Construtora de shopping busca crédito alternativo

Valor Econômico - São Paulo/SP - FINANÇAS - 01/06/2011

 

Paola Moura | Do Rio

 

Preocupadas com a possibilidade de redução da oferta de crédito de bancos privados para seus empreendimentos, empresas que administram e constroem shoppings centers estão procurando no mercado financeiro opções de financiamento. É o caso da Multiplan e BR Malls, empresas rentáveis que operam no setor. Já construtoras como Gafisa e PDG acreditam que ainda há financiamento suficiente para atender a demanda e que o setor está longe de uma crise.

 

No dia 25 de maio, Teotônio Rezende, consultor da vice-presidência de governo da Caixa, disse que, no fim do primeiro trimestre de 2012, os bancos estarão superaplicados no direcionamento básico da caderneta. Isso porque o Banco Central determina que 65% das aplicações da poupança sejam direcionados ao financiamento imobiliário. Só que a captação da poupança está negativa no ano: até o dia 19 de maio, havia saída líquida de R$ 2 bilhões.

 

Leandro Bousquet, diretor financeiro da BR Malls, explica que a companhia olha cada dia mais para os mecanismos de securitização de dívida, principalmente para os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Hoje, a BR Malls tem 45% da dívida bruta (R$ 2,6 bilhões) financiada por bancos privados. Bousquet explica que a redução do crédito com base na poupança levará os shoppings a procurarem ainda mais o mercado financeiro. O diretor da BR Malls diz que, no entanto, que é necessária uma redução das taxas de juros para que o investidor seja mais atraído a disponibilizar dinheiro para esses financiamentos. "Sem incentivos, esse mercado não vai se desenvolver como esperamos, embora já seja uma opção de financiamento", diz.

 

Henrique Cordeiro Guerra, CEO da Aliansce, diz que a empresa considera o CRI uma boa opção de financiamento caso haja redução de credito bancário. Mas, por enquanto, o executivo ainda considera que o financiamento de bancos privados com base na TR, que corrige as aplicações em poupança, é o melhor tipo de crédito disponível para o setor. A Aliansce tem 70% de sua dívida de R$ 700 milhões financiados pelos bancos privados. "A TR ainda é a taxa mais estável", afirma.

 

Já na Multiplan, Armando dAlmeida Neto, diretor de RI da empresa, conta que sempre olhou para o mercado como forma de diversificar as captações. Apesar disso, também possui 48% da dívida bruta (R$ 533,2 milhões) do grupo atrelada a TR, segundo o último balanço. DAlmeida explica que a companhia está sempre olhando o mercado e procurando mecanismos que possam reduzir os custos. Em junho, a empresa terá um vencimento de R$ 100 milhões em debêntures que foram captados em 2005. A empresa não fará nova emissão no curto prazo. O diretor de RI afirma que hoje faz mais sentido captar através do mercado de dívidas do que no de ações, já que o objetivo e sempre de menor custo.

 

No setor imobiliário, os executivos planejam as estratégias sem pensar em escassez de financiamento. "Não há crise, nem problemas nesse sentido. O dinheiro está disponível para utilizarmos", afirma o presidente da Gafisa, Duilio Calciolari. A opinião é compartilhada pelo presidente da PDG, Zeca Grabowiski. "Não vemos problema no setor, nem crise nem bolhas".

 

Mesmo assim, as duas grande construtoras planejam este ano um crescimento mais planejado focado em rentabilidade.

 

O CEO da PDG explica que o foco de 2011 é a classe média. Segundo o executivo, a inflação e a alta ainda maior dos custos da construção civil reduziram muito a margem dos empreendimentos voltados para a baixa renda, imóveis de até R$ 250 mil. "Enquanto a inflação deve fechar o ano em 6%, o INCC deve chegar a 8%”, afirma.

 

Este ano, a construtora prevê lançar entre R$ 9 bilhões e R$ 10 bilhões, dos quais 50% voltados para a classe média, imóveis entre R$ 250 mil e R$ 500 mil. No ano passado, esse percentual de lançamentos era voltado para a baixa renda.

 

CEO da Gafisa, Duilio Calciolari, também afirma que a empresa reduzirá o ritmo de crescimento em busca de investimentos mais seletivos. Enquanto em 2010 o crescimento de lançamentos chegou a 100%, este ano, deve ser de 20%. "Também é bom lembrar que a base de 2009 era muito fraca", explica. "Agora queremos um crescimento sustentável". O executivo da Gafisa afirma que será mais seletivo para crescer com maior rentabilidade.

