Valor Econômico - SP - ÍNDICE GERAL - 24/11/2009 - 01:07:56
De São Paulo
As administradoras de shopping centers utilizam cada vez mais instrumentos de financiamento diversificados e específicos. Um dos mais procurados tem sido os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), títulos emitidos por empresas que dão como garantia contratos de negociações imobiliárias.
Na essência, trata-se de investimentos em renda fixa - em termos práticos, o investidor é remunerado com a receita dos negócios imobiliários, como aluguel e venda de imóveis.
Como as receitas dos estabelecimentos são estáveis, porém irregulares porque sazonais (as vendas nos shoppings sobem em datas específicas, como o Dia das Mães ou o Natal), os CRIs são um mecanismo conveniente para as administradoras. Eles permitem financiamento com prazos médios de dez anos e com fluxo de pagamentos que acompanha o fluxo de receita do shopping.
Paralelamente, os CRIs servem para ajudar no balanço das empresas que os emitem, porque melhoram seu perfil de endividamento. "O CRI não impacta no balanço da empresa como dívida, porque ela vende um recebível a prazo e a securitizadora antecipa o valor do CRI", explica Juliano Cornacchia, coordenador da área de mercado de capitais do escritório Pedraza, Maximiano, Kawasaki, Assolini Advogados Associados. O escritório se especializou nesse tipo de operação e do total de 23 operações de emissão de CRI já realizadas por administradoras de shopping centers realizou 21 delas.
Embora o valor mínimo para emissão de um certificado de recebível desse tipo seja elevado - normalmente por volta de R$ 300 mil - a procura tem sido acentuada.
Em 2008, foram realizadas operações de R$ 4,9 bilhões, ante R$ 1,5 bilhão em 2007. Nos primeiros dez meses deste ano, foram fechados negócios de R$ 5 bilhões. Somados desde o início das operações, em 1999, os recursos levantados via CRI atingem R$ 16 bilhões em 396 operações, das quais 23 realizadas por administradoras de shoppings. E a tendência é de crescimento para os próximos anos.
Os CRIs se somam a outro instrumento de captação apreciado - os Fundos de Investimento Imobiliário, recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. Formalmente, são condomínios fechados sem possibilidade de resgate de cotas, mas permitem que se participe societariamente por meio de uma sociedade de propósitos específicos que desenvolve o shopping.
"Como antes a aplicação só era possível diretamente no imóvel, a atratividade dos fundos imobiliários para os investidores era limitada. Agora, que se pode comprar participação diretamente na empresa, eles se tornaram muito interessantes", diz Cornacchia. Como os CRIs, os fundos imobiliários são isentos de taxação pelo Imposto de Renda para pessoa física, o que reduz seus custos de captação.
Também o fato de o lastro desses fundos demorar mais a ser impactado por crises econômicas é um diferencial, porque dificilmente uma empresa romperá o contrato de locação - ou o fará em última instância.
Do lado do aplicador, há outra facilidade - cotas de fundos imobiliários disponíveis por valores a partir de R$ 1 mil. Entre os empreendimentos que emitiram fundos imobiliários estão os shoppings Pátio Higienópolis (em São Paulo) e o Dom Pedro, em Campinas (SP). Desde o início das emissões de FII, em 1999, a CVM registrou R$ 4,6 bilhões em 271 operações, das quais praticamente a metade, ou R$ 1,9 bilhão, somente este ano. (N.G.)
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