Cade aprova negócio entre OAS e Caixa Incorporação
O Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) aprovou, sem restrições, acordo de investimentos firmado entre OAS Empreendimentos e Fundo de Investimento Imobiliário Caixa Incorporação (FII). Pela operação, o FII Caixa Incorporação irá investir em empreendimentos imobiliários desenvolvidos pela OAS por meio da aquisição de participações societárias em sociedades de propósito específico (SPE). Até o momento, o acordo prevê aquisição pelo FII Caixa Incorporação de 52,2% da City Park Brotas (SPE Brotas) e de 60,2% da City Park Acupe (SPE Acupe), sociedades de propósito específico criadas para executar empreendimentos em Salvador (BA). Também pela operação, o FII Caixa Incorporação pretende comprar participação nas SPEs do Edifício Blue Diadema e do Condomínio Concept Boutique Residence, localizados em Diadema (SP) e Águas Claras (DF), respectivamente. Segundo documento apresentado pelas empresas ao Cade, o acordo de investimentos e as operações dele decorrentes mostram-se "amplamente atrativas" para as partes. "Na ótica do FII Caixa Incorporação, haverá melhora na rentabilidade do seu capital com alocação de recursos em projetos habitacionais dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Para a OAS, a chegada do parceiro - além de trazer a expertise da Caixa Econômica Federal no desenvolvimento de projetos imobiliários - repercutirá na redução da necessidade de financiamento direto dos projetos com caixa próprio da companhia". O despacho com a aprovação do negócio é assinado pela Superintendência-Geral do Cade e está publicado no Diário Oficial da União desta sexta-feira, 31.
Fundo imobiliário Europar deve distribuir mais aluguéis, mas é questionado
SÃO PAULO – O fundo imobiliário Europar, o primeiro a ter cotas negociadas na BM&FBovespa, vive um momento de turbulências internas. Na última assembleia de cotistas, realizada no início deste mês, a gestão do fundo foi questionada em relação a três pontos: 1) os aluguéis pagos pelos inquilinos são baixos e não crescem por falha da gestão do fundo; 2) o pagamento de despesas com obras em imóveis deveria ter sido assumido por inquilinos, mas a conta acabou sendo apresentada aos cotistas; e 3) disputas sobre a empresa que substituirá o Banif na gestão do fundo. Procurado, o Banif não quis conceder entrevista, mas o InfoMoney conseguiu conversar com diversos investidores do fundo e apresenta a seguir um resumo dos principais pontos das conversas:
1 – Os gestores não fizeram nada para elevar os aluguéis? Não. Entre 2010 e 2012, houve um aumento de 15% nas receitas do Europar. Os cotistas, no entanto, quase não se beneficiaram desse aumento de receitas por causa do aumento das despesas do fundo com reformas dos imóveis e devido a longas negociações para reajustes que só devem começar a gerar retornos maiores aos cotistas a partir de meados deste ano. O fundo é hoje dono de três imóveis: o Centro de Distribuição Anhanguera (um condomínio logístico localizado às margens da rodovia Anhanguera, a 5 km do Rodoanel), uma torre para testes de elevadores na zona sul de São Paulo e o Centro de Distribuição Rio de Janeiro (galpão próximo ao aeroporto do Galeão).
O módulo 1 do Centro de Distribuição Anhanguera (CDA 1) teve um reajuste representativo em 2012. Até o ano anterior, o inquilino era a empresa de entregas TNT, que pagava R$ 114 mil em aluguéis por mês. Há dois anos foi assinado um acordo para reajustar esse valor em 8%, mas, em 2012, a TNT decidiu deixar o imóvel. O Banif contratou a consultoria imobiliária Coliers, que alugou o galpão para a Volo Logística por R$ 165 mil por mês – um reajuste de quase 45% sobre o valor pago até o início de 2011. O contrato representa um quarto das receitas do fundo. Por problemas de caixa, a Volo Logística atrasou o pagamento do aluguel em janeiro, fato que foi informado ao mercado e derrubou as cotações do fundo. Mas no mês seguinte a empresa quitou todas suas pendências com juros, e a distribuição de aluguéis aos cotistas foi regularizada.
Galpão logística: aluguéis tiveram forte crescimento nos últimos anos (getty images)
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Já os módulos 2, 3 e 4 do CDA 1 estão locados para a AGV Logística e representam 46% das receitas do fundo. O imóvel gerou recentemente despesas para o fundo porque foi necessário fazer uma obra para atender a exigências dos bombeiros. Em compensação, a partir de julho, o fundo deve começar a receber R$ 22 por metro quadrado do galpão alugado – um reajuste de 37% sobre os R$ 16 atualmente pagos.
