sexta-feira, 18 de novembro de 2011

Credor vence maioria das disputas

Apontada no mercado como uma das explicações para a alta taxa de juros e o baixo nível de crédito de longo prazo no Brasil, a instabilidade jurídica está mais ligada à falta de previsibilidade das decisões do que a uma suposta parcialidade dos juízes. A conclusão está em uma pesquisa dos economistas Luciana Luk-Tai Yueng e Paulo Furquim de Azevedo, que analisaram 1.687 recursos especiais referentes a dívidas privadas, julgados pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) entre 1998 e 2008. A constatação é de que a Corte não favorece o devedor. Ao contrário, a jurisprudência pende um pouco mais para o lado do credor. "A existência do viés pró-devedor é usada sistematicamente como um dos motivos para o spread ser tão alto no Brasil", diz Luciana, professora e coordenadora do curso de Economia do Instituto de Ensino e Pesquisa (Insper).

A pesquisa "Pró-devedor ou Pró-credor? Medindo o Viés dos Juízes Brasileiros" mostra que 53,6% das decisões (905 processos) foram favoráveis ao credor, enquanto que 44,2% (ou 746 recursos) deram ganho de causa ao devedor. A tendência pró-hipossuficiente foi constatada apenas nos casos em que as pessoas físicas eram as autoras dos recursos (recorrentes). Houve vitória em 50% dos casos em que a outra parte era uma empresa. Quando era uma instituição financeira, o percentual ficou em 46,17%. Nas disputas com empresas, no entanto, os bancos venceram na maioria dos casos - 70% quando era o recorrente e 63% quando era o recorrido.

Os economistas decidiram pesquisar a questão depois de lerem artigo dos colegas Pérsio Arida, Edmar Bacha e André Lara-Resende. No texto sobre crédito, taxa de juros e instabilidade jurídica, publicado em 2004, disseram que "a qualidade da garantia [dos contratos no Brasil] é fraca porque tanto a lei quanto a jurisprudência são enviesados a favor do devedor". Acrescentaram ainda que "a instabilidade jurídica reduz o crédito total disponível na economia e impede a existência de um amplo mercado de longo prazo".

Apesar da inexistência de viés, outros dois problemas são apontados como prejudiciais para o mercado de crédito brasileiro: o tempo de tramitação do processo e a discrepância de entendimentos entre as instâncias. Segundo a pesquisa, 54,3% das decisões analisadas foram reformadas total ou parcialmente pelo STJ. "A instabilidade nas regras do jogo afeta o investimento primário e a demanda pelo crédito", afirma Furquim, professor da Escola de Economia da Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV- EESP) e ex-integrante do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade).

Na pesquisa, os economistas constataram ainda um alto número de ações idênticas. A maioria discutia casos de inadimplência em contas de utilidade pública e capitalização de taxa de juros. Para o doutor em direito econômico, Jairo Saddi, os questionamentos repetitivos são um grande problema dentro de um sistema judiciário que não favorece o credor também por ser "moroso e processualístico".

O Rio Grande do Sul foi o Estado que mais levou recursos ao tribunal superior. Foram 406 processos em dez anos. Na maioria dos casos, o STJ decidiu favoravelmente ao credor. O resultado é explicado pela tradição deixada pela Associação dos Juízes para a Democracia, um movimento de juízes gaúchos que, nas décadas de 1980 e 1990, pregavam o "uso alternativo da lei" para "servir aos interesses das classes oprimidas". Para os pesquisadores, isso parece indicar que os ministros têm consciência do ativismo político dos magistrados gaúchos e tentam, de alguma forma, "mitigar o erro".

De acordo com o presidente da Associação dos juízes do Rio Grande do Sul (Ajuris), João Ricardo dos Santos Costa, a função da Justiça pregada pelo movimento teve forte influência entre os magistrados, mas tem perdido força. "Observo que aos poucos temos decidido de acordo com a orientação do STJ", diz Costa, que critica o fato de a jurisprudência ser elaborada "de cima para baixo".

O advogado gaúcho Carlos Klein Zanini, do Matter, Neves, Boettcher & Zanini Advogados, discorda que exista um viés pró-devedor no Estado. De acordo com ele, os índices empregados na atualização de dívidas judiciais são "manifestamente elevados". "Costumo dizer que a melhor aplicação financeira hoje é em crédito que está em cobrança judicial. Qual outra aplicação rendeu mais de 23% no ano passado?"

 

 

quinta-feira, 17 de novembro de 2011

Regra agora é crescer menos para ser mais rentável

Valor - Chiara Quintão

17.11.2011

 

A divulgação dos resultados do terceiro trimestre pelo setor de incorporação imobiliária deixou ainda mais claro que a geração de caixa operacional e a melhora de margens tornaram-se prioridades em relação a crescimento.