 

Os dois presidentes das construtoras afirmaram que, mesmo com a alta dos preços, não houve arrefecimento a demanda. O maior problema do setor continua sendo mão de obra, mas por excesso de procura. Os executivos participaram de um painel no seminário Rio Investors Day, no Rio.

 

 

 

Nova aposta da Tishman em São Paulo

Daniela D'Ambrosio

31.05.2011

 

O presidente, Daniel Cherman (na laje do prédio em construção): empresa recorre a capital próprio quando necessário. Depois de mais de quatro anos sem novos lançamentos corporativos na capital paulista, a americana Tishman Speyer volta à cidade com o seu maior investimento no Brasil: R$ 600 milhões. Antiga sede do Parque Beto Carrero, o terreno - que está nas mãos da empresa há mais de três anos e demorou a ser aprovado - acabou na frente do novo cartão postal da cidade: a Ponte Estaiada da Marginal Pinheiros, na Zona Sul de São Paulo. Não por acaso, mudou até de nome. De Torre IV para Tower Bridge.

Será uma única torre com 138 mil m2 de área construída, prevista para ser entregue em julho de 2012. O terreno foi comprado da Brookfield, que agora é responsável pela construção do projeto, que começou este ano.

Para se ter uma dimensão do investimento da Tower Bridge, no Rochaverá, outro empreendimento da Tishman que começou a ser construído em 2006 na zona sul de São Paulo, também foram investidos R$ 600 milhões, mas em quatro torres. No Ventura, duas torres comerciais no Rio, foram investidos R$ 500 milhões. O projeto de três torres de alto padrão, que está sendo erguido em Brasília, está orçado em R$ 500 milhões.

A Tishman, dona do Rockfeller Center, já teve capital aberto nos Estados Unidos na década de 70, mas mudou sua estrutura de captação de recursos para fundos de longo prazo. Levanta dinheiro com investidores estrangeiros e devolve o retorno após a venda dos ativos. Ao todo, captou cerca de R$ 1,5 bilhão em dois fundos exclusivos para o Brasil (R$ 1,2 bi no primeiro e R$ 260 milhões no segundo). O dinheiro da Tower Bridge veio do primeiro fundo.

Apesar do alto retorno obtido na venda dos empreendimentos e entregue aos investidores -as duas torres do Ventura custaram R$ 500 milhões e foram vendidas por R$ 1,1 bilhão - a Tishman vive uma fase de maturação de projetos antigos. Além de Brasília, está construindo o segundo prédio em Alphaville - o primeiro já foi vendido para a BR Properties - outro no centro do Rio e reforma a antiga sede da Sul América, também no Rio.

Mas está praticamente parada em relação a novas oportunidades de negócios, como a compra de terrenos. Isso porque a captação do terceiro fundo, iniciada em 2010, ainda não foi concluída - apesar do forte apetite pelo mercado imobiliário brasileiro. A empresa não fala sobre fundos em captação. Segundo o Valor apurou, a intenção é captar de R$ 400 a R$ 500 milhões. "Não temos definição de fundos, mas temos olhado projetos", diz Daniel Cherman, presidente da Tishman.

Com a demora da finalização do fundo, a Tishman acabou colocando capital próprio para fazer a sua última grande aquisição: um terreno ao lado do Porto Maravilha, no Rio, cujo projeto é estimado em R$ 250 milhões. O presidente da companhia, Rob Speyer, chegou a vir para o Brasil e, de acordo com fontes de mercado, tinha intenção de ter uma participação mais expressiva no projeto, que já estava negociado para outras empresas.

Na área residencial, a Tishman, que chegou a ir para a classe média, volta para o alto padrão. Ainda está em fase de vendas de um empreendimento de médio padrão com 1,2 mil unidades, mas lança, ainda este ano, dois produtos mais "nobres", na Vila Nova Conceição e no Morumbi, com valor geral de vendas de R$ 600 milhões.

A Tishman é dona de um dos últimos grandes terrenos da Faria Lima, mas não vinculou o projeto a compra de Cepac's (títulos que permitem ampliar o potencial construtivo na região das Operações Urbanas), caso que ficou conhecido no mercado imobiliário. Segundo Cherman, a empresa conseguiu equacionar a questão das Cepac's e vai fazer um empreendimento de escritórios de 25 mil m2 de área locável, em fase de aprovação na prefeitura.

 

 

Interpretação de contratos afeta o setor imobiliário

Construção civil Contadores e auditores discordam em relação ao "compromisso de compra e venda”

Os contratos de construção do setor imobiliário têm uma interpretação à parte dentro do IFRS (International Financial Reportings Standards), o que faz da construção civil um dos segmentos mais afetados com a migração para o novo padrão contábil.

