Dinheiro da poupança para habitação pode acabar até 2013

O Estado de S. Paulo - São Paulo/SP - NOTÍCIAS - 01/08/2011 - 00:00:00

Caderneta banca atualmente cerca de 60% dos financiamentos imobiliários do País, que deverão ficar mais caros

 

Leandro Modé - O Estado de S.Paulo

 

A conta varia de acordo com o interlocutor. Mas há consenso que os recursos da caderneta de poupança, que bancam a maior parte dos financiamentos imobiliários no Brasil (60%, aproximadamente), estão acabando. Para alguns, a data-limite é o fim de 2012. Para outros, 2013. Segundo os bancos, o próprio mercado se encarregará de encontrar alternativas. Portanto, crédito haverá. O problema é o custo.

 

 

Na prática, a poupança é um subsídio ao financiamento de imóveis no País. Seu custo é bem inferior ao da taxa Selic. Por lei, a caderneta remunera o investidor com 6,17% ao ano mais TR (o que dá, hoje, algo entre 7% e 7,5%). A Selic está em 12,5% ao ano. Ou seja, considerando as condições atuais do mundo financeiro, o crédito imobiliário vai ficar mais caro quando o dinheiro da poupança acabar.

 

O diretor de crédito imobiliário do HSBC, Antonio Barbosa, lembra que, atualmente, os recursos da poupança para financiar imóveis somam cerca de R$ 200 bilhões. Segundo um estudo citado por ele, já foram desembolsados cerca de R$ 160 bilhões. Ainda de acordo com esse levantamento, considerando os novos desembolsos e os investimentos adicionais na poupança, o dinheiro acaba no fim de 2012.

 

Por meio da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), os bancos já fecharam posição em torno dos chamados covered bonds - espécie de CDB imobiliário. O papel funcionaria como um CDB normal. A instituição o emitiria e o repassaria para investidores. O dinheiro seria usado para o crédito imobiliário.

 

A entidade tem mantido conversas com o governo, em especial com o Banco Central (BC), para conseguir uma legislação específica para o produto, que ainda não existe. "Acho que o senso de urgência do governo para esse assunto deveria ser acelerado", afirmou Barbosa.

 

O diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Cláudio Borges, faz coro. "Temos de discutir as alternativas, porque acreditamos que em dois anos os recursos da poupança vão se esgotar." Os especialistas ressalvam que continuará havendo dinheiro da poupança, que vai conviver com o outras fontes de financiamento (como o próprio covered bond, caso aprovado pelo BC).

 

As alternativas já disponíveis no mercado, como o Certificado de Recebível Imobiliário (CRI), as Letras Hipotecárias (LHs) e as Letras Financeiras Imobiliárias (LFIs), ainda não deslancharam justamente porque concorrem com a caderneta.

Captação sofisticada desafia a Caixa

Valor Online - São Paulo/SP - FINANÇAS - 01/08/2011 - 08:39:00

 

Claudia Safatle e Fernando Travaglini | Valor

 

BRASÍLIA - Com uma carteira de crédito que superou R$ 205 bilhões em junho deste ano, a Caixa Econômica Federal começou a buscar recursos no exterior e está revendo sua estratégia de captação. Para fazer frente à expansão de 17% apenas no primeiro semestre, a instituição fez algumas captações de recursos junto a bancos americanos e europeus, no valor de US$ 400 milhões, desde o fim do ano passado. Foram empréstimos interbancários com prazo de seis meses e custos que giram em torno de 96% do DI, já incluindo o hedge cambial.

 

"São operações pequenas que ainda não resolvem nosso problema de alongamento das captações, mas ajudam a colocar as taxas para baixo", disse Márcio Percival, vice-presidente de Finanças da Caixa. Essas contratações, porém, deixaram de ser interessantes depois da elevação do IOF para empréstimos com prazos inferiores a dois anos, promovida pelo governo em abril. Com o tributo, os custos dos recursos externos subiram para algo entre 110% e 112% do DI.

