SÃO PAULO – Junho foi um mês complicado para os investidores de fundos imobiliários. O Ifix, índice que mede o desempenho dos principais fundos negociados na BM&FBovespa, terminou o mês passado com queda de 7,23%, aos 1.437 pontos. Esta foi a desvalorização mensal mais expressiva desde a criação do índice – ele começou a ser divulgado em setembro de 2012, mas seus dados históricos estão disponíveis desde janeiro de 2011.
Para especialistas, a queda pode ser explicada por alguns motivos principais. Em primeiro lugar, a elevação da taxa básica de juros tem impacto negativo nas cotas dos fundos imobiliários – o preço recua para que os rendimentos fiquem em linha com o novo patamar da Selic. Na última reunião, encerrada dia 29 de maio, o Copom (Comitê de Política Monetária do Banco Central) aumentou a taxa básica em 0,5 ponto percentual, para 8% ao ano.
Eldorado Business Tower, prédio que está na carteira do fundo imobiliário BC Fund (Rodrigo Paiva)
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No entanto, os analistas da XP Investimentos consideram essa correção do preço das cotas exagerada. “A principal deficiência na precificação correta está em olhar apenas para a remuneração atual do fundo e seu nível de risco, automaticamente comparando estas variáveis a ativos de renda fixa e à Selic esperada para o fim do ano. Neste processo é esquecido que fundos imobiliários têm diversas fontes de incremento de receita ao longo de períodos mais longos, que são variáveis dependendo de seu eixo de atuação”, disseram, em relatório.
Além da elevação da Selic, o advogado e especialista em fundos imobiliários, Arthur Vieira de Moraes, aponta que as incertezas do mercado em relação à economia acabaram afetando o desempenho dos fundos imobiliários. “O mercado está muito cauteloso. O PIB (Produto Interno Bruto) cresce pouco e isso afeta a confiança dos investidores de uma maneira geral”, afirma.
Segundo ele, ainda não existem eventos no setor imobiliário que justifiquem uma queda tão acentuada. A vacância dos imóveis comerciais está em níveis normais e a inadimplência dos locatários também não chega a preocupar. “Acredito que a desvalorização não está refletindo um cenário pessimista, mas sim antecipando alguns problemas como esse”, disse o especialista.
O que fazer
Segundo especialistas, o atual momento exige cada vez mais seletividade dos investidores de fundos imobiliários. Analisar onde o fundo investe, a qualidade dos inquilinos e a capacidade do gestor é fundamental para ganhar dinheiro neste cenário.
“Quem investe com objetivo de obter rendimento mensal precisa observar se existe risco real do fundo deixar de pagar esta renda, ou dela ficar muito menor. Isso aconteceria nos casos dos imóveis ficarem vagos, por exemplo”, aponta Moraes. Ele ressalta que fundos com apenas um imóvel na carteira oferecem mais riscos para os investidores – em caso de problemas com aquele imóvel, todo o fluxo de rendimento pode ser afetado. Os imóveis que possuem apenas um locatário são ainda mais problemáticos – caso de fundos de hospitais ou universidades, por exemplo. “Fundos monoativos e monousuários oferecem um risco muito maior”, alerta Moraes.
Em carta enviada aos seus cotistas no início deste ano, a Rio Bravo Investimentos já alertava sobre a importância da seletividade para conseguir bons resultados com os fundos imobiliários. “ Com o crescimento do mercado e a entrada de novos gestores, através de novos fundos, faz-se ainda mais essencial analisar cada fundo em particular, seus ativos, região-alvo e perspectiva de rentabilidade, tendo em vista que está cada vez mais difícil encontrar excelentes oportunidades, como nos últimos anos”, diziam os gestores.
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