Comprar na baixa: a hora é boa para fundos imobiliários

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Comprar na baixa: a hora é boa para fundos imobiliários | Exame.com

São Paulo - Apesar de toda a crise no mercado de imóveis, com superoferta de unidades novas e alto nível de vacância, o momento é bom para investir em fundos imobiliários com um horizonte de longo prazo, alguns anos pelo menos, e como diversificação de parte dos investimentos, dizem analistas.

Essas carteiras estão desvalorizadas por conta da alta dos juros e, depois de dois anos de perdas, apresentam um início de 2015 com desempenho modesto. O índice Ifix, que mede o desempenho dos principais fundos imobiliários negociados em bolsa, caiu 12,6% em 2013, 2,7% em 2014 e sobe 4,6% neste ano até abril.

Vacância de 24%

Ao mesmo tempo, a taxa de vacância dos prédios de escritórios de alto padrão segue em alta. No primeiro trimestre deste ano, a porcentagem de imóveis vagos em São Paulo cresceu para 24,2%, ante 19,2% no quarto trimestre do ano passado, segundo dados da Citibank Corretora.

Ou seja, em São Paulo, de cada 100 imóveis de alto padrão, 24 estão sem inquilinos. No Rio, a vacância passou de 17,3% no quarto trimestre para 17,6% no primeiro deste ano.

O preço médio de locação caiu 23% nos últimos dois anos, mais que os 11% da inflação do IGP-M do período, passando de R$ 146 o metro quadrado para R$ 113 o metro.

Desconto de 24%

Com isso, o valor das cotas de muitos fundos está abaixo do valor dos imóveis que compõem suas carteiras. Na estimativa do Citibank, as cotas estão sendo negociadas com um desconto médio de 24% em relação ao valor patrimonial, "o que parece ser um bom ponto de entrada para investidores focados em valor e com uma visão de longo prazo", diz o banco em relatório.

Além disso, a mediana da rentabilidade referente aos aluguéis, que é isenta de imposto para pessoas físicas, está em torno de 0,91% ao mês, ou 10,92% ao ano, estima a Citi Corretora, o que representaria um retorno equivalente a 12,85% ao ano antes de um imposto de 15%.

Problema da escolha

Mas, diante de tantas dificuldades do setor, o investidor precisa ter cuidado na hora de escolher para não levar um fundo "micado". Por isso, várias instituições estão criando fundos de fundos imobiliários, que buscam selecionar as melhores carteiras para o investidor, explica Augusto Martins, sócio da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo.

"Não devemos ter lançamentos significativos de fundos imobiliários este ano", diz o executivo. "Mas o mais provável é vermos fundos de fundos, que buscam captar dinheiro para alocar recursos dos clientes, que, em vez de procurar, delega para os gestores a seleção", diz.

A Rio Bravo estuda reabrir uma carteira dessas e o Bradesco já lançou uma que está captando para investir no segundo semestre. "No fundo de fundos, o investidor reconhece que o gestor tem capacidade para escolher melhor", diz.

Segundo a Citi Corretora, o cenário ainda é "desafiador" para os fundos imobiliários, o que sugere para o investidor "uma abordagem cautelosa".

Para o banco americano, a recuperação depende da "superação de alguns desafios", como a desaceleração da inflação e a redução dos juros, além da absorção da oferta nova de unidades em algumas regiões, como São Paulo.

"Recomendamos uma carteira bem diversificada, com imóveis de qualidade, boa localização, já concluídos, baixa taxa de vacância e cronograma de vencimento dos contratos dissolvido", diz o banco em relatório.

O mais importante é que o investidor entenda, porém, que ao comprar um fundo imobiliário ele está comprando um pedaço de um prédio de escritórios ou shopping ou centro comercial ou centro logístico ou grupo de agências bancárias.

Do sucesso desses empreendimentos é que vai depender o ganho futuro. Há ainda os fundos que compram papéis imobiliários no mercado, como LCI ou CRI, mas que também estão lastreados em projetos.

Pior já passou?

Martins, da Rio Bravo, rejeita a ideia de que os fundos imobiliários "derreteram" nos últimos anos, lembrando que a grande perda ocorreu em 2013. O que aconteceu, explica, é que alguns fundos específicos, que foram oferecidos ao mercado no fim de 2012 e início de 2013, tiveram uma queda muito grande.

"Mas a visão atual é que essa queda não vai se repetir", diz o executivo, que acha que, no pior cenário, as cotas desses fundos devem ficar estáveis. Com isso, o investidor ainda teria o ganho dos rendimentos dos fundos, que devem representar cerca de 10% de retorno ao ano para o investidor, isentos de imposto.

"Isso considerando o setor como um todo, ou seja, o retorno do Ifix", diz. A estimativa de Martins é que o retorno dos rendimentos fique entre 10% e 12% ao ano este ano.

Fundos de agências

Ao longo do tempo, lembra o executivo da Rio Bravo, o rendimento desses fundos também é corrigido pela inflação, caso dos fundos de agências do Banco do Brasil, Santander e Caixa Econômica Federal. E as cotas tendem a acompanhar esse ajuste.

Esses fundos costuma ter contratos de aluguel de longo prazo com as instituições financeiras, de 8 anos em média, com reajuste compulsório pela inflação. "É diferente do fundo de escritórios, que tem um contrato diferente com os locadores, menos rígido", diz.