O pomo da discórdia entre contadores e auditores está na interpretação sobre como os contratos de compromisso de compra e venda, que são firmados antes do término da construção ou a conhecida "compra do imóvel na p l a n t a", devem ser lançados no balanço das empresas. Inicialmente, esses contratos teriam sua receita lançada no ato da transferência dos riscos e benefícios, isto é, na "entrega das chaves".

Declarando a receita desta forma, o fluxo de caixa das companhias seria arduamente afetado, pois as receitas seriam postergadas e registradas só quando da finalização do empreendimento.

Com isto, principalmente para as empresas de capital aberto, o resultado seria a alteração do ritmo de geração de receitas, de lucros e do pagamento de dividendos.

A Resolução RES 1335 do Conselho Federal de Contabilidade (CFC) menciona o conflito de interpretação da norma.

"Enquanto nos Estados Unidos e na Europa, fala-se em reconhecimento da receita e lucro quando da entrega das chaves, aqui no Brasil a receita é reconhecida mensalmente quando da evolução do custo", explica a contadora e advogada tributarista Tânia Gurgel, sócia-diretora da TAF Consultoria, especializada no setor de Construção Civil.

"A diferença desta percepção de receita é centrada, principalmente, na definição do momento em que os riscos e os benefícios do imóvel são transferidos ao contador, pois é neste instante que os princípios do IFRS estão estabelecidos", comenta Tânia.

"Muitas empresas brasileiras argumentam que, mesmo com o imóvel em construção, os compradores podem, desde a assinatura do contrato, revender este imóvel e também realizar lucro com esta ação, o que figuraria que ele está sujeito aos riscos e benefícios do negócio desde a assinatura do contrato e, sendo assim, as receitas da venda dos imóveis poderiam ser lançadas no balanço antes da entrega das c h av e s ", completa a advogada.

A definição sobre a maneira correta de lançar essas informações no balanço deverá ser anunciada pelo International Accouting Standards Board (Iasb), emissor das normas internacionais, ainda sem data definida.

Antes de 2003, a apuração do resultado na atividade imobiliária era feita com base na receita recebida em relação ao total da venda, sendo os custos apropriados com base nesta mesma proporção.

"Naquela época, o resultado a apropriar era registrado no Grupo de Resultado de Exercícios Futuros (passivo). Notoriamente, tratava-se de uma pratica contábil para atender à legislação fiscal (IN 84\/79), mas que por outro lado feria um dos princípios mais importantes da contabilidade que era proceder à escrituração pelo regime de caixa, sendo o correto pela competênc i a", diz Marcelo Lico, diretor da Macro Auditoria e Consultoria.

Com a Resolução 963\/03 do CFC (revogada a partir de janeiro de 2010 em função do IFRS), essa prática contábil foi alterada de forma que já naquela época havia sido instituído o reconhecimento do resultado com base na produção ou andamento da obra. "No segmento imobiliário, poucas empresas possuíam ações negociadas em bolsa, de forma que não eram obrigadas a serem auditadas ou terem os balanços publicados e na prática poucas seguiam a regulamentação do CFC."diz Lico. Com a abertura de capital, essa cultura vem mudando gradativamente.

Valor Econômico/AC

 

BR Malls capta R$ 731 milhões em oferta de ações

Valor - Ana Luísa Westphalen

30.05.2011

 

Segundo o anúncio de encerramento da operação. O montante inclui, além das ações inicialmente ofertadas, a emissão de um lote suplementar com o objetivo de atender o excesso de demanda constatado no decorrer da oferta. O papel saiu a R$ 17,20.

 

Apesar de ser uma oferta global, nenhum recibo de ação (GDR) foi vendido no exterior. No entanto, os investidores estrangeiros adquiriram 65% das ações ofertadas, enquanto os fundos de investimento compraram 14% dos papéis.

A operação foi coordenada pelo Itaú BBA, que atuou em parceria com o BTG Pactual, Goldman Sachs e Bradesco BBI.

 

A companhia pretende utilizar o montante arrecadado em sua quarta oferta na aquisição de mais shoppings. Atualmente a maior empresa integrada de shopping centers do Brasil, a BR Malls tem participação em 39 shoppings, espalhados pelas cinco regiões brasileiras. A Área Bruta Locável (ABL) totaliza 1,17 milhão de metros quadrados, sendo 603,6 mil metros quadrados de ABL própria.

