Valor Econômico - São Paulo/SP - EU & INVESTIMENTOS - 19/02/2010
Fernando Torres, de São Paulo
Embora com um lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (lajida) em 12 meses menor que o obtido pela São Carlos e em linha com o registrado pela Cyrela Commercial Properties (CCP), a BR Properties pode vir à Bovespa valendo mais que o dobro dessas companhias, que também investem em imóveis comerciais para obtenção de renda de aluguel.
O prospecto da oferta da BR Properties sugere que ação da companhia será vendida entre R$ 14 e R$ 18. A depender da colocação ou não dos lotes extras na operação, isso significa que o valor de mercado da empresa deve variar de R$ 1,95 bilhão a R$ 2,6 bilhões. A São Carlos vale cerca de R$ 920 milhões e a CCP pouco menos de R$ 1 bilhão.
Já em termos de resultado, a São Carlos teve lajida de R$ 134 milhões em 12 meses até setembro, enquanto a CCP obteve R$ 103 milhões pela mesma métrica em igual período. A BR Properties, que já divulgou os números do exercício de 2009 fechado, teve lajida de R$ 97 milhões.
Em termos de múltiplos, isso equivale a dizer que a São Carlos é negociada a 6,8 vezes seu lajida dos últimos 12 meses, a CCP tem um índice de 9,7 vezes e a BR Properties viria a mercado valendo de 20,1 e 26,8 vezes sua geração de caixa operacional.
A comparação de múltiplos deixa a BR Properties também em vantagem em relação às administradoras de shopping centers, que têm uma atuação semelhante à das outras empresas, embora não exatamente igual.
Empresas tradicionais no setor como Multiplan, BR Malls e Iguatemi possuem múltiplos mais baixos que os da BR Properties. O mesmo vale para a Aliansce, que abriu capital neste ano avaliada em 13,2 vezes o seu lajida, e que fechou negociada pouco acima em 14,6 vezes este indicador ontem.
Em aumento de capital feito em outubro, antigos e novos acionistas pagaram cerca de R$ 10,4 por ação para colocar mais R$ 221 milhões na BR Properties. Como alguns deles vão participar como vendedores na oferta, isso poderá representar ganho de 34% a 73% em cerca de cinco meses. No mesmo período, o Ibovespa subiu 10%.
Apesar de esses dados sinalizarem um preço elevado para os papéis da BR Properties, alguns analistas chamam atenção para os últimos movimentos de compra da companhia, que fez aquisições no valor total de R$ 290 milhões apenas entre dezembro e janeiro.
O impacto dessas compras não está refletido no lajida obtido pela companhia no passado e por isso seria mais adequado olhar a projeção de lajida futuro. Para eles, esse número pode dobrar no curto prazo. A própria BR Properties apresenta números pro forma no prospecto da operação, que consideram as aquisições do fim de 2009, indicando um lajida de R$ 128,2 milhões nessas bases, um número 32% maior que o registrado oficialmente no exercício. Neste caso, o múltiplo abaixaria para uma faixa de 15 a 20 vezes o lajida, mais em linhas com as donas de shopping
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