Nesses escritórios é onde há maior risco de redução de rentabilidade pela entrada de maior oferta de unidades que estão ficando prontas este ano e pela possibilidade de os inquilinos renegociarem os aluguéis ou saírem do imóvel.

Fundos imobiliários versus NTN-B

Martins avalia que há uma relação entre a rentabilidade dos fundos imobiliários e os títulos do Tesouro Nacional corrigidos pela inflação, as NTN-B com pagamento de juros semestrais. Um papel com vencimento em 2035 paga hoje 6,10% ao ano mais inflação.

Para um fundo imobiliário ser mais vantajoso, ele teria de pagar um prêmio sobre esse juro da NTN-B, que seria de 3,20 pontos percentuais, o que significaria um rendimento de 9,3% ao ano do fundo.

Mas o último rendimento anual médio dos fundos imobiliários era de 10,9% ao ano, 1,6 ponto percentual acima da taxa de equilíbrio. "Isso é bastante gordura para uma eventual vacância, e ainda haveria o rendimento anual", diz.

Por isso, ele acha que o preço das cotas dos fundos está num nível que é difícil de cair. "Mesmo que a NTN-B vá para 7% ao ano, ainda assim os fundos imobiliários superam o ganho", diz. O risco seria se o juro básico subisse ainda mais, com a Selic chegando aos 14% ao ano.

Os preços dos fundos estão mais estáveis, aguardando para ver qual será o cenário final para a economia brasileira, se todos os pacotes econômicos vão dar certo, as diversas políticas do governo, para ver se taxa de juros longa vai ficar estável ou recuar, afirma Martins. "Os preços estão numa posição conservadora, pararam num nível relativamente baixo, e, se piorar, ficam onde estão e, se melhorar, passam a subir".

Melhores oportunidades

O executivo acredita que as melhores oportunidades estão em fundos de escritórios, já que vários estão sofrendo quedas mais expressivas há algum tempo e, quando se olha para os fundamentos, o que se vê é um preço da cota por metro quadrado muito barato.

"Se separarmos uma cesta de fundos de escritórios não ativos, que não ficam trocando de imóveis e não mudam as carteira, como o TD Office, o Faria Lima ou o The One, o que veremos é que o valor das cotas reflete um preço por metro quadrado abaixo de R$ 10 mil, de R$ 9,7 mil, muito inferior ao custo de reposição do imóvel nessas áreas nobres, que está em torno de R$ 12 mil", diz ele, que estima em R$ 15 mil o preço desse metro quadrado no mercado secundário já pronto.

"Esse é o principal fundamento que justifica que as cotas devem se valorizar", diz.

Para quem não conhece fundos imobiliários ou tem medo de comprar gato por lebre, Martins sugere os fundos com contratos de longo prazo com bancos, como o Santander e o BB Progressivo, que têm mais previsibilidade e não têm muita complexidade.

"Mas quem compra tem de olhar cada ativo de cada fundo, qual perfil, tem de fazer uma análise caso a caso", diz.

Martins se diz mais otimista, notando que a confiança está começando a voltar no mercado financeiro. Mas a economia real ainda vai sofrer por mais tempo, com desemprego acelerando e juro subindo.

Ele nota que, no ano passado, não houve lançamentos de novos fundos imobiliários relevantes, com exceção de carteiras de grandes bancos, como Votorantim e Itaú, para investir em papéis imobiliários, especialmente LCI. "Mas fundo de imóvel mesmo, faz quase dois anos que não temos nenhum indo a mercado", diz. 

Martins acredita que o ambiente para novas ofertas de fundos deve voltar no fim deste ano ou no início do próximo. "Precisamos de três momentos: a estabilidade macro para o pessoal saber quão bom ou ruim são os investimentos em imóveis, a recuperação das cotas e, no terceiro momento, o lançamento de novos fundos", diz.

Seleção da Citi Corretora

A Citi Corretora sugere oito carteiras imobiliárias para o investidor que quer se arriscar sozinho no mercado. São elas: BC Fund, XP Corporate Macaé, CSHG Real Estate, Kinea Renda Imobiliária, CSHG Lógística, Agências Caixa, Campus Faria Lima e Kinea Rendimentos Imobiliários.

No caso dos fundos de escritórios, a corretora segue mais seletiva, mas considera o XP Macaé como boa relação de risco e retorno por contar com um único imóvel alugado totalmente para um único inquilino por um longo prazo. No caso do BC Fund, do Kinea e do CSHG Real Estate, a diversificação e a gestão ativa reduzem os riscos, diz a corretora.

Já o BRCR tem riscos de curto prazo por conta da falta de informações sobre a operação de aquisição das ações da BR Properties, e "não se sabe a perspectiva do rendimento futuro nem nada sobre o custo da dívida que será assumida", o que traz incertezas sobre o benefício da operação, alerta a Citi Corretora.

A corretora do Citi destaca também os fundos de agências bancárias da Caixa e de universidades, como o Campus Faria Lima, pelo risco mais baixo. O Santander Agências e o BB Progressivo II seriam outras opções.

No segmento de galpões logísticos, o Citi destaca o CSHG Logística e, no de recebíveis imobiliários, o Kinea Rendimentos.