Outro reajuste que está em negociação é do CDRio1. O imóvel está alugado para a Fedex, em um contrato que se encerra em junho. A expectativa dos investidores é de que haja um reajuste representativo em relação ao valor de R$ 17 por metro quadrado pago mensalmente. O imóvel representa 6% das receitas do fundo atualmente.
Um investidor consultado pelo InfoMoney calcula que, quando os dois reajustes esperados para os próximos meses entrarem em vigor e quando diminuírem as despesas com obras a partir de setembro, o Europar eleve a distribuição mensal de rendimentos, hoje em cerca de R$ 1,30, para algo próximo a R$ 1,80.
2 – O fundo assumiu despesas de obras que deveriam ter sido pagas pelos inquilinos? Em termos. Na assembleia, as críticas dos cotistas se concentraram nas despesas do fundo com obras na torre de testes de elevadores locada para a Atlas Schindler. Segundo a ata da assembleia, as despesas somaram R$ 800 mil em 2012. Neste ano, o fundo terá mais R$ 1,2 milhão em despesas já contratadas, sendo que a maior parte desses recursos será destinada à melhoria na torre de testes. Os cotistas acreditam que os gastos são excessivos, uma vez que o imóvel gera R$ 49.500 em aluguéis mensais e não há previsão no regulamento para que o fundo assuma essa conta.
Investidores ouvidos pelo InfoMoney, no entanto, lembram que a torre de elevadores, localizada em Interlagos, é um imóvel difícil de alugar. Devido ao fim bastante específico, só serve para fabricantes de elevadores. O imóvel dificilmente poderia ser reformado para abrigar outro tipo de inquilino devido a seu formato – que lembra um obelisco. O terreno dificilmente poderia ser aproveitado para a construção de outro imóvel devido às restrições de uso do solo na cidade de São Paulo. No ano passado, diversas melhorias foram feitas no imóvel de forma a atender as exigências da Atlas para não desocupar o imóvel. Essas obras, apesar de custosas, estavam previstas em contrato.
O questionamento dos cotistas, no entanto, aumentou muito no final de 2012 devido às exigências de realização de novas obras no local. No passado, o imóvel fez parte de instalações da Aços Villares. Quando a Villares foi comprada pela Atlas Schindler, a fabricante de elevadores vendeu o terreno para a portuguesa Tiner, que construiu no local um empreendimento imobiliário. Já a torre de testes de elevadores ficou com o Europar.
A Tiner, no entanto, decidiu trocar o acesso à torre de elevadores para que os funcionários da Atlas não precisassem mais passar pelo meio do empreendimento imobiliário. O projeto proposto pela Tiner, no entanto, faria com que a Atlas perdesse metade das vagas de estacionamento no imóvel. A Atlas não aceitou e apresentou a sugestão de construção de um novo acesso e disse que poderia arcar com até R$ 300 mil para a realização da obra. Ao mesmo tempo, a Atlas informou ao fundo que encerraria o contrato de aluguel se as condições não fossem aceitas. O Banif decidiu então realizar as obras por conta do fundo, mas posteriormente pediria reembolso das despesas à Tiner na Justiça.
A decisão não foi levada a assembleia de cotistas devido à urgência na tomada de decisão – o que também gera questionamentos dos cotistas. Para os investidores, no entanto, o erro inicial foi ter incluído em um fundo imobiliário negociado em bolsa um imóvel que não é líquido e que dificilmente terá outro uso além de torre de testes para empresas de elevadores.
3 – Há disputas internas para a escolha do novo administrador do fundo? Verdade. O Banif tem encolhido suas operações no Brasil nos últimos anos. A corretora Banif foi vendida para a também portuguesa CGD (Caixa Geral de Depósitos). A área de gestão de recursos está sendo fechada, com a transferência da maioria dos fundos para o Santander. O Banif já decidiu deixar a administração do Europar, seu único fundo imobiliário, mas precisa transferir a gestão para outra empresa de forma que o fundo não seja liquidado. Na assembleia, o Banif sugeriu que a Planner passe a prestar esse serviço. Os cotistas, no entanto, questionaram se a Coinvalores não poderia reassumir o Europar, uma vez que foi a instituição responsável pela constituição do fundo em 2002 e por sua gestão nos quatro anos seguintes.
Em resposta a questionamento oficial, a Coinvalores informou que tem interesse em gerir o fundo, mas gostaria de elevar a taxa de administração para 5% da receita bruta – ou um mínimo de R$ 30.000 mensais corrigidos anualmente pelo IGP-M. Já a Planner aceita continuar a receber o mesmo que o Banif, ou cerca de R$ 13 mil por mês. A decisão final deve ser tomada em nova assembleia de cotistas, ainda a ser convocada. Até a decisão final, o Banif se compromete a permanecer como gestor do fundo de forma a não prejudicar os cotistas.
