Cidades: Valorização imobiliária é resultado da escassez de espaço e da disponibilidade de poupança A falta de áreas no município em Santos, no litoral de São Paulo, tornou a cidade o paraíso da construção civil de alto padrão nos últimos anos e está expulsando a classe C, principalmente para cidades vizinhas. Com dinheiro em caixa depois da abertura de capital na Bolsa, e aproveitando a volta do financiamento imobiliário, grandes empresas do setor desembarcaram em Santos e encontraram terreno fértil na cidade, que tem uma das maiores médias de poupança por habitante do país. A escassez de espaço e o alto preço da fundação - o solo é considerado um dos piores do mundo - obrigam os construtores a direcionar as ofertas às classes altas para maximizar o lucro. "Em Santos, não dá para lançar apartamento abaixo de R$ 200 mil", afirma Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, entidade que representa as empresas do setor imobiliário no Estado de São Paulo. "Para mim, Santos é a Vila Nova Conceição da Baixada Santista", compara Petrucci, referindo-se aos dos bairros mais caros da cidade de São Paulo. "Os apartamentos mais baratos estarão na periferia, como Praia Grande, São Vicente e Guarujá", afirma, citando outras cidades da Baixada Santista, que também já verificam valorização imobiliária.Desde 2007, Santos passou a receber uma enxurrada de empreendimentos e, hoje, disputa o terceiro lugar no ranking dos municípios com maior concentração de lançamentos no Estado. A lista é encabeçada pela cidade de Campinas. O Secovi divulgou nesta semana o primeiro estudo sobre o perfil da região. A pesquisa analisou 20.542 unidades construídas nos municípios de Santos, São Vicente, Guarujá e Praia Grande, entre fevereiro de 2007 e abril deste ano. O segmento acima de R$ 500 mil liderou os lançamentos, com 28% do total. O mercado de apartamentos de quatro dormitórios apresentou a melhor performance de vendas no período. Santos concentra quase 90% dessas unidades. Segundo o autor do estudo do Secovi, o pesquisador Robert Zarif, o único vazio urbano que ainda consegue absorver a classe C em Santos é a zona noroeste, região mais afastada da orla. "Para viabilizar um empreendimento, é preciso ter uma área muito grande para conseguir economia de escala e produzir muitas unidades. A cidade de Santos não tem mais espaço para isso", explica Zarif. É por essa razão que o programa do governo federal destinado à habitação popular, o Minha Casa, Minha Vida, não decolou na cidade. "Mas haverá alguns projetos. Estamos criando novas áreas de Zona Especial de Interesse Social", afirma o prefeito João Paulo Papa (PMDB). O déficit habitacional em Santos é de 12.115 moradias, segundo estatísticas da Cohab e da Secretaria de Planejamento do município. A saturação da ilha, que tem 39 quilômetros quadrados, faz qualquer terreno à venda parecer "mosca branca". Regiões antes extremamente degradadas, como o bairro Valongo, situado na entrada da cidade, tornaram-se supervalorizadas. O preço do metro quadrado aumentou mais de 12 vezes nos últimos quatro anos. "Hoje, você paga de R$ 5 mil a R$ 6 mil", diz o secretário de Infraestrutura e Edificações, Antonio Carlos Gonçalves. No caso do Valongo, é preciso levar em conta o efeito Petrobras. A estatal decidiu construir sua sede no bairro, o que provocou a valorização e atraiu uma série de empreendimentos para o entorno. Quando as obras estiverem prontas, a empresa terá três torres, cada uma delas ocupada por 2.200 funcionários. "Existe uma procura muito grande e carência de terrenos. Há quatro anos, o metro quadrado de um terreno na praia do Gonzaga estava em R$ 2.500. Hoje, está em R$ 7 mil. Essa é a solicitação de quem é dono, não significa que exista negócio", afirma o diretor regional do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon), Ricardo Beschizza. "Isso acontece em Santos, como em toda região metropolitana, em cidades-polo. A tendência do crescimento populacional da Baixada Santista está fora de Santos", diz Papa. De acordo com Zarif, mesmo com o alto índice de valorização dos imóveis, não se pode dizer que o mercado se estabilizou. Muito pelo contrário. "Acho que, a partir de agora, a riqueza irá circular, com a duplicação do porto e o pré-sal", cuja produção ainda está no início. Estudo feito pelo professor doutor João Meyer, da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, identifica o início dessa elitização. Em 2007, no começo do boom imobiliário, não houve oferta de lançamentos para famílias com renda até 15 salários mínimos em Santos, apesar de haver demanda dessa faixa por 2.380 unidades. O mercado só começou a produzir para famílias no segmento entre 15 e 20 salários mínimos. Para a faixa de mais de 30 salários mínimos, houve uma superoferta de moradia, quase cinco vezes superior à demanda. "O mercado prefere apostar em lançamentos de alto padrão, mesmo sem a garantia de liquidar as vendas ainda na planta", explica Petrucci, do Secovi. O maior comprador é o próprio habitante da cidade, afirmam as construtoras. Segundo o Banco Central, a média de poupança por habitante em Santos foi de R$ 6.904,77 em março, quase 41% acima do padrão da cidade de São Paulo. Municípios paulistas com população semelhante à de Santos (419 mil habitantes) registraram valores bem menores, como São José do Rio Preto (R$ 3.138,66) e Sorocaba (R$ 2.716,94). "O perfil santista é de maior poder de poupança, o que permite maior poder de compra", explica o diretor da consultoria Amaral & Associados, Rodolfo Amaral. Não à toa, o nível de endividamento pessoal também é o maior. Em março, ficou em R$ 18.520,52 - em São José do Rio Preto atingiu R$ 11.017,47, e em Sorocaba, R$ 7.006,90. A desconcentração populacional no município de Santos ocorre desde a década de 70. De acordo com estudo elaborado pelo Núcleo de Estudos de População (Nepo) da Unicamp, a análise da migração por renda dos censos de 1991 e 2000 (o levantamento de 2010 ainda não divulgou esses dados) já apontava aumento percentual de saída de famílias com orçamento entre dois e dez salários mínimos. O tema divide especialistas. "Pode ser até que o Censo de 2010 mostre uma redução nessa tendência, mesmo assim duvido que tenha sido revertida. E não tem absolutamente nenhuma política pública preocupada com isso", afirma o doutor em planejamento urbano regional professor dos cursos de arquitetura e urbanismo da Unisanta e da UniSantos, José Marques Carriço. "A partir dos anos 80 até os 2000 houve, sim, elevada evasão da população santista, porque as pessoas tinham de sair para procurar empregos. De 2000 a 2010, houve recuperação econômica da população, o porto mudou bastante, a empregabilidade aumentou, e a população ficou mais fixada", afirma o coordenador do programa de mestrado em direito da UniSantos, Alcindo Gonçalves. O saldo migratório anual de 1991-2000 foi de 2.198 pessoas. Entre 2001-2010 foi de 1.310. "Não há expulsão da cidade, o que aconteceu, como no Brasil inteiro, é que a condição de vida da população melhorou, o salário também", avalia Gonçalves. |
