Crédito seletivo, cota de financiamento menor e baixa especulação indicam mercado seguro
Taís Laporta e Vitor Sorano - iG São Paulo | 27/09/2013
O risco de uma bolha imobiliária divide opiniões no Brasil, e ficou mais caloroso depois de o profeta da bolha nos Estados Unidos, Robert Shiller , demonstrar preocupação com a rápida elevação dos preços dos imóveis em território nacional.
Bancos, economistas, consultorias e institutos de pesquisa passaram a se manifestar, enumerando os motivos pelos quais o País não pode ser comparado ao cenário que levou à crise de 2008 nos EUA. Os argumentos, contudo, parecem não ter acalmado o temor popular de uma derrubada repentina dos preços. Podem mesmo, dado mais motivos para a desconfiança. Como diz o próprio Shiller, a negação por parte de fontes qualificadas também precedeu o estouro da bolha imobiliária nos Estados Unidos.
Em meio à discussão, estudiosos e economistas expõem os principais argumentos de que o mercado imobiliário é seguro no Brasil. A principal razão é que o perfil do crédito nos mercados brasileiro e americano é totalmente distinto. A única semelhança, dizem, é o aumento acelerado dos preços dos imóveis.
1 – O crédito no Brasil é mais seletivo
Os bancos brasileiros são bem mais restritivos que os americanos, o que dificulta o acesso ao crédito por pessoas com alto risco de inadimplência. "Nos Estados Unidos houve concessão indiscriminada de crédito, com os famosos NINJAS ( no income, no job, no assets – sem renda, sem emprego estável e sem ativos de garantia)", lembra o professor Marcelo Milan, da Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS).
As altas taxas de juros no Brasil – em torno de 10% ao ano – também tornam os financiamentos mais seletivos, na opinião do docente. Enquanto, no Brasil, os bancos costumam conceder o limite de um único imóvel financiado por comprador, nos EUA, cada consumidor podia hipotecar até dez unidades antes da crise de 2008, observa o professor do núcleo de real estate da Universidade de São Paulo (USP), João da Rocha Lima.
De acordo com o professor, o crédito imobiliário pode ser chamado de “irresponsável” quando é concedido a uma porção considerável de pessoas que não são capazes de pagar por ele.
2 – A financeirização é menor
Nos Estados Unidos, o crédito imobiliário – mesmo com alto risco – servia de base para outros tipos de crédito, como seguros contra inadimplência (os credit default swaps ). Esse mercado ainda é inexistente no Brasil, segundo Milan, da UFRGS. Além disso, o imóvel era usado como garantia para tomar crédito de consumo.
"O americano fazia hipoteca, segunda hipoteca, terceira hipoteca e pagava as parcelas do cartão de crédito [ com crédito lastreado no imóvel ]", explica o presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Rio de Janeiro (Creci-RJ), Manoel da Silveira Maia. "Aqui, não. Todo mundo cumpre as suas obrigações. Não há transação de papel, há transação de dinheiro."
Em palestra no último dia 12, o superintendente de Relações com Investidores do Itaú Unibanco, Geraldo Soares, explicou que a principal razão pela qual o banco descarta uma bolha no Brasil é que as operações de crédito não são alavancadas – com endividamento – como ocorreu em alto grau nos Estados Unidos.
3 – A especulação com imóveis residenciais é baixa
Um dos elementos que elevaram os preços dos imóveis nos EUA foi a crença de que eles subiriam infinitamente. Um descontrole desproporcional entre investidores ávidos por lucro e compradores interessados em ocupar o imóvel cria um cenário especulativo, gerando a oferta artificial no mercado.
Embora não haja dados sobre o nível de especulação no mercado imobiliário brasileiro, alguns indicadores sinalizam que a proporção de especuladores – aqueles com a intenção de obter altos ganhos no curto prazo – que compram imóveis residenciais é baixa no Brasil, e que a maioria dos consumidores adquire compra imóvel para morar.
Isso reduziria o risco, por exemplo, de o mercado ser inundado por imóveis se houver uma sinalização de queda significativa dos preços.
"No perfil de compradores da Caixa Econômica Federal [ que detêm mais de dois terços do crédito imobiliário do País ], cerca de 70% adquirem seu primeiro imóvel", afirma Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP. "Ninguém compra o primeiro imóvel para especular”, observa.
Para Cláudia Martinez, diretora do Banco Máxima, especializado em crédito imobiliário, o aumento da renda do brasileiro permitiu que ele mudasse seu perfil de endividamento, substituindo a compra de móveis pelo financiamento da casa própria. “As pessoas passaram a adquirir imóveis porque o aumento do prazo do financiamento tornou a dívida mais administrável”, argumenta.
4 – A cota financiada é mais baixa que nos EUA
A razão entre o valor do empréstimo concedido pelo banco e o preço do imóvel financiado – a cota de financiamento ( loan to value , em inglês) é menor no Brasil do que em outros países onde houve bolha. Segundo o último Relatório de Estabilidade Financeira do Banco Central, a cota média de financiamento imobiliário no Brasil foi de 75% em junho de 2013.
“Nos EUA, este percentual atingiu 110% no auge do desequilíbrio. O consumidor chegava a receber presentes e viagens por fechar o negócio – a um custo que os bancos acreditavam ser compensado com a valorização futura do imóvel”, explica o professor da USP.
Por aqui, o crédito imobiliário representou 7,5% do PIB (Produto Interno Bruto) em junho deste ano, enquanto nos EUA superava 80% da riqueza do país, em dezembro do ano passado. A relação crédito/PIB passa a preocupar, segundo analistas, quando está acima de 50%.
5 – Causas estruturais explicam a alta dos preços
Dos três elementos que explicam a alta de preços dos imóveis – crédito sem critérios, especulação e razões estruturais – este último é o único que descarta de imediato a existência de uma bolha. Segundo o docente de real estate da USP, é também o que melhor explica a recente escalada dos preços imobiliários no Brasil.
“De 2006 para cá, os custos dos insumos para a construção cresceram muito além da renda do mercado, impulsionados pela mudança de regras na ocupação de terrenos, que encareceu sua aquisição”, afirma. Isso fez com que as construtoras empurrassem a correção de preços como custo ao consumidor final.
Outro motivo estrutural teria sido a correção inflacionária, na opinião do economista e coordenador do índice FipeZap, Eduardo Zylberstajn. “Tenho a impressão de que o valor real dos imóveis no Brasil foi corroído pela hiperinflação do passado, e agora vivemos um período de ajuste”, acredita.
Essa correção, segundo o economista, acompanhou a melhora da qualidade do crédito no País, aliada a seu crescimento. “O mercado de crédito ficou mais seguro nos últimos anos”, reforça Zylberstajn.
