Pátria e Blackstone assumem Alphaville

 

Pátria e Blackstone assumem Alphaville

Valor Econômico, Chiara Quintão, 10/dez

As gestoras de fundos de private equity Pátria Investimentos e Blackstone Real Estate Advisor assumiram, ontem, oficialmente, o controle da empresa de loteamentos Alphaville Urbanismo. Depois de seis meses do anúncio da venda de 70% da loteadora pela Gafisa para Pátria e Blackstone, a operação foi, finalmente, concluída. "Tudo saiu, absolutamente, conforme o previsto, inclusive o prazo", afirma o sócio da Pátria, Ricardo Scavazza. A Gafisa continuará com 30% de Alphaville.

 

Pátria e Blackstone pagaram R$ 1,25 bilhão pela fatia adquirida (50% de cada uma), mas o total que entrou no caixa da Gafisa, ontem, foi de R$ 1,54 bilhão. A diferença de R$ 290 milhões se refere a pagamento de dividendos à Gafisa por Alphaville, segundo acordo definido na operação. O lucro esperado da transação, líquido de impostos e despesas relacionadas, é de R$ 458,6 milhões.

 

Alphaville foi avaliada por R$ 2 bilhões. Ficou definido, na negociação, que seriam descontados os R$ 290 milhões dos dividendos do total, o que resulta em R$ 1,71 bilhão. A fatia a ser paga por 70% de Alphaville foi calculada a partir desse valor, no qual incidiu ainda a correção da Selic referente ao período desde o anúncio do negócio.

 

Pátria e Blackstone assumem Alphaville com o horizonte de ficar pelo menos dez anos à frente da empresa e com discurso de continuidade das operações e das metas. "Alphaville é líder absoluta em loteamentos e uma das mais atrativas empresas do mercado imobiliário em geral, com uma marca excelente. Acreditamos muito na estratégia atual", diz Scavazza, que assumiu a função de vice-presidente financeiro.

 

Marcelo Willer, que era diretor-superintendente de Alphaville, assumiu o cargo de presidente. O time de executivos será reforçado com Guilherme Puppi (ex- Cyrela Brazil Realty), como diretor financeiro e de relações com investidores, e Frederico Barros, como diretor de controladoria. Puppi e Barros fazem parte dos quadros do Pátria.

 

Segundo o presidente de Alphaville, as conversas com Pátria e Blackstone sinalizam que as atenções estarão voltadas para a qualidade dos produtos e das margens. "Teremos o cuidado de não repetir o que as incorporadoras fizeram ao crescerem acima de suas capacidades", diz Willer. Um "crescimento muito agressivo" poderia ter impactos sobre a marca Alphaville, segundo o diretor do Blackstone, David Roth.

 

Cada uma das gestoras de private equity terá dois assentos no conselho de Alphaville. Desde ontem, os conselheiros representantes da Pátria são Scavazza e Olímpio Matarazzo Neto. Blackstone é representado por Roth e por Kevin Dinnie. Os conselheiros indicados por Gafisa são Odair Senra e André Bergstein, respectivamente, presidente do conselho da incorporadora e diretor financeiro e de relações com investidores. Conforme o presidente de Alphaville, as regras de governança adotadas na gestão da Gafisa terão continuidade.

 

Na Gafisa, a principal destinação dos recursos recebidos será o pagamento de dívidas corporativas que venceriam até o fim de 2014. Segundo o presidente da empresa, Duilio Calciolari, pelo menos R$ 700 milhões serão direcionados para essa finalidade, o que permitirá quitar 70% da dívida corporativa com vencimento no período. A alavancagem medida pela relação entre dívida líquida e patrimônio líquido será reduzida de 126% para 48%.

 

Cerca de R$ 100 milhões irão para o pagamento de juros sobre capital próprio e dividendos. A Gafisa terá também um programa de recompra de até 32,938 milhões de ações. O restante dos recursos decorrentes da venda do controle de Alphaville será utilizado para capital de giro.

 

Em 2014, a Gafisa será uma empresa com Valor Geral de Vendas (VGV) de lançamentos de R$ 3 bilhões, informa Calciolari. "A partir daí, o crescimento será correspondente ao do PIB [Produto Interno Bruto] mais inflação", diz o presidente da incorporadora. Juntas, as divisões Gafisa e Tenda vão lançar R$ 2,5 bilhões, com participações de R$ 1,7 bilhão a R$ 1,8 bilhão, e de R$ 700 milhões a R$ 800 milhões, respectivamente. O valor restante corresponde à participação de 30% da Gafisa em Alphaville.

 

No momento, está havendo a separação do chamado "back office" (financeiro, contas a pagar e a receber) de Alphaville do da antiga controladora, o que deve ser concluído até o fim do primeiro semestre de 2014. Essa separação, assim como a cisão do "back office" de Gafisa e Tenda, faz parte da reestruturação administrativa em curso na incorporadora, conforme Calciolari. "Estamos preparando uma situação que permita a flexibilidade dos dois negócios [Gafisa e Tenda], assim como ocorreu com Alphaville", diz o presidente da empresa. Questionado se isso pode significar venda de alguma das divisões, o executivo respondeu que "pode significar qualquer coisa".

 

Além da dupla Pátria e Blackstone, participaram da disputa por 70% de Alphaville o bloco formado por Equity International (EI), do investidor Sam Zell, e pela GP Investimentos; a Hemisfério Sul Investimentos (HSI) e a gestora de fundos de private equity VBI Real Estate.

 

A parceria entre Pátria e Blackstone pode não parar na aquisição de Alphaville. "Somos investidores globais no mercado imobiliário. Se houver oportunidades, gostaríamos de fazer outras aquisições juntamente com o Pátria", diz o executivo da Blackstone.

 

Futuramente, o desinvestimento das gestoras de private equity em Alphaville poderá ocorrer por meio do lançamento inicial de ações (IPO) da loteadora. A abertura de capital vem ocorrendo, nos Estados Unidos, em controladas da Blackstone. Haverá, por exemplo, IPO do Hilton Worldwide Holdings, uma das empresas do portfólio do Blackstone Group.