Valor Econômico - São Paulo/SP - EU & INVESTIMENTOS - 20/05/2010
Alessandra Bellotto, de São Paulo
Numa iniciativa inovadora, a RB Capital prepara o lançamento do primeiro fundo imobiliário com dois tipos de cotas, a sênior e a subordinada, para a exploração da atividade de incorporação imobiliária residencial. A carteira, batizada de RB Capital Agre, aguarda o registro da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para iniciar a oferta secundária de R$ 55 milhões em cotas seniores. Com as subordinadas, que estão nas mãos da RB Capital, o patrimônio soma R$ 68,750 milhões.
A grande diferença entre esse fundo e as tradicionais carteiras - que compram imóveis prontos em busca da renda mensal com aluguel - é o investimento para explorar a venda de empreendimentos residenciais em desenvolvimento. O retorno da aplicação vem apenas na entrega das chaves. O fundo RB Capital Agre tem prazo determinado, de no máximo três anos, que é o tempo de maturação estimado dos empreendimentos.
O investimento do fundo é indireto, como cotista (com uma fatia de 50%) da Agra Maligawa, empresa detentora de participações em sociedades de propósito específico (SPE), donas dos empreendimentos a serem explorados. Os outros 50% da companhia estão nas mãos do grupo Agre, adquirido no início do mês pela PDG Realty.
No portfólio da Agra, já foram selecionados 11 projetos localizados em diferentes Estados, como São Paulo, Bahia e Pará. Como o resultado do investimento é distribuído na forma de dividendos, há isenção de imposto de renda.
Outra inovação é o fato de o fundo ter cotas subordinadas. Como a operação envolve um risco maior, uma vez que os projetos ainda não estão prontos, essa foi a alternativa encontrada para dar mais segurança ao investidor que participar do fundo. A cota subordinada funciona como um colchão de proteção, uma vez que é a primeira a absorver eventuais prejuízos.
A sofisticação da operação levou a organizadora a restringir a oferta a apenas investidores qualificados, com mais de R$ 300 mil em aplicações financeiras. O investimento mínimo na oferta, contudo, é de R$ 5 mil em cotas seniores, com valor unitário de R$ 100. O fundo espera rentabilidade de IPCA mais 9,5% ao ano para as cotas seniores, que terão negociação no mercado de bolsa da BM&FBovespa.
Para participar da oferta, o investidor deve fazer seu pedido de reserva junto ao coordenador líder, o BB Investimentos, entre os dias 26 de maio e 15 de junho. As cotas alvo da oferta hoje pertencem à RB Capital e à outra empresa do grupo, a Bravo Realty.
Neste ano, as ofertas de fundos imobiliários registradas na CVM superam os R$ 866 milhões. Em análise, há outros R$ 430 milhões em operações, incluindo o fundo RB Capital Agre.
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