Fundos Imobiliários: O que é e como investir

Dispõe sobre os atos sujeitos à comprovação de quitação de tributos e contribuições sociais federais para fins de arquivamento no Registro Público de Empresas Mercantis e Atividades Afins.

SECRETARIA DE COMÉRCIO E SERVIÇOS

 

DEPARTAMENTO NACIONAL DE REGISTRO DO COMÉRCIO

 

INSTRUÇÃO NORMATIVA No- 115, DE 30 DE SETEMBRO DE 2011

 

Dispõe sobre os atos sujeitos à comprovação de quitação de tributos e contribuições sociais federais para fins de arquivamento no Registro Público de Empresas Mercantis e Atividades Afins.

 

O DIRETOR DO DEPARTAMENTO NACIONAL DE REGISTRO DO COMÉRCIO - DNRC, no uso das atribuições que lhe confere o art. 4o da Lei no 8.934, de 18 de novembro de 1994, e

CONSIDERANDO as disposições contidas no art. 1o, incisos V e VI, do Decreto-Lei no 1.715, de 22 de novembro 1979; no art. 47, inciso I, alínea "d", da Lei no 8.212, de 24 de julho de 1991; no art. 27, alínea "e", da Lei no 8.036, de 11 de maio de 1990; no art. 62, do Decreto-Lei nº 147, de 3 de fevereiro de 1967; e no art. 1o do Decreto nº 6.106, de 30 de abril de 2007;

CONSIDERANDO o disposto no art. 34, parágrafo único, do Decreto no 1.800, de 30 de janeiro de 1996; e

CONSIDERANDO as simplificações e a desburocratização introduzidas pelo art. 9o, c/c o art. 11 e § 3o do art. 78 da Lei Complementar no 123, de 14 de dezembro de 2006, resolve:

Art. 1o Os pedidos de arquivamento de atos de extinção ou redução de capital de empresário, da Empresa Individual de Responsabilidade Limitada - EIRELI ou de sociedade empresária, bem como os de cisão total ou parcial, incorporação, fusão e transformação de sociedade empresária serão instruídos com os seguintes comprovantes de quitação de tributos e contribuições sociais federais:

I - Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União, emitida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional;

II - Certidão Específica emitida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil; e

III - Certificado de Regularidade do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço - FGTS, fornecido pela Caixa Econômica Federal.

§ 1o A certidão de que trata o inciso II será também exigida quando houver transferência do controle de quotas no caso de sociedade limitada.

§ 2o Sujeitam-se também ao disposto neste artigo os pedidos de arquivamento de atos de extinção, desmembramento, incorporação e fusão de cooperativa.

Art. 2o São dispensadas da apresentação dos documentos de quitação, regularidade ou inexistência de débito a que se referem os incisos I a III do art. 1o desta Instrução:

I - o empresário, a EIRELI ou a sociedade empresária, enquadrados como microempresa ou empresa de pequeno porte; e

II - os pedidos de arquivamento de atos relativos ao encerramento de atividade de filiais, sucursais e outras dependências de sociedades empresárias nacionais, de EIRELI e de empresários.

Art. 3o Não será exigida nenhuma outra comprovação, além das previstas nesta Instrução, nos pedidos de atos submetidos a arquivamento.

Art. 4o Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação, exceto em relação à EIRELI que entra em vigor em 7 de janeiro de 2012.

Art. 5o Fica revogada a Instrução Normativa no 105, de 16 de maio de 2007.

JOÃO ELIAS CARDOSO

Cyrela investirá R$ 340 mi em projeto com Pão de Açúcar

Cyrela investirá R$ 340 mi em projeto com Pão de Açúcar

Valor Econômico 06.10.11

Por Chiara Quintão | De São Paulo

 

A Cyrela Brazil Realty vai lançar, em novembro, seu empreendimento mais importante de 2011. Trata-se do Thera Faria Lima Pinheiros, projeto com Valor Global de Vendas (VGV) de R$ 550 milhões, desenvolvido em terreno do grupo Pão de Açúcar, nas proximidades do Serviço Social do Comércio (Sesc) Pinheiros, na zona oeste da capital paulista. "É o nosso lançamento com maior VGV no ano e com maior número de unidades", diz o diretor-geral da Cyrela São Paulo, Ubirajara Spessotto de Freitas.

 

Do VGV total, a parte da Cyrela, que tem exclusividade de incorporação e construção do empreendimento, é de R$ 450 milhões. Em troca do terreno de 13 mil metros quadrados, a GPA Malls & Properties, braço imobiliário do grupo Pão de Açúcar, terá a participação dos R$ 100 milhões de VGV restantes, além de uma loja que será construída no local, com a bandeira que julgar mais conveniente.

