Fundos imobiliários "bombaram" em 2012; não espere o mesmo em 2013

15/02/2013
Autor: Epaminondas Neto
Fonte: UOL

Os fundos imobiliários entregaram ganhos de encher os olhos no ano passado: acima de 30%, segundo acompanhamento da BM&FBovespa. Mas dificilmente devem repetir o desempenho neste ano.

Os tradicionais fundos de investimentos são baseados em produtos financeiros tais como ações ou títulos da dívida pública (papéis que rendem juros).

Já os fundos imobiliários aplicam o dinheiro do investidor em imóveis (em construção ou já concluídos, em vários ou somente um bem) ou em títulos financeiros como LCIs, uma espécie de CDB imobiliário.

Existem três tipos de fundos imobiliários: renda de aluguel; investimentos em títulos imobiliários; e os de desenvolvimento imobiliário.

Parte dos ganhos de 2012 desses produtos pode ser explicada por um motivo simples: a taxa básica de juros do país, a famosa Selic (que influencia o custo dos empréstimos), caiu rapidamente e de forma inesperada.

Para entender melhor a expectativa para 2013, é importante conhecer duas características dos fundos imobiliários.

Primeiro, como qualquer fundo de investimento, esses produtos são repartidos em cotas, adquiridas pelos investidores no momento da aplicação. Segundo, à semelhança de ações, essas cotas também são negociadas na Bolsa de Valores e seus preços variam diariamente, conforme o otimismo ou pessimismo do mercado. Um ganho excepcional para um evento excepcional

Quando os juros caíram com força, a lei da oferta e da procura funcionou: houve uma corrida pelas cotas, e os fundos imobiliários, principalmente até a primeira metade do ano, apresentaram os rendimentos de 2012.

É pouco provável que o governo promova um ajuste da taxa de juros (que caiu de 12% para 7,2% entre 2011 e 2012) tão rápido como o do ano passado. Sem esse fator excepcional, os ganhos excepcionais desses fundos se tornam menos prováveis.

Caso o juro básico da economia (a taxa Selic) volte a subir, os ganhos desses fundos, por sua vez, podem sofrer.

Estímulo aos estrangeiros

O governo isentou os investidores estrangeiros do IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) que adquirirem cotas de fundos imobiliários.

A medida pode influir em uma característica importante dos fundos imobiliários: a facilidade em vender e comprar as cotas, que aumenta com o incremento no volume de negócios.

Segundo levantamento da consultoria Economatica, o giro de negócios atingiu o maior patamar da história no mês passado, com um volume financeiro de R$ 26,95 milhões em transações de compra e venda feitas por dia. Hoje, há 95 fundos que negociam suas cotas na BM&FBovespa.

Somente a ação preferencial do banco Bradesco movimenta quatro vezes esse valor por dia.

“A medida é boa, não tenho dúvida. Mas o mercado brasileiro ainda vai ter que crescer muito, vai ter que andar mais um pouco com as próprias pernas, antes de ganhar um tamanho que realmente chame a atenção do investidor estrangeiro”, diz Moises Jardim, diretor da CHB (Companhia Hipotecária Brasileira) e da ISEC Securitizadora.