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Fuga da caderneta pode semear crise imobiliária?

Os sinais dados pelos números da caderneta de poupança e as consequências já evidentes dessa escassez de funding sobre o crédito imobiliário no país ligaram um sinal de alerta. Um experiente banqueiro, com conhecimento do mercado de crédito local e internacional, se mostra bastante preocupado.

A despeito da escalada do preço dos imóveis no Brasil nos últimos anos, a maior parte dos analistas considera que não se formou uma bolha imobiliária no país, como aconteceu nos Estados Unidos, na China ou na Espanha no passado recente. Mas a escassez do crédito poderá criar um problema onde hoje não existe, diz esse banqueiro. Para ele, corre-se o risco de jogar o setor imobiliário do país no atoleiro, com sérias consequências para os mutuários dos financiamentos imobiliários, os bancos e as construtoras e incorporadoras. Se isso for verdade, tudo isso levaria a desemprego e pesaria sobre a já fraca economia.

Com a Selic a 13,25% ao ano e possibilidade de subir ainda mais, como indica a ata do Copom divulgada ontem, a tendência é que a caderneta, com retorno menos atraente que outros ativos de renda fixa, continue a registrar saques. Números publicados também ontem mostram que o resgate líquido no mês passado foi de R$ 5,85 bilhões, o maior para meses de abril da série histórica, iniciada em 1995. No ano, os saques líquidos chegam a R$ 29 bilhões. O estoque da caderneta está em R$ 648 bilhões.

Sem funding, a Caixa, responsável por 70% do crédito imobiliário no país, apertou as condições de financiamento. Limitou a no máximo 50% a fatia do imóvel usado que pode ser financiada com recursos da caderneta de poupança e, conforme reportagem de Chiara Quintão e Felipe Marques na edição impressa do Valor de ontem, o banco estatal já informou a incorporadores que deixará de financiar a construção de novos empreendimentos com recursos da caderneta (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, SBPE), o funding mais barato que existe para a modalidade. A Caixa vem também reajustando para cima as taxas que cobra dos clientes nos empréstimos, para acomodar um mix de funding mais caro.

Num primeiro momento, o recuo da Caixa pode deixar espaço no mercado para os bancos privados. E durante um tempo, mediante taxas maiores, eles poderão suprir a demanda. Todos os bancos já realinharam seus preços e o movimento deve prosseguir. Ontem o Banco do Brasil promoveu nova rodada de realinhamento de taxas. No entanto, BB, Santander, HSBC e outros menores já enfrentam o mesmo problema de falta de recursos da caderneta para financiar imóveis. Hoje, só Bradesco e Itaú têm folga para emprestar com dinheiro da caderneta, com destaque para o segundo. Com a exigibilidade de aplicar 65% dos recursos da poupança no financiamento imobiliário já cumprida, a rigor os dois bancos podem, inclusive, realizar bons ganhos de tesouraria atualmente, tirando partido das altas taxas de juro no mercado.

Mantida a tendência de resgates na poupança, o problema de funding dos demais bancos também tende a se agravar e é aí que entra a preocupação do banqueiro. A falta de crédito que começa a se materializar, e que não se sabe até onde chegará, deve derrubar o preço dos imóveis usados e novos. Dependendo da magnitude do tombo, as consequências podem ser bastante sérias. As incorporadoras terão seus estoques de imóveis depreciados. Os mutuários terão seu patrimônio desvalorizado e, no entanto, ainda terão dívidas elevadas a pagar, criando uma situação de desincentivo para o pagamento das prestações. O problema logo bateria nos bancos, que ficariam com garantias inferiores aos valores de seus contratos e o efeito dominó estaria dado. Ainda é cedo, entretanto, para medir a extensão do problema.

Até recentemente, o Banco Central e o governo não haviam se sensibilizado com o tema. Não foi bem recebida, por exemplo, uma proposta feita por bancos de permitir que as instituições financeiras façam uso do compulsório sobre a poupança que repousa no BC. A alíquota de recolhimento é de 20% sobre o saldo da caderneta, o que representa hoje cerca de R$ 120 bilhões. É um dinheiro que poderia dar fôlego adicional ao setor, embora não resolvesse o problema de forma estrutural. O BC até agora avaliou que a medida vai na contramão da política de aperto monetário. Os bancos que a defendem pensam que seria uma liquidez direcionada para um setor, obedecendo a regras estritas de aplicação.

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Retorno imobiliário com sotaque

Amaral, da TRX: "Estamos mirando um estoque de capital que já está nos Estados Unidos e que hoje está parado"

Se no Brasil as recomendações para os investidores têm sido buscar os fartos e mais seguros retornos da renda fixa, no exterior, mais especificamente nos Estados Unidos, a renda variável ganha concorrência. Depois de cinco anos de ganhos consecutivos desde 2009, a bolsa começa a perder fôlego, abrindo espaço para investimentos alternativos. O mercado imobiliário americano, mesmo diante da recuperação econômica em curso e da consequente recomposição de preços dos imóveis, continua a oferecer oportunidades, na visão de especialistas, e é de olho no interesse cada vez maior dos brasileiros em diversificar as aplicações que gestoras têm oferecido produtos para explorar esse nicho. E não apenas naquele país, como também na região europeia.

