Entenda as causas do crescimento nos preços dos imóveis no Brasil

Em três anos, o preço dos imóveis em São Paulo ficou 85% mais caro, enquanto o aluguel subiu menos de 40%. No Rio, os imóveis dobraram de preço. Imóveis em Brasília também tiveram valorização expressiva.

Christiane Pelajo

O preço dos imóveis subiu muito nos últimos anos no Brasil. Essa valorização rápida fez com que muita gente começasse a se perguntar se estamos vivendo uma bolha, como aconteceu nos Estados Unidos. Será?

O preço de um apartamento depende do tamanho do imóvel, do estado de conservação, do material usado, dos acabamentos, mas principalmente da localização.

Se você quiser morar na praia do Leblon no Rio de Janeiro, prepare o bolso. Um imóvel no local pode custar até R$ 32 milhões. Foi exatamente por esse preço que um apto de 600 metros quadrados foi vendido em um prédio.

“No Rio não tem mais terrenos para edificar, então nessas regiões tem uma valorização, é aquela lei de mercado de oferta e de procura”, conta gerente de construtora Luiz Fernando Moura.

Esse aumento de preços não é um fenômeno apenas do Rio de Janeiro. Brasília também teve uma valorização impressionante.

“Na região do Plano Piloto, a média está um pouquinho acima do que o Rio de Janeiro, porque a renda é maior”, declara Moura.

“O que acontece é que o Plano Piloto em Brasília está completamente asfixiado. A única alternativa é procurar sair do plano piloto”, fala o presidente do Cofeci (Conselho Federal do Conselho de Imóveis), João Teodoro da Silva.

Bairros inteiros vêm surgindo em várias cidades brasileiras. Em Brasília, um dos destaques é Águas Claras. Até a década de 90, não havia nada no local, era um imenso matagal. De lá pra cá, tudo mudou. Oitocentos prédios brotaram do chão, o número de moradores aumentou quase quatro vezes. Agora, são 150 mil habitantes.

O mercado imobiliário brasileiro está tão aquecido que tem gente que acha que podemos viver uma bolha. Ela acontece quando os preços sobem tanto que quem comprou não consegue mais pagar pelo imóvel. A primeira consequência é a redução na procura por financiamento e logo depois a queda dos preços num efeito dominó.

Tem economista que diz que começa a aparecer em algumas cidades brasileiras um dos sintomas de bolha. “Há um descolamento imenso entre o preço de imóveis e o preço de aluguéis, eles devem andar mais ou menos equilibrados”, diz o economista William Eid.

“Em São Paulo, os preços subiram muito, sobretudo o preço de imóveis novos, a gente não vê o aluguel acompanhando”, fala o professor de economia da FGV-SP, Samy Dana.

Em três anos, o preço dos imóveis em São Paulo ficou 85% mais caro, enquanto o aluguel subiu menos de 40%. No Rio, os imóveis dobraram de preço. Para alugar, também subiu -- só que numa velocidade bem menor.

O perigo do valor do aluguel muito baixo é desestimular a compra. A pessoa acaba optando por alugar e deixar o dinheiro que tem rendendo no banco. Um dos sintomas mais fortes de bolha é quando o desempenho da economia não justifica os preços cobrados pelo mercado. Isso não acontece no Brasil.

“O sistema brasileiro é sólido e a família brasileira está com crescimento de renda muito forte, você tem uma demanda potencial muito grande, então é isso na verdade que está explicando essa alta de preços num passado recente”, afirma o economista-chefe da MB Associados, Sérgio Vale.

“Acho que não existe bolha no país nem de demanda nem de crédito”, fala o presidente do Secovi - SP, João Crestana.

Nos Estados Unidos, foi bem diferente. A bolha imobiliária estourou em 2008. Lá, a crise começou com o super aquecimento do mercado imobiliário. Com muito crédito disponível, muita gente começou a financiar casas apostando na alta dos preços. Eles realmente subiram.

Alguns imóveis tiveram o valor quadruplicado. Aí a bolha estourou e até agora, o país não se recuperou desse baque.

Com muito dinheiro para emprestar, os bancos não eram rigorosos na seleção e davam crédito até mesmo pra quem não tinha como comprovar renda.