 

É primeira parceria entre Cyrela e a GPA. Outros projetos entre as duas estão sendo estudados, conforme o executivo da Cyrela. "Em suas parcerias, o GPA Malls & Properties busca as melhores empresas de acordo com a vocação e o produto imobiliário de cada região. No caso do Thera, temos a certeza de que a Cyrela foi a escolha certa e que o empreendimento será um sucesso", disse o grupo Pão de Açúcar, em nota.

 

A Cyrela estima investimentos entre R$ 320 milhões e R$ 340 milhões no empreendimento. Serão erguidas duas torres de alto padrão. A torre residencial terá 400 unidades e tem como consumidores potenciais famílias com renda de R$ 15 mil a R$ 25 mil. O prédio de escritórios comerciais terá 600 unidades. A estrutura modular possibilita que o espaço seja distribuído de salas de 40 metros quadrados a grandes lajes corporativas, de mil metros quadrados. A expectativa é que o Thera seja erguido em cerca de quatro anos.

 

A Cyrela fez aporte R$ 15 milhões para comprar Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) para poder construir o equivalente a quatro vezes a área do terreno para a torre residencial e para a comercial. Sem esses títulos, seria possível produzir duas vezes a área do terreno no imóvel residencial e uma vez no prédio comercial.

Georreferenciamento: Novos Prazos e Mudanças no Decreto nº 4.449/2002

Georreferenciamento: Novos Prazos e Mudanças no Decreto nº 4.449/2002

 

Por Eduardo Augusto

Boletim Eletrônico Irib 05.10.11

 

 

A legislação que criou a obrigatoriedade do georreferenciamento de imóveis rurais determinou a necessária interconexão entre cadastro e registro, uma vez que a situação jurídica do imóvel é um dado essencial para a elaboração do CNIR. Portanto, o INCRA e o Registro de Imóveis são as instituições diretamente ligadas ao processo de identificação e cadastramento da malha fundiária do Brasil.

 

O texto atual do Decreto nº 4.449/2002 apresenta algumas falhas no procedimento de certificação dos imóveis rurais georreferenciados. Cientes da necessidade de sua correção, o IRIB e o INCRA tem estudado a melhor forma de alterar a legislação, para que esse audacioso "Programa do Georreferenciamento" resulte num cadastro multifinalitário que realmente colabore para o desenvolvimento de nosso País.

 

Uma das alterações (proposta pelo INCRA) refere-se aos prazos carenciais. Segundo o artigo 10 do Decreto, no dia 20 de novembro deste ano, vence o último prazo para a obrigatoriedade do georreferenciamento do imóvel rural. Após essa data, sem tal providência por parte de seu proprietário, não será possível a alienação do imóvel, nem o seu parcelamento ou remembramento.

 

O INCRA propôs novos prazos, da seguinte conformidade (conforme foi divulgado pelo Dr. Marcelo Cunha, em sua apresentação no 38º Encontro Nacional do IRIB, no dia 22/9/2011):

 

 

Esses novos prazos possibilitarão o completo levantamento do território nacional, sem causar transtornos aos seus proprietários, pois haverá tempo hábil para cumprir a legislação. Mas, para isso, há, também, que se modificar o procedimento de certificação dos imóveis rurais. O INCRA está finalizando o sistema informatizado de certificação ("e-certifica"), que conseguirá automatizar todo o procedimento.

 

Visando a facilitar a atuação do INCRA e a corrigir uma grave falha no texto atual do Decreto, o IRIB propôs a modificação do rito procedimental.

 

O ordenamento jurídico não gera dúvidas no tocante à competência legal de cada uma dessas instituições participantes desse processo.

 

O registrador imobiliário, que é um profissional do direito, tem a missão constitucional de zelar pelo direito de propriedade privada incidente sobre os bens imóveis, competindo-lhe constituir esses direitos e publicizar a sua amplitude e limitações. Portanto, a análise dos trabalhos técnicos, no tocante à titularidade, às confrontações, à situação jurídica do imóvel e aos princípios registrais imobiliários, é de competência exclusiva do registrador imobiliário.

 

Ao INCRA, a lei reservou a atribuição de definir a precisão posicional dos vértices definidores do imóvel rural ao Sistema Geodésico Brasileiro e a de certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme ato normativo próprio. Portanto, não compete ao INCRA analisar a titularidade da área nem se a poligonal invade outro imóvel que ainda não foi certificado pela autarquia.

