentos imobiliários. Essa modalidade garante boa rentabilidade e o risco acaba sendo pulverizando.
Tributação
São isentos de Imposto de Renda os rendimentos distribuídos a investidores pessoa física. Exceto em duas situações: 1) quando o cotista é titular de mais de 10% das cotas emitidas pelo FII ou cujas cotas lhe deem rendimento superior a 10% do total de rendimentos tidos pelo fundo; e 2) desde que as cotas do FII sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado e o FII conte com, no mínimo, 50 cotistas.
Já os ganhos de capital decorrentes da alienação em mercado secundário estão sujeitos à incidência do IR. Também são passíveis de tributação do IR o construtor, incorporador ou cotista que, sozinho ou em um conjunto de pessoas ligadas a ele, tenha um percentual superior a 25% das cotas do fundo. Nesse caso, a tributação ocorre como se fosse pessoa jurídica.
Preocupações
Os ativos que integram o patrimônio do FII (qualidade e características dos bens que fazem parte da carteira do fundo), eventuais ônus ou passivos vinculados aos bens do FII, quem administra os investimentos e quais são as responsabilidades dos cotistas são as principais preocupações de quem investe nessa modalidade de aplicação.
Do lado de quem é investido, as apreensões ficam por conta do compartilhamento do controle das tomadas de decisões. "Muitas vezes, pequenas e médias incorporadoras nas quais, geralmente, o mando é de familiares, enfrentam dificuldades em lidar com alguém novo participando das decisões", diz Cornacchia. Além disso, o impacto que a entrada de um FII tem sobre a governança de uma empresa também é motivo de atenção. "Cria-se uma série de obrigações, como envios de relatórios, prestações constantes de contas, mais transparências, entre outras coisas", enumera o palestrante.
Já no que concerne aos principais desafios do FII, Juliano citou o fato de os fundos imobiliários não poderem ter financiamento, o fato de a regulamentação atual proibir os FII de constituírem garantias sobre os bens imóveis de suas carteiras e a redução dos ativos disponíveis para investir – graças ao aquecimento do mercado.
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