Shopping Higienópolis atrai JHSF e Iguatemi

04/11/2013
Autor: Adriana Mattos 
Fonte: Valor

A guerra dos shoppings de luxo pode ter chegado ao Shopping Pátio Higienópolis, empreendimento que atende as classes de alta renda na zona oeste de São Paulo. A JHSF, de José Auriemo Neto, concluirá em breve a compra de fatia minoritária do Higienópolis, pertencente à Fundação Conrado Wessel, por R$ 350 milhões e o grupo Iguatemi, de Carlos Jereissati, venceu dias atrás a concorrência para administrá-lo.

Auriemo e Jereissati praticamente não se falam e são ferrenhos rivais. O primeiro é dono do Cidade Jardim e o outro tem metade do JK Iguatemi e controla o Iguatemi São Paulo. No Higienópolis, agora, a empresa de Jereissati vai gerir uma operação da qual a JHSF, de Auriemo, pretende ser sócia.

É uma situação atípica. Ambos nunca tiveram negócios em comum. Mas ainda é possível que esse cenário mude.

A venda da participação à JHSF – 17% do Higienópolis 1 e 21% do Higienópolis 2, a parte mais nova do shopping – ainda não foi concluída, pois depende de condições e diligências em curso. A JHSF quer pagar uma parte do total (R$ 200 milhões) na forma de ativos à Fundação Conrado Wessel e o restante em dinheiro. Não chega a ser algo inédito nesse mercado, e as negociações devem ser concluídas, segundo um interlocutor.

A questão é que, ao mesmo tempo, a Iguatemi não pretende, a princípio, ser apenas a gestora do Higienópolis, num contrato ao redor de R$ 400 mil ao mês, negócio pequeno perto da estrutura da Iguatemi, segundo fontes próximas. A empresa considera a possibilidade de, a curto e médio prazo, adquirir uma fatia do shopping, que tem diversos sócios e uma complexa composição acionária. A Iguatemi não administra nenhum shopping hoje em que não seja também acionista – e em só 5 dos 14 empreendimentos em que é sócia tem menos de 50%. A hipótese, porém, de que Jereissati e Auriemo se tornem sócios é algo visto como, no mínimo, inusitado.

A entrada da Iguatemi na gestão é vista como uma oportunidade para estar dentro do Higienópolis – numa polêmica concorrência pelo contrato.

A Iguatemi tornou-se a gestora do shopping, em anúncio feito na semana passada, no lugar exatamente da JHSF. Aliansce, Lumine, JHSF e Iguatemi estavam na disputa. Um participante chegou a oferecer taxa de administração de 3% (a média no mercado é 6%) só para ficar com a gestão. Mas a Iguatemi venceu. O Valor apurou que um dos sócios do Higienópolis, a Braz Participações, estaria insatisfeita com os serviços da JHSF e sugeriu a abertura de uma concorrência. A Brookfield, outra sócia, apoiou a entrada da Iguatemi.

A JHSF já negociava a compra de uma participação no Higienópolis na época, por isso os sócios entenderam que existiria conflito de interesses na sua permanência na disputa pela gestão.

Na prática, isso é comum no mercado – gestoras são frequentemente sócias também. O problema é que a Brookfield, com 30% do Higienópolis, foi tirada por sócios da gestão do shopping em 2012 pela mesma razão. Era acionista e administradora ao mesmo tempo.

Nos bastidores, antes de ser aberta a concorrência, a JHSF chegou a negociar com a Braz Participações para adquirir as ações da empresa no shopping, cerca de 25%, segundo uma fonte ouvida. Não se entenderam em relação aos valores e a conversa não avançou. A partir dali, JHSF e a fundação aprofundaram as negociações. No fim das contas, enquanto a JHSF anunciava no dia 16 o acordo para a compra de parte do Higienópolis, uma semana depois a Iguatemi informava a sua entrada na gestão.