Em conversas com investidores, o InfoMoney ouviu que realmente a taxa de administração cobrada pela Banif é muito baixa e não reflete os custos para a administração de um fundo imobiliário. Os investidores ouvidos estariam até mesmo dispostos a elevar as taxas desde que o novo gestor se mostrasse alinhado aos interesses dos cotistas.
Tanto a ANBIMA como a BM&FBovespa formularam consulta sobre a interpretação da CVM quanto à aplicação da ICVM 472, no que diz respeito ao dispositivo que permite aos FII a aquisição de CRI desde que tenham sua emissão ou negociação registradas na CVM. O questionamento principal era se as ofertas públicas com esforços restritos realizadas no âmbito da ICVM 476 – editada um ano após a ICVM 472 – seriam passíveis de investimento pelo FII, uma vez que estes CRI são automaticamente dispensados de registro de distribuição. No entendimento do Colegiado, que acompanhou a área técnica, a exigência de que a emissão ou negociação dos CRI tenha sido registrada previamente na CVM como condição para fazer parte da carteira de um FII, pretendeu, de fato, vedar aos FII a possibilidade de aquisição de CRI ofertado privadamente e não o CRI objeto de oferta pública com esforços restritos, possibilidade introduzida pela ICVM 476. Logo, a limitação imposta a esses fundos específicos para aquisição de CRI, refere-se apenas àqueles ofertados privadamente e não àqueles distribuídos por meio do rito estabelecido na ICVM 476.
Fundo imobiliário anuncia rescisão de contrato de aluguel de 7 andares
SÃO PAULO -A Coinvalores, gestora do fundoimobiliário Memorial Office (FMOF11), informou ao mercado nesta sexta-feira (17), após o encerramento do mercado, que uma das locatárias do edifício rescindiu antecipadamente o contrato de aluguel de sete andares, com devolução de todos os andares locados, o que totaliza uma área de 3.822 metros quadrados. A gestora não informou qual empresa rescindiu o contrato.
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Segundo a Coin, a devolução dessas unidades será efetivada no dia 16 de agosto deste ano. "Tal devolucao refletirá na rentabilidade do fundo", ressaltou a gestora.
O fundo já passou por uma situação parecida há alguns anos. A empresa Atento, do Grupo Telefônica, iniciou um processo de desocupação dos 23 andares que ocupava em maio de 2010. No entanto, dados do site FundoImobiliário apontam que o administrador conseguiu realugar 17 andares que ficaram vagos, por valores superiores.
De acordo com o último relatório da admistração, do dia 9 de maio, a Atento não fazia mais parte do grupo de inquilinos. Em abril de 2013, a taxa de ocupação do edifício estava em 88%. "Estamos trabalhando na comercialização dos 15°, 16° e 17° andares (1.638m²) que estão disponíveis para locação no empreendimento", dizia o relatório da Coin.
SÃO PAULO, 14 Mai (Reuters) - A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) considera mudar a regulação para a indústria de fundos de investimento, para elevar a transparência e a inovação financeira, assim como tornar mais racional a tomada de risco, à medida que os juros do país tendem a ficar nas mínimas históricas por bastante tempo.
A autarquia está discutindo com gestores de recursos, custodiantes e outros membros da indústria responsável por gestão de patrimônio superior a 1,2 trilhão de dólares possíveis mudanças na Instrução 409, disse o presidente da CVM, Leonardo Pereira, nesta terça-feira a jornalistas.
As mudanças podem ser abrangentes ou específicas, dependendo da evolução das discussões com os participantes do setor, disse a diretora da CVM Ana Novaes na mesma coletiva com a imprensa. Em ambos os casos, as mudanças seriam precedidas por audiência pública, disse ela.
As mudanças visam a adaptar a regulação às mudanças na realidade da indústria, que agora enfrenta os riscos e benefícios de ter taxas de juros nas mínimas da história, o que está forçando os gestores a tomar mais riscos para garantir maiores rentabilidades.
O risco deste cenário, dizem especialistas do setor, é o de que clientes não entendam a natureza dos produtos ou que a inovação financeira não acompanhe a demanda por produtos com estrutura mais inovadora.
"Coisas como um alongamento de prazos, ou a busca de maior risco não estão sendo motivados ou gerados por alterações regulatórias ou razões fiscais - é uma evolução que vemos como natural nesta nova realidade", disse Ana Novaes. "Temos que ter investidores mais preparados para esse processo."
Não há prazo para que mudanças entrem em vigor, disseram os representantes da CVM.
A Instrução 409 ajuda a classificar fundos e dá diretrizes para a indústria. Porém, orientações mais específicas podem ser necessárias dentro desse período de transição para o cenário atual em que preocupações com liquidez, risco, retorno e transparência crescem, disse Demosthenes Pinho Neto, presidente-executivo da Brasil Warrant Investimentos.
