Aliansce vende terreno no Rio por R$ 69 milhões

Valor | Eduardo Laguna

20.06.2011

 

SÃO PAULO – A administradora de shopping centers Aliansce anunciou hoje a venda de um terreno de 18,25 mil metros quadrados na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, por R$ 69 milhões.

O montante é 37,9% superior ao valor de aquisição do imóvel – R$ 50,05 milhões - em novembro do ano passado, quando a ideia era usar o espaço para ampliar a área de locação do shopping Via Parque, localizado próximo ao terreno.

No entanto, a empresa decidiu fazer essa expansão com a construção de lojas no subsolo, após entendimento de que a legislação edilícia da Barra da Tijuca permitiria obras do tipo.

A Aliansce diz em comunicado que foi procurada por diversas empresas interessadas em adquirir o terreno por valores “bem superiores” ao que havia sido pago.

Do valor fechado, R$ 5 milhões serão acertados no ato da escritura de promessa de venda. Outros R$ 29,5 milhões serão pagos em até cinco dias após o registro do título de propriedade e R$ 33,5 milhões estão previstos para o dia 5 de dezembro, com o valor corrigido pelo IPCA.

A parcela remanescente - de R$ 1 milhão - será paga apenas em 2013, no dia 5 de janeiro.

Segundo a Aliansce, o Via Parque passa por uma expansão que agregará 4,72 mil metros quadrados de área bruta locável neste ano, com mais 3,16 mil metros quadrados previstos para o ano que vem.

 

 

Para o boom não virar bolha

O Globo - Rio de Janeiro/RJ - PRIMEIRO CADERNO - 20/06/2011 - 03:06:21

 

MAURO SÉRGIO OLIVEIRA

 

A ideia corrente é que financiar imóvel no Brasil tem risco baixo. A rápida retomada da construção civil nos últimos dois anos mostra grande solidez, reforçando a crença num mercado imobiliário à prova de inadimplência. Isso está longe de ser uma verdade absoluta. Os financiamentos de longo prazo com prestações indexadas pelo Índice Geral de Preços ao Mercado (IGPM) podem ser o gatilho de estouro da bolha, ao se tornarem impagáveis, caso a inflação se acelere. Os preços dos imóveis podem cair, aumentando o risco de descasamento entre o custo do financiamento e o valor de mercado do imóvel.

 

O brasileiro tem como cultura não devolver o imóvel financiado, tradição gerada pela carência crônica de moradias, mas essa atitude pode mudar se o saldo devedor ficar muito maior que o valor de mercado dos imóveis. Isso não aconteceu ainda pela alta expressiva de preços dos últimos anos, provocada pela recuperação da economia e, no caso específico do Rio, também pela formidável agenda de eventos prevista. Mas já houve casos de empreendimentos com sérios problemas na relação preço/financiamento na Barra da Tijuca — como verificado na Vila do Pan.

 

O risco de inadimplência em cadeia é baixo, porque os preços subiram recentemente e ainda temos demanda reprimida. Entretanto, uma crise no mercado de trabalho, num cenário de recessão, pode levar à necessidade de revenda em um mercado menos receptivo, gerando queda de preços e agravamento da inadimplência.

 

O ambiente regulatório é outro fator que torna pouco provável a repetição da crise dos subprimes no Brasil. Nossa legislação é bem rígida, sendo muito mais difícil uma alavancagem como a ocorrida no mercado americano, onde os fundos foram financiados pelos bancos para comprar mais e mais subprimes. Aqui o Fundo não pode alavancar-se contraindo dívidas, e a maioria dos investidores trabalha com recursos próprios. A escassez de imóveis, por sua vez, ainda cria resistência a uma queda de preços, dando tempo para adaptação do mercado, em caso de instabilidade macroeconômica.

 

Em contrapartida, o aumento nos prazos de financiamento com pequenas parcelas de pagamento durante a obra, com juros altos, conjugado com os preços elevados dos imóveis, pode nos levar a cenários de imóveis impagáveis, precipitando uma crise de inadimplência. Um imóvel de R$100 mil financiado em 15 anos a 1% ao mês vai custar R$216 mil; em 30 anos, R$370 mil, fora correção monetária.

 

É comum ouvir que imóvel só tende a subir de preço. Isso foi verdade durante a inflação descontrolada e, por outras razões, na retomada do crescimento brasileiro em geral e do Rio em particular. Daqui por diante, a tendência é outra. A subida de preços e o crédito farto vão acelerar as construções e, consequentemente, a oferta de imóveis. É a lei do mercado: com o aumento da oferta, os preços terão que parar de crescer. Nessa hora, com os contratos regulados por índices de inflação ou taxas de juros em bases mais amplas, poderá haver um perigoso descasamento entre o valor real dos imóveis financiados e o saldo devedor, tornando até as retomadas insuficientes para cobrir os empréstimos. É aí que mora o perigo.