A situação não é a mesma do auge da crise financeira, dizem especialistas, o que significa que o período não está mais tão propício para encontrar barganhas, mas, sim, buscar investimentos em nichos específicos e que vão além do simples ganho especulativo, ainda que possam levar a retornos de dois dígitos.

Por meio de seu braço nos Estados Unidos, a gestora brasileira TRX acaba de lançar um fundo de investimento para explorar o mercado imobiliário americano, com foco em investidores de private banking e gestoras de patrimônio e retorno estimado de 13,8% ao ano, já líquido de impostos e taxa de administração. "Queremos levantar capital de investidores brasileiros, mas também de latino-americanos no futuro", afirmou o presidente do grupo TRX, Luiz Augusto do Amaral, a investidores em evento realizado em abril em Miami.

Os recursos da carteira devem ser direcionados de maneira equilibrada para quatro segmentos: "self storage" (armazenamento de móveis e mercadorias), galpões modulares, prédios comerciais e imóveis residenciais. O fundo terá investimento mínimo de US$ 300 mil, embora a gestora espere aportes maiores, entre US$ 500 mil e US$ 1 milhão, com um total projetado de US$ 100 milhões a ser captado.

Como serão montadas quatro holdings diferentes para os segmentos nos Estados Unidos, o investidor que optar por apenas uma das estratégias poderá entrar via fundo exclusivo, por exemplo, porém com tíquete mínimo maior, de US$ 5 milhões a US$ 10 milhões.

O fundo estará sediado nas Ilhas Cayman e terá duração de cinco anos. "Estamos mirando um estoque de capital que já está aqui nos Estados Unidos e que hoje está parado", disse Amaral.

Com R$ 4,3 bilhões sob gestão, a TRX destaca a diversificação do fundo, ao ressaltar as diferenças entre os segmentos, como a maior segurança do segmento de self storage, com demanda inelástica, assim como a estabilidade da área de galpões. O nicho residencial também conta com certa proteção, já que o foco está numa classe americana mais baixa, que recebe subsídio do governo. A ideia nessa área é comprar casas com valores depreciados, podendo alugá-las ou vendê-las posteriormente, investimento que demanda uma gestão mais ativa.

Scott Pryce, responsável pela TRX Investments, nova operação baseada em Miami, defende que a qualidade da renda imobiliária nos EUA é maior e chama atenção para a liquidez do mercado, ainda que o nível de rentabilidade seja menor, dada a maturidade do setor no país. A relação entre risco e retorno no Brasil é maior, diz Pryce, mas investimentos no exterior entram na seara da diversificação de risco.

Também com foco nos Estados Unidos, a Riviera Investimentos, subsidiária do Banco Paulista, conta com um fundo de investimento voltado apenas ao segmento residencial da Flórida, destino preferido dos brasileiros no país.

Da mesma forma que a TRX, o foco está numa camada da população de renda mais baixa, porém com um modelo diferente de negócio. Conforme Alvaro Augusto de Freitas Vidigal, sócio do Banco Paulista, o fundo busca oportunidades pontuais na oferta de financiamentos de residências com valor da ordem de US$ 100 mil fora de Miami para residentes nos Estados Unidos que não conseguem se qualificar para um crédito bancário. "Os bancos emprestam dinheiro a um juro de 3,5%, e nós, a 12% ao ano", afirma Vidigal.

O empréstimo costuma ter prazo de dez anos, mas ele ressalta que os residentes costumam ficar apenas dois anos, pois, a partir de então, tendem a conseguir crédito bancário para refinanciar a dívida com juros menores.

O modelo do fundo, entretanto, nem sempre foi assim, já que, no início, o rendimento visado estava essencialmente voltado à compra de residências em processo de "foreclosure" (ou seja, quando voltam aos bancos após o não pagamento de hipotecas, equivalente a um despejo) para vendê-las, mais tarde, por valores maiores.

Hoje, 60% da carteira ainda está alocada em imóveis alugados que serão vendidos quando os preços subirem e 40%, em recebíveis de casas já vendidas e atualmente hipotecadas. Mas Vidigal espera que, em julho, o fundo já tenha uma composição mais equilibrada.

"Antes era só especulação, mas os ganhos do passado já não estão se repetindo. Hoje você tem que procurar mais segurança e menos especulação imobiliária", afirma Vidigal, que assinala que o retorno líquido do fundo gira em torno de 10% ao ano.

O investidor pode acessar essa estratégia via fundo multimercado brasileiro com 100% dos recursos aplicados em outra carteira sediada nas Bahamas, destinada a brasileiros e estrangeiros. Como o fundo local tem hedge cambial, Vidigal explica que, para aqueles que procuram investir em dólar (com recursos já fora do país, por exemplo), é possível aplicar diretamente nas Bahamas.

Quando o investimento é feito diretamente no exterior, independentemente do lugar em que o fundo estiver sediado, paraíso fiscal ou não, quando o assunto for tributação, será sempre a lei brasileira que vai vigorar, diz Roberto Justo, sócio do escritório Choaib, Paiva e Justo Advogados. Isso significa que, sempre que um investidor resgatar o total aplicado no fundo fora, ele estará sujeito à alíquota de 15% sobre o ganho apurado, se ele houver, no mês subsequente do resgate e a ser pago no Brasil.

