Carteira de imóveis trará garantia adicional às LIGs

Carteira de imóveis trará garantia adicional às LIGs

Jornal do Comercio, 10/fev

Em meio à discussão a respeito da incidência de tributação sobre as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), os próximos meses reservam, ainda, outra novidade para o mercado. Após a sanção da Lei nº 13.097 pela presidente Dilma Rousseff, no último dia 19, a criação de uma nova modalidade, as chamadas Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), depende, agora, apenas de normatização por parte do Conselho Monetário Nacional (CMN).

Entre os diferenciais do produto, estarão a segurança dupla para os investidores, incluindo a carteira imobiliária do emissor como garantia. Além disso, a possibilidade de correção cambial deve atrair o apetite dos estrangeiros.

As novas Letras, esperadas ainda para o primeiro semestre de 2015, vêm sendo chamadas pelos investidores de "covered bonds tupiniquins", em alusão às semelhanças com os títulos já consagrados em outros países. A comparação se refere, primordialmente, à incorporação da garantia dupla, ou seja, o principal diferencial do papel em relação às LCIs e também aos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Isso acontece porque, ao optar por uma LIG, o investidor terá a garantia de que, caso a instituição financeira emissora não consiga honrar com a remuneração acordada, receberá prioridade sobre a carteira imobiliária do banco. Na prática, o instrumento introduz o regime fiduciário, exigindo do emissor que lastreie os investimentos em imóveis apartados de seu patrimônio, mitigando os riscos em caso de eventual falência da instituição financeira.

"Por essa dupla garantia, mitigadora de riscos, quem deve se beneficiar serão as instituições de médio porte, que não têm capilaridade tão grande em outros instrumentos", projeta o sócio da Monte Bravo Investimentos, Pier Mattei.

Já para os investidores, segundo Ricardo Magalhães, gerente executivo de relações e projetos da Cetip, é o próprio teste de mercado que vai demonstrar o quanto a LIG será atrativa, já que, por ter menos risco, a tendência também é de menores rendimentos.

As regras para a emissão de LIGs dependem de normatização no CMN. Os estudos já estão em andamento, mas a própria lei que autoriza a emissão traz alguns possíveis direcionamentos. Segundo os especialistas, uma tendência é de que as Letras concentrem a maior parte dos investimentos no longo prazo, com tempo médio de 24 meses, prazo maior do que LCIs e CRIs, por exemplo. No entanto, não há referências mais precisas sobre os indexadores que - sem mudanças após a manifestação do órgão regulatório - poderão ser autorizados pré ou pós-fixados.

Outra novidade trazida pela lei é possibilidade de correção da variação cambial no tempo do contrato, o que, aliado a maior segurança, deve atrair uma fatia maior do capital estrangeiro para o mercado de renda fixa. O fator também pode ser responsável por ampliar o interesse dos fundos de pensão no financiamento do mercado imobiliário nacional.

Embora o limite para a correção cambial ainda tenha de ser estabelecido pelo CMN, o texto define que, no primeiro ano, não poderá extrapolar o equivalente a 50% sobre o total das emissões. "É uma medida de prudência do governo, pois sempre que você faz algo com variação cambial, não sabe que tamanho terá e, principalmente, como isso vai afetar o câmbio", explica Magalhães.

Ainda segundo o gerente da Cetip, que é a responsável pelos registros das operações no mercado de títulos públicos e privados, é, justamente, o investimento externo o segmento que mais deverá demandar o ativo, de acordo com o mercado. Atualmente, o carro-chefe do setor são as LCIs, com volumes de R$ 150 bilhões, enquanto as CRIs respondem por cerca de R$ 50 bilhões.

Possível isenção de IR amplia o potencial das Letras - Um dos fatores que pode ajudar a impulsionar o surgimento da LIG é que, segundo a Lei que a criou, ela não terá incidência de Imposto de Renda (IR) sobre os rendimentos para pessoas físicas residentes no Brasil ou em outros países sem tributação favorecida. Na prática, é a mesma regra que rege, atualmente, a remuneração de produtos como as LCIs e LCAs.

No entanto, as declarações do ministro da Fazenda, Joaquim Levy, que afirmou achar essencial a harmonização na tributação aos investimentos, deu a certeza ao mercado de que taxará, em breve, as Letras já existentes. "Consideramos certa a tributação de LCIs e LCAs. Não se sabe ainda como, nem quando, mas é certo que vai ter", argumenta o sócio da Monte Bravo Investimentos, Pier Mattei.

Embora acredite que a taxação recairá apenas sobre os contratos de curtíssimo prazo, como os de liquidez diária vendidos pelos bancos públicos, Mattei afirma que o movimento pode abrir espaços ainda maiores para as LIGs. Nada garante, entretanto, que, caso a LCI seja tributada, a LIG esteja imune ao mesmo tratamento.

"A origem da isenção da LIG vem ainda do início das discussões sobre sua criação, quando ainda não se cogitava a taxação sobre a LCI, então, mudando a situação, eventualmente a LIG também pode mudar ao longo do tempo", projeta Fernando Verzoni, sócio da Veirano Advogados, que também aposta na taxação apenas para os papéis de curto prazo, o que torna menos provável a tributação sobre as LIGs, que tendem a possuirem prazos mais longos. Por isso, imagina-se que a LIG possa levar tempo a decolar. "É um segmento que já tem instrumentos que conseguem ter bastante procura, então ela vai ter concorrência muito forte", argumenta Ricardo Magalhães, gerente executivo de relações e projetos da Cetip, garantindo ainda o pronto registro do instrumento após normatização pelo CMN. "O mercado vem em uma linha muito positiva de sofisticação. A tendência é surgirem cada vez mais ativos, até para incentivar outros setores da economia também, e o investidor que quiser ter uma remuneração diferenciada terá de ficar atento a essas mudanças", complementa.