Por exemplo, o americano ia ao banco e financiava uma casa no valor de US$ 300 mil. Como os imóveis, na época, estavam se valorizando muito rápido, em pouco tempo, a casa valia bem mais, vamos dizer, US$ 400 mil. Essa diferença de US$100 mil dava a ele o direito de ir ao banco e pegar esse dinheiro emprestado, fazer uma dívida nova para gastar como quisesse.

O problema começou quando os preços das casas caíram, as prestações subiram e muita gente teve que devolver a casa pra se livrar da dívida. Conclusão: os bancos tiveram que leiloar os imóveis, com muita casa sendo vendida, os preços despencaram.

Segundo Jonathan Miller, que é presidente de uma consultoria especializada em mercado imobiliário, o preço dos imóveis hoje nos Estados Unidos está em média 30% abaixo do pico alcançado em meados de 2006.

A bolha estourou dois anos depois, em 2008 atingindo todo o sistema financeiro e até agora, o mercado imobiliário ainda não se recuperou.

A nossa realidade não é nada parecida com a americana. “Lá o mercado é extremamente especulativo. As pessoas compram para ganhar dinheiro em cima do mercado. Aqui não. As pessoas compram para sua própria habitação”, explica o presidente do Cofeci (Conselho Federal do Conselho de Imóveis), João Teodoro da Silva.

“Por que poderíamos ter uma bolha? Ou pela supervalorização do imóvel ou pela falta de renda de quem vai pagar a prestação. Se nós tivermos essas duas pontas bem cuidadas, nós não teremos nenhum problema”, explica o presidente do Secovi -RS, Moacyr Schukster.

 

Fundos de recebíveis têm redução de novas ofertas

Valor Econômico - São Paulo/SP - BRASIL - 17/08/2011 - 01:02:31

 

Adriana Cotias e Vinícius Pinheiro | De São Paulo

 

Aline Massuca/Valor

 

Ciclo de alta de juros funciona como um inibidor adicional de novas ofertas, avalia Junqueira, da Uqbar

 

Após registrarem um forte crescimento entre 2005 e 2008, período de bonança no mercado de capitais brasileiro, as emissões de fundos de recebíveis patinam e, se seguirem a toada do primeiro semestre, dificilmente mostrarão acréscimos significativos em relação ao ano passado. Mal ensaiou uma reação em 2010, o setor se viu às voltas com o rombo bilionário no PanAmericano e com o pacote de medidas de aperto ao crédito, que fez com que as instituições desacelerassem o passo na originação de novas operações.

De janeiro a junho, as novas emissões estiveram concentradas em poucas operações: foram apenas 16 ofertas, em comparação com 47 captações realizadas no mesmo período do ano passado, pelos dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros e de Capitais (Anbima). Em volume, os números deste ano são inflados pelo Caixa BTG Pactual Multisegmentos, com patrimônio de mais de R$ 3 bilhões, fundo criado em abril para limpar o balanço do PanAmericano depois que o BTG passou a dividir o negócio com o banco federal.

Apesar do ritmo mais lento nas novas ofertas, o patrimônio líquido dos fundos de investimentos em direitos creditórios (FIDC) atingiu no fim do primeiro semestre a importante marca dos R$ 50 bilhões, uma expansão de 33,8% em relação a junho do ano passado, segundo levantamento da consultoria Uqbar para o Valor. O dado desconsidera as carteiras do sistema Petrobras, usadas na gestão do fluxo de caixa da estatal.

 

O crescimento do patrimônio carregado de 2010 se explica pela incursão das empresas de factoring, que têm benefício fiscal ao estruturar seus negócios dentro desses fundos, segundo Pedro Junqueira, sócio da Uqbar. Para se ter uma ideia, na categoria de fundos com recebíveis comerciais, com patrimônio de R$ 9,6 bilhões (34,6% superior a junho de 2010), cerca de R$ 4 bilhões foram originados em companhias de fomento mercantil. Pelo histórico recente, porém, há sinais de exaustão.

Para o segundo semestre, a previsão é de pouco dinamismo. "O mercado está aquém das expectativas. O FIDC chegou num ponto em que não consegue decolar", diz Marcos Wanderley, responsável por produtos de securitização do BTG, um dos principais estruturadores de fundos de recebíveis do mercado brasileiro. Além da combinação PanAmericano com medidas macroprudenciais ter inibido a oferta de crédito no varejo, ele atribui o freio à maior regulamentação do setor que vem pela frente, citando as mudanças nas normas contábeis dos fundos, alteração na forma de provisões e a abertura de informações de créditos acima de R$ 5 mil para a central de risco do Banco Central (BC).