A principal diferença reside na tributação referente à transmissão de bens após morte. "A maioria dos fundos não é constituída nos EUA por uma questão de herança", diz Justo, em referência ao imposto da ordem de 40% no país, ante 4% no Brasil, no caso do ITCMD no Estado de São Paulo. O advogado assinala que lugares como Cayman e Bahamas não têm imposto sobre herança.

Michael Gagliardi, sócio da gestora de patrimônio G5, diz ter visto ultimamente boas oportunidades de produtos no mercado imobiliário exterior, com grande parte voltada pra renda. Mas não se trata de uma aplicação para um investidor iniciante, ressalta. "É muito mais como uma diversificação do portfólio lá de fora do que fazer uma estrutura aqui ou mandar dinheiro do Brasil para o exterior", assinala.

Richard Ziliotto, sócio da gestora de patrimônio Taler, ressalta que é preciso ter cautela ao se investir no mercado imobiliário no exterior, diante dos custos e da operação para se criar um veículo no Brasil para aplicar fora.

E qual retorno deve-se buscar ao observar a oferta imobiliária internacional? Para Gagliardi, um patamar de 8% a 10% em dólar é atrativo em um cenário de taxas ce juros próximas de zero na cena externa. Mas ele pondera que é preciso ser cuidadoso na análise dos investimentos, levando em consideração os riscos estruturados, os parceiros aos quais as empresas brasileiras se associam, o perfil do financiamento, do comprador, as questões tributárias e as próprias especificidades legais, como situações de retomada de imóveis, por exemplo.

A busca deve ser por um portfólio balanceado e é preciso estar atento à liquidez dos ativos. "Imagino que algumas pessoas fiquem seduzidas por um retorno maior e deixem de lado a questão da liquidez, mas o mercado lá de fora, de ativos ou imobiliário, é muito desenvolvido", ressalta.

E não são apenas os Estados Unidos que estão no foco dos brasileiros. Justamente pela maturidade desse mercado e pela recuperação de sua economia, há quem esteja acompanhando mais de perto oportunidades na Europa, mais especificamente na Alemanha, com foco em geração de renda.

Arthur Mizne, responsável pela área de investimentos globais da M Square, avalia que, na Europa, o retorno não se dá por especulação imobiliária. "Nos mercados desenvolvidos, é difícil achar barganhas. O mundo todo busca 'yield' [retorno], quer renda, e tudo que tem renda já está com preço muito alto", diz.

Por meio de associação com gestoras locais, a M Square já investe há cerca de quatro anos principalmente no mercado alemão, onde o trabalho é mais ativo. Isso significa comprar imóveis principalmente comerciais sem alavancagem e reformá-los para contar com aluguéis com contratos melhores.

Também um pouco cético com o potencial de retorno do mercado imobiliário americano, Ziliotto, da Taler, tem olhado atualmente para as oportunidades na Alemanha, em meio à recuperação da economia europeia. Seu foco, contudo, está na parte residencial, de olho na renda.

"Quando se tem foco em ganho de capital, você tende a buscar de largada algo que vá oferecer um retorno maior, porque há todo um risco vinculado ao projeto. Já quando você vai carregar, a ideia é extrair dali a renda proporcionada por aluguéis, e buscam-se retornos menores, porque há uma estabilidade de renda", observa Ziliotto, que considera uma rentabilidade anual de 15% interessante para se buscar nesse mercado.

A repórter viajou a convite da TRX

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Suspensão de oferta pública de investimento

A Superintendência de Registro de Valores Mobiliários (SRE) da CVM determinou à Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários S/A e Atlantica Hotels International (Brasil) Ltda., em 7/5/2015, a suspensão, pelo prazo de até 30 dias, da oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo relacionados ao empreendimento Brookfield Century Plaza Santo André.

Essa decisão ocorreu devido à utilização de material publicitário irregular da oferta no site http://www.br.brookfield.com/Empreendimento/Interna/SP/hotel-homero-thon-brookfield-century-plaza-santo-andre#, cujo pedido de dispensa de registro ainda se encontra em análise nesta Autarquia.

A suspensão poderá ser revogada, dentro do prazo acima indicado, se a irregularidade apontada for devidamente corrigida. Caso contrário, a oferta será cancelada, nos termos do § 3º, do art. 19, da referida Instrução.

 Veja abaixo os dispositivos regulatórios aplicados na decisão:

“Art. 19. A CVM poderá suspender ou cancelar, a qualquer tempo, a oferta de distribuição que:

I - esteja se processando em condições diversas das constantes da presente Instrução ou do registro; ou 
II - tenha sido havida por ilegal, contrária à regulamentação da CVM ou fraudulenta, ainda que após obtido o respectivo registro.