 

A estratégia da Caixa, no entanto, é mais ampla. Percival explicou que a nova direção, que assumiu em março, pretende fazer uma mudança radical na área internacional, ampliando os acordos com bancos estrangeiros no exterior para reforçar o "funding" externo da Caixa. Até mesmo o financiamento de empresas brasileiras no exterior está no radar do banco estatal. A ideia é começar essa experiência com instituições latino-americanas.

 

A Caixa retomou, também, as prospecções para preparar uma emissão de títulos de longo prazo no exterior ("bond"). A primeira operação deve sair no fim deste ano, disse Percival, mas esse é um processo mais longo e bem mais complicado, que dependerá das condições do mercado internacional.

 

Há um ano a Caixa tomou uma decisão estratégia da qual a ofensiva externa em busca de diversificação de funding é apenas uma parte. O dilema que se colocava então era continuar crescendo para poder concorrer com os grandes bancos, ou minguar e se tornar apenas um originador de crédito imobiliário. A opção foi crescer.

 

"Nossa perspectiva é de ampliar as captações para fazer frente à expansão da carteira, mas buscamos custos relativamente menores do que o mercado para sustentar nossas linhas de crédito", disse Percival. "Queremos aumentar nosso market share e buscar dinheiro lá fora é uma alternativa", completou.

 

O banco também reforçou o trabalho no mercado interno. O estoque de CDB chegou a R$ 40 bilhões e a captação de Letras de Crédito Imobiliário (LCI) gira em torno de US$ 1 bilhão por mês. As letras financeiras chegaram a R$ 3 bilhões em emissões privadas e a Caixa estuda ainda a primeira oferta pública de letra financeira, que deve sair nos próximos meses. As taxas estão um pouco acima do CDI e os compradores são investidores institucionais.

 

Outro foco é a securitização. Um primeiro teste foi feito com a colocação de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) para clientes pessoas físicas na rede de agências, no total de R$ 230 milhões, com remuneração 10% mais a variação da TR.

 

Até fim do ano, a Caixa pretende lançar mais R$ 500 milhões em recebíveis. "Essas emissões dependem de avaliação de cenário e taxa de juros. É preciso uma taxa baixa, ou declinante. Vamos avaliar se uma taxa na casa dos 12,5% deixa o produto competitivo ou não." A Caixa aguarda ainda o resultado das operações de venda de CRI para o FGTS, que podem chegar a R$ 2 bilhões

 

Segundo Percival, a instituição aposta no mercado de securitização de créditos imobiliários, mas é preciso ter taxas competitivas. Além disso, os outros agentes também precisam operar. "Na primeira emissão que fizemos, atuamos como comprador no mercado secundário e também como formador de preço. O papel da Caixa vai ser importante, porque somos um grande originador, mas vamos precisar que outras instituições também entrem nesse mercado."

 

Até 2012, a Caixa tem fôlego para atuar de forma agressiva na expansão do crédito. Para este e para o próximo ano esse problema está "equacionado", disse Percival. Mas a partir de 2013, para o banco manter taxas elevadas de crescimento da carteira de crédito, será necessário uma maior "sofisticação" do trabalho de captação.

 

O desafio será ainda maior com as novas regras de Basileia 3, em estudo pelo Banco Central (BC). Como lembrou o presidente da Caixa, Jorge Hereda, em recente entrevista ao Valor, se as regras vierem como estão sendo comentadas, a instituição precisará de um aporte de capital ainda maior do que os bancos privados, devido ao volume de ativos de capital nível 2. Basileia 3 praticamente acaba com o uso de capital de nível 2 (dívida subordinada, ações preferenciais, entre outros) na composição do patrimônio de referência que delimita a alavancagem dos bancos. E os bancos públicos são os que mais usam desse capital.

 

A necessidade de capital não livraria a Caixa de novos aportes do Tesouro Nacional a partir de 2013, ou de uma busca de alternativas no mercado de capitais.