"A ideia é dar mais transparência, aumentando o volume de informações num setor já muito regulado. Mas os agentes se retraem, pois o FIDC é um instrumento relativamente caro. Entre uma emissão ou uma CCB com garantia, os emissores acabam escolhendo essas outras opções, ainda que paguem mais taxa por isso", pondera Wanderley.

Após o ensaio de recuperação em 2010, o mercado de fundos de recebíveis entrou em uma espécie de "inércia" e o que mais se vê agora são emissões de novas séries de fundos já existentes, o que explica o aumento patrimonial, observam os advogados Ricardo Mourão e Jessica Bernstein Heumann, do Velloza & Girotto.

Os bancos médios - que tradicionalmente recorrem à estrutura dos FIDC para fazer a cessão de seus créditos e obter recursos para realizar novas operações - enfrentam uma maior resistência dos investidores, segundo Leonardo Calixto, sócio da Empírica Investimentos. "Diante do movimento de consolidação entre os bancos de nicho, o investidor questiona a capacidade da instituição de continuar originando recebíveis", afirma.

Ele também credita a atual entressafra ao menor interesse das instituições em securitizar os recebíveis. "Esse mercado costuma acompanhar a necessidade de quem origina os créditos."

No segmento de recebíveis comerciais, a atividade praticamente parou neste ano. De dezembro para cá, houve uma expansão de apenas 0,45% no patrimônio dos fundos que incluem as empresas de factoring. No bolo geral, o recente ciclo de alta de juros funciona como um inibidor adicional de novas ofertas, acrescenta Junqueira, da Uqbar.

Quem compra cotas de FIDC considera relevante o tamanho que essa indústria alcançou em cinco anos de atividade mais intensa. "Já começa a haver certa escala, o que permite a comparação de fundos da mesma categoria", diz Arturo Profili, sócio da Capitânia, gestora que investe em operações de renda fixa estruturadas e que tem em carteira 24 transações e um patrimônio de R$ 500 milhões. O especialista se mostra otimista com o setor e estima que esse é um mercado para rodar a um patrimônio de R$ 100 bilhões num horizonte de dois anos.

 

Academia Imobiliária Uqbar

http://www.uqbar.com.br/institucional/oque/Academia_Imobiliaria_2011.jsp

Conselho proíbe protesto de letras de câmbio

Agência Brasil, de Brasília

17/08/2011

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) vai editar uma resolução proibindo os cartórios de todo o país de acatar protestos de letras de câmbio sem aceite, os chamados títulos podres. A norma também vai proibir que os serviços de proteção ao crédito incluam, em suas listas, nomes de devedores baseados nesses títulos.

As letras de câmbio são títulos que representam uma dívida, mas quando estão sem aceite significa que a dívida não foi reconhecida pelo suposto devedor. Na maioria dos casos, o devedor desconhece o título da dívida, que, muitas vezes, é protestada em cartórios de outros estados.

"A letra de câmbio sem aceite não é título de crédito, é uma declaração de alguém de que deve alguma coisa, ou seja, não é nada. É uma maneira de intimidar os supostos devedores", argumentou o presidente do CNJ e do Supremo Tribunal Federal, ministro Cezar Peluso.

A decisão foi tomada ontem pelo plenário do CNJ, após analisar pedido do Ministério Público de São Paulo. No Estado, o protesto de letras de câmbio sem aceite já é proibido nos cartórios, mas os serviços de proteção ao crédito têm utilizado títulos protestados em outros Estados para incluir supostos devedores nas listas de restrição. "Esses títulos podres são utilizados para coagir principalmente pessoas pobres e, em geral, são executados fora da comarca, para dificultar a contestação", avaliou a conselheira do CNJ, ministra Eliana Calmon.

Mesmo antes de a resolução entrar em vigor - a norma ainda será elaborada pelo CNJ -, as corregedorias dos Tribunais de Justiça deverão comunicar os cartórios sobre a proibição. Segundo Peluso, a resolução também vai determinar que os cartórios cancelem protestos existentes de letras de câmbio sem aceite.

