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Covered Bond, uma alternativa de captação para o setor imobiliário

O Covered Bond – papel usado principalmente na Europa para garantir recursos ao crédito de imóveis e que no Brasil pode adotar no nome de Letra Imobiliária – pode ser o próximo passo na sofisticação das alternativas de captação de recursos para o setor. Produto de emissão de instituição financeira, o Covered Bond reúne características tanto das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) quanto dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Fato que o torna uma alternativa complementar às possibilidades já existentes no mercado brasileiro.

"O assunto vem sendo discutido nos últimos anos com o governo, havendo inclusive uma minuta com aspectos gerais do produto pronta. O problema é que toda vez que o funding da poupança voltado ao setor imobiliário cresce o assunto fica em segundo plano. Mas naturalmente o mercado vai evoluir nesta direção", comenta Alexandre Assolini, sócio do escritório de advocacia PMKA.

Para o advogado, a grande vantagem do Covered Bond é exatamente ser um 'híbrido' entre CRI e LCI. Como não precisa ser securitizado, acaba tendo custos menores do que a emissão de um CRI exige. "Já em relação à LCI, a vantagem do Covered Bond é que além de ter também a garantia da instituição emissora, oferece ao investidor acesso ao lastro em caso de problemas, ou seja, há uma dupla garantia", explica Assolini.

O Superintendente Executivo de Negócios Imobiliários do Santander, Rodrigo Monteiro De Barros, também destaca como relevante a segurança do produto. " Além de ser emitido por uma instituição financeira, diferente do CRI, há a garantia adicional do título", explica. O Santander já trabalha com o produto na Espanha, sendo um dos principais emissores. Só na Europa, o Covered Bond movimenta 2,2 trilhões de euros.

Para o executivo do Santander, alguns cuidados precisam ser tomados para que o papel chegue ao Brasil. "É um produto de maior complexidade, que exige mudanças no arcabouço legal, incluindo lei de falências ou mesmo regime de liquidação dos bancos", explica Barros. "Tomando alguns cuidados, pode ser sem uma alternativa complementar de funding. "

Já Alexandre Assolini, da PMKA, aponta como principal preocupação, dentro das discussões sobre o Covered Bond, a definição clara dos limites entre ele e os demais produtos voltados ao setor imobiliário para evitar uma 'canibalização'. "Se for bem feito, é possível a convivência harmoniosa entre os três produtos, por exemplo, com a LCI mais de curto prazo, até 5 anos, o Covered Bond com algo intermediário, de 5 a 15 anos, e o CRI realmente de longo prazo, acima de 10 anos, podendo chegar a 20, 30 anos", defende Assolini. "Diferenças na tributação também podem definir bem o escopo de cada produto, de forma que eles se complementem como funding imobiliário. "