 

(Claudia Safatle e Fernando Travaglini | Valor)

 

Fitch Atribui Rating 'AAA(bra)' às 61ª e 62ª Séries da Primeira Emissão de CRIs da RB Capital Securitizadora S.A.

29 Jul 2011 18h09

 

Fitch Ratings - São Paulo/Chicago, 29 de julho de 2011: A Fitch Ratings atribuiu, hoje, o Rating Nacional de Longo Prazo ‘AAA(bra)’ às 61ª e 62ª séries da primeira emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) da RB Capital Securitizadora S.A. (RB Capital), no montante nominal total de BRL134,0 milhões.

Esta operação é lastreada por créditos imobiliários oriundos de um contrato de locação atípica celebrado entre o Salus Fundo de Investimento Imobiliário (Salus) e a Ferrovia Centro-Atlântica S.A. (FCA), além de uma escritura de direito real de superfície entre o Salus e a Vale Operações Ferroviárias S.A. (VOF). Os ratings atribuídos aos CRIs refletem a esperada capacidade de pagamento integral do principal investido, corrigido monetariamente pelo Índice Geral de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e acrescido de taxa de juros anuais, a ser definida antes de sua liquidação financeira, até o vencimento final legal da operação, em 15 de março de 2022. O vencimento final esperado desta operação é 15 de março de 2021.

Os ratings atribuídos levam em conta fatores como o risco de crédito da FCA, fonte exclusiva de pagamento do fluxo de aluguéis e de valores devidos perante o direito real de superfície; os riscos inerentes de construção e performance, mitigados pelo pagamento, por parte da locatária, de multa equivalente ao valor do aluguel; o casamento das taxas de juros e de correção monetária entre o ativo (créditos imobiliários) e o passivo (o saldo devedor dos CRIs); além de uma reserva de caixa de BRL11,2 milhões para absorver, em primeira instância, quaisquer custos de construção que possam ser superiores aos previstos.

As duas séries têm prazo de dez anos, com período inicial de carência de 14 meses, seguido por amortizações anuais de juros e principal até o vencimento final esperado da operação, em março de 2021. As emissões são lastreadas por Cédulas de Crédito Imobiliários (CCIs) emitidas pelo Salus, que representam os créditos imobiliários oriundos dos contratos celebrados. Ambas as séries são equivalentes em termos de senioridade no recebimento do fluxo de caixa e na eventualidade da execução de quaisquer garantias reais atreladas a esta operação.

 Localizado no município de Araguari, em Minas Gerais, o imóvel objeto dos contratos mencionados é um terminal ferroviário de cargas para transporte de grãos, farelo e fertilizantes, também utilizado como posto de abastecimento locomotivo. O custo orçado para a construção deste empreendimento é de BRL111,9 milhões, e o prazo das obras é de 14 meses, a partir deste mês. O prazo previsto de conclusão é março de 2012. O Salus, na qualidade de superficiário e locador, contratará os empreiteiros e os serviços necessários para realizar as obras, mediante a indicação e a supervisão da FCA. Em caso de atraso na entrega do empreendimento, a FCA será responsável pelo pagamento de multa indenizatória equivalente ao valor do aluguel previsto, para fazer frente à amortização dos CRIs.

No entender da Fitch, o perfil de crédito da FCA é condizente com o de sua controladora, a Vale S.A. (Vale, avaliada com o Rating Nacional de Longo Prazo ‘AAA(bra)’; Perspectiva Estável), de acordo com os critérios da agência de avaliação de vínculo entre matrizes e subsidiárias. Este vínculo se baseia, sobretudo, nos seguintes fatores: a subsidiária integral está domiciliada no país de sua controladora; suas atividades operacionais são estrategicamente importantes e complementares aos negócios da Vale; a FCA faz parte da gestão centralizada de caixa do grupo; a Vale prestou suporte financeiro explícito à FCA nos últimos anos.

