Valor Econômico 01/11/2011
O Supremo Tribunal Federal (STF) reconheceu a repercussão geral da obrigatoriedade do plano diretor da cidade como instrumento da política de ordenamento urbano, ao apreciar o RE 607.940-DF, relativo à legislação do Distrito Federal sobre condomínios de lotes de terreno.
A questão traz à baila, também, a figura dos "loteamentos fechados," nos quais os moradores cercam a área, executam os serviços de limpeza, conservação e segurança, controlam o acesso de estranhos e pagam eles próprios os custos desses serviços.
Em outras palavras, os moradores "privatizam" as ruas, praças etc. Custeiam os serviços, é verdade, mas continuam a pagar o IPTU, cujo produto, não sendo aplicado no "loteamento fechado", poderia beneficiar outras regiões da cidade; mas a relação custo/benefício é desfavorável. O "fechamento", na verdade, causa um mal maior ao subtrair da cidade as áreas do "loteamento fechado" onde poderiam ser implantadas escolas, creches, hospitais, praças e outros serviços públicos. Esses serviços não são implantados porque o "fechamento" impede e, além disso, veda o acesso dos cidadãos à área do loteamento onde eles deveriam ser implantados.
O fechamento não tem qualquer compromisso com as funções sociais da cidade. As áreas públicas são privatizadas por deliberação unilateral dos moradores ou do empreendedor e se tornam guetos que obstruem o fluxo viário, asfixiam a cidade e até extravasam suas fronteiras, espraiando-se por toda a região circunvizinha.
Além disso, não são raros os casos de moradores de "loteamentos fechados" que, para não pagar as despesas, investem contra a associação de moradores do loteamento com ações judiciais com fundamento no inciso XX do art. 5º da Constituição: "Ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado." A questão é controvertida, pois, na outra face da moeda, há o enriquecimento sem causa do morador que não paga pelos serviços que recebe, e recentemente, com fundamento no direito do cidadão de não se associar, o Supremo Tribunal Federal deu provimento ao Recurso Extraordinário 432.106-RJ, interposto por um morador de "loteamento fechado", exonerando-o do pagamento das despesas.
Questões como essas botam incessantemente e drenam energias que os magistrados poderiam empregar em questões mais relevantes.
A questão ganhou tal vulto que foi criada uma Associação de Vítimas de Loteamentos Residenciais para lutar contra essas cobranças.
Tamanha desordem e o trabalho adicional que tal situação impõe ao Judiciário reclamam a definitiva proibição do fechamento de loteamentos, e recomendam que, em seu lugar, seja priorizada a implantação de condomínios de lotes.
O condomínio por unidades autônomas é a estrutura jurídica adequada para atender a essa demanda social. Isso porque, nessa estrutura, as vias de circulação e demais áreas são de propriedade privada dos donos dos lotes, de modo que, de uma parte, eles têm poder legal de controlar o acesso de estranhos e, de outra parte, são obrigados por lei a pagar as despesas dos serviços comuns, circunstâncias que afastam as controvérsias judiciais comuns nos "loteamentos fechados".
Recorde-se que o condomínio por unidades autônomas é espécie de direito de propriedade regulada pelo Código Civil. É empregada preponderantemente em edifícios de apartamentos, mas também é legalmente aplicável em glebas de terra, desde que divisíveis. Em ambas as situações coexistem, em relação a um mesmo conjunto imobiliário, o direito de propriedade exclusiva (unidades autônomas) e o direito de propriedade comum (vias de circulação, portaria, praça etc).
Nos edifícios, as unidades autônomas são os apartamentos; nas glebas de terra, os lotes.
Alguns municípios já regulamentaram a implantação de condomínio, mas as normas existentes são esparsas e assistemáticas.
E é óbvio que, na ausência de padrão legal, prolifera sem controle a implantação de loteamentos fechados disfarçados em condomínios, que sugam a preciosa energia do Judiciário com questões relativas ao custeio da varredura de ruas e limpeza de redes de esgoto e de águas pluviais.
É necessário sistematizar a matéria mediante lei federal que fixe as travas necessárias à preservação ambiental e à ordenação da cidade, à semelhança do Projeto de Lei da Câmara nº 3.057, de 2000, (reproduzido no PL 20/2007). A proposta preconiza regras gerais restritivas para condomínios, notadamente em relação ao fluxo viário, ao controle da preservação ambiental e à sua articulação com a estrutura do bairro e da cidade, entre outras restrições de natureza urbanística.
É preciso apenas corrigir o nome que o projeto atribuiu ao condomínio. É que o nome dessa espécie de direito de propriedade é condomínio de lotes de terreno urbano, e não o esdrúxulo e equivocado apelido condomínio urbanístico que consta no projeto. Como se sabe, urbanístico não significa lote (isto é, porção de terreno), mas, sim, "o saber e a técnica do planejamento urbano", e diz respeito aos sistemas urbanos de distribuição dos ambientes de produção, trabalho, habitação e lazer, das atividades da administração pública, da circulação das pessoas, do fornecimento de serviços etc.
Coincidência ou não, o certo é que a iniciativa do Supremo Tribunal Federal, de reconhecer a repercussão geral do plano diretor como instrumento da ordenação das cidades, indica a urgente necessidade de fixação de padrão legal que harmonize a implantação dos condomínios de lotes com a estrutura do bairro e da cidade, em prol da preservação do ambiente e das funções das cidades.
Melhim Chalhub é advogado, sócio do PMKA Advogados