 

O decreto e os atos administrativos, ao preverem a certificação do INCRA antes da análise jurídica do registrador imobiliário, tem atravancado todo o processo de certificação. Para evitar fraudes, o INCRA passou a analisar a titularidade, as confrontações e a situação jurídica do imóvel, sem possuir a competência legal para tal postura. Isso tem atravancado o serviço de certificação, uma vez que são inúmeras as falhas encontradas nos trabalhos georreferenciados. Convém esclarecer que o decreto optou por esse formato pelo fato de, na época de sua edição (2002), a retificação de registro era feita apenas mediante um demorado processo judicial. Hoje, no entanto, isso não mais se justifica, pois, desde agosto de 2004, a competência para retificar a descrição tabular do imóvel é do oficial de registro de imóveis.

 

O fato de o INCRA ter procedido a análise da titularidade desde o início da operacionalização dos comitês de certificação, surgiu, em algumas localidades do Brasil, uma equivocada e absurda interpretação de que a certificação do INCRA era dotada da presunção de veracidade no tocante ao domínio, mesmo havendo expressa disposição legal em contrário. O fato é que há indícios de a certificação do INCRA ter sido algumas vezes utilizada como “legitimação de posse”, abalando a segurança jurídica do direito real de propriedade e também de áreas públicas que possam ter sido invadidas.

 

A solução desse problema é bastante simples e resultará na agilização do processo de certificação em todo o País. Basta alterar os §§ do artigo 9º do Decreto nº 4.449/2002, para alterar a sequência dos procedimentos.

 

O “geo” deve ser iniciado no Registro de Imóveis, mediante o procedimento extrajudicial de retificação de registro, que já é bastante utilizado para retificar imóveis urbanos e imóveis rurais ainda beneficiados pelo prazo carencial. Nesta fase inicial, o registrador imobiliário irá analisar a titularidade da área, identificar as confrontações e determinará o saneamento de todas as falhas porventura existentes no imóvel (falta de CCIR, atualização do cadastro na RFB para fins de ITR, especialização da reserva legal, etc.).

 

A única diferença do procedimento tradicional está no fato de que, após a qualificação positiva dos trabalhos técnicos, o registrador não praticará o assento registral retificatório, pois irá aguardar a certificação do INCRA no tocante apenas às exigências técnicas e à não-sobreposição da poligonal a outra poligonal constante de seu cadastro georreferenciado. Somente depois da certificação do INCRA, o registrador procederá a retificação na matrícula do imóvel.

 

Prevendo o Decreto esse rito procedimental, serão raros os casos de uma certificação do INCRA não resultar no registro esperado. O procedimento de certificação será ágil, mesmo antes de sua completa informatização, será muito mais seguro, no tocante aos direitos envolvidos, e conseguirá atender a sociedade neste importante programa de identificação da malha fundiária do País.

 

Aproveito a oportunidade para agradecer a todos os profissionais do INCRA que participaram conosco dessas importantes discussões, destacando que são profissionais competentes, valorosos e que realmente se preocupam em solucionar os problemas em prol do desenvolvimento de nosso Brasil.

BTG Pactual compra gestora de créditos

BTG Pactual compra gestora de créditos

 

Valor Econômico 05.10.11

Por Carolina Mandl | De São Paulo

 

De olho na expansão do crédito habitacional no Brasil, o banco BTG Pactual comprou uma participação de 30% na Vivere Brasil, empresa que faz gestão de contratos de financiamentos imobiliários a partir de programas de computador.

 

O serviço da Vivere é administrar por meio de softwares todas as etapas de um contrato de financiamento imobiliário, indo da entrega das propostas até o fechamento da operação.

 

Mas as atividades da empresa não devem ficar limitadas a isso no médio prazo. Segundo o Valor apurou, a Vivere deve começar a atuar na securitização de recebíveis imobiliários.

 

Cada vez mais, incorporadoras e bancos estão vendendo suas carteiras de crédito imobiliário para investidores do mercado de capitais, por meio de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). Essa é uma forma de reciclar os recursos para a concessão de novos empréstimos.

 

Outro negócio que poderá ser explorado pela Vivere é a própria oferta do crédito, atuando como um correspondente bancário. Procurado pela reportagem, o BTG Pactual afirmou que não comentaria a aquisição da Vivere.

 

O banco controlado por André Esteves vinha analisando o setor de securitização de recebíveis e de gestão de carteiras de créditos imobiliário há quase dois anos. O BTG Pactual chegou a travar negociações, por exemplo, com a Gaia, securitizadora que criou um braço para gerenciar recebíveis imobiliários e para também controlar o fluxo de pagamento dos contratos por parte dos tomadores do crédito, a GaiaServ.

 

Atualmente, são poucas as empresas especializadas em fazer a gestão de contratos de financiamento imobiliário. Uma das mais antigas é a Montreal. Apesar de ter conquistado espaço entre os bancos, muitas instituições acabaram substituindo o sistema da Montreal pelo software da Vivere.

 

Mais voltadas para as carteiras de recebíveis das incorporadoras, há a GaiaServ e a AZTronic, que passou a ter a construtora PDG como sócia no ano passado.