A Fitch realizou as seguintes ações de rating:

RB Capital Securitizadora S.A.:

- 61ª série da primeira emissão de CRIs, no montante de BRL50,0 milhões: Rating Nacional de Longo Prazo ‘AAA(bra)’ atribuído; Perspectiva Estável;

- 62ª série da primeira emissão de CRIs, no montante de BRL84,0 milhões: Rating Nacional de Longo Prazo ‘AAA(bra)’ atribuído; Perspectiva Estável.

Projetos de hotéis são aposta do mercado

26.07.11 – O Dia On Line

Empreendimentos do tipo são nova onda na área de investimentos imobiliários com foco no lucro

POR CRISTIANE CAMPOS

Rio - Projetos de apart-hotéis e hotéis são a aposta do mercado imobiliário para atrair quem quer comprar imóvel com o fim de investir e garantir uma aposentadoria complementar. Empresas como Comasa, Latini Bertolettia, NEP e Rossi estão lançando empreendimentos do gênero em diferentes municípios do Rio. Os preços dos imóveis são atrativos, e as ofertas ainda contam com financiamento dos bancos.

Fachada do Supreme Campos, da NEP: imóvel terá duas torres | Foto: Divulgação

Segundo o diretor da NEP, Cyro Fidalgo, o perfil de comprador é diversificado, mas há muitos professores e profissionais liberais investindo no modelo. Regiões como Nova Iguaçu, Duque de Caxias, Itaguaí, Campos, Macaé e Rio das Ostras já contam com projetos. De acordo com o presidente da Patrimóvel, Rubem Vasconcelos, o investimento é ótima opção, porque, com o rendimento mensal, é possível pagar o financiamento e ainda contar com a valorização do bem.

O gerente regional da Rossi, Rafael Furtado, que lançou o Diamond Flat, em Nova Iguaçu, diz que o modelo tem atraído poupadores que passam a diversificar seus investimentos.

Ele lembra que os bancos financiam a unidade quando ela está pronta e nas mesmas condições do empréstimo habitacional.

Furtado explica que o rendimento mensal está associado à taxa de ocupação da unidade. Se for de 75%, por exemplo, o retorno será de 0,9% sobre o valor investido, já descontadas despesas operacionais. Unidades do Diamond Flat custam a partir de R$ 170 mil. As obras já começaram.

Pré-sal atrai novos projetos

A Comasa vai lançar, em Rio das Ostras, Região dos Lagos, um megaprojeto de 220 unidades hoteleiras com preços a partir de R$ 150 mil. Já a Latini Bertoletti projeta um grande empreendimento imobiliário em Macaé, vizinha de Rio das Ostras. A empresa já dispõe de um terreno ao lado da base da Petrobras, em Imbetiba, onde planeja erguer duas torres. Elas terão 200 flats e 300 salas comerciais. A incorporadora aposta no interesse de investidores do pré-sal.

Brazilian Mortgages propõe aumentar retorno de fundo

Valor Econômico - São Paulo/SP - EMPRESAS CITADAS - 29/07/2011 - 01:03:13

Silvia Rosa | São Paulo

 

Os cotistas do fundo imobiliário Brazilian Capital Real Estate Fund I devem votar hoje em assembleia geral extraordinária a proposta de aumento da distribuição de rendimentos.

A Brazilian Mortgages, que administra a carteira, propõe elevar os rendimentos de 6% ao ano para 8% ao ano sobre o valor da oferta pública do fundo, em função do aumento das receitas com locação dos imóveis. O retorno proposto abrangerá o período de agosto deste ano a dezembro de 2012. O fundo mantém a meta de retorno de 15% ao ano a partir de 2015. "O crescimento das receitas com locação reflete a melhora da taxa de vacância, que foi reduzida a zero em todos os imóveis", afirma Rossano Nonino, diretor da Brazilian Capital, que presta consultoria para o fundo.

 

As receitas com aluguéis de 60% dos imóveis em carteira aumentaram 28% em relação a dezembro do ano passado, quando foi realizada a oferta pública do fundo. No total, os recursos com locação somaram R$ 76,5 milhões no primeiro semestre.