Além de um possível interesse da Iguatemi na sociedade com o Higienópolis, ainda há outra questão na mesa que complica mais esse cenário. Os atuais sócios do Higienópolis têm direito de preferência numa eventual compra de participação de qualquer sócio. Eles podem adquirir uma fatia na proporção da participação que cada acionista tem no empreendimento. E o Higienópolis tem controle bem pulverizado. São duas empresas, Higienópolis 1 e 2, com sócios como administradora de bens, fundos imobiliários e até uma empresa agrícola. Os dois maiores sócios são a Brookfield e a Conrado Wessel.

Os sócios terão que analisar se interessa a eles exercer esse direito. Supondo que a Iguatemi faça um movimento de compra de uma fatia, teria que, da mesma forma, seguir essa determinação. O Valor apurou que a Braz aceitaria vender seus 25% no Higienópolis. Procurada, a empresa não retornou os contatos da reportagem. A Brookfield também não descartaria a hipótese de vender a sua fatia. Em 2012, vendeu o Brascan Open Mall, o Botafogo Praia Shopping e o Itaú Power Shopping.

Questionada sobre o seu interesse no Higienópolis, a Iguatemi informa que não comenta rumores de mercado. A Brookfield nega que possa negociar a venda de sua participação no empreendimento.

 

 

WTorre analisa venda de fatia no JK

 

04/11/2013
Autor: Adriana Mattos 
Fonte: Valor

O empresário Walter Torre tem buscado interessados na compra da participação de 50% da WTorre no shopping JK Iguatemi, em São Paulo, apurou o Valor. O empreendimento custou cerca de R$ 320 milhões, num dos maiores investimentos do setor nos últimos anos, e o seu controle é dividido, em partes iguais, entre a WTorre e a Iguatemi Empresa de Shopping Centers, de Carlos Jereissati.

A Iguatemi tem direito de preferência na compra, segundo acordo de acionistas, e está em negociação com a WTorre para exercer a opção. A empresa dos Jereissati já é a responsável pela gestão do empreendimento. Segundo fontes ouvidas, a WTorre quer entre R$ 800 milhões e R$ 1 bilhão pelos 50%.

O cálculo feito pela empresa leva em consideração uma receita de aluguel anual do JK Iguatemi de R$ 40 milhões (ou metade da receita total de R$ 80 milhões) multiplicado por 18 vezes (o índice calculado pela empresa para a venda), atingindo a soma de R$ 720 milhões. Esse múltiplo de 18 foi teve como base uma taxa de capitalização (“cap rate”) de 5,5% para o JK no ano. O “cap rate” é a taxa de rendimento anual de um imóvel.

Uma soma entre R$ 700 milhões e R$ 800 milhões pela metade do JK estaria mais próxima da análise do valor de mercado do empreendimento, na faixa de R$ 1,4 bilhão, segundo cálculos de um empresário próximo ao grupo Iguatemi.

Procurada, a WTorre informa que não localizou porta-voz para comentar a informação. A Iguatemi, em nota, informa que não comenta rumores de mercado.

Segundo informações apuradas pelo Valor, a Iguatemi já teria oferecido R$ 400 milhões para assumir a participação da WTorre, mas o valor foi considerado baixo pelo sócio. A Iguatemi pode montar um veículo de investimento, em sociedade com fundos, para a compra da fatia restante, num valor mais próximo da soma pedida pela WTorre.

Segundo um interlocutor, para o acerto entre as partes, a questão é apenas chegar a um preço ideal para os dois lados. No entanto, não há pressa em se desfazer do negócio “a qualquer preço” por parte da Walter Torre, de acordo com uma fonte ouvida pela reportagem.

Se as conversas avançarem, os recursos com a venda devem ser aplicados para reforçar o caixa da WTorre. Há dois anos, a empresa se associou ao BTG Pactual numa operação em que o banco ficou com 65% da companhia resultante da união de ativos das companhias. Naquele momento, a estratégia definida pela WTorre passava pela busca de parcerias e venda de ativos no mercado.

Fundos soberanos asiáticos também teriam sido contatados pela construtora nas últimas semanas, para que avaliassem a hipótese de uma oferta pelos 50% do JK, um dos maiores shoppings do portfólio do Iguatemi. A WTorre pode apresentar à Iguatemi a proposta de uma empresa ou investidor interessado no ativo e, se a Iguatemi não puder oferecer o mesmo valor, a WTorre tem o direito de fechar o acordo. Mas interlocutores ligados à negociação consideram pouco provável que um investidor de fora feche negócio.