§1º A CVM deverá proceder à suspensão da oferta quando verificar ilegalidade ou violação de regulamento sanáveis.
§2º O prazo de suspensão da oferta não poderá ser superior a 30 (trinta) dias, durante o qual a irregularidade apontada deverá ser sanada.
§3º Findo o prazo referido no § 2º sem que tenham sido sanados os vícios que determinaram a suspensão, a CVM deverá ordenar a retirada da oferta e cancelar o respectivo registro.",

http://www.cvm.gov.br/noticias/arquivos/2015/20150507-1.html

 

 

 

O FIM DA FESTA

O fim da festa

Exame, Especial Imóveis, 08/mai

Quem observava o ritmo de crescimento do mercado imobiliário no passado recente podia desconfiar que a euforia não duraria para sempre. Desde que EXAME passou a acompanhar o desempenho do mercado imobiliário em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), há quatro anos, havia sinais de que a valorização não tardaria a amornar. Depois de subir 26% em 2011, os preços médios dos imóveis usados no país já tinham avançado de maneira bem mais modesta em 2012 e 2013. Mas foi na mais recente edição da pesquisa da Fipe, envolvendo uma centena das principais cidades brasileiras, que o cenário ficou mais evidente. Em 2014, os imóveis residenciais usados valorizaram, em média, 6,9%. Foi o menor índice dos últimos anos e muito próximo da inflação no período, de 6,4%. Do ponto de vista de quem vende, a coisa já não andava bem no primeiro semestre do ano passado. E, com a Copa do Mundo e as eleições, o mercado piorou no segundo semestre. Em São Paulo, 60% da valorização acumulada em 2014 ocorreu até junho. No Rio de Janeiro, quase 70%. Em outros lugares, como no Distrito Federal, o ano fechou com queda nominal dos preços. Os novos tempos do mercado de imóveis, sem a euforia de pouquíssimo tempo atrás, efetivamente começaram. "É muito provável que 2015 seja o primeiro ano, depois de muito tempo, de queda real nos preços dos imóveis no Brasil", afirma Eduardo Zylberstajn, pesquisador da Fipe responsável pelo levantamento.

 

Esse quadro já foi observado no primeiro trimestre deste ano. De janeiro a março, os preços de casas e apartamentos em 20 cidades acompanhadas mensalmente pela Fipe avançaram apenas 0,7%, enquanto a inflação galopou - com o dólar em alta e os aumentos dos combustíveis e das tarifas de energia elétrica, o índice oficial de preços (o IPCA) avançou 3,8%, cinco vezes mais. Esse descompasso não acontecia no país desde 2002 - não por acaso, um ano marcado também por uma grave crise de confiança, câmbio nas alturas e inflação fora das metas. Na época, a valorização dos imóveis não chegou a um terço do IPCA acumulado no ano. Foi só a partir da segunda metade daquela década que passou a ser possível lucrar de verdade com a aquisição de um imóvel - os brasileiros logo se acostumaram a ganhar mais de 20% por ano com um apartamento comprado na planta.

 

Para quem quis surfar nos últimos momentos da recente onda de valorização, certamente é doloroso encarar os novos tempos. Já para os interessados em sair do aluguel ou investir, a cena pode ser diferente. "O momento é do comprador, não do vendedor", afirma Plínio Serpa Pinto, presidente da Brasil Brokers, empresa que reúne 25 imobiliárias e 14000 corretores em todo o país. Com o mercado parado, crescem as chances de encontrar incorporadoras mais dispostas a negociar. O que pressiona as construtoras é o grande número de apartamentos encalhados. No fim do ano passado, havia cerca de 130 bilhões de reais em imóveis lançados e não vendidos no Brasil, cifra 17% superior à de cinco anos antes. Isso apesar de as construtoras terem reduzido drasticamente o número de novos empreendimentos nos principais mercados. Em 2014, as empresas com ações na bolsa de valores - as maiores do setor - fizeram menos da metade dos lançamentos de 2011. Para se livrar do que sobrou, vale tudo. A exemplo, realizou em março um dia de promoções com descontos de até 36% nos apartamentos em estoque. Conseguiu negociar 400 unidades por 190 milhões de reais. Nos feirões de imóveis promovidos pela Caixa Econômica Federal, que começaram no fim de abril e se estendem até junho, construtoras como a mineira Tenda dão descontos de mais de 50 000 reais, além de impostos e taxas de cartório pagos.

 

É esperado que, com o estoque de encalhes em nível recorde, as incorporadoras partam para promoções mais agressivas do que no passado recente. Mas a verdade é que o mercado de imóveis novos vive há dois anos uma espécie de crise particular, motivada pela falta de controle nos lançamentos, pelo estouro nos custos e pela má gestão. O que diferencia o fenômeno atual é que a queda no ritmo está acontecendo em todos os mercados, sobretudo no de imóveis usados (que formam a imensa maioria do estoque nas capitais brasileiras). Por que, então, desta vez é diferente?

 

O APERTO DO CRÉDITO

 

Um dos truísmos do mercado imobiliário argumenta que ele é impulsionado por dois motores - renda e crédito. Gente que ganha mais fica mais confiante e, se tem acesso a crédito fácil, assume o risco de comprar um imóvel que só será quitado em duas, três décadas. No Brasil dos últimos dez anos, os dois motores funcionaram a toda. O crédito, sobretudo. Os financiamentos para a compra de imóveis no Brasil passaram de 3 bilhões de reais, em 2004, para 113 bilhões, no ano passado. Mesmo com juros ainda altos para os padrões internacionais (quase sempre superiores a 10% ao ano), os brasileiros olhavam a valorização dos imóveis e concluíam: se eu comprar agora, logo meu imóvel valerá muito mais; portanto, vale a pena tomar o empréstimo. Virou praxe financiar até 90% do valor do imóvel em 30 anos. Mas, como muitas das características que marcaram o Brasil maravilha da última década, a combinação de renda com crédito que impulsionou o mercado imobiliário está, rapidamente, minguando.