 

O portfólio reúne 13 empreendimentos comerciais, localizados em São Paulo, Rio de Janeiro e Campinas (SP), que somavam um valor de mercado em junho de R$ 2 bilhões, de acordo com laudo da consultoria Colliers, o que representa uma valorização de 33% em relação a dezembro de 2010. "Hoje 80% das propriedades do fundo são escritórios de alto padrão classe A, como a Eldorado Business Tower, em São Paulo, e a Torre Almirante, alugada para a Petrobras no Rio de Janeiro", destaca Rossano.

O fundo captou R$ 367 milhões na oferta pública realizada em dezembro do ano passado, que contou com a participação de 1.500 investidores pessoas físicas. As cotas negociadas na bolsa apresentam valorização de 7% desde então. "Queremos dar ao fundo o mesmo tratamento de uma empresa com capital aberto, buscando uma aproximação com os cotistas com a disponibilização de informações sobre o portfólio na internet, além de realizar reuniões públicas com investidores em diversas cidades, como São Paulo, Brasília e Porto Alegre", diz Rossano.

 

Cessão de crédito deverá ter registro formal

Valor Econômico - São Paulo/SP - FINANÇAS - 29/07/2011 - 01:02:54

 

Fernando Travaglini | De Brasília

 

O Conselho Monetário Nacional (CMN) determinou ontem que todas as operações de cessão de crédito que envolvam empréstimos consignados e financiamento de veículos devem ser registradas em sistema de registro e liquidação autorizadas a funcionar pelo Banco Central (BC).

A medida entra em vigor no dia 22 de agosto e inclui contratos que tenham sido feitas anteriormente a essa data, mas tenham prestações a vencer. "Estamos aproveitando uma expertise que o Brasil tem sistema de registro para aplicar ao mercado de cessão, trazendo mais segurança e transparência ao segmento", disse Sérgio Odilon dos Anjos, chefe do Departamento de Normas do Banco Central (BC).

Apesar de colocar foco em apenas duas linhas específicas para pessoas físicas, a ideia é que todo tipo de cessão seja registrada pelos integrantes do sistema financeiro. "O objetivo final é que todas as operações, inclusive de arrendamento mercantil, sejam registradas. Mas esse processo tem que ser por etapas e começamos pelas mais importantes e de maior relevância."

A princípio, o BC aceita o registro em qualquer câmara autorizada a funcionar, mas a Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP), ligada à Federação Brasileira de Bancos (Febraban), deve fazer esse trabalho por meio do sistema conhecido como C3 (Central de Cessão de Crédito). "A iniciativa é nossa, mas tivemos conversas com a indústria, com a Febraban, com as associações dos banco e estamos confortável e plenamente satisfeitos com as tratativas", disse Odilon.

A medida vem na sequência dos problemas enfrentados pelo sistema após a descoberta de irregularidades no PanAmericano justamente na contabilização das cessões de carteiras, há menos de um ano. Odilon não quis relacionar a obrigação de registro esse caso, mas admitiu que a medida trará mais segurança para todo sistema. "O registro é muito importante para bancos de todos os portes, porque todos têm interesse nessas operações. O mercado de cessão de carteira precisa de muita fluidez, por isso é importante a segurança."

As duas partes envolvidas na cessão de uma carteira (cedente e cessionário) deverão fazer o registro. Apenas se as informações estiverem corretas, o contrato é reconhecido pelo BC.

 

No caso de cessão para operações de securitização ou fundos de investimento em direito creditório (FIDC), o banco terá que fazer o registro da mesma forma, prevendo essa condição, disse Odilon. O mesmo vale para créditos adquiridos de operações de empresas varejistas. O BC deve soltar uma circular em breve com os requisitos necessários para o registro.