O potencial de crescimento do JK Iguatemi é um atrativo, mas pesa de forma contrária o fato de um novo comprador ter que dividir a sociedade do JK com a Iguatemi, sem poder interferir na gestão da empresa, à cargo da companhia dos Jereissati. Isso afasta o interesse especialmente das empresas brasileiras de shoppings, que preferem controlar negócios que elas também possam administrar.

O JK Iguatemi, inaugurado em junho de 2012, é o quarto maior em área (com 35 mil metros quadrados) no portfólio do Iguatemi e o maior shopping da WTorre. Voltado para um público de alta renda, o empreendimento atraiu marcas que não operavam no Brasil até então e concorre de forma direta com um dos mais rentáveis empreendimentos do próprio grupo Iguatemi: o Iguatemi São Paulo.

Balanço de resultados da WTorre Iguatemi Empreendimentos Imobiliários (refere-se apenas à operação do JK) publicado em abril informa que a empresa apurou receita líquida de R$ 33 milhões em 2012, com lucro de R$ 3 milhões. Não há comparação com o ano anterior porque o shopping, inaugurado em junho, operou por cerca de seis meses em 2012.

A taxa de lucro líquido operacional do JK reportada pela Iguatemi no segundo trimestre ficou em 72,8%, abaixo da média da empresa, de 86,7%, como ocorre em empreendimentos novos.

 

 

FGV indica recuperação no setor imobiliário

29/10/2013
Autor: Francine De Lorenzo 
Fonte: Valor

O setor imobiliário dá indícios de que voltará a crescer nos próximos meses, segundo a Sondagem da Construção da Fundação Getulio Vargas (FGV), que mostra que a confiança dos empresários do segmento de preparação de terrenos, primeiro a ser envolvido nas obras, está se recuperando.

Nos três meses encerrados em outubro, o indicador registrou queda de apenas 1,7% contra igual período de 2012, confirmando o movimento ascendente verificado em setembro, quando a retração foi de 4,9%, muito inferior ao recuo de 7,1% contabilizado em agosto, na mesma base de comparação.

Em outubro, a melhora na percepção dos empresários do segmento de preparação de terrenos foi motivada tanto pela situação atual quanto pelas expectativas para os próximos seis meses. O Índice da Situação Atual mostrou que a queda de 9,8% vista no trimestre findo em setembro diminuiu para 4,5% nos três meses até outubro, enquanto o Índice de Expectativas passou do campo negativo (-0,6%) para o positivo (1%).

“Não esperamos que o setor imobiliário repita o forte desempenho de 2010, mas há perspectiva de crescimento a taxas mais comedidas”, diz a coordenadora de estudos de construção civil da FGV, Ana Castelo. O grande déficit habitacional no Brasil garante espaço para o avanço do mercado imobiliário, mas o rápido e acentuado aumento nos preços, diz Ana, deve limitar a expansão do setor.

 

Maior fundo imobiliário do país mostra recuperação; corretoras recomendam compra

 

25/10/2013
Autor: Arthur Ordones 
Fonte: InfoMoney

O BC Fund (BRCR11) é o maior fundo imobiliário do país e mostrou ser uma aposta interessante e fora da curva em um mercado que passa por uma fase tão difícil.

SÃO PAULO – O BTG Corporate Office Fund (BRCR11), conhecido como BC Fund, assim como a maioria dos fundos imobiliários, sofreu durante boa parte deste ano. No dia 30 de agosto as cotas do fundo atingiram seu pior nível, negociadas a R$ 122, uma queda de 22,04% no acumulado do ano até então.

No entanto, desde a sua mínima do ano, o maior fundo imobiliário do país acumula alta 11,8%, negociado a R$ 136,39 no fechamento da última quinta-feira (24). No mesmo período, o Ifix (índice de fundos imobiliários da BM&FBovespa) registrou alta bem mais branda, de 2,97%.