 

O volume de entregas dos imóveis lançados principalmente em 2008 está aumentando e, consequentemente, o repasse dos recebíveis dos clientes desses imóveis para os bancos, o que contribui para o retorno dos recursos investidos pelas empresas no primeiro ciclo de incorporação após a onda de aberturas de capital.

 

As duas maiores incorporadoras, PDG Realty e Cyrela Brazil Realty, apresentaram fluxo de caixa positivo no terceiro trimestre, de R$ 164,5 milhões e R$ 60 milhões, respectivamente. Outras empresas, como a Rossi Residencial, ressaltaram que reduziram seu consumo de caixa e que deverão, em 2012, gerar mais recursos do que vão gastar em investimentos.

 

O discurso do setor em relação ao fluxo de caixa operacional veio em linha com a expectativa do mercado de que o retorno às empresas dos seus investimentos em projetos imobiliários começaria, em breve, a superar os desembolsos com despesas de compra de terrenos, lançamentos e obras. A perspectiva do mercado é que o crescimento menor permitirá que isso ocorra em 2012 para a maioria das empresas.

 

A PDG, que passou a gerar caixa operacional graças a sua menor expansão e ao maior volume de entregas, espera fluxo de caixa positivo para o acumulado do ano que vem. A companhia anunciou que pode lançar, em 2012, volume correspondente ao ponto mínimo da meta projetada para 2011 (R$ 9 bilhões) e, no máximo, crescer até 22%. A maior cautela para 2012 ante o crescimento de 30% esperado para 2011 deve-se ao fato de que ainda não se sabe quais serão os efeitos da crise internacional no Brasil, segundo informou o presidente da PDG, Zeca Grabowsky.

 

Na avaliação de analistas, o maior limite para o crescimento do setor é a capacidade de execução dos projetos, pois ainda não se espera retração de demanda por imóveis, mesmo num ambiente de menor crescimento econômico. Problemas na execução de projetos imobiliários, como atrasos de obras, principalmente em novos mercados onde as incorporadoras passaram a atuar em função da diversificação geográfica, encabeçam a lista das causas dos estouros de orçamento, que ainda contaminam margens de algumas empresas.

 

A Cyrela disse que os efeitos dos estouros de orçamentos deixarão, gradativamente, de ter impactos em suas margens em 2012. Isso ocorrerá à medida que as obras referentes aos lançamentos de 2010 e 2011 avançarem e a rentabilidade desses empreendimentos ganhar mais participação na composição da margem bruta.

 

Assim como ocorre com a Cyrela, as margens da Gafisa ainda refletem efeitos de projetos menos rentáveis lançados antes de 2010, cujas obras ainda não foram concluídas. Na busca por mais rentabilidade e por fluxo de caixa positivo, a Gafisa reduziu sua meta de lançamentos de 2011 em 30%, para a faixa de R$ 3,5 bilhões a R$ 4 bilhões e decidiu separar a gestão de suas marcas - Gafisa, Tenda e Alphaville.

 

O momento em que ocorrerá a mudança da condição da maior parte das incorporadoras de consumidoras para geradoras de caixa operacional depende da velocidade com que as empresas conseguirão repassar os créditos para os bancos. O principal agente do crédito imobiliário no país é a Caixa Econômica Federal.

 

Os ganhos de produtividade nas obras por meio de tecnologias construtivas também estão entre as estratégias das empresas para reduzir os ciclos produtivos e possibilitar o retorno dos recursos mais rápido. No setor, a receita é contabilizada à medida que as obras avançam.

Fato Relevante - Vision Securitizadora S.A.

VISION SECURITIZADORA S.A.

Companhia Aberta

NIRE 35.300.343.492

CNPJ/MF nº 08.937.002/0001-13

FATO RELEVANTE

A Vision Securitizadora S.A. (“Companhia”), em cumprimento ao disposto no artigo 157, parágrafo 4º,

da Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976 e na Instrução CVM nº 358, de 3 de janeiro de 2002,

conforme alteradas, vem informar aos seus acionistas e ao mercado em geral que:

Conforme divulgado na Nota Explicativa nº 6 às Informações Trimestrais - “ITR” da Companhia, relativas

ao segundo trimestre de 2011, a Caixa Econômica Federal (“CEF”), administradora do Fundo de

Compensação de Variações Salariais (“FCVS”), emitiu comunicado informando que determinados

créditos adquiridos pela Companhia, que são lastro de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”) de

sua emissão, estariam sujeitos a deduções para quitação de dívidas contraídas pelo cedente original

junto ao FCVS.