 

O Brasil de 2015 é o país da inflação que beira os 10%, dos juros que superam os 13%, da recessão líquida e certa, do desemprego que aumenta. Estima-se que o PIB per capita vá cair até 2018. Não é um cenário que inspire confiança em grandes apostas no futuro. E, para completar, os bancos estão apertando o crédito. A Caixa Econômica Federal, responsável por 70% do crédito imobiliário do país, elevou os juros duas vezes neste ano e diminuiu a fatia do imóvel que pode ser financiada - um tiro mortal para muitos pretendentes à compra de um imóvel. Os clientes do banco, que até janeiro pagavam taxas de 8,75% ao ano, hoje arcam com, no mínimo, 9,3% anuais - e não podem financiar mais do que 50% do valor de casas e apartamentos usados (antes, era possível financiar até 80%). Segundo os cálculos de João da Rocha Lima, coordenador do núcleo de mercado imobiliário da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, a mudança no limite de financiamento fará com que, na média, uma família tenha de esperar mais 12 anos até juntar o dinheiro necessário para dar de entrada. A conseqüência de tudo isso não poderia ter sido outra: no primeiro trimestre, o volume de financiamentos da casa própria caiu quase 5% em relação ao mesmo período do ano passado - a primeira retração nesse período em 13 anos.

 

Com menos recursos disponíveis, os financiamentos tendem a se tornar mais seletivos e caros. Ou seja, mesmo que os preços caiam, comprar vai continuar difícil - como fazer a parcela caber no bolso? A Caixa não mudou as regras para a compra de imóveis novos, numa tentativa de manter relativamente aquecido o mercado de construção civil. Ainda assim, tudo indica que as mudanças no crédito vão travar ainda mais o mercado. Afinal, na maioria das vezes, para poder adquirir um imóvel novo, uma família precisa antes se desfazer daquele em que mora - e achar interessados com condições de dar de entrada metade do valor não é uma tarefa fácil. "Enquanto a renda das famílias crescia, os custos de financiamento caíam e os prazos aumentavam, era possível comprar um imóvel apesar dos preços. Mas as condições do jogo mudaram e está cada vez mais difícil fechar a conta", diz Nicole Hirakawa, analista do banco Credit Suisse. Um índice de affordability - a viabilidade de comprar um imóvel -, calculado pelo banco, passou a ficar negativo em cidades como São Paulo no início deste ano, sugerindo que ficou mais difícil adquirir um imóvel, principalmente para quem depende de crédito. O indicador leva em consideração itens como a renda média da população e os juros. Com as taxas em alta, também não vale a pena comprar imóveis para alugá-los em seguida. Em cidades como o Rio de Janeiro, a rentabilidade média proporcionada pelos aluguéis - quanto se ganha com a locação em relação ao que se paga por um imóvel - está em 0,36% ao mês. Em São Paulo, é de 0,43%. Com a elevação nos juros e a freada na valorização dos imóveis, fica mais atraente e seguro simplesmente deixar o dinheiro numa aplicação de renda fixa. Fundos que seguem a taxa básica de juros pagam, hoje, 1% ao mês.

 

É esperado que um mercado imobiliário em alta ajude a impulsionar a economia. Claro, um setor de construção civil saudável e em expansão traz benefícios óbvios. Mas entra em ação também o mecanismo conhecido como efeito riqueza: os donos de imóveis que valorizam se sentem mais ricos e consomem mais, ajudando setores que não têm nada a ver com o mercado imobiliário. Uma queda nos preços, mesmo que não leve a uma depressão como a que se seguiu ao estouro da bolha imobiliária americana, certamente atrapalha bastante. Mas há ajustes e ajustes - muitos são bem-vindos. Parece ser o caso no mercado imobiliário brasileiro, que passou por uma euforia que beirava a irracionalidade. O crescimento do crédito - no caso da Caixa, com motivações eleitorais um tanto óbvias - era acelerado demais, o que fazia os preços subir muito mais do que a renda das famílias. Aquele ritmo era insustentável. E, não custa lembrar, a expansão desorganizada das construtoras levou o setor a uma crise da qual não saiu até hoje. O cenário, agora, é de uma saudável acomodação. O choque de realidade atual pode ajudar a colocar as coisas num patamar mais razoável. A decisão de comprar ou vender um imóvel vai ser difícil, árdua, dolorida - como, afinal de contas, deve mesmo ser.

http://economia.uol.com.br/noticias/redacao/2015/05/07/saques-da-poupanca-superam-depositos-em-r-585-bilhoes-no-4-mes-de-baixa.htm

Poupança tem 4º mês de baixa e maior retirada para meses de abril desde 95

Abril foi mais um mês com retirada recorde de recursos da caderneta de poupança. Segundo dados do Banco Central (BC), os saques superaram os depósitos no mês passado em R$ 5,850 bilhões --configurando o pior abril desde que os dados começaram a ser coletados, em 1995.

Foi também o quarto mês seguido em que a diferença entre saques e depósitos na poupança (chamada de captação líquida) ficou negativa. No acumulado do ano, o saldo é negativo em R$ 29,081 bilhões.