De acordo com uma fonte que não quis se identificar, a alta do fundo foi impulsionada pela compra de dois imóveis nos últimos dois meses. “Esta grande melhora se deu pelos anúncios dos novos investimentos do fundo, pois se você comparar esse desempenho recente com o IFIX e outros dois grandes fundos (KNRI11 e HGRE11) verá que o BC Fund foi um caso isolado”, afirmou.

O fundo que possui gestão ativa do BTG Pactual conta com escritórios comerciais localizados em São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília e Campinas no seu portfólio. Além disso, possui baixa vacância e três quartos de sua receita é proveniente de imóveis com padrão A e A+.

Recomendações

O fundo é uma unanimidade entre os analistas. Todas as 4 corretoras que enviam suas recomendações sobre fundos imobiliários mensalmente para o InfoMoney recomendam o fundo: Omar Camargo, Ativa Corretora, Geração Futuro e Inva Capital.

A Omar Camargo, em uma carteira de cinco ativos, tem o BC Fund com a maior participação, de 30%, enquanto a Geração Futuro recomenda investir 5% do portfólio de FIIs no fundo do BTG Pactual, em uma carteira com 10 papéis. Já a Inva Capital também recomenda 30% de peso no fundo em um portfólio com cinco, sendo a segunda maior participação da carteira. A Ativa não informa o peso, mas também recomenda o ativo.

O mercado de fundos imobiliários

De acordo com o especialista, o mercado como um todo acalmou, mas a fase ruim não passou. “A vacância permanece alta, muitos imóveis serão entregues nos próximos anos e a taxa Selic subiu, ou seja, a fase não é boa. Mas, de maneira geral, parece que a “aversão” ao Brasil diminuiu, haja vista a alta recente do Ibovespa”, explicou.

Ainda segundo ele, o investimento em FII é atrativo para quem tem objetivos de longo prazo e compreende os riscos do mercado de imóveis. “Apesar do momento não ser bom sempre surgem boas oportunidades de investimento e os fundos estão aproveitando para comprar imóveis. Ano passado tínhamos Selic em queda e chegando a 7,25%. Agora temos outra realidade bem distinta. FII continua atrativo? Na minha opinião, sim. Como no ano passado? Não, as circunstâncias mudaram muito”, finalizou.

Já os analistas da Inva Capital apontam que a fase ruim dos fundos imobiliários já pode ter chegado ao fim. Em relatório recente, eles ressaltam a melhora do Ifix no mês de setembro (o índice avançou 1,82%).

“Será que o mercado caiu na real que os Fundos estavam muito baratos? Acreditamos que essa informação está sendo digerida aos poucos pelos investidores e, se a taxa de juros não subir para cima de dois dígitos e o mercado de locação imobiliária não se deteriorar muito, acreditamos que os fundos encerraram sua fase negativa em agosto”, afirmou a Inva em relatório.

 

 

Estoque de renda fixa apresenta alta em setembro - InfoMoney

http://www.infomoney.com.br/onde-investir/renda-fixa/noticia/3018432/estoque-renda-fixa-apresenta-alta-setembro

Estoque de renda fixa apresenta alta em setembro

SÃO PAULO - O estoque de renda fixa da Cetip registrou aumento de 5,3% em setembro de 2013 na comparação com o mesmo mês do ano anterior. Segundo a instituição, o estoque total registrado no nono mês de 2013 foi de R$ 2,364 trilhões. No mesmo mês de 2012 a cifra registrada foi de R$ 2,244 trilhões.

O maior crescimento entre os ativos que fazem parte do levantamento da Cetip ficou por conta da categoria de Estoque Imobiliário, composta por LCI (Letra de Crédito Imobiliário), CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e CCI (Cédula de Crédito Imobiliário). Juntos, os três ativos apresentaram crescimento de 29,8% em relação a setembro de 2012 e um total de R$ 181 bilhões.

Na sequência, aparece o segmento de Estoque Agrícola, que inclui LCA (Letra de Crédito do Agronegócio), CRA (Certificado de Recebíveis do Agronegócio) e CDCA (Certificado de Direitos Creditórios do Agronegócio). O crescimento registrado em setembro de 2013 ao mesmo mês de 2012 é de 21,5%, segundo dados da Cetip. Essa categoria acumula um estoque de R$ 29 bilhões.