Desde que a Companhia tomou conhecimento que a CEF instaurou processo administrativo para fins de

apuração da titularidade de referidos créditos adquiridos pela Companhia, a Companhia, por si e/ou

terceiros interessados, tem (i) diligenciado no sentido de buscar esclarecimentos e providências

necessários para a solução da referida controvérsia, (ii) acompanhado periodicamente tais créditos, e (iii)

avaliado a necessidade ou não de constituição de provisão contábil em suas futuras demonstrações

financeiras.

Atualmente, em função (i) das diligências e providências da Companhia, e/ou terceiros interessados, para

solução da referida controvérsia não terem apresentado resultado prático até o presente momento, e (ii)

da incerteza sobre o desfecho do referido processo administrativo e a recuperação dos créditos

relacionados, durante a elaboração do ITR referente ao terceiro trimestre de 2011, a administração da

Companhia entendeu ser prudente provisionar a totalidade dos referidos créditos relacionados ao FCVS,

passíveis de deduções, no valor de R$61.409.402,00, assim como outros créditos indicados pela CEF

com negativa de cobertura, cujos recursos até então não foram apreciados pela CEF, no valor de

R$1.064.425,00, totalizando provisão contábil no valor de R$62.473.827,00.

São Paulo, 14 de novembro de 2011.

PRIMO ALDRIGUE JUNIOR

Diretor de Relações com Investidores da VISION SECURITIZADORA S.A.

VISION SECURITIZADORA S.A. Companhia Aberta NIRE 35.300 ...

quarta-feira, 16 de novembro de 2011

Associação prepara base de dados de FII e CRI

-10/11/2011

A ANBIMA prepara a construção da base de dados de produtos imobiliários. O modelo das fichas de registro de FII (Fundos de Investimento Imobiliário) e CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que devem ser preenchidos com dados pelos participantes do mercado, já foi aprovado pelo Comitê de Produtos Financeiros Imobiliários no dia 3 de novembro, em reunião extraordinária.

A partir destes dados, a Associação gerará relatórios sobre os produtos. O objetivo é contribuir para aumentar a transparência e fomentar negócios, oferecendo informações consolidadas para as instituições que atuam no segmento.

De acordo com o cronograma do projeto, a obrigatoriedade de envio das informações à ANBIMA pelas instituições associadas deve passar a valer a partir do próximo ano.


BC divulga condições para oferta pública do Minha Casa

O Banco Central (BC) publicou hoje no Diário Oficial da União comunicado com os procedimentos que as instituições financeiras devem seguir para participarem de oferta  pública de recursos do Programa Minha Casa, Minha Vida. Os pedidos de autorização para a participação devem ser apresentados até as 18 horas de quarta-feira, 16, na sede do BC, em Brasília.

 

O resultado sobre se os pedidos foram ou não aceitos pelo BC será divulgado até o dia 2 de dezembro para cada uma das instituições solicitantes. Se houver indeferimento dos pleitos, a instituição poderá recorrer da decisão até o dia 14 de dezembro. Mais informações sobre os pedidos de autorização podem ser obtidas pelo telefone (61)3414-2384 no Departamento de Organização do Sistema Financeiro do Banco Central

 

 

 

sexta-feira, 11 de novembro de 2011

O boom dos imóveis

Enviado por luis nassif, sex, 11/11/2011 - 08:00

 

Um dos campeões do boom imobiliário dos últimos anos, Joseph Meyer Nigri, da Tecnisa, aposta que o nível atual de preços de imóveis se manterá nos próximos dez a vinte anos.

Há casos de bairros cujos preços subiram demais, houve exagero. Além disso, em algumas áreas a valorização dos terrenos influenciou o preço de novos imóveis, fazendo-os bater no limite do mercado. Mas são bolhas localizadas que, segundo Nigri, não atrapalharão o ritmo de desenvolvimento do mercado.

Antigamente, era muito alto o percentual de compradores do mesmo bairro onde se situava o lançamento. Quem era da Mooca, não saía de lá, assim como do Tatuapé. Hoje em dia, não existe mais essa fidelização. Quando um bairro fica caro, o mutuário migra para outro mais barato.

Há dois tipos básicos de compradores: o investidor e o mutuário. O primeiro pode ser afetado pela crise. Perdeu dinheiro com ações, perdeu no mercado internacional, lê sobre crises em outros países e entra na retranca.

Mas o segundo tipo de comprador continuará pressionando o mercado. Este, tem emprego fixo, reserva de 25% a 30% do seu salário para a prestação e continua comprando normalmente, pouco se lixando para a Grécia e para a Itália.

