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Na cola da expansão do mercado imobiliário no Brasil estão as Letras de Crédito Imobiliário (LCI). A demanda e a oferta crescentes de valores através dos financiamentos imobiliários têm estimulado a emissão e a procura pelo produto. Ele é mais um título de crédito que permite ao setor imobiliário captar recursos via mercado de capitais. No entanto, tem peculiaridades que atraem o investidor pessoa física. Além da isenção de Imposto de Renda (IR), há outras características que lhe conferem vantagens, especialmente sob o ponto de vista de investidores mais conservadores, e em relação às opções securitizadas e estruturadas, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e dos Fundos de Investimentos em Direitos Creditórios (FIDCs). |
Entre as particularidades está o de serem incluídos no grupo das operações de renda fixa e, portanto, garantirem o pagamento de uma taxa determinada de juro. Além disso, só podem ser emitidos por bancos e instituições de crédito e poupança que façam crédito imobiliário e tenham estes ativos nos seus balanços. É somente esse lastro com o qual são constituídos os LCIs. E é esse fato que o torna um produto mais seguro, já que tem o risco da instituição emissora dos créditos, diferentemente dos instrumentos securitizados, que precisam passar pela avaliação de uma empresa especializada em nota de risco (rating). A proteção do Fundo Garantidor de Crédito também faz parte desse pacote. Devido a esses e outros fatores, os LCIs vêm despontando como um dos produtos mais procurados pelos investidores pessoa física de grande porte, mas mais conservadores, conforme conclui o gerente regional da CAIXA em Porto Alegre, Edilson Zanatta. A instituição é a maior emissora de créditos imobiliários e, por isso, também leva vantagem na constituição de LCIs. A CAIXA trabalha com LCI desde 2001, e já enfrentou períodos de falta de lastro para constituir o produto, tamanha a procura. Em média, o banco tem emitido nos últimos anos cerca de R$ 1,5 bilhão através destes títulos por mês. Ao contrário da CAIXA, o Banco do Brasil está engatinhando no mercado imobiliário. Há poucos anos constituiu uma carteira de créditos destinados ao setor. No entanto, já está de olho no mercado de LCI. De acordo com o executivo de Empréstimos e Financiamento do BB João Martins Felcar, o banco está estruturando o produto e deve oferecê-lo aos seus clientes estilo e privateainda no segundo semestre. Na instituição, esses possíveis investidores têm carteiras que variam de R$ 10 mil a R$ 1milhão. A justificativa para o banco investir neste produto não é segredo: é a atratividade de ser um produto ao qual do rendimento final não é abatido o IR, nem cobrada taxa de administração. Na CAIXA, um investidor que tiver R$ 50 mil em média pode começar a investir em LCIs. Mas as aplicações posteriores podem ser menores e chegam a ser de múltiplos de mil. A rentabilidade desses títulos está beirando os 97% do CDI. O que é semelhante ao que um cliente de grande porte ganha aplicando em um CDB na instituição, mas de forma bruta, já que sobre esse percentual incide a cobrança do IR. Portanto, a diferença do LCI de outros produtos lastreados no setor imobiliário também se dá pela parcela mínima inferior exigida para aplicação inicial. E os custos considerados mais baixos na hora da estruturação do produto explicam essa possibilidade. Diante disso, a rentabilidade oferecida por esses títulos nos últimos anos tem chamado a atenção, e deixado ativos mais clássicos para trás. "Sem duvida eles têm sido uma opção ao CDB e há alguns fundos, especialmente por não cobrarem taxa de administração", argumenta Zanatta. E diante de um cenário inflacionário, o produto tem sido estruturado para aproveitá-lo na CAIXA. Segundo o gerente, a remuneração desses ativos tem oferecido uma taxa de juros alocada em operações de swap (operações de troca de risco e ativos) de CDI somada à variação da TR (Taxa de Referência). "Com o swap, o cliente fica mais tranqüilo, pois pode ganhar se a Selic baixar ou aumentar, como está acontecendo", observa Zanatta. Por tudo isso, o estoque financeiro destes títulos registrados na Cetip (companhia de capital aberto que oferece produtos e serviços de registro, custódia, negociação e liquidação de ativos e títulos) é superior a R$36,2 bilhões e bem maior ao montante emitido através de FIDCs no último ano (confira matéria anterior desta editoria), considerado o principal veículo de investimento securitizado e com forte posição em dívidas do setor imobiliário. Compare a rentabilidade dos ativos com outros índices, através do link aos Gráficos Comparativos apurados pelo Portal Acionista. |
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