 

 

Captação das cadernetas e empréstimos habitacionais

O Estado de S. Paulo - São Paulo/SP - NOTÍCIAS - 29/05/2011 - O Estado de S.Paulo

 

Os depósitos de poupança sofreram saques de R$ 612 milhões, no mês passado, e de quase R$ 2 bilhões, até a terceira semana deste mês, surpreendendo os bancos, que empregam os recursos no financiamento da casa própria. Caso se acelerem as retiradas de dinheiro das cadernetas e continuem aumentando as operações de crédito imobiliário, a escassez de recursos já prevista para 2012 ou 2013 poderá ocorrer mais cedo.

 

Até o ano passado, a captação via cadernetas crescia à média anual de 20%, ante um crescimento superior a 50% no ritmo de avanço dos empréstimos. No biênio 2009/2010, por exemplo, os saldos das cadernetas aumentaram 39,2%, enquanto o volume de financiamentos dos bancos cresceu 87,1%. No primeiro quadrimestre deste ano, os créditos para a compra de moradia superaram R$ 22 bilhões, prevendo-se que atinjam R$ 80 bilhões no ano.

 

O descompasso entre captação e aplicação só não inviabiliza o crédito imobiliário porque há excedentes antigos de recursos não aplicados. E porque surgiram novos mecanismos de captação, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), além dos fundos imobiliários, que têm atraído investidores.

 

Mantido o ritmo das aplicações, o esgotamento da poupança poderá ocorrer no próximo ano, temem instituições de grande porte como a Caixa Econômica Federal (CEF) e os Bancos Santander e HSBC, ouvidos pelo jornal Valor. A CEF, maior agente do crédito imobiliário, prevê dificuldades no final do primeiro trimestre do ano que vem, o que é um prazo muito curto para o sistema imobiliário.

 

O enfraquecimento da captação das cadernetas é consequência da alta de juros, que provocou um deslocamento de recursos da poupança para os fundos. Para os bancos, a insuficiência das cadernetas terá de ser suprida por novas modalidades de captação - uma das quais, o covered bond, chamado de "CDB imobiliário", que está sob discussão no governo.

 

Além de atrair novos recursos para o financiamento da moradia, será preciso atentar para o risco de elevação dos custos das operações, pois a caderneta propicia recursos baratos - os aplicadores recebem 0,5% ao mês mais a Taxa Referencial (TR), ou seja, entre 7% e 8% ao ano, permitindo que os financiamentos sejam oferecidos a taxas entre 10% e 12% ao ano.

 

Ou seja, a inflação em alta também impõe riscos ao setor imobiliário, pois afeta a captação das cadernetas e, assim, prejudica a oferta de crédito a taxas módicas para os mutuários.

 

 

 

Justiça Carioca determina que Cartório inicie Procedimento de Registro de Contrato relativo ao programa Minha Casa Minha Vida

O juiz Fernando Cerqueira Chagas, titular da vara de Registros Públicos do RJ, deferiu liminar em MS determinando que cartório de registro de imóveis inicie o procedimento de registro de contrato relativo ao Programa Minha Casa Minha Vida, mediante o depósito em juízo do valor integral dos emolumentos cartorários. A impetração foi justificada na demora do cartório em proceder ao registro do título que lhe foi apresentado, em razão de dúvida sobre o valor que deveria cobrar da construtora.

 

A validade das reduções nas custas e emolumentos devidos por atos cartorários referentes à construção de empreendimentos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, contempladas nos artigos 42, 43 e 68 da lei 11.977/09 (clique aqui), está sendo discutida judicialmente entre a União Federal e o Estado do Rio de Janeiro. Enquanto a pendência não se resolve, vêm prevalecendo as disposições contidas no Aviso 84/10 da Corregedoria Geral de Justiça daquele estado, que avisou :

 

“Aos titulares, delegatários, responsáveis pelo expediente das serventias com atribuições extrajudiciais e demais interessados que os registros de imóveis e tabelionato de notas permaneçam cobrando os emolumentos dos atos que praticam nos moldes da legislação estadual e dos atos administrativos pertinentes, independentemente do advento do Programa Minha Casa Minha Vida.”

 

Ao deferir a liminar, o magistrado ponderou que a submissão do título da impetrante ao processo de registro é direito que não pode ser dela afastado, motivo pelo qual determinou fosse iniciado o procedimento, mediante a prestação de caução que garantirá o juízo enquanto se aguarda a solução relativa ao quanto deve ser pago de emolumentos. 

