HSI pretende voltar às compras de ativos imobiliários neste ano
Máximo Pinheiro Lima, sócio fundador, diz que nenhuma decisão de investimento será tomada até abril, para que haja mais clareza em relação ao cenárioDepois de ser vendedora líquida de ativos imobiliários de 2012 a 2014, a gestora de fundos de private equity Hemisfério Sul Investimentos (HSI) pretende voltar às compras neste ano. Mas nenhuma decisão será tomada até abril, segundo o sócio fundador da HSI, Maximo Pinheiro Lima, para que haja mais clareza em relação ao ambiente político e econômico do país e ao efeito desse cenário nos preços dos ativos.
"Vamos ser compradores tímidos no primeiro semestre, com agressividade crescente no segundo semestre deste ano e no primeiro de 2016", afirma Lima. Em janeiro, a gestora captou R$ 200 milhões em recursos de fundos parceiros para financiar nova rodada de investimentos no setor imobiliário. Não há prazo pré-definido para o desembolso, e o desenvolvimento de novos projetos continua no radar.
Dos recursos geridos pela HSI, 60% são de fundos dos Estados Unidos, 25%, Ásia e 15%, da Europa e do Oriente Médio.
A intenção de retomar a aquisição de ativos imobiliários num ritmo maior deve-se à expectativa de redução de preços. Isso se deve ao excesso de oferta em segmentos como o de escritórios corporativos de padrão triple A, que vem se refletindo em queda dos valores de locação fechados. "O imóvel vale o que rende, não o que custou", diz Lima.
Em 2012, a HSI desfez-se dos escritórios que possuía na cidade de São Paulo e, em 2013, a maior parte das lajes corporativas que tinha no Rio de Janeiro. A busca da gestora por novos ativos de escritórios deve ganhar força mais para o fim do ano.
No segmento de galpões, a HSI vendeu, em 2012, 35 imóveis para a Global Logistic Properties (GLP). Em parceria com a Essex, a HSI tem dois condomínios logísticos no Paraná, um deles em desenvolvimento. "É provável desenvolvermos galpões e talvez comprarmos alguma coisa se encontrarmos ativos de qualidade", afirma o sócio da HSI.
No segmento residencial, a HSI comprou, no atacado, participações em projetos da PDG Realty, para vender, posteriormente, no varejo e tem avaliado negócios semelhantes com outras incorporadoras de capital aberto. "Temos segurança de fazer parceria com a PDG", diz.
Uma das apostas de crescimento da HSI é o segmento de self storage, ou seja, de locação de espaços para armazenagem, ainda incipiente no país. A HSI pretende dobrar de tamanho no segmento neste ano. Segundo o executivo, o self storage não é afetado de maneira relevante pela piora da economia. A HSI e o fundo global de investimentos Evergreen Real Estate Partners são sócios na Goodstorage, que possui três empreendimentos para armazenagem em operação e outros três em construção na cidade de São Paulo.
A maturação dos investimentos nesses espaços para armazenagem é longa. Segundo Lima, são necessários três anos com concessão de descontos para alcançar a ocupação de 80% de um empreendimento. A estabilização da renda demanda outros dois anos, período em que a Goodstorage pretende retirar, gradualmente, os abatimentos do aluguel. Atualmente, pessoas físicas respondem por metade das áreas ocupadas e pequenas empresas, pelos outros 50%.
No segmento de shopping centers, a HSI possui 11 empreendimentos em operação e dois em fase de obras, direcionados a consumidores das classes média e média-alta. A HSI dá prioridade, no segmento, a desenvolver projetos em relação a aquisições. Mas compras que forem consideradas boas oportunidades "podem fazer sentido", segundo o sócio da HSI.
A doispontozero Hotéis é o veículo de atuação da HSI na área de hospitalidade. No segmento, a gestora está de olho em oportunidades de aquisições e de desenvolvimento. O foco são cidades secundárias e terciárias, onde há demanda e não oferta, de acordo com Lima. Em meados do ano passado, a doispontozero comprou ativos de hotéis e as bandeiras Arco Premium e Arco Express de um grupo de investidores no interior de São Paulo. "A receita já está mais alta em relação a quando fizemos as aquisições", conta o executivo.
A HSI inaugura a primeira unidade da bandeira Zii neste mês, em Parauapebas (PA) e está desenvolvendo mais nove projetos. A projeção é chegar a 20 hotéis da bandeira até o fim de 2016, entre concluídos e em desenvolvimento.
Em loteamentos, a HSI controla a Cipasa Urbanismo. "Com a nossa entrada, a Cipasa cresceu quase dez vezes em três anos", conta Lima. No ano passado, porém, com a piora da economia, os lançamentos da loteadora caíram para R$ 400 milhões, ante os R$ 600 milhões de 2013. "A Cipasa teve o ano passado pior do que 2013, mas não tão pior", diz. Para este ano, a Cipasa estima lançamentos na faixa de R$ 400 milhões a R$ 600 milhões. A HSI tem a intenção de ficar no controle da Cipasa por pelo menos cinco anos, de acordo com o sócio da gestora. "A margem de loteamentos é muito maior do que a de projetos residenciais", ressalta.
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