GRU Airport fecha contrato para hotéis

16/12/2013
Autor: Daniel Rittner 
Fonte: Valor

A GRU Airport, concessionária responsável pela administração do aeroporto internacional de Guarulhos (SP), fechou contrato para a instalação de dois hotéis de alto padrão no novo terminal de passageiros que será inaugurado em maio. Ambos vão operar com a bandeira Wyndham Grand Collection, da operadora americana Wyndham Worldwide. O investimento será de R$ 120 milhões.

A escolha culmina um longo processo de seleção iniciado pela concessionária. “Convidamos as principais bandeiras internacionais do segmento de hotéis. Recebemos dez manifestações de interesse e cinco propostas concretas. Isso comprova a atratividade do aeroporto em termos de desenvolvimento imobiliário”, afirma o diretor comercial da GRU Airport, Fernando Sellos.

Um dos hotéis ficará dentro do futuro terminal, na área restrita a passageiros de voos internacionais, antes do controle de imigração para quem está desembarcando do exterior. É o primeiro projeto do gênero na América do Sul e deve estar em pleno funcionamento até a Copa do Mundo de 2014. Ele terá 50 quartos, com diárias variando entre R$ 600 e R$ 1 mil. Para quem quer apenas dar uma relaxada entre um voo e outro, estão previstas frações de quatro horas, com preço menor.

“Um visitante dos Estados Unidos que passa pelo aeroporto apenas para fazer uma escala até a Argentina, por exemplo, não precisará se preocupar com vistos e a burocracia da imigração caso precise passar mais algumas horas em Guarulhos”, diz o presidente da Fisa e principal executivo da VCI, Samuel Sicchierolli.

A VCI é uma joint venture formada por duas empresas – a Fisa e a Valor Finanças Corporativas – para cuidar do novo empreendimento. Ela foi responsável pela estruturação do negócio e pela atração da Wyndham ao projeto, que marca a estreia da bandeira Wyndham Grand Collection no país. O grupo americano tem outras marcas de hotéis no mercado brasileiro, como Tryp, Super 8 e Ramada, instaladas em parceria com empresários locais.

Em 2012, o aeroporto de Guarulhos registrou movimento de 32,8 milhões de passageiros, dos quais 11,6 milhões foram de voos internacionais. Hoje, 49 companhias aéreas operam no local, com voos de mais de 50 destinos no exterior. “Pensamos em um hotel para atender a uma antiga demanda de viajantes brasileiros e estrangeiros, que muitas vezes precisam aguardar a conexão internacional”, explica Sicchierolli.

O segundo hotel ficará em frente ao futuro terminal e será ligado a ele por uma passarela elevada. Terá 350 quartos e um restaurante com capacidade para 300 pessoas, acessível não só aos hóspedes, mas também a participantes de eventos e passageiros do aeroporto. A lista de serviços disponíveis inclui estacionamento com valet, equipamentos de ginástica, jacuzzi e salões de beleza. Há ainda previsão para uma área de eventos com 3 mil m2 e até 20 salas executivas. O serviço de quarto será compartilhado entre o hotel de dentro e de fora do terminal, permitindo diminuir os custos e facilitando a operação.

O hotel externo, com oito andares, começará a ser construído em janeiro e deverá estar pronto apenas em 2016. A tempo, conforme prometem os empreendedores, da Olimpíada do Rio de Janeiro. Quem se encarregará das obras é a Skipton, uma incorporadora de Curitiba, que bancará 60% do investimento. O restante será dividido entre os dois sócios.

A GRU Airport, que assumiu a concessão do aeroporto no ano passado, tem a expectativa de que os hotéis atendam a demanda de visitantes para eventos como a São Paulo Fashion Week e a Fórmula 1. “O aeroporto cresce em ritmo anual de dois dígitos há mais de uma década e está em uma região carente de hotéis”, diz Sellos. Ele lembra que o Caesar Park, um hotel corporativo localizado dentro do complexo aeroportuário de Guarulhos, registra taxa de ocupação dez pontos percentuais acima da média paulistana em qualquer época do ano. E nem pode ser alcançado a pé por quem desembarca no aeroporto – requer necessariamente traslado por carro ou van.