 

Entre os atuais investimentos do BTG Pactual, o banco acumula alguns do setor imobiliário. É o caso, por exemplo, da WTorre, que deve ser incorporada pela BR Properties. Ambas são voltadas para imóveis comerciais.

 

Além disso, o banco tem participações minoritárias em shoppings e prepara-se para estruturar negócios no segmento residencial, entrando como sócio de alguns empreendimentos. Para reforçar o time imobiliário, o BTG trouxe Celso Minoru, fundador da Abyara.

 

Preço dos imóveis acelera em setembro e já sobe 21% no ano

São Paulo – Não há crise que parece conseguir conter a alta do preço dos imóveis no Brasil. Segundo o índice FipeZap, o valor médio do metro quadrado colocado à venda nas sete principais capitais brasileiras teve um reajuste de 1,9% em setembro sobre agosto. Nos nove primeiros meses deste ano, a alta acumulada já chega a 21,3%.

Após quatro meses seguidos de arrefecimento no ritmo de alta, muitos especialistas de mercado acreditavam que o preço dos imóveis tendia a registrar uma acomodação. De certa forma, o resultado de setembro é um banho de água fria para quem quer comprar um imóvel, já que a velocidade de alta voltou a crescer.

O destaque foi novamente o Rio de Janeiro, onde o preço dos móveis subiu 2,5% em setembro e já acumula alta de 28,7% neste ano. O metro quadrado na capital fluminense superou o patamar dos 7.000 reais pela primeira vez na história. Com uma média de 7.082 reais o metro, o Rio de Janeiro continua atrás apenas do Distrito Federal (7.859 reais o metro).

A segunda capital com ritmo mais intenso de alta foi Recife, com valorização de 2,4%. A cidade nordestina tem sido beneficiada principalmente pelo boom de desenvolvimento gerado com os investimentos na região do porto de Suape. Muitas empresas também tem usado Recife como entreposto para a distribuição de produtos em todo o Nordeste – o que contribui para inflacionar os preços na região.

Um terceiro destaque da pesquisa foi São Paulo, onde os preços subiram 2% em setembro e acumulam alta de 20,9% neste ano. Apesar de ser o maior centro econômico e financeiro do país, o preço médio dos imóveis na capital paulista (5.778 reais) ainda é muito mais baixo que a média do Rio ou do Distrito Federal. Os bairros mais caros da cidade também são bem mais baratos que Leblon ou Ipanema.

Nas demais cidades pesquisadas, as altas foram menos pronunciadas em setembro: Belo Horizonte (0,7%), Distrito Federal (0,9%), Salvador (0,9%) e Fortaleza (1,5%).

 

 

Pode ser anulada regra do Ministério das Cidades para o Minha Casa Minha Vida quanto a proibição de construir moradias em vias sem calçamento

Brasília - Pode ser anulada a regra do Ministério das Cidades (MC) que condiciona a liberação de recursos para o financiamento de moradias do programa Minha Casa Minha Vida  às áreas com vias de acesso e de circulação pavimentadas, entre outras benfeitorias. A anulação é prevista no Projeto de Decreto Legislativo(PDL) 336/11, em análise na Câmara Federal.

A autora do PDL, deputada Carmen Zanotto (PPS-SC), diz que a decisão do Ministério das Cidades, um dos itens da Portaria 325, de 07 de julho (2011), interrompeu o financiamento das casas populares construídas em ruas sem asfalto, provocando reclamação dos empreendedores por alteração das regras anteriormente contratadas, e dificultando o acesso de pessoas à aquisição de moradia por meio do programa.

A Lei 11.977/09, que institui o Minha Casa, Minha Vida, não menciona a infraestrutura básica a ser implantada no empreendimento, lembrou a deputada. Ela mencionou que somente com a Medida Provisória 514/10, posteriormente convertida na Lei 12.424/11, houve o detalhamento da infraestrutura. "Essa lei, no entanto, não exige a pavimentação das vias de acesso, apenas a obrigatoriedade de abertura de ruas", argumentou.

A Lei 12.424/11 determina que os empreendimentos a construir pelo Minha Casa, Minha Vida obedeçam às seguintes determinações:

Localizados em terreno da malha urbana, ou em área de expansão que atenda aos requisitos estabelecidos pelo Poder Executivo federal, observado o respectivo plano diretor, quando existente;

Adequados ambientalmente;

Dotados de infraestrutura básica que inclua vias de acesso, iluminação pública e solução de esgotamento sanitário e de drenagem de águas pluviais, e permitam ligações domiciliares de abastecimento de água e energia elétrica; e

Compromisso do Poder Público local para instalação ou ampliação dos equipamentos e serviços relacionados a educação, saúde, lazer e transporte público.