 

Elie Horn, o mito da construção

Valor Econômico - São Paulo/SP - EMPRESAS - 27/07/2011 - 01:02:37

 

Daniela DAmbrosio | De São Paulo

 

Foram quase três anos de insistentes pedidos de entrevistas e 50 minutos à frente de Elie Horn- fundador e presidente da Cyrela - considerado um mito da indústria imobiliária. Com uma postura humilde e bem humorada, Horn difere da figura centralizadora e autoritária que o mercado prega. Logo que chega, o empresário explica que não dá entrevistas - é a segunda vez que fala com a imprensa, desta vez num momento mais delicado da companhia - simplesmente porque não se considera um bom orador. "Sou tímido", diz. A exposição, no entanto, tornou-se quase obrigatória: a empresa vive sua fase mais difícil e Horn, que acaba de completar 67 anos, começa a conduzir o difícil e cobrado capítulo da sucessão.

Com fala rápida e um forte sotaque, o imigrante sírio de fé judaica desfila com igual desenvoltura entre reflexões religiosas e o mercado imobiliário. Dois assuntos que domina. Chegou ao Brasil aos 11 anos, começou trabalhar aos 19 e nunca mais parou. Judeu fervoroso, seu Elie - como é chamado por todos dentro da empresa - abusa das metáforas. Família e religião são os temas preferidos. "A relação do empresário e sua empresa é como a maternidade, você quer que o filho ande com ou sem você porque um dia você não vai estar." Preserva a discrição e preferiu não fazer foto para essa reportagem.

 

Não raro, devolve uma pergunta com outra e insiste na resposta - embora ele próprio seja capaz de sair, sem cerimônia, dos questionamentos mais críticos. Responde com um honesto "não posso falar" ou um menos verdadeiro "te conto quando puder." E conta com as intervenções precisas de seu assessor de imprensa, que cronometra a entrevista e avisa, mais de uma vez, que o tempo está acabando. "Você quer que eu perca minha viagem?", pergunta Elie Horn que, no dia da entrevista, sairia de férias.

 

"A relação do empresário e sua empresa é como a maternidade, você quer que o filho ande com ou sem você"

Durante mais de quarenta anos, a Cyrela cresceu, aos poucos, como uma empresa de alta renda em São Paulo. Quando abriu o capital, em 2005, já era líder e, desde então, só fez crescer. Muito e rápido. Saiu de uma receita de R$ 690 milhões em 2005 para quase R$ 5 bilhões em 2010. Foi a empresa que mais captou na bolsa entre todas as abertas. Entre três emissões, levantou R$ 2,42 bilhões na bolsa. Habituado a comandar não apenas a líder de mercado, como também uma das companhias mais rentáveis do setor, em 2010, Horn perdeu os dois títulos de uma só vez.

 

Nos últimos dois anos assistiu a ascensão de uma novata agressiva e ágil - a PDG - que comprou um grupo de empresas e ganhou o pódio do setor. O empresário diz que não se incomoda com a perda da primeira posição. "Você quer estar em primeiro lugar, mas não deve fazer de tudo para que isso aconteça, tem que ser uma consequência", afirma. "Se estiver em segundo, tem que lutar um pouco mais. A vida é uma luta contínua, por definição, porque Deus quis assim. Tudo que vem de graça não serve".

 

Já a queda da rentabilidade é nitidamente incômoda - de uma média de 18,5% entre 2005 e 2009, a margem líquida caiu para 12,3% em 2010 e 6,2% no primeiro trimestre deste ano. Tanto que a empresa mudou sua rota, definiu novas estratégias e decidiu desacelerar o crescimento - depois de muita discussão interna, segundo interlocutores próximos.

 

A Cyrela optou pela difícil missão de corrigir publicamente a projeção exageradamente otimista feita em 2009. A previsão inicial era de vendas médias de R$ 8 bilhões em 2011 e de R$ 10,2 bilhões em 2012, incluindo parceiros. Com a revisão, a meta de vendas caiu para R$ 7,3 bilhões este ano e R$ 8,5 bilhões, em 2012. "Crescer em demasia não era sadio e mostrou ter um preço alto", avalia. As ações da Cyrela caíram 32,7% nos últimos 12 meses, contra uma queda de 11,9% do índice imobiliário.