 

 

 

Conselho afasta cobrança de IR sobre variação cambial

Tributário : Carf entende que não há lucro na equivalência patrimonial

 

Bárbara Pombo | De São Paulo

17/08/2011

 

Procurador-chefe Paulo Riscado: jurisprudência favorável ao contribuinte por falta de base legal para a cobrança

O resultado positivo da equivalência patrimonial decorrente de variação cambial em controladas e coligadas no exterior não está sujeito ao pagamento do Imposto de Renda (IR) e da Contribuição Social sobre Lucro Líquido (CSLL). Este foi o entendimento do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf) ao analisar recursos de grandes contribuintes que possuem investimentos em empresas estrangeiras. A equivalência patrimonial é um método contábil utilizado para atualizar o valor da participação societária da investidora no patrimônio da empresa. Em pelo menos cinco decisões recentes, a Corte administrativa do Ministério da Fazenda entendeu que a variação cambial não é lucro. Dessa forma, não poderia haver tributação.

Por unanimidade, a 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) também considerou a cobrança ilegal ao analisar o recurso da empresa Beckmann Pinto Administração de Bens e Participações contra a Fazenda Nacional, em abril. No Carf, tramitam atualmente cerca de 50 ações sobre o tema, cujos valores das autuação ultrapassam os R$ 10 milhões.

Para advogados, os precedentes são importantes porque significam a "correção" de uma norma da própria administração fazendária. Segundo o tributarista Rodrigo Rigo Pinheiro, do Braga e Moreno Consultores Jurídicos e Advogados, pagar impostos sobre variação cambial traria reflexos negativos diretos sobre o planejamento das empresas com investimentos no exterior. O advogado Jimir Doniak Júnior, do Dias de Souza Advogados Associados, tem a mesma opinião. "Pretender tributar a variação de câmbio é onerar um mero registro contábil momentâneo, que provavelmente não irá se concretizar", diz.

De acordo com o procurador-chefe da Fazenda Nacional no Carf, Paulo Riscado, a jurisprudência a favor do contribuinte tem sido firmada por falta de base legal para a cobrança. Isso porque a Medida Provisória nª 2.158-35, de 2001, não prevê a tributação sobre a variação cambial. No entanto, muitas empresas foram autuadas por causa da Instrução Normativa (IN) da Receita Federal nº 213, de 2002, que determinou a apuração de todos os valores relativos ao resultado positivo da equivalência patrimonial. "Como o contribuinte reconhece o lucro e a variação cambial juntos, o fiscal não faz a distinção. É como se ao jogar uma rede ao mar pescássemos o camarão e a baleia. Queremos só o camarão", diz o procurador.

Hoje, o Supremo Tribunal Federal (STF) deve julgar a constitucionalidade da Medida Provisória (MP) nª 2.158-35, de 2001. Está na pauta uma ação direta de inconstitucionalidade (Adin) contra a tributação do IRPJ e da CSLL sobre os ganhos por equivalência patrimonial em controladas e coligadas estrangeiras. O problema apontado é que o artigo 74 da MP prevê a incidência, tenha ou não ocorrido a disponibilização dos dividendos para a companhia brasileira. "A incidência não pode ser sobre uma ficção, sobre um dividendo que não está disponível", diz Gustavo Amaral, advogado da Confederação Nacional da Indústria (CNI), entidade que propôs a ação. Na avaliação da CNI, o texto torna o investimento a partir do Brasil mais caro, além de dificultar a internacionalização das empresas nacionais.

A Adin espera há dez anos pelo julgamento. A definição está nas mãos dos ministros Cezar Peluso, Celso de Mello e de Ayres Britto, que havia pedido vista do processo. Seis votos já foram proferidos. São três a favor do contribuinte, dois contra e o voto da relatora Ellen Gracie que considerou o dispositivo inconstitucional apenas para as coligadas.

Para o jurista Heleno Taveira Torres, é um equívoco fazer a distinção entre coligadas e controladas porque a MP afeta todos os tipos de participação societária. "Não há como salvar o texto. Ele é inconstitucional", diz Torres, citando o artigo 43 do Código Tributário Nacional (CTN).

Por nota, a Advocacia-Geral da União (AGU) afirmou que o texto não institui nem aumenta um tributo, mas apenas fixa um novo momento de ocorrência do fato gerador, já definido pelo CTN.

 

 

 

Mercado disputa executivos especialistas em incorporação

Construção: Crescimento do setor imobiliário em várias regiões do país aquece procura por profissionais que ajudam a descobrir novas oportunidades de negócios.