O estoque total de renda fixa foi para R$ 2,364 trilhões em setembro, segundo a Cetip (Getty Images)

Quase 40% dos compradores de imóveis em SP são investidores

21/10/2013
Autor: Daniel Vasques 
Fonte: Folha de São Paulo

Quatro em cada dez pessoas que compram imóveis na cidade de São Paulo têm como foco investimento, segundo pesquisa da Lopes Inteligência de Mercado.

Para 55%, moradia própria foi a principal finalidade. Já em 4% dos casos foi para uso de outra pessoa e em 3% o objetivo era que o imóvel servisse unicamente como local de trabalho.

Uma explicação para o grande número de investidores é que a taxa básica de juros, a Selic, caiu de 10,5% ao ano no início de 2012 para 7,25% no fim desse mesmo ano, atingindo seu mais baixo nível na história. Hoje, após cinco elevações, está em 9,5%, o que pode diminuir o apetite dos investidores.

Como a taxa serve de referência de juros para o mercado, uma baixa afeta o desempenho das aplicações financeiras, como em renda fixa, fazendo com o que os imóveis ganhem atratividade como forma de investimento. A alta tem o efeito contrário.

Outro motivo é que as incorporadoras lançam cada vez mais imóveis compactos.

Com área menor, costumam ter preço final inferior, mesmo com um valor elevado do metro quadrado, e são mais facilmente locáveis que os imóveis com muitos quartos, o que atrai investidores.

Em alguns casos, como a Folha informou na semana passada, 80% dos imóveis de um dormitório são vendidos a investidores. A pesquisa foi realizada com 3.338 compradores em 2012.

 

http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/estrangeiros-voltam-cautelosamente-ao-mercado-acionario-brasileiro

Estrangeiros voltam cautelosamente ao mercado brasileiro

São Paulo/Rio de Janeiro - Após apostar durante a maior parte do ano que as ações brasileiras continuariam a afundar, alguns investidores agora estão buscando cautelosamente oportunidades de compra em um mercado que pode ter se tornado novamente barato o suficiente.

Contudo, o movimento ainda carece de convicção. Por enquanto, analistas recomendam que investidores cacem barganhas ou escolham criteriosamente ações de companhias que possam se beneficiar de uma esperada recuperação em mercados emergentes.

Participantes do mercado têm motivos para se manter céticos a respeito do Brasil, mercado cuja performance neste ano seguiu a de algumas nações desenvolvidas que ainda lutam contra os efeitos da crise financeira de 2008. A crescente intervenção do Estado na economia, sinais de que o modelo de crescimento do país está esgotado e a incerteza política mantiveram muitos investidores de braços cruzados.

O principal índice da bolsa paulista, o Ibovespa, opera atualmente ao redor de 56 mil pontos, mais de 20 por cento abaixo dos 73 mil pontos atingidos em setembro de 2010. O índice acumula desvalorização de quase 10 por cento no ano, apesar de um rali de 25 por cento desde julho ter conferido à bolsa uma tendência altista.

"Alguns preços são encorajadores, mas você não sente que participantes do mercado estão muito convictos", afirmou Paulo Bylik, que gerencia 9,5 bilhões de reais em ativos para a Rio Bravo Investimentos, em São Paulo. "Estamos longe do consenso de que o Brasil é uma opção de 'compra' no momento".

Desde o início do ano, investidores estrangeiros entraram com 11 bilhões de reais na Bovespa, e a natureza desse fluxo mostra uma melhora experimental no sentimento do mercado em relação ao Brasil.

Durante o primeiro semestre, investidores ficaram fortemente vendidos na bolsa, esperando novas quedas nos preços de ações.

Agora, porém, dados da BM&FBovespa mostram que investidores estão se tornando mais otimistas sobre as perspectivas para o Brasil, com posições compradas em futuros de índice superando as vendidas por uma estreita margem.

Alexandre Assolini

PMKA Advogados