Sicchierolli também se mostra confiante na rentabilidade dos empreendimentos. A concessão de Guarulhos vale até 2032. Depois, todos os ativos – incluindo os hotéis – vão para as mãos da União. “Pelas projeções que fizemos, em um cenário-base, os hotéis se pagam em oito anos. Ou seja, teremos mais dez anos de fluxo de caixa livre. Sob o aspecto de qualquer investimento imobiliário, é um retorno bastante significativo”, explica o executivo.

 

 

Banco do Brasil venderá imóveis e espera arrecadar R$ 1 bilhão

16/12/2013
Autor: Andreza Matais e Murilo Rodrigues Alves 
Fonte: Estadão

Banco estatal planeja leiloar a sede administrativa e terrenos em Brasília, trocar de endereço em São Paulo e ocupar imóveis alugados, com o objetivo de fazer caixa, liberar recursos para empréstimos a clientes e reforçar sua estrutura de capital.

BRASÍLIA – O Banco do Brasil vai se desfazer de parte de seu patrimônio em imóveis, negócio que pode render mais de R$ 1 bilhão à instituição até 2016. O plano inicial prevê leiloar a última sede administrativa do BB e mais dois terrenos na capital federal nos próximos meses. Nos anos seguintes, trocará de endereço na Avenida Paulista, o que permitirá vender outros prédios da capital paulista, como o da Nossa Caixa, no centro.

O banco ainda espera melhores condições no mercado de capitais para entregar a um novo fundo de investimento 200 agências no País. Com as mudanças em Brasília e em São Paulo, vai quase dobrar suas despesas com a locação de imóveis corporativos nas duas praças, de R$ 9,4 milhões para R$ 17,4 milhões até julho de 2016.

Atualmente, o BB desembolsa todo mês R$ 82,2 milhões em aluguéis de sedes administrativas, centros tecnológicas e agências bancárias em todo o País.

Dirigentes do BB disseram ao Estado que a operação, chamada tecnicamente de “desmobilização”, permitirá ao banco ter mais recursos para emprestar aos clientes, além de causar impacto favorável no índice de Basileia, que mede a relação entre o capital próprio e ativos ponderados pelo risco. O BB também justifica que a mudança para prédios com “selo verde” é uma exigência para o melhor desempenho das ações do banco em bolsas internacionais, que têm a sustentabilidade como um dos critérios de avaliação.

Aluguel

Em Brasília, o banco acaba de alugar um conjunto de três torres, projetado pela Tishman Speyer – que tem na carteira empreendimentos como o Rockefeller Center, em Nova York – em parceria com a brasiliense Via Engenharia. Cada torre tem 16 andares. Juntas, terão 85 mil metros quadrados e 1.866 vagas. Pelo aluguel e manutenção das torres, o banco pagará R$ 9,1 milhões.

Sofisticado, o empreendimento terá um jardim vertical com 65 metros, sistemas modernos de segurança e infraestrutura e uma vista privilegiada do lago Paranoá. Os executivos do Banco do Brasil trabalham na capital federal em um prédio inaugurado na década de 1980.

Venda milionária

A mudança para o prédio novo vai permitir a venda, no início do próximo ano, da última sede do BB e mais dois terrenos em Brasília, com lance mínimo de R$ 180 milhões. Até junho de 2016, o BB vai encerrar contratos de aluguel de outros oito imóveis.

Quando o processo de “realinhamento de áreas corporativas” estiver concluído em Brasília, daqui a três anos, a estimativa é que os gastos com aluguel das sedes administrativas passe para R$ 14,5 milhões. Essa conta inclui o prédio na capital, que continuará alugado de um fundo administrado pelo Votorantim, por ser considerado uma marca do banco em Brasília.