O número veio melhor do que o apresentado em março, quando o resultado tinha sido negativo em R$ 11,4 bilhões. Porém, foi pior que o registrado em abril do ano passado, quando o resultado também foi negativo, em R$ 1,27 bilhão (abril foi o único mês com captação negativa em 2014).

Situação ruim para o crédito imobiliário

Cerca de 65% dos recursos investidos na poupança pelos brasileiros deve ser aplicados pelos bancos em financiamento imobiliário. Por isso, menos recursos na poupança significa mais dificuldade para financiar a casa própria.

A Caixa Econômica Federal, principal responsável por financiamentos imobiliários, com cerca de três quartos do mercado, tem elevado juros e apertado as condições de financiamento para a casa própria. 

Desde a última segunda-feira, a Caixa tornou mais difícil financiar imóveis usados. O banco agora financia no máximo 50% do valor do imóvel usado de até R$ 750 mil; antes, financiava até 80% do imóvel. Para os imóveis acima de R$ 750 mil, o banco público reduziu o valor máximo de financiamento de 70% para 40%.

Gastos em alta, renda em baixa

Os fatores que ajudam a explicar os saques seguem os mesmos: inflação elevada, menor crescimento da renda do trabalhador e mais gastos com tarifas e combustíveis neste ano.

A contínua alta da taxa básica de juros (Selic) também tira atratividade da caderneta, que perde em rentabilidade para outros investimentos, mesmo considerando a isenção de Imposto de Renda. 

Desde o fim de agosto de 2013, a poupança voltou a ser remunerada pela "fórmula antiga" de 0,5% ao mês mais TR. Pela regra atual, se a Selic voltar a ficar abaixo de 8,5% ao ano, o rendimento será equivalente a 70% da taxa básica de juros.

A Selic está atualmente em 13,25% ao ano. A remuneração da poupança é de 6% ao ano, acrescida de Taxa Referencial (TR).

(Com Reuters e Valor)

Suspensão de oferta pública de investimento

http://www.cvm.gov.br/noticias/arquivos/2015/20150416-1.html

A Superintendência de Registro de Valores Mobiliários (SRE) da CVM determinou hoje, 16/04/2015, a suspensão, pelo prazo de até 30 dias, da oferta pública de valores mobiliários emitidos pela Mundialis Construtora e Incorporadora Ltda.

Essa decisão, com fundamento no inciso I do art. 19 da Instrução CVM 400, ocorreu em razão da utilização, no site http://www.mundialis.com.br, de material publicitário em desacordo com o disposto nos parágrafos 7º e 8º do art. 5º da Instrução CVM 400.

O formulário com informações sobre a oferta, encaminhado pela Mundialis à Autarquia, por exigência do § 5º, do artigo 5º, da Instrução CVM 400, também não atendeu aos requisitos exigidos no Anexo IX da norma mencionada.

A suspensão poderá ser revogada, dentro do prazo acima indicado, se a irregularidade apontada for devidamente corrigida. Caso contrário, a ofertas será cancelada, nos termos do § 3º, do art. 19, da referida Instrução.

 Veja abaixo os dispositivos regulatórios aplicados na decisão:

“Art. 5º. Sem prejuízo de outras hipóteses que serão apreciadas especificamente pela CVM, será automaticamente dispensada de registro, sem a necessidade de formulação do pedido previsto no art. 4º, a oferta pública de distribuição: (...)
III - de valores mobiliários de emissão de empresas de pequeno porte e de microempresas, assim definidas em lei. (...)

§ 5º A emissora deve, previamente ao início da oferta, comunicar à CVM que pretende utilizar a dispensa de registro de que trata o inciso III do caput na forma do Anexo IX.”
§ 7º Qualquer material utilizado pelo ofertante nas ofertas de que trata o inciso III do caput deve:
I - conter informações verdadeiras, completas, consistentes e que não induzam o investidor a erro; e
II - ser escrito em linguagem simples, clara, objetiva, serena e moderada, advertindo os leitores para os riscos do investimento.

§ 8º O material mencionado no § 7º deve conter, em destaque:
I - menção de que se trata de material publicitário; e
II - a seguinte frase “A PRESENTE OFERTA FOI DISPENSADA DE REGISTRO PELA CVM. A CVM NÃO GARANTE A VERACIDADE DAS INFORMAÇÕES PRESTADAS PELO OFERTANTE NEM JULGA A SUA QUALIDADE OU A DOS VALORES MOBILIÁRIOS OFERTADOS”.

 

“Art. 19. A CVM poderá suspender ou cancelar, a qualquer tempo, a oferta de distribuição que: 
I - esteja se processando em condições diversas das constantes da presente Instrução ou do registro; ou 
II - tenha sido havida por ilegal, contrária à regulamentação da CVM ou fraudulenta, ainda que após obtido o respectivo registro.

§1º A CVM deverá proceder à suspensão da oferta quando verificar ilegalidade ou violação de regulamento sanáveis.

§2º O prazo de suspensão da oferta não poderá ser superior a 30 (trinta) dias, durante o qual a irregularidade apontada deverá ser sanada.

§3º Findo o prazo referido no § 2º sem que tenham sido sanados os vícios que determinaram a suspensão, a CVM deverá ordenar a retirada da oferta e cancelar o respectivo registro.