Hospital consegue reduzir aluguel pago a fundo; cotas desabam 10%
SÃO PAULO – O BTG Pactual, gestor do fundo imobiliário Hospital da Criança (HCRI11B) informou ao mercado nesta segunda-feira (13) que foi deferido o pedido de redução do valor do aluguel provisório pago pelo hospital ao fundo, para R$ 392.948,51.
O hospital havia solicitado ação revisional de aluguel no final de 2011 e, desde então, trava uma batalha jurídica para diminuir o valor pago ao fundo. De acordo com os últimos relatórios do BTG Pactual, a receita do fundo nos últimos meses havia sido de R$ 477 mil, o que aponta para uma diminuição de 18%. Com a redução do aluguel, as cotas do fundo caíram forte na BM&FBovespa e terminaram o dia com desvalorização de 10,17%, a R$ 274,89.
Prédio do Hospital da Criança, em São Paulo, que pertence ao fundo imobiliário de mesmo nome (Rodrigo Paiva)
O BTG, no entanto, informou que continuará recorrendo. "A Administradora segue adotando todas as medidas cabíveis para a proteção dos interesses do Fundo e manterá os cotistas informados das providencias em seu endereço eletrônico", diz o comunicado.
Sobre o fundo O fundo foi constituído com o objetivo exclusivo de adquirir o imóvel onde funciona o Hospital da Criança, em São Paulo, com vistas a sua exploração comercial através de locação ou arrendamento. O Hospital da Criança é um hospital pediátrico em funcionamento desde 1998, construído pelo Grupo NSL - Hospital Nossa Senhora de Lourdes. Em fevereiro de 2012, o Grupo D´Or comprou o Grupo NSL, que se encontrava em uma fase ruim, com alto endividamento. A transação cria expectativas quanto à melhora da administração dos empreendimentos que agora pertencem ao Grupo D´Or.
A CVM (Comissão de Valores Mobiliários) decidiu aumentar a fiscalização e apertar as regras de transparência dos fundos imobiliários, a nova febre entre os investidores que não encontram mais um bom rendimento na renda fixa nem querem se arriscar na Bolsa.
A principal vantagem dos fundos imobiliários é a isenção de Imposto de Renda para o cliente pessoa física.
No entanto, essa aplicação está longe de ser um porto completamente seguro. O desempenho das cotas não chega a ser errático como a Bolsa, mas guarda um risco pouco conhecido pelo brasileiro: o da indústria imobiliária.
Alguns fundos pecam na hora de explicitar a possibilidade de perder dinheiro com a vacância em shoppings, escritórios e hotéis, além de atrasos e de problemas de engenharia, no caso de uma construção.
Outros fundos recebem adiantado o dinheiro do cotista, mantêm aplicações em títulos e ativos de risco e só mais tarde desembolsam recursos para a construção de um empreendimento.
A ideia da CVM é tornar a aplicação mais transparente para o pequeno investidor, explicitar os diversos riscos e restringir a alavancagem (tomar empréstimo) apenas a determinados fundos de perfil mais agressivo.
"Parece com renda fixa, mas têm risco nesses fundos. É uma boa hora para se conhecer melhor esse produto, aperfeiçoar a regulação, porque a demanda vai crescer muito", afirmou Carlos Massaru Takahashi, presidente da BBDTVM, maior gestora de fundos do país.
DESEMPENHO
Alguns fundos têm rendimento que chegam facilmente a 1% ao mês, mas a maioria rende entre 0,4% e 0,7% (líquido), dependendo do empreendimento.
No caso dos prédios de escritório e de shoppings, o desempenho acompanha o valor dos aluguéis e o índice de vacância. Já os hotéis e hospitais pagam conforme o lucro na gestão dos clientes.
Esses fundos compram papéis como LCI (Letras de Crédito Imobiliário), que representam financiamentos da habitação feitos nos bancos, e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), muitos deles ligados ao pagamento de prestações de construtoras.
"Fazemos a matéria-prima para esses fundos. Hoje, tem mais comprador do que títulos para vender", disse Fabio Nogueira, da Brazilian Mortgages, uma das maiores emissoras de LCI e de CRI do país.
"É um mercado que surpreende com a quantidade de novas emissões", afirma Nelson Campos, da Isec Securitizadora.
RECORDE EM 2012
No ano passado, os fundos negociados na Bovespa renderam 35%, segundo o IFIX11, índice que representa os principais fundos, enquanto o Ibovespa subiu 7,4%.
Em 2013, porém, esse índice acumula baixa de 2%, e o Ibovespa, queda de 9,6%.
Neste ano, foram lançados 22 fundos imobiliários, sendo sete com as cotas negociadas na Bovespa e 15 fora.
As captações chegaram a R$ 2,4 bilhões --50% acima do obtido no mesmo período do ano passado.
Segundo a Bolsa, o número de cotistas registrados subiu 5,7% desde dezembro, somando 102,7 mil.