Esse edifício e a nova sede terão capacidade para 9.852 funcionários até julho de 2016. A capacidade dos três prédios atuais é de 8.834. O BB calcula uma economia de 16,7%. Se optasse pela reforma dos atuais prédios, gastaria R$ 127 milhões, segundo a Diretoria de Apoio aos Negócios.

De acordo com um alto executivo do banco, a ideia é vender, ao longo dos anos, todo o patrimônio imobiliário, com exceção dos centros culturais e tecnológicos, seguindo uma tendência das grandes empresas, que com o aluguel evitam despesas de manutenção.

O processo foi iniciado em 2004, quando o BB vendeu a um fundo administrado pela Caixa uma das sedes em Brasília e um edifício no Rio. O negócio rendeu, à época, R$ 126 milhões. No ano passado, o BB vendeu outros imóveis, incluindo 55 agências e outra sede em Brasília, para um fundo administrado pelo Votorantim, por R$ 1,4 bilhão. Os atuais imóveis do BB, incluindo os prédios históricos dos CCBBs, valem contabilmente R$ 4,5 bilhões, conforme o último balanço. A manutenção é estimada em R$ 7,5 bilhões para os próximos cinco anos.

 

Pátria e Blackstone assumem Alphaville

 

Pátria e Blackstone assumem Alphaville

Valor Econômico, Chiara Quintão, 10/dez

As gestoras de fundos de private equity Pátria Investimentos e Blackstone Real Estate Advisor assumiram, ontem, oficialmente, o controle da empresa de loteamentos Alphaville Urbanismo. Depois de seis meses do anúncio da venda de 70% da loteadora pela Gafisa para Pátria e Blackstone, a operação foi, finalmente, concluída. "Tudo saiu, absolutamente, conforme o previsto, inclusive o prazo", afirma o sócio da Pátria, Ricardo Scavazza. A Gafisa continuará com 30% de Alphaville.

 

Pátria e Blackstone pagaram R$ 1,25 bilhão pela fatia adquirida (50% de cada uma), mas o total que entrou no caixa da Gafisa, ontem, foi de R$ 1,54 bilhão. A diferença de R$ 290 milhões se refere a pagamento de dividendos à Gafisa por Alphaville, segundo acordo definido na operação. O lucro esperado da transação, líquido de impostos e despesas relacionadas, é de R$ 458,6 milhões.

 

Alphaville foi avaliada por R$ 2 bilhões. Ficou definido, na negociação, que seriam descontados os R$ 290 milhões dos dividendos do total, o que resulta em R$ 1,71 bilhão. A fatia a ser paga por 70% de Alphaville foi calculada a partir desse valor, no qual incidiu ainda a correção da Selic referente ao período desde o anúncio do negócio.

 

Pátria e Blackstone assumem Alphaville com o horizonte de ficar pelo menos dez anos à frente da empresa e com discurso de continuidade das operações e das metas. "Alphaville é líder absoluta em loteamentos e uma das mais atrativas empresas do mercado imobiliário em geral, com uma marca excelente. Acreditamos muito na estratégia atual", diz Scavazza, que assumiu a função de vice-presidente financeiro.

 

Marcelo Willer, que era diretor-superintendente de Alphaville, assumiu o cargo de presidente. O time de executivos será reforçado com Guilherme Puppi (ex- Cyrela Brazil Realty), como diretor financeiro e de relações com investidores, e Frederico Barros, como diretor de controladoria. Puppi e Barros fazem parte dos quadros do Pátria.

 

Segundo o presidente de Alphaville, as conversas com Pátria e Blackstone sinalizam que as atenções estarão voltadas para a qualidade dos produtos e das margens. "Teremos o cuidado de não repetir o que as incorporadoras fizeram ao crescerem acima de suas capacidades", diz Willer. Um "crescimento muito agressivo" poderia ter impactos sobre a marca Alphaville, segundo o diretor do Blackstone, David Roth.