 

É possível e necessário, contudo, avançar mais no controle de riscos, apesar de estarmos avançados no que diz respeito às leis e demais dispositivos reguladores. Os limites do crédito imobiliário poderiam ter um maior controle, a exemplo do que é feito no mercado de financiamento de automóveis e no crédito pessoal. Afinal o imóvel é, quase sempre, a maior dívida da família, e a expansão desordenada do crédito imobiliário foi o gerador da crise dos subprimes, em que os maiores prejudicados foram os compradores.

 

MAURO SÉRGIO OLIVEIRA é economista.

 

Crédito e "Minha Casa, Minha Vida" alavancam segmento residencial

DCI - São Paulo/SP - SERVIÇOS - 20/06/2011

 

São Paulo O crédito imobiliário e os programas de moradia popular impulsionaram as obras residenciais em 2009, segundo a Pesquisa Anual da Indústria da Construção (PAIC), divulgada na última sexta-feira pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). - De acordo com o balanço, houve um aumento da participação da construção de edifícios na receita bruta do setor, para 39,5%, embora as obras de infraestrutura, impulsionadas sobretudo pelo Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), tenham correspondido a quase metade do montante total (47%). O lançamento do programa "Minha Casa, Minha Vida" e o aumento da concessão de crédito foram os principais responsáveis pelo aumento das obras residenciais.

 

"O crédito imobiliário já vinha crescendo desde o início dos anos 2000. Embora tenha desacelerado um pouco, em 2009 continuou crescendo", explicou Fernando Abritta, responsável pela pesquisa.

 

As obras residenciais consumiram R$ 28,561 bilhões, ou 17,1% do total de obras e serviços conduzidos por empresas com 30 ou mais pessoas ocupadas. O avanço foi de 2,4% em relação à participação verificada em 2008. As edificações industriais, comerciais e não residenciais aumentaram menos sua participação, para 18,4%, mas consumiram um montante significativo, de R$ 30,718 bilhões.

 

Já as obras de infraestrutura consumiram R$ 83,111 bilhões, o correspondente a uma fatia de 49,7% de todas as obras conduzidas.

 

Crise

 

De acordo com os números do IBGE, a crise financeira desencadeada em 2008 no mundo não teve grandes reflexos na construção brasileira em 2009. O estudo mostra que as empresas do setor fizeram incorporações, obras e serviços no valor de R$ 199,5 bilhões, expansão de 12,1%, em termos reais, na comparação com 2008. "O setor da construção vem crescendo bastante nos últimos anos e continuou crescendo em 2009, mesmo sendo o ano da crise econômica", disse Abritta.

 

As contratações de obras feitas por entidades públicas somaram R$ 85,490 bilhões em 2009, contra R$ 68,607 bilhões em 2008. O montante corresponde a 44,1% das construções.

 

 

Crédito imobiliário opõe banco e mercado

Folha de S. Paulo - São Paulo/SP - MERCADO - 19/06/2011 - 03:05:06

 

Instituições financeiras defendem criação de novo papel com isenção fiscal para financiar setor habitacional

 

Mercado acusa bancos de defender território e manter controle sobre taxas e condições dos financiamentos ao setor

 

TONI SCIARRETTA

DE SÃO PAULO

 

Principal fonte de recursos da habitação, a caderneta de poupança não terá recursos suficientes para atender a demanda por crédito imobiliário a partir de 2013.

O dinheiro da poupança -que tem 65% dos saldos levados para habitação- nem secou ainda, mas os bancos e o mercado de capitais já disputam o vácuo que se abrirá.

Apesar de ser um negócio pequeno, o crédito imobiliário brasileiro dobra praticamente a cada dois anos e promete se tornar um dos mais dinâmicos e disputados do mundo no final da década.

Para seguir dando as cartas dos financiamentos imobiliários, os bancos pleiteiam junto ao governo e ao Congresso Nacional a criação de um novo papel, apelidado de "CDB imobiliário" -ou tecnicamente, "covered bond" (título garantido pelo banco)-, com garantia tanto do imóvel financiado quanto do banco.

Em caso de inadimplência do mutuário, a instituição financeira garante ao investidor o pagamento acertado.

Com esse papel, os bancos esperam captar recursos com prazos mais longos (cinco anos), compatíveis com a maioria dos empréstimos.

O problema é que a conta ainda não fecha. Como o risco desse papel é o mesmo de o banco quebrar, eles pagarão um juro próximo dos atuais CDBs, principal instrumento de captação das instituições financeiras, não muito superior aos juros do governo -12,25% ao ano.