 

A queda das margens foi, basicamente, uma resposta ao estouro no custo das obras, descoberto no segundo semestre de 2010. Uma fonte que conhece a companhia de perto conta que a surpresa foi geral. E o descontrole maior veio dos parceiros - a estratégia das parcerias foi o modelo encontrado pela Cyrela para crescer mais rápido do que conseguiria se caminhasse com as próprias pernas. Em alguns casos, porém, não deu certo. A empresa já anunciou que diminuirá o número de parcerias de 16 para sete e aumentar o foco no Rio e em São Paulo, mercados originais.

 

Apesar da fama de controlador de minúcias, a Cyrela tropeçou, justamente, na falta de gestão de terceiros. E, não por acaso, o assunto das parcerias é certamente o mais delicado para Horn. "É natural que seja assim porque as parcerias, mesmo as que serão desfeitas, continuam", diz uma fonte do setor. É o tipo de contrato que não acaba da noite para o dia até porque as obras estão em andamento. "Faltou governança e controle", diz um analista do setor imobiliário. "Houve um desalinhamento de interesses entre a Cyrela, que queria crescer e ser rentável, e os parceiros, que estavam atrás de capital", afirma Flávio Queiroz, analista do Santander.

 

O baque foi grande e o dia a dia da companhia mudou este ano. Recentemente, demitiu 78 pessoas em vários níveis. "A empresa é um organismo vivo, há mudanças estruturais por definição", diz Horn. A Cyrela contratou a consultoria INDG (Instituto de Desenvolvimento Gerencial) para uniformizar os processos construtivos e evitar surpresas no futuro, segundo Horn. Na avaliação da companhia, o índice oficial de evolução de preços da construção (INCC) não reflete a inflação real do setor, sobretudo a de mão de obra. A Cyrela, então, passou a incorporar uma perda adicional dos custos, além do índice. Hoje trabalha com a variação do INCC mais uma perda de 3% ao ano, o que representa um custo entre 7% e 8% do total da obra. Adicional que tem sido colocado no preço final dos apartamentos. A "gordura" de 3% foi estimada e discutida com vários economistas.

 

Horn faz questão de sublinhar o zelo na preservação das margens. "Não fazemos concessões, não dou desconto e estamos impondo margens obrigatórias nos empreendimentos em todo o Brasil", diz o presidente da Cyrela. Os empreendimentos de alto padrão têm de dar 18% de margem líquida e os de baixo e médio padrão, de 15% a 16,5%.

 

Nesse momento, o empresário reafirma sua autoridade nas diretrizes do seu negócio. Como qualquer outro presidente. Aliás, sua presença parece menos imposta do que a de outras companhias abertas do setor, onde a figura do "dono" é igualmente forte. "Estou atento à parte macro da empresa, acompanho de perto a área financeira, números, sociedades, relações com terceiros, mas não entendo de obras", admite. É um dos poucos donos de construtora sem um diploma de engenharia - Elie Horn é advogado.

 

Habilmente, Horn conduz a conversa de tal forma que faz cair por terra certos mitos criados a seu respeito. Não acompanha obras o tempo todo - "gosto muito mais da parte estética", admite - e não participa diretamente da compra de cada terreno. Óbvio que, ciente dos exorbitantes preços dos terrenos, cobra dos subordinados que a conta feche no final. "Cada regional tem seu comitê de terrenos e cada diretor da regional tem independência para atuar e compor mix de preços ", conta. "Tento ser menos e menos centralizador", admite.

 

Diz não participar de decisões menores. "É folclore, a empresa atingiu um tamanho que seria absurdo que fosse assim, falam até que ele assina todos os cheques", diz Ubirajara Spessotto de Freitas, o Bira, diretor da Cyrela em São Paulo. Diferentes pessoas que trabalham ou já trabalharam com Horn são unânimes em dois pontos: o profundo conhecimento do mercado imobiliário e a sua objetividade. "Ele é uma pessoa muito prática, que contribui muito com o seu conhecimento", diz Roberto Perroni, presidente da Cyrela Commercial Properties (CCP), braço de renda.

