O negócio preferido dos fundos imobiliários
Mais de 50% dos fundos listados investem em lajes corporativas (grandes escritórios) de alto padrão, com objetivo de locá-las para grandes empresas e órgãos estatais, que demandam imóveis com infraestrutura adequada para o desenvolvimento de suas atividades.
A qualidade dos imóveis é atestada por consultorias que os avaliam conforme padrões de mercado, classificando-os por notas como AA, A, B e C.
São avaliados aspectos como localização, área do imóvel, qualidade do acabamento, número de vagas de garagem, altura do pé direito, existência de piso elevado, ar condicionado central, heliponto, estrutura de telecom e gerenciamento predial (catracas, elevadores inteligentes, monitoramento, entre outros).
Alguns edifícios são certificados também como "green building" (prédio verde), de acordo com a sustentabilidade do empreendimento. Esta certificação, LEED, avalia desde o impacto gerado durante a construção, até controle e reaproveitamento de água, eficiência da iluminação, coleta seletiva de lixo etc.
Além do respeito com as questões ambientais, a melhor eficiência dos recursos tende a reduzir as despesas com condomínio e manutenção do edifício.
O que esperar de um FII de lajes corporativas
O investidor poderá lucrar com os rendimentos mensais e com a possível valorização dos imóveis no longo prazo.
Os contratos de aluguel costumam ser típicos, isto é, celebrados por 5 anos, reajustados anualmente por índice de correção (usualmente IGPM ou IPCA) e renegociados no 3º ano.
Do início do contrato até o final do terceiro ano tem-se previsibilidade de receitas, o valor do principal não muda, apenas é reajustado conforme o índice. No momento da revisional (3° ano) as partes podem repactuar o valor do principal, que poderá tanto aumentar quanto diminuir. Este novo valor seguirá vigindo até o término do contrato, sendo apenas corrigido pelo índice. Findo o prazo de 5 anos o contrato termina e, se for renovado o valor do principal poderá mudar novamente.
Se qualquer das partes quiser encerrar o contrato antes do prazo deverá pagar uma multa.
Riscos e vantagens
É claro que também existem riscos e o investidor pode ter prejuízo ao invés de lucro.
Os principais riscos são os de inadimplência, vacância (imóvel vago) e desvalorização.
Em caso de inadimplência, quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, o fundo terá menos (ou nenhuma) receita para distribuir aos cotistas, até que a questão seja solucionada.
O mesmo acontece durante o período que o imóvel fica vago.
Há ainda a possibilidade do imóvel desvalorizar, seja por uma recessão econômica no país, seja por um problema localizado.
Uma vantagem desse ramo é que escritórios costumam ser facilmente adaptáveis, o que facilita a reposição de locatários e permite a diversificação por área de atuação. Fundos com ampla carteira de lajes possuem locatário dos mais variados setores da economia, como financeiro, telecomunicações, varejo, serviços, enfim, qualquer empresa, de qualquer setor, necessita de escritórios.
O que impacta preços
O valor do imóvel e da locação são impactados pela boa e velha lei da oferta e procura.
Novos empreendimentos estão sempre sendo construídos e entregues, a oferta sempre aumenta.
A expansão da economia como um todo dita a força da procura. Crescimento da economia significa necessidade por mais espaços corporativos, demanda aquecida e preços em tendência de alta.
Por outro lado, em tempos de estagnação ou recessão as empresas ficam mais conservadoras, não expandem ou até diminuem as atividades. Nesse cenário podem devolver espaços locados. Menos demanda, imóveis vagos, tendência de queda nos preços.
Fique de olho
Informe-se sobre a qualidade e localização das lajes que seus fundos possuem, quais os locatários, quando ocorrerão as renovatórias e o término dos contratos de locação.
Procure saber também como anda o ritmo da oferta de novas lajes.
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