 

Cada uma das gestoras de private equity terá dois assentos no conselho de Alphaville. Desde ontem, os conselheiros representantes da Pátria são Scavazza e Olímpio Matarazzo Neto. Blackstone é representado por Roth e por Kevin Dinnie. Os conselheiros indicados por Gafisa são Odair Senra e André Bergstein, respectivamente, presidente do conselho da incorporadora e diretor financeiro e de relações com investidores. Conforme o presidente de Alphaville, as regras de governança adotadas na gestão da Gafisa terão continuidade.

 

Na Gafisa, a principal destinação dos recursos recebidos será o pagamento de dívidas corporativas que venceriam até o fim de 2014. Segundo o presidente da empresa, Duilio Calciolari, pelo menos R$ 700 milhões serão direcionados para essa finalidade, o que permitirá quitar 70% da dívida corporativa com vencimento no período. A alavancagem medida pela relação entre dívida líquida e patrimônio líquido será reduzida de 126% para 48%.

 

Cerca de R$ 100 milhões irão para o pagamento de juros sobre capital próprio e dividendos. A Gafisa terá também um programa de recompra de até 32,938 milhões de ações. O restante dos recursos decorrentes da venda do controle de Alphaville será utilizado para capital de giro.

 

Em 2014, a Gafisa será uma empresa com Valor Geral de Vendas (VGV) de lançamentos de R$ 3 bilhões, informa Calciolari. "A partir daí, o crescimento será correspondente ao do PIB [Produto Interno Bruto] mais inflação", diz o presidente da incorporadora. Juntas, as divisões Gafisa e Tenda vão lançar R$ 2,5 bilhões, com participações de R$ 1,7 bilhão a R$ 1,8 bilhão, e de R$ 700 milhões a R$ 800 milhões, respectivamente. O valor restante corresponde à participação de 30% da Gafisa em Alphaville.

 

No momento, está havendo a separação do chamado "back office" (financeiro, contas a pagar e a receber) de Alphaville do da antiga controladora, o que deve ser concluído até o fim do primeiro semestre de 2014. Essa separação, assim como a cisão do "back office" de Gafisa e Tenda, faz parte da reestruturação administrativa em curso na incorporadora, conforme Calciolari. "Estamos preparando uma situação que permita a flexibilidade dos dois negócios [Gafisa e Tenda], assim como ocorreu com Alphaville", diz o presidente da empresa. Questionado se isso pode significar venda de alguma das divisões, o executivo respondeu que "pode significar qualquer coisa".

 

Além da dupla Pátria e Blackstone, participaram da disputa por 70% de Alphaville o bloco formado por Equity International (EI), do investidor Sam Zell, e pela GP Investimentos; a Hemisfério Sul Investimentos (HSI) e a gestora de fundos de private equity VBI Real Estate.

 

A parceria entre Pátria e Blackstone pode não parar na aquisição de Alphaville. "Somos investidores globais no mercado imobiliário. Se houver oportunidades, gostaríamos de fazer outras aquisições juntamente com o Pátria", diz o executivo da Blackstone.

 

Futuramente, o desinvestimento das gestoras de private equity em Alphaville poderá ocorrer por meio do lançamento inicial de ações (IPO) da loteadora. A abertura de capital vem ocorrendo, nos Estados Unidos, em controladas da Blackstone. Haverá, por exemplo, IPO do Hilton Worldwide Holdings, uma das empresas do portfólio do Blackstone Group.

 

Não há risco de bolha imobiliária no Brasil, afirma Sinduscon-SP

Por Chiara Quintão | Valor

SÃO PAULO  -  Não há riscos de bolha imobiliária no Brasil, porque o cenário do país é muito diferente daquele dos Estados Unidos há alguns anos, considerou o vice-presidente de economia do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-SP), Eduardo Zaidan. Não há, por exemplo, de acordo com Zaidan, descasamento do valor do imóvel com o do financiamento, e a segunda hipoteca não é comum.