 

Vívian Soares | De São Paulo

17/08/2011

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A procura não se concentra somente em São Paulo e no Rio de Janeiro. Praças como Brasília, Curitiba e Porto Alegre também disputam esses caçadores de oportunidades. "Quanto maior a escassez de terrenos na região, mais importante é a figura desse especialista, que precisa fechar o negócio antes dos concorrentes", afirma Carlos Eduardo Altona, sócio da consultoria de recrutamento Exec.

O grande desafio das companhias, segundo ele, é encontrar profissionais que aliem experiência e reconhecimento no mercado a habilidades comerciais e de marketing. Essa rara combinação torna o profissional automaticamente elegível ao cargo, segundo Altona. "Algumas empresas pedem para encaminharmos bons profissionais de incorporação mesmo quando estão sem a vaga aberta. A posição, em alguns casos, é criada só para absorvê-los", diz.

As companhias de médio porte, segundo o headhunter, são as que mais sofrem. Ao contrário das grandes organizações, que já possuem equipes formadas nessa área há alguns anos, as médias estão começando agora a estruturar esses departamentos.

Esse é o caso da MaxHaus, incorporadora com 60 funcionários e 4 anos de mercado. De acordo com o diretor Andreas Auerbach, no início do ano a empresa, que está expandindo suas operações na região Sul, decidiu contratar um executivo que tivesse foco exclusivo para a atividade de incorporação. "Tínhamos uma diretoria que acumulava esse departamento com a área de engenharia. Decidimos dividir para ganharmos eficiência nas duas", afirma.

Há algumas semanas, a MaxHaus contratou o diretor de incorporação Octavio Moreira, engenheiro que fez carreira em construtoras de grande porte. O executivo, que mudou de empresa com cargo maior e aumento de 50% no salário, acredita que o setor tem se mostrado agressivo para atrair talentos. "Quanto maior o grau de exposição do profissional, maior será sua valorização. Como essa é uma atividade baseada no relacionamento com o mercado, o executivo acaba ficando conhecido entre os concorrentes", afirma.

Segundo Altona, da Exec, a estratégia de atrair esses profissionais passa principalmente pela remuneração. O salário fixo de um diretor da área gira em torno de R$ 25 mil a R$ 30 mil. Além disso, a parte variável é bastante arrojada e pode significar, em média, dez salários anuais extras.

Na Tecnisa, que nos últimos meses contratou 4 profissionais para a área de novos negócios, a busca por talentos precisou vir acompanhada de um forte trabalho de retenção. Segundo a gerente de RH Denise Bueno, a construtora aposta em programas que vão além da remuneração agressiva, que visam o desenvolvimento de carreira e a qualificação. Atualmente, toda a equipe da área está participando de um curso "in company" sobre gestão de negócios.

Denise explica que o mercado aquecido está fazendo com que os funcionários dessa área sejam muito assediados pelos concorrentes. "Nossos colaboradores recebem de duas a três propostas por semana", diz.

Contratado há pouco mais de um mês pela Cury Construtora, o diretor de incorporação Frederico Franco afirma que continua sendo convidado a mudar de emprego. O executivo saiu da Gafisa após três anos como gerente sênior para assumir a posição na nova empresa, que é resultado de uma joint-venture com a Cyrela. Além da promoção e do salário maior, ele conta que foi motivado pelo perfil da construtora. "É o melhor de dois mundos, pois une o porte e a estrutura de uma grande empresa à agilidade de uma companhia familiar", afirma.

Franco, que comanda uma equipe de 30 pessoas, em sua maioria jovens, explica que a profissionalização do setor imobiliário tem feito com que a gestão de pessoas seja cada vez mais estratégica na área de incorporação. O profissional ideal para essa área, segundo ele, precisa ter uma visão multidisciplinar. "O processo é longo e passa pelas áreas jurídica, de engenharia, marketing, vendas e finanças. Quem não tem noção do todo pode comprometer o negócio", diz.

 

Construtora Even capta - R$ 75 - milhões em CRI

DCI - São Paulo/SP - POLÍTICA ECONÔMICA - 16/08/2011 - 00:00:00

 

São paulo - A construtora e incorporadora Even anunciou ontem a captação de R$ 75 milhões por meio da emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), informou a empresa à Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Os recursos obtidos serão utilizados para a construção de desenvolvimento de empreendimentos imobiliários residenciais. A Even disse ainda que antecipou o pagamento da primeira parcela da 3ª emissão de debêntures que venceriam em outubro deste ano no valor total de R$ 71,6 milhões.