 

LCI desponta como o produto preferido para ganhar com o boom dos imóveis

Acionista.com.br *Editado e Publicado em 24/05/2011

Na cola da expansão do mercado imobiliário no Brasil estão as Letras de Crédito Imobiliário (LCI). A demanda e a oferta crescentes de valores através dos financiamentos imobiliários têm estimulado a emissão e a procura pelo produto. Ele é mais um título de crédito que permite ao setor imobiliário captar recursos via mercado de capitais. No entanto, tem peculiaridades que atraem o investidor pessoa física. Além da isenção de Imposto de Renda (IR), há outras características que lhe conferem vantagens, especialmente sob o ponto de vista de investidores mais conservadores, e em relação às opções securitizadas e estruturadas, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e dos Fundos de Investimentos em Direitos Creditórios (FIDCs).

Entre as particularidades está o de serem incluídos no grupo das operações de renda fixa e, portanto, garantirem o pagamento de uma taxa determinada de juro. Além disso, só podem ser emitidos por bancos e instituições de crédito e poupança que façam crédito imobiliário e tenham estes ativos nos seus balanços. É somente esse lastro com o qual são constituídos os LCIs. E é esse fato que o torna um produto mais seguro, já que tem o risco da instituição emissora dos créditos, diferentemente dos instrumentos securitizados, que precisam passar pela avaliação de uma empresa especializada em nota de risco (rating). A proteção do Fundo Garantidor de Crédito também faz parte desse pacote. Devido a esses e outros fatores, os LCIs vêm despontando como um dos produtos mais procurados pelos investidores pessoa física de grande porte, mas mais conservadores, conforme conclui o gerente regional da CAIXA em Porto Alegre, Edilson Zanatta. A instituição é a maior emissora de créditos imobiliários e, por isso, também leva vantagem na constituição de LCIs. A CAIXA trabalha com LCI desde 2001, e já enfrentou períodos de falta de lastro para constituir o produto, tamanha a procura. Em média, o banco tem emitido nos últimos anos cerca de R$ 1,5 bilhão através destes títulos por mês. Ao contrário da CAIXA, o Banco do Brasil está engatinhando no mercado imobiliário. Há poucos anos constituiu uma carteira de créditos destinados ao setor. No entanto, já está de olho no mercado de LCI. De acordo com o executivo de Empréstimos e Financiamento do BB João Martins Felcar, o banco está estruturando o produto e deve oferecê-lo aos seus clientes estilo e privateainda no segundo semestre. Na instituição, esses possíveis investidores têm carteiras que variam de R$ 10 mil a R$ 1milhão. A justificativa para o banco investir neste produto não é segredo: é a atratividade de ser um produto ao qual do rendimento final não é abatido o IR, nem cobrada taxa de administração.  Na CAIXA, um investidor que tiver R$ 50 mil em média pode começar a investir em LCIs. Mas as aplicações posteriores podem ser menores e chegam a ser de múltiplos de mil. A rentabilidade desses títulos está beirando os 97% do CDI. O que é semelhante ao que um cliente de grande porte ganha aplicando em um CDB na instituição, mas de forma bruta, já que sobre esse percentual incide a cobrança do IR.  Portanto, a diferença do LCI de outros produtos lastreados no setor imobiliário também se dá pela parcela mínima inferior exigida para aplicação inicial. E os custos considerados mais baixos na hora da estruturação do produto explicam essa possibilidade. Diante disso, a rentabilidade oferecida por esses títulos nos últimos anos tem chamado a atenção, e deixado ativos mais clássicos para trás. "Sem duvida eles têm sido uma opção ao CDB e há alguns fundos, especialmente por não cobrarem taxa de administração", argumenta Zanatta. E diante de um cenário inflacionário, o produto tem sido estruturado para aproveitá-lo na CAIXA. Segundo o gerente, a remuneração desses ativos tem oferecido uma taxa de juros alocada em operações de swap (operações de troca de risco e ativos) de CDI somada à variação da TR (Taxa de Referência). "Com o swap, o cliente fica mais tranqüilo, pois pode ganhar se a Selic baixar ou aumentar, como está acontecendo", observa Zanatta. Por tudo isso, o estoque financeiro destes títulos registrados na Cetip (companhia de capital aberto que oferece produtos e serviços de registro, custódia, negociação e liquidação de ativos e títulos) é superior a R$36,2 bilhões e bem maior ao montante emitido através de FIDCs no último ano (confira matéria anterior desta editoria), considerado o principal veículo de investimento securitizado e com forte posição em dívidas do setor imobiliário.      Compare a rentabilidade dos ativos com outros índices, através do link aos Gráficos Comparativos apurados pelo Portal Acionista.