Na avaliação da coordenadora de projetos de construção da Fundação Getulio Vargas (FGV), Ana Castelo, o que ocorre são micro bolhas, em mercados em que um grande número de investidores comprou imóveis na planta com o objetivo de revendê-los com expressiva valorização quando fossem concluídos. “Onde a bolha foi mais forte, chegou a estourar, como é o caso de Brasília”, disse a representante da FGV. Brasília é um dos mercados em que o setor registrou maior volume de estoques.

Conforme Zaidan, os preços dos imóveis vão subir de acordo com a inflação média e com a produtividade da renda real, em 2014, e não tanto quanto no passado. "Ainda aposto num vigor para 2014 no mercado imobiliário em São Paulo e no Rio de Janeiro", disse Zaidan.

O presidente do Sinduscon-SP, Sergio Watanabe, citou que já ocorreu a fase de excesso de estoques em São Paulo e que os lançamentos estão voltando a crescer. "O mercado imobiliário é muito resistente. Não vai ocorrer queda nominal de preços", disse Watanabe.

Em relação ao programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, o presidente do Sinduscon-SP afirmou que não há previsibilidade do que irá ocorrer após as eleições. "O governo entende que não precisa dar essa previsibilidade para o investidor", disse Watanabe. Segundo ele, essa é a razão pela qual não há empreendimentos imobiliários no Brasil no porte dos que ocorrem no México.

 

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EZTec compra terreno para seu maior projeto

 

26/11/2013
Autor: Chiara Quintão 
Fonte: Valor

A EZTec anunciou, ontem, a compra de terreno de quase 18 mil m2, no qual será realizado o maior desenvolvimento futuro das áreas que possui. Denominado Chucri Zaidan, o terreno, que pertencia à fabricante de rolamentos Timken, está localizado na região da Operação Urbana Água Espraiada, na zona Sul da cidade de São Paulo. A área corresponde a 19% do banco de terrenos da incorporadora.

O projeto ainda não foi definido, mas deve ter parcelas residencial e comercial de alto padrão, com possibilidade de incluir um hotel. O lançamento está previsto para ocorrer em três anos.

O empreendimento de uso misto a ser desenvolvido na área terá Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 900 milhões. Segundo o diretor financeiro e de relações com investidores da EZTec, Emilio Fugazza, o custo total do terreno, dos certificados adicionais de potencial construtivo (Cepac) e de descontaminação será de R$ 170 milhões.

A área foi comprada em dinheiro, em 24 vezes, com correção por meio do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). “O pagamento será feito com a geração de caixa da companhia, sem dívida ou permuta”, diz o executivo. Com a aquisição, o banco de terrenos na incorporadora passa a corresponder ao VGV potencial de R$ 4,8 bilhões.

O projeto terá margens semelhantes às obtidas pela companhia nos últimos trimestres, de acordo com o diretor de relações com investidores. A meta de margem bruta da EZTec é de 40%, mas a empresa tem apresentado rentabilidade média superior a 50%.

O terreno fica na Chácara Santo Antonio, em frente ao maior projeto já em desenvolvimento pela incorporadora, o EZTowers. Fugazza citou que a expectativa é que haja migração de empresas para a região, em função da infraestrutura a ser oferecida.

O diretor de relações com investidores da EZTec reiterou a perspectiva que o ponto médio da meta de lançamentos da companhia, de R$ 1,2 bilhão a R$ 1,4 bilhão, seja atingido até o fim de novembro.

 

 

BR Properties vende R$ 3,18 bilhões em ativos imobiliários

21/11/2013
Autor: Daniela Meibak 
Fonte: Valor

SÃO PAULO – A BR Properties anunciou a venda de 100% dos ativos imobiliários de galpões industriais e de logística para a WTGoodman por R$ 3,18 bilhões. O negócio envolve 34 imóveis. A compradora é uma joint venture entre a Goodman, grupo australiano que atua no mercado de imóveis industriais e na gestão de fundos especializados, e a construtora WTorre.