O que anima o mercado é a perspectiva de aumento da renda real. No ano passado, o aumento foi de 7,4%. Espera-se ritmo semelhante nos próximos anos.

A principal característica do atual  movimento, é que está ocorrendo em todo o país.

No caso da Tecnisa, a estratégia tem sido a de se colocar em toda cidade com mais de 300 mil habitantes. Atualmente, está em 26

Atua em um mercado que vai do imóvel de R$ 100 mil até o de R$ 2,5 milhões. O ticket médio dela é de R$ 300 mil.

Um dos fantasmas do setor - o esgotamento dos recursos da caderneta de poupança - não assusta Nigri.

Primeiro, há espaço na parcela dos depósitos recolhidos hoje no compulsório (20%). Depois, porque o setor já dispõe de instrumentos variadíssimos, como os CRI (Certificados de Recibos Imobiliários). Esse setor tem atraído, inclusive, grandes grupos estrangeiros, devido à sua rentabilidade - os títulos rendem IGPM mais 12%.

Outro fantasma - o da inadimplência ou da bolha financeira - está muito longe do país.

Para conseguir o financiamento, o mutuário precisa dar 30% à vista. Usando o FGTS, pode abater até 80% da prestação. Em geral, o prazo médio dos financiamentos é de 30 anos. Mas, na média, os mutuários têm quitado em apenas 8,3 anos - antecipando parcelas futuras.

Tudo isso porque o modelo SAC (Sistema de Amortização Constante) começa com prestações altas, caindo mês a mês, enquanto os salários têm registrado trajetória de alta.

Além disso, com a valorização dos preços dos imóveis, a cada mês o saldo devedor representa uma parcela menor do valor final do imóvel.

A Tecnisa foi a primeira empresa a descobrir a Internet como motor de venda. Hoje em dia, gasta mais com o Google do que a soma da publicidade em jornal papel.

 

quinta-feira, 10 de novembro de 2011

FGTS irá destinar quase R$ 34 bilhões para habitação em 2012

SÃO PAULO – O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) irá destinar R$ 33,9 bilhões ao setor de habitação, segundo decisão sobre o orçamento de 2012 aprovada na quarta-feira (9) pelo Conselho Curador do fundo. 

Deste montante, R$ 4,4 bilhões serão destinados a subsídios para famílias de baixa renda. “Somente para subsídio em 2011, aprovamos um total de R$ R$ 5,5 bilhões. Para 2012 chegamos a um total de R$ 4,4 bi, sendo R$ 3 bi apenas para o programa Minha Casa, Minha Vida”, destaca o ministro do Trabalho e Emprego, Carlos Lupi.

Segundo o ministro, o orçamento para o próximo ano tem como prioridade o financiamento de habitação a famílias de baixa renda, destacando que neste ano o orçamento original, que era de R$ 39,4 bilhões, alcançou um total de R$ 54,7 bilhões, após as suplementações.

No geral, somando os recursos destinados às áreas de saneamento e infraestrutura urbana, serão aplicados R$ 43,9 bilhões do FGTS.

Habitações populares
Para os programas de habitação popular foi destinado um total de R$ 25 bilhões. O programa Pró-Moradia, também destinado à habitação popular, principalmente das famílias com renda de até 3 salários mínimos, terá orçamento de R$ 1 bilhão.

Outro programa que também receberá R$ 1 bilhão será o Pró-Cotista, que financia a casa própria com juros mais baixos do trabalhador que tem conta vinculada do FGTS.

Em aplicação nos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), o fundo reservou R$ 2,5 bilhões e, para subsídio à compra da casa própria para população de baixa renda, foram aprovados R$ R$ 4,4 bilhões.

Suplementação
Também foi aprovada suplementação de R$ R$ 6,2 bilhões no orçamento de 2011 para aplicação em habitação popular, o que elevou em 38,9% o orçamento original, que era de 39,4 bilhões, alcançando um total de R$ 54,7 bilhões para os três setores.

Neste ano o orçamento havia destinado 21 bilhões para habitação popular, R$ 2 bilhões para o programa Pró-Moradia, R$ 1 bilhão para o Pró-Cotista e R$ 4,5 bilhões para subsídio a baixa renda, destinando ainda R$ 2,1 bilhões para aplicação em CRIs.

Com as suplementações ocorridas durante o ano, o orçamento para habitação popular chegou a R$ 34,6 bilhões, um aumento de 64,76%. Já o subsídio foi ampliado de R$ 4,5 bilhões para R$ 5,5 bilhões e os recursos para aplicação em CRIs subiu 35,24%, alcançando R$ 2,8 bilhões. O orçamento para os outros programas e os setores de saneamento e infraestrutura continuam os mesmos aprovados no orçamento inicial.