Pátria negocia aquisição de edifício em SP
A gestora de private equity Pátria Investimentos negocia a aquisição de um prédio de escritórios comerciais, em São Paulo, de padrão triple A e totalmente locado. A due dilligence (auditoria de dados) está na reta final e, se o negócio for fechado neste mês, será a primeira compra de ativo imobiliário feita pelo Pátria em 2015. A gestora também não fechou nenhuma operação de venda de ativos neste ano.
"Estamos muito mais seletivos e mais restritivos", afirma o sócio da área de mercado imobiliário do Pátria, Helmut Fladt. Dos recursos geridos pelo Pátria, metade é de brasileiros e 50% pulverizado entre estrangeiros.
As incertezas em relação à fatores macroeconômicos como câmbio e Produto Interno Bruto (PIB) dificultam a tomada de decisões, ainda que não se espere novas quedas de preços nominais de locação e de venda de escritórios, na avaliação de Fladt. "A queda do PIB pode significar ainda mais vacância e, eventualmente, inadimplência", diz. Segundo o executivo, a vacância do portfólio do Pátria é pequena.
Fladt compara que o metro quadrado de edifícios comerciais de padrão triple A da zona Sul de São Paulo é vendido, atualmente, entre R$ 10 mil e R$ 12 mil, ante o custo de reposição de R$ 15 mil a R$ 20 mil. O custo de reposição é o valor necessário para desenvolver produto semelhante na mesma região. "Poucas vezes, vi um desconto assim em relação ao custo de reposição. A diferença é enorme", diz.
O preço de venda abaixo desse custo tenderia a estimular aquisições, mas a viabilidade depende também de a taxa de aluguel ser compatível com o custo de capital da operação, em um cenário em que retrações mais acentuadas do PIB podem se refletir na fatia de espaços vagos. O Pátria tentou fechar aquisições de escritórios, mas não considerou o preço de venda "condizente com o aluguel".
Outro fator que desestimulou o fechamento de operações de compra de escritórios em São Paulo e no Rio de Janeiro pelo Pátria, neste ano, foi que o custo de transferência de dívida dos imóveis ficou mais caro. É que, diante da piora do cenário, financiamentos antigos são substituídos por outros com taxas mais elevadas.
Pesa ainda, na dificuldade de tomada de decisões de aquisição, a volatilidade do câmbio. "O dólar está R$ 3,80, mas pode ir a R$ 5", diz. Na prática, o que seria um bom negócio, considerando-se a captação em dólar do Pátria, pode se mostrar uma operação ruim se o real se desvalorizar mais no curto prazo.
Na ponta vendedora, o Pátria recebeu ofertas de estrangeiros interessados em galpões de seu portfólio, mas teve dúvidas se poderia encontrar cenário melhor para comercializar ativos. A intenção da gestora é concluir o complexo logístico em Itatitaia (RJ) e vender a totalidade do portfólio de galpões até meados de 2016. Conforme o executivo, a maioria dos galpões foi desenvolvida no formato de "build to suit" (construção sob medida) e quase não têm vacância.
No segmento residencial, o Pátria analisou compra de imóveis no atacado, mas não gostou das localizações dos ativos que avaliou. Em 2016, a gestora vai buscar aquisições de imóveis com descontos de empresas que precisem de liquidez, sejam de capital aberto ou fechado, e de familly offices e pessoas físicas. O tíquete mínimo para aquisições é de R$ 50 milhões.
O Pátria tem interesse também de participar como co-investidor de projetos aprovados conforme as regras do antigo Plano Diretor de São Paulo em regiões cujas regras atuais dificultam a produção de imóveis residenciais.
Em julho, o Pátria fechou a captação do fundo III, de US$ 520 milhões, dos quais 40% já foram investidos. O fundo se destina a investimentos em imóveis comerciais e residenciais, galpões e fábricas. Prédios comerciais, no Rio de Janeiro, que pertenciam a fundo imobiliário do Opportunity foram comprados com recursos desse fundo, assim como galpão, em Belo Horizonte, locado para a JBS e a BRF. Na área de escritórios, interessam à gestora prédios de padrão B e, principalmente, A e triple A.
Em 2013, Pátria e Blackstone Real Estate Advisor compraram, em conjunto, 70% de Alphaville Urbanismo. A Gafisa detém os demais 30%. "Alphaville também está mais seletiva, só lançando nas cidades em que tem demanda definida. O ano de 2015 foi muito bom para a empresa, com vendas de 80% a 90% dos lançamentos no primeiro mês", diz Fladt. Faz mais sentido, segundo ele, crescimento orgânico da empresa de urbanismo do que por meio de aquisições.
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