 

Embora o empresário fuja de alguns dos estereótipos que lhe impuseram, ele cultiva, sim, a fama de workaholic. "Você sabe que eu trabalho muito, né?". De fato, a rotina é puxada. Acorda às quatro horas da manhã, lê textos, recebe aulas religiosas e chega ao escritório às sete da manhã - antes até, se for necessário. "Ele sempre começa as reuniões da manhã com assuntos espirituais", conta Spessotto. É um dos últimos a sair da Cyrela - costuma ficar até depois das nove da noite.

 

Elie Horn respeita o shabat - dia de descanso semanal do judaísmo, observado a partir do pôr-do-sol da sexta-feira até o pôr-do-sol do sábado. A empresa não pode assinar contratos de vendas nos estandes nesse período. Mas sábado à noite, já volta a trabalhar e domingo é dia de expediente normal para ele. "Temos várias reuniões aos domingos", diz Spessotto. Todos os executivos do primeiro escalão despacham com Horn de domingo - pode ser na sua casa ou andando em algum parque.

 

Tira 15 dias de férias duas vezes por ano, sua única concessão na atribulada agenda. No dia da entrevista, parecia animado com o período de descanso. Mas não desliga quando está fora do país. Segundo pessoas próximas, nas viagens, as tardes e noites são com a família, mas a parte da manhã é dedicada a conhecer e - se inspirar - na arquitetura do país escolhido. O Ciragan, por exemplo, empreendimento nos Jardins, foi inspirado em uma viagem de Horn à Turquia.

 

É pai de Efrain e Raphael, de 31 e 29 anos - ambos na companhia. O filho mais novo ainda estuda. Horn parece bem aberto a discutir a sucessão. Mas ainda não mostra a mesma disposição para abandonar o comando da companhia que criou. "Quem não trabalha apodrece, não existe aposentadoria, você joga toda experiência fora", diz Horn. "Ou, então faz filantropia." Para Queiroz, do Santander, sua importância na companhia transcende a posição de CEO. "Ele tomou as rédeas quando precisou e mostrou que a empresa pode aprender nas dificuldades", diz o analista. "Pouca coisa deve mudar se ele for para a presidência do conselho", aposta. A Cyrela contratou a consultoria de Sérgio Foguel, que ficou conhecido por conduzir a sucessão no comando da Odebrecht. "Queremos perenizar a empresa e permitir que ela esteja viva daqui a cem anos", diz Horn.

Fontes próximas acreditam que o processo deve demorar cerca de um ano e meio e que o próximo presidente ainda não será um dos filhos. "Meus filhos estão bem na empresa, mas são jovens ainda", sinaliza.

 

Efrain fica em São Paulo, mas é o responsável pelas regionais Norte e Nordeste. Sempre trabalhou na Cyrela. Raphael, que passou pelo Bradesco e Tarpon, é diretor de planejamento, organização e pessoas. Segundo o Valor apurou, Raphael vem ganhando mais espaço e influência na gestão. Foi ele quem defendeu a contratação do novo vice-presidente financeiro, José Florêncio Rodrigues Neto, que entrou na empresa em fevereiro, depois de nove anos na Camargo Corrêa. A entrada do executivo culminou com a saída do diretor financeiro e de relações com investidores, Luis Largman, que estava há sete anos na Cyrela.

 

Quem o conhece diz que Elie Horn é um homem de hábitos simples. Mas está na lista dos bilionários da revista Forbes desde 2006 e teve sua fortuna estimada em US$ 2,1 bilhões no ano passado. Na "Cultura Cyrela", documento sobre as crenças da companhia, há dois tópicos pouco comum a outras empresas: espiritualidade e filantropia, "um propósito essencial do fundador. " Dizem que doa mais de 50% do que ganha. Os cinquenta minutos acabam e alguns temas ficam de fora. Gentil, Horn se despede. "Deus te abençoe e te inspire."