Segundo a companhia, os recursos obtidos com a venda serão destinados à redução da dívida líquida, ao programa de recompra de ações e ao pagamento de dividendos aos acionistas. A operação está sujeita a aprovações contratuais, negociação de contratos definitivos e conclusão satisfatória de diligência a ser realizada pela WTGoodman.

Na reunião do conselho que aprovou o negócio, os administradores da BR Properties fizeram considerações por se tratar de uma operação relevante. Claudio Bruni, presidente da companhia, esclareceu que o negócio significará uma mudança importante para a empresa, que deixará de ter galpões e ativos de logística. “A aprovação significa uma atuação da empresa com um portfólio de propriedades que não terá mais um balanceamento entre escritórios, galpões e centros de distribuição e lojas de varejo”, diz Bruni, segundo ata da reunião do conselho.

Os termos da proposta, conforme considerou o executivo, reconhecem um valor acima daquele atribuído para a BR Properties no mercado de capitais. O atual valor de mercado da empresa é de R$ 5,62 bilhões.

Durante a reunião, o conselheiro Rodolpho Amboss questionou se alguém tinha conhecimento da situação de conflito de interesses envolvendo acionistas da empresa e o negócio proposto pela WTGoodman. Os conselheiros confirmaram desconhecer quaisquer situação de conflito de interesses.

O portfólio avaliado a valor justo da BR Properties, em setembro, era de R$ 13,8 bilhões. A dívida líquida da companhia estava em R$ 4,5 bilhões.

No acumulado dos nove primeiros meses do ano, o lucro líquido da empresa foi de R$ 230 milhões e a receita ficou em R$ 700 milhões.

A WTorre é uma das grandes acionistas da BR Properties, com 6,86% do capital. O BTG é o maior acionista, com 24,5% do capital e a presidência do conselho de administração, hoje ocupada por André Esteves.

 

 

 

Mercado de fundos imobiliários se estabiliza e 'dividendo' deixa de subir em outubro

 

 

22/11/2013 Autor: Diego Lazzaris Borges  Fonte: InfoMoney De acordo com o Tlon, os preços das cotas de FII negociadas no mercado secundário na BM&FBOVESPA subiram 0,52% em outubro. SÃO PAULO – O mercado de fundos imobiliários negociado na BM&FBovespa registrou, em outubro, a primeira valorização mensal no preço das cotas deste ano e o dividend yield (DY) médio cedeu pela primeira vez desde março, segundo informações do Portal Tlon. O DY mensal médio entre os FII marcou 0,77% em outubro, contra 0,78% no mês anterior. Já o DY anual (estimado) médio ficou em 8,75%, contra 8,90% em setembro. De acordo com o Tlon, os preços das cotas de FII negociadas no mercado secundário na BM&FBOVESPA subiram 0,52% em outubro. “Como os rendimentos distribuídos pelos fundos tendem a não se alterar no curto prazo, as variações de preço de suas cotas se refletem diretamente em alterações no DY, que é definido pela razão entre os rendimentos e os preços das cotas”, ressalta o Tlon. Com a mudança de tendência no DY médio, o spread entre o yield dos FIIs e a taxa DI registrou diminuição no último mês, passando de 2,1 p.p para  0,9 p.p (considerando a tributação mínima para títulos de renda fixa, de 15% e levando em consideração que os rendimentos dos fundos imobiliários são isentos de IR). “Apesar da comparação aqui entre o retorno proveniente da distribuição de rendimentos e o de títulos de renda fixa, os investimentos em FII são de natureza híbrida em relação ao perfil de seu retorno (e risco) por terem componentes de renda fixa e de renda variável”, lembra o texto. Veja abaixo a evolução ao longo dos últimos doze meses do DY mensal médio entre os FII e do retorno acumulado mensal da taxa DI líquida: