* Publicado originalmente no Portal TLON
Ao fim de 2013, cotas de apenas 21 Fundos de Investimento Imobiliário (FII) mantiveram rentabilidade efetiva acumulada positiva no ano. Apesar da contínua melhora no último quarto do ano, a rentabilidade média entre os 73 FII analisados encerrou 2013 negativa em 7,2%. A rentabilidade efetiva de um fundo é equivalente à Taxa Interna de Retorno (TIR) que leva em consideração tanto o fluxo de seus rendimentos distribuídos e de suas eventuais amortizações ao longo do período em questão, como a variação dos preços médios negociados de suas cotas, ponderados pelo montante negociado, entre os meses de início e fim deste período.
O FII RB Capital Prime Realty I (RBPR11 – cota sênior) dividiu a liderança doranking de rentabilidade efetiva em 2013 juntamente com o FII Centro Têxtil Internacional (CTXT11), ambos com rentabilidade de 11,2%, tendo sido os únicos fundos a apresentar TIR acima da marca de 10,0%.
A rentabilidade mais negativa ficou com o BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower (Nacho Doce/Reuters)
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Para efeito da construção do ranking e de suas médias, foram considerados apenas os fundos que superaram, ao mesmo tempo, dois critérios mínimos de liquidez, quais sejam, médias mínimas de R$ 100 mil em montante negociado e de dez negócios mensais no ano de 2013. Ainda assim, os dez fundos que produziram as maiores TIR positivas no período entre dezembro de 2012 e dezembro de 2013 comungam de uma mesma característica: a baixa liquidez no mercado secundário de suas cotas. Diferentemente do ocorrido em 2012, quando os líderes do ranking de rentabilidade efetiva eram também os fundos mais líquidos, em 2013 a situação se inverteu. Por exemplo, figuram entre os primeiros onze colocados fundos com um número médio mensal de negócios no ano abaixo de 800. O FII Centro Têxtil Internacional (CTXT11), um dos dois líderes em rentabilidade e um dos dois únicos fundos a apresentar variação positiva de preço de cota no ano apresentou um número médio mensal de negócios de apenas 14,71.
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Por sua vez, um dos FII mais líquidos a figurar entre os onze mais rentáveis no ano é o Aesapar (AEFI11). Representante de categoria de FII que abarca poucos fundos, os que investem em imóveis do tipo Escolar, o Aesapar tem em seu portfólio apenas dois empreendimentos ainda em construção. Um em Campinas/SP e outro em Cuiabá/MT, sendo dois campi universitários que serão locados para a Anhanguera Educacional. O AEFI11 usufruiu de um evento operacional contábil que pode ter sido determinante na obtenção de rentabilidade efetiva no ano de 9,5%: a reavaliação dos ativos do fundo, que fez saltar o seu patrimônio líquido de R$ 72,3 milhões para R$ 109,0 milhões em junho e, consequentemente, o valor patrimonial de sua cota de R$ 96,26 para R$ 145,05.
No total, entre os FII que auferiram rentabilidade efetiva positiva no período de doze meses precedentes a dezembro de 2013, oito fundos obtiveram rentabilidade superior à referente à taxa média de depósitos interbancários, que no período acumulou 8,0%. Se, alternativamente, considerarmos a comparação com a rentabilidade da taxa DI, mas líquida de imposto, este último baseado na sua taxa mínima de 15,0%, o que resultaria em 6,8%, o número de FII com rentabilidade superior alcançaria onze, ou seja, mais da metade dos fundos que apresentaram rentabilidade positiva no ano. Vale lembrar que os rendimentos dos FII são isentos de imposto de renda para investidores pessoas físicas. A Tabela I abaixo lista estes onze FII.
Tabela I - Onze FII com rentabilidade efetiva acima da DI líquida
O fraco desempenho em termos absolutos do setor de FII em 2013 se contrasta com seu extraordinário desempenho em 2012, quando a TIR média dos fundos alcançou 28,7%. Contudo, quando comparado com o desempenho de índices referentes a outras modalidades de investimentos, a situação é atenuada. Em 2013, o índice setorial do mercado de FII, IFIX, apresentou queda de 12,6%, ao passo que o IBOVESPA, principal índice do mercado de ações, caiu 15,5%. Já o IMOB, índice composto pelas ações das principais empresas do ramo imobiliário, desempenhou queda ainda maior, de 26,4%.
A rentabilidade efetiva média acumulada dos FII foi preponderantemente determinada em 2013, em seu valor negativo, pelo seu componente referente à variação de preço das cotas dos fundos. A desvalorização das cotas, a partir dos altos patamares alcançados ao final de 2012, reflete, em grande medida, o movimento de aperto monetário que ocorreu ao longo do ano, desde abril, na economia brasileira. Por sua vez, os valores absolutos dos rendimentos distribuídos pelos FII, o outro componente de sua rentabilidade efetiva, não se reduziram, ou até mesmo se incrementaram, mesmo em um contexto macroeconômico que começa a aumentar marginalmente os níveis de vacância em alguns segmentos do setor imobiliário, particularmente no de escritórios corporativos em algumas regiões da cidade de São Paulo.
No conjunto de fundos que produziram as onze rentabilidades efetivas mais negativas no ano, seis deles investem preponderantemente em Escritórios, inclusive o BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower (BBVJ11), que apresentou a maior TIR negativa: 37,0%. Ademais, entre estes seis FII de Escritórios, quatro deles contaram com o mecanismo de Renda Mínima Garantida em 2013: o Vila Olímpia Corporate (VLOL11), o Edifício Galeria (EDGA11) e o VBI FL 4440 (FVBI11B), além do BBVJ11. A Tabela II traz abaixo a lista destes onze fundos.
Tabela II - Onze FII de maior rentabilidade efetiva negativa no ano
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