04/11/2013
Autor: Adriana Mattos
Fonte: Valor
O empresário Walter Torre tem buscado interessados na compra da participação de 50% da WTorre no shopping JK Iguatemi, em São Paulo, apurou o Valor. O empreendimento custou cerca de R$ 320 milhões, num dos maiores investimentos do setor nos últimos anos, e o seu controle é dividido, em partes iguais, entre a WTorre e a Iguatemi Empresa de Shopping Centers, de Carlos Jereissati.
A Iguatemi tem direito de preferência na compra, segundo acordo de acionistas, e está em negociação com a WTorre para exercer a opção. A empresa dos Jereissati já é a responsável pela gestão do empreendimento. Segundo fontes ouvidas, a WTorre quer entre R$ 800 milhões e R$ 1 bilhão pelos 50%.
O cálculo feito pela empresa leva em consideração uma receita de aluguel anual do JK Iguatemi de R$ 40 milhões (ou metade da receita total de R$ 80 milhões) multiplicado por 18 vezes (o índice calculado pela empresa para a venda), atingindo a soma de R$ 720 milhões. Esse múltiplo de 18 foi teve como base uma taxa de capitalização (“cap rate”) de 5,5% para o JK no ano. O “cap rate” é a taxa de rendimento anual de um imóvel.
Uma soma entre R$ 700 milhões e R$ 800 milhões pela metade do JK estaria mais próxima da análise do valor de mercado do empreendimento, na faixa de R$ 1,4 bilhão, segundo cálculos de um empresário próximo ao grupo Iguatemi.
Procurada, a WTorre informa que não localizou porta-voz para comentar a informação. A Iguatemi, em nota, informa que não comenta rumores de mercado.
Segundo informações apuradas pelo Valor, a Iguatemi já teria oferecido R$ 400 milhões para assumir a participação da WTorre, mas o valor foi considerado baixo pelo sócio. A Iguatemi pode montar um veículo de investimento, em sociedade com fundos, para a compra da fatia restante, num valor mais próximo da soma pedida pela WTorre.
Segundo um interlocutor, para o acerto entre as partes, a questão é apenas chegar a um preço ideal para os dois lados. No entanto, não há pressa em se desfazer do negócio “a qualquer preço” por parte da Walter Torre, de acordo com uma fonte ouvida pela reportagem.
Se as conversas avançarem, os recursos com a venda devem ser aplicados para reforçar o caixa da WTorre. Há dois anos, a empresa se associou ao BTG Pactual numa operação em que o banco ficou com 65% da companhia resultante da união de ativos das companhias. Naquele momento, a estratégia definida pela WTorre passava pela busca de parcerias e venda de ativos no mercado.
Fundos soberanos asiáticos também teriam sido contatados pela construtora nas últimas semanas, para que avaliassem a hipótese de uma oferta pelos 50% do JK, um dos maiores shoppings do portfólio do Iguatemi. A WTorre pode apresentar à Iguatemi a proposta de uma empresa ou investidor interessado no ativo e, se a Iguatemi não puder oferecer o mesmo valor, a WTorre tem o direito de fechar o acordo. Mas interlocutores ligados à negociação consideram pouco provável que um investidor de fora feche negócio.
O potencial de crescimento do JK Iguatemi é um atrativo, mas pesa de forma contrária o fato de um novo comprador ter que dividir a sociedade do JK com a Iguatemi, sem poder interferir na gestão da empresa, à cargo da companhia dos Jereissati. Isso afasta o interesse especialmente das empresas brasileiras de shoppings, que preferem controlar negócios que elas também possam administrar.
O JK Iguatemi, inaugurado em junho de 2012, é o quarto maior em área (com 35 mil metros quadrados) no portfólio do Iguatemi e o maior shopping da WTorre. Voltado para um público de alta renda, o empreendimento atraiu marcas que não operavam no Brasil até então e concorre de forma direta com um dos mais rentáveis empreendimentos do próprio grupo Iguatemi: o Iguatemi São Paulo.
Balanço de resultados da WTorre Iguatemi Empreendimentos Imobiliários (refere-se apenas à operação do JK) publicado em abril informa que a empresa apurou receita líquida de R$ 33 milhões em 2012, com lucro de R$ 3 milhões. Não há comparação com o ano anterior porque o shopping, inaugurado em junho, operou por cerca de seis meses em 2012.
A taxa de lucro líquido operacional do JK reportada pela Iguatemi no segundo trimestre ficou em 72,8%, abaixo da média da empresa, de 86,7%, como ocorre em empreendimentos novos.
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