Valor 25/08/2010
Com o boom imobiliário como pano de fundo, o Banco Central está atento a possíveis riscos que podem se originar no mercado financeiro fora de sua alçada. Segundo o Valor apurou, a autoridade tem mantido conversas com empresas que atuam na securitização dos créditos imobiliários, ou seja, que os empacotam para transformá-los em títulos mobiliários, os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), e vendê-los a investidores. Um dos tópicos discutidos é estabelecer exigência de um capital próprio mínimo para essas securitizadoras. A obrigatoriedade de capital mínimo que existe para bancos e financeiras hoje não contempla as securitizadoras, que não são instituições financeiras e tendem a ganhar papel cada vez mais relevante na cadeia do crédito imobiliário. Procurado pelo Valor, o BC não comentou o tema até o fechamento desta edição.
As conversas com o Banco Central vêm sendo capitaneadas pelas maiores empresas do setor. Hoje, as principais secutirizadoras já operam com um capital substancial. A implementação de medida de tal natureza imporia uma barreira de entrada para novos concorrentes. Qualquer medida nesse sentido teria que ser implementada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), autarquia do Ministério da Fazenda, responsável pela regulação das securitizadoras.
A reboque do mercado imobiliário, a emissão de recebíveis vai crescer bastante no Brasil, o que inspira cuidados. De 2000 até este mês, cerca de R$ 20 bilhões já foram emitidos em CRIs pelas securitizadoras. Só neste ano, porém, já foram lançados R$ 5 bilhões, indicando que esse segmento começa a tomar um novo fôlego. A previsão no setor imobiliário é que daqui a dois anos os recursos da poupança não serão mais suficientes para o financiamento. As instituições passarão a vender suas carteiras de crédito, tirando essas operações de seus balanços e captando novos recursos. Até a Caixa Econômica Federal, líder do segmento, já sinalizou que pretende securitizar seu estoque bilionário.
Como isso vai parar na mão dos investidores num volume crescente, o risco está na qualidade dos recebíveis que as securitizadoras vão revender. Criadas por lei em 1997, as securitizadoras estão sob a supervisão da CVM. O papel delas é transformar os créditos em recebíveis para vendê-los a investidores, e posteriormente, fazer a administração dessa carteira de recebíveis.
Em geral, porém, essas emissões de CRIs são feitas por meio do chamado regime fiduciário, uma modalidade que permite que, em caso de quebra da securitizadora, os papéis continuem pertencendo aos investidores, sem se misturar com o patrimônio da empresa. Por isso há participantes do mercado que não enxergam necessidade de capital mínimo, acreditando que isso só servirá para criar uma barreira de entrada. "A maior proteção para o mercado pode vir da busca de maior transparência das operações para que o investidor conheça aquilo que está comprando", avalia João Paulo Pacífico, sócio da Gaia, empresa novata e que tem realizado operações relevantes.
Questionada sobre o que representaria a imposição dessa exigência para o setor, a Brazilian Securities, que hoje lidera esse mercado e tem R$ 100 milhões de capital próprio, se mostra favorável. Para a empresa, há questões que vão além da separação das carteiras de recebíveis do patrimônio. "Uma eventual obrigatoriedade de capital pode vir a criar um comprometimento mínimo da securitizadora com papéis que têm vencimento no longo prazo, em até 30 anos", diz o diretor Fernando Cruz.
A Cibrasec, securitizadora que tem como sócias 27 instituições financeiras, também é favorável à adoção do capital mínimo. "Na prática, as maiores securitizadoras já estão operando como bancos médios. Por isso é preciso se exigir um investimento mínimo para quem quiser participar desse mercado. É importante criar uma barreira de entrada", afirma Fernando Brasileiro, presidente da Cibrasec.
A chegada desde o ano passado de um novo concorrente vem incomodando participantes mais tradicionais. Com apenas cerca de R$ 500 mil de capital inicial, a Gaia já aparece na terceira colocação do ranking de emissões deste ano, com R$ 584,1 milhões.
Com passagens por diversas securitizadoras, João Paulo Pacífico decidiu montar sua própria empresa e, para não perder tempo com a criação de uma nova securitizadora, decidiu comprar uma já aberta, mas inoperante. Em um ano de operações, a Gaia já fez emissões de R$ 1 bilhão em CRIs. A estratégia de Pacífico é apenas intermediar as pontas vendedoras e compradoras dos recebíveis, sem adquirir parte da emissão. Com esse modelo, já fez a securitização de recebíveis da incorporadora Brookfield e de três shoppings, por exemplo.
Na CVM, está em análise o início das operações de mais uma empresa, chamada Portfólio.
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