Para tornar a aplicação mais interessante, os bancos pedem um incentivo fiscal para o cliente comprá-lo, alinhado à isenção de Imposto de Renda que ele já tem se comprasse fundos ou papéis imobiliários -a pessoa física não paga IR em fundos imobiliários, letras hipotecárias e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

 

DISPUTA

Mais antiga, a proposta do mercado de capitais é transformar os financiamentos imobiliários em uma aplicação financeira -chamada securitização- para os fundos de pensão, seguradoras e demais investidores.

Nesse caso, o papel do banco se restringe a analisar e conceder o empréstimo, que depois é "empacotado" e vendido no mercado.

Se o mutuário não paga, o imóvel cobre o prejuízo.

A vantagem é que o banco recupera o dinheiro rapidamente e fica livre para fazer sucessivos empréstimos.

O estímulo é para conceder cada vez crédito, reduzindo taxas e melhorando as condições ao mutuário.

O modelo foi adotado pelos EUA, cujos empréstimos de maior risco originaram a crise das hipotecas subprime (segunda linha).

"No Brasil, estamos longe do que ocorreu nos EUA. A securitização está pronta, foi testada e funciona. Não precisa criar nada", disse Fernando Brasileiro, presidente da securitizadora Cibrasec.

No mercado financeiro, a visão é que os cinco grandes bancos não querem abrir mão do crédito imobiliário, especialmente quando ele se tornará mais rentável, mantendo controle das taxas.

Com o "CDB imobiliário", os empréstimos seguem na contabilidade do banco -fica assegurado o relacionamento de longo prazo da instituição com o mutuário.

Os bancos rebatem afirmando que a securitização depende de uma engenharia financeira cara e complexa, com participação de uma série de terceiros como agências de avaliação de risco, corretores, Bolsa etc.

"Nunca falei que o "covered bond" é o único caminho. É uma alternativa. O mercado está crescendo e precisa de várias fontes, inclusive para ter competição", disse Luiz Antonio França, presidente da Abecip (Associação do Crédito Imobiliário).

 

 

Fitch Afirma Ratings da 1ª Série da 1ª Emissão de CRIs da WTORRE NSBC Securitizadora

16 Jun 2011 14h49

São Paulo/Rio de Janeiro, 16 de junho de 2011: A Fitch Ratings afirmou, hoje, o Rating Nacional de Longo Prazo 'AA(bra)' da primeira série da primeira Emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs) da WTORRE NSBC Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários S.A. (WTORRE NSBC), em montante nominal de BRL45,0 milhões. A Perspectiva do rating é Estável.

A afirmação do rating considera o consistente perfil creditício da Nestlé Brasil Ltda. (Nestlé), única fonte pagadora dos créditos imobiliários que lastreiam essa emissão, além do histórico de pontualidade de pagamentos da locatária. O último aluguel mensal pago pela Nestlé, em junho de 2011, foi de BRL1.078.322, já corrigido monetariamente. O rating também considera o casamento entre as taxas de juros e correção monetária dos créditos imobiliários (aluguel) e o saldo devedor do CRI.  

O rating reflete a capacidade de pagamento pontual e integral do principal investido, corrigido monetariamente pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), acrescido de juros remuneratórios de 12,5% ao ano, até seu vencimento final, em 3 de maio de 2015. Em junho de 2011, o saldo devedor corrigido do principal dos CRIs era de BRL38.240.678.

Esta operação é uma securitização do fluxo de aluguéis devidos pela Nestlé em um contrato atípico de locação, na modalidade build-to-suit. O imóvel objeto da operação é um centro de distribuição de propriedade da WTORRE NSBC, localizado em São Bernardo do Campo, Estado de São Paulo. O prazo locatício previsto no contrato, celebrado entre a Nestlé e a WTORRE NSBC, teve início em novembro de 2002 e a duração será de 150 meses. A Nestlé já realizou 104 pagamentos de aluguel. Caso haja rescisão antecipada da locação, a Nestlé será obrigada a pagar multa indenizatória suficiente para quitar o saldo não amortizado dos CRIs, corrigido monetariamente e acrescido de remuneração e de eventuais multas e penalidades, conforme previsto nos documentos da operação.

Senado aprova empresa individual

Folhapress, de Brasília

17/06/2011

O Senado aprovou ontem um projeto que permite a abertura de empresa de sociedade limitada por uma única pessoa, sem a necessidade de no mínimo dois sócios para viabilizar o seu funcionamento. No modelo atual, para abrir uma empresa nesse formato é necessária a presença de pelo menos duas pessoas.

A Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) já havia aprovado o projeto em caráter terminativo no dia 1º de junho, mas houve apresentação de recurso que forçou a votação do texto em plenário. Em votação simbólica, os senadores referendaram hoje a aprovação do projeto - que segue para sanção da presidente Dilma Rousseff.

Pelo texto, fica criada no Código Civil a figura do empresário individual de responsabilidade limitada. Somente o patrimônio social da empresa responderá pelas suas dívidas, sem a possibilidade de se confundir com o patrimônio da pessoa que a constitui - com base em sua declaração anual de bens.

O projeto determina que a totalidade do capital social da empresa de responsabilidade limitada não deve ser inferior a R$ 54,5 mil, cem vezes o valor do salário mínimo do país.

"Quando você abre hoje uma empresa sozinho, o seu patrimônio individual fica comprometido. Agora, não mais. É um grande passo para acabar com a informalidade ou com os laranjas nas empresas", disse o senador Francisco Dornelles (PP-RJ), relator do projeto na CCJ.

O senador justificou o texto ao afirmar que o seu objetivo é permitir ao empresário explorar individualmente uma atividade econômica sem colocar em risco os seus bens particulares, nem criar sociedades para mera figuração.

O projeto prevê que se aplicam às empresas individuais de responsabilidade limitada as mesmas regras previstas para as sociedades limitadas.

O nome empresarial deve ser formado pela expressão "Eireli" logo depois da firma ou da denominação social da empresa. Fica proibido ao empresário individual de responsabilidade limitada figurar em mais de uma empresa dessa modalidade.

STJ começa a julgar créditos do PIS e da Cofins

Maíra Magro | De Brasília

17/06/2011

A 2ª Turma do Superior Tribunal de Justica (STJ) começou a julgar ontem, favoravelmente aos contribuintes, um processo em que a Vilma Alimentos pede para compensar créditos de PIS e Cofins resultantes da compra de material de limpeza, serviços de higienização e dedetização usados no processo de produção. Num posicionamento inédito, três ministros aceitaram a possibilidade de compensar esses créditos, sinalizando uma vitória para a empresa. A 2ª Turma é composta por cinco ministros.

A discussão envolve o conceito de insumo. As leis que tratam da não cumulatividade do PIS e da Cofins (Leis nº 10.637, de 2002, e nº 10.83, de /2003) definem que a empresa poderá descontar, na venda de seus produtos, os créditos decorrentes da aquisição de bens e serviços usados como insumo. Mas enquanto o Fisco interpreta o termo "insumo" de forma restrita, contribuintes defendem a ampliação desse entendimento.

A Receita Federal baixou instruções normativas definindo em que situações admite os créditos de PIS e Cofins. Elas definem como insumo as matérias primas, produtos intermediários e serviços aplicados diretamente na produção - o mesmo critério da legislação do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI).

Diversos contribuintes passaram a questionar essas regras. O advogado da Vilma Alimentos, Daniel Guazzelli, citou em sua defesa uma decisão do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf) que ampliou bastante a possibilidade de creditamento. Ao analisar um processo da Móveis Ponzani, de Porto Alegre, o Carf entendeu que o conceito de insumo para apuração de créditos de PIS e Cofins deve ser entendido como "todo e qualquer custo ou despesa necessária à atividade da empresa". A decisão aplicou os mesmos termos da legislação do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica, que admite a compensação de tudo que for definido como custos.

A novidade do julgamento de ontem é que surgiu uma terceira definição de insumo - o critério da "essencialidade". A Vilma Alimentos argumentou que, em seu caso, o conceito também deve incluir produtos e serviços de limpeza, uma vez que eles são essenciais ao seu processo produtivo. "Como você produz um alimento sem um ambiente totalmente limpo?", questionou o advogado da empresa.

O relator do caso, ministro Mauro Campbell Marques, votou em favor da Vilma Alimentos, adotando o critério da "essencialidade" para definir o que é insumo. O voto foi seguido pelos ministros Humberto Martins e Castro Meira. O julgamento foi interrompido por um pedido de vista do ministro Herman Benjamin. Além dele, falta votar apenas o ministro César Asfor Rocha.

Advogados de contribuintes consideraram o julgamento positivo por ampliar as possibilidades de crédito em relação às instruções da Receita. Já o procurador Cláudio Seefelder, que representou a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, ressaltou que o STJ afastou também o precedente do Carf, que ampliava as opções de creditamento. Seefelder adiantou que a discussão será levada à 2ª Seção, composta por um número maior de ministros. Não há outro precedente sobre a matéria na Corte. Para o tributarista Marco André Dunley Gomes, os votos indicam que o STJ terá que avaliar, caso a caso, se o insumo é ou não essencial ao processo produtivo.