Os melhores fundos imobiliários do primeiro semestre de 2013
Fonte: Exame
Fundos apanharam no semestre e poucos tiveram desempenho positivo; altas foram modestas
Berrini, onde se localizam alguns dos imóveis de fundos imobiliários campeões: contratos de aluguel longos e renda mínima garantida
Foto de Flickr
São Paulo – Os fundos de investimento imobiliário, fundos que investem em imóveis com cotas negociadas em Bolsa, apanharam no primeiro semestre de 2013. O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), que reúne os fundos imobiliários mais negociados e com maior valor de mercado, caiu 8,65% nos seis primeiros meses do ano.
Dos fundos mais rentáveis do semestre, nenhum teve um desempenho extraordinário, diferentemente dos últimos semestres. Os melhores fundos, portanto, foram aqueles que não caíram, e não os que deram uma grande rentabilidade.
Segundo o ranking do site fundoimobiliario.com.br, do especialista em fundos imobiliários Sérgio Belleza, dentre os 62 fundos mais líquidos, os dez melhores deram retornos entre 0,76% e 15,86%.
No primeiro semestre de 2012, os 10 melhores fundos imobiliários renderam entre 30,00% e 51,30%, e o IFIX teve alta de 22,31%. No segundo semestre de 2012, o IFIX acumulou alta de 7,66%.
De acordo com o agente autônomo Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários, o que mudou foi a deterioração do cenário econômico, que agora afetou negativamente o mercado imobiliário.
"Quando os fundos se valorizavam, a taxa básica de juros estava em queda, a vacância dos imóveis era baixa e os aluguéis estavam em alta. Agora, a taxa de juros está subindo, a economia sofreu retração e a vacância está bem maior. Os aluguéis se mantêm ou caem", explica Vieira de Moraes.
Além de a alta da Selic estar novamente tornando a renda fixa atrativa em relação aos fundos imobiliários e a economia não estar mais aquecida, a onda de protestos que varre o país e as inúmeras discussões políticas que decorreram deles criaram um cenário de insegurança para o investidor, diz Moraes. "Ficou mais difícil fazer previsões. O pessimismo econômico finalmente pegou os fundos imobiliários", explica.
Ainda assim, os fundos que investem em imóveis e papéis atrelados a negócios imobiliários continuam com baixa correlação com a Bolsa, mantendo seu caráter de diversificação. Enquanto o IFIX caiu 8,65% no primeiro semestre, o Ibovespa despencou 22,14%.
Para Arthur Vieira de Moraes, o dinheiro não está circulando no Brasil de forma geral, e mesmo fundos que não tiveram problemas se desvalorizaram, uma vez que muitos investidores resolveram realizar seus ganhos preventivamente, antes que o pior acontecesse.
Um relatório recente da gestora Rio Bravo – que administra fundos imobiliários – sugere um certo exagero na recente desvalorização dos fundos: "É possível que a emoção tenha superado a razão na tomada de decisão do investidor, o que apontaria para um exagero na queda da cotação dos fundos imobiliários. Como consequência, os mesmos fundos oferecem hoje rendimentos superiores ao de ativos comparáveis". Veja nas páginas a seguir a lista dos melhores fundos do semestre e o porquê de seu desempenho positivo.
Os melhores fundos do semestre
O site fundoimobiliario.com.br elabora um ranking de retorno com os 62 fundos de maior liquidez, exceto aqueles que podem investir exclusivamente em papéis de renda fixa imobiliária, como Certificados de Recebíveis Imobiliários. Eles estão ordenados da maior pela menor Taxa Interna de Retorno (TIR), que considera não só a valorização ou desvalorização das cotas como também a remuneração dos fundos na forma de aluguéis, representando o retorno total do investimento.
Em média, os fundos acompanhados pelo site tiveram queda de 7,43% na TIR. Ao contrário do que ocorreu nos últimos balanços semestrais e anuais, os campeões do primeiro semestre de 2013 não estão no topo da lista dos mais líquidos, com exceção do Aesapar. O campeão, por sinal, é um dos menos líquidos.
Algumas características compartilhadas por esses fundos podem explicar seu retorno positivo: o fato de terem sido negligenciados pelo mercado, de muitos terem contratos de locação de longo prazo (o que impede o aluguel de cair) e o de alguns pagarem uma renda mínima garantida.
Trata-se de uma remuneração garantida que cessa após certo prazo para atrair os investidores para um negócio que ainda é uma aposta, como um imóvel em construção. A renda mínima garantida não é um risco em si, mas o investidor deve estar consciente de que, se o negócio não vingar, haverá uma brusca queda de rentabilidade quando essa renda cessar.
"O impacto da alta da Selic nesses fundos foi menor, pois eles garantem um ganho de 8% a 10% ao ano em relação ao preço de lançamento da cota no mercado, o que ainda gerou ganhos acima da taxa básica de juros", explica Arthur Vieira de Moraes.
"A renda mínima parece ter segurado as cotações desses fundos. Mas o investidor deve lembrar que um dia ela acaba e que, em casos extremos, a instituição responsável por efetuar os pagamentos pode não conseguir arcar com eles", completa Moraes.
Segundo ele, alguns desses fundos não tiveram um desempenho fora do normal para justificar as altas em um cenário em que boa parte dos fundos sofreu desvalorização. No ranking do site fundoimobiliario.com.br, apenas 13 fundos dos 62 tiveram desempenho positivo no semestre.
A seguir, veja uma explicação para a alta de cada fundo, elaborada com o auxílio de Arthur Vieira de Moraes:
1. Rep 1 CCS FII (RCCS11): +15,86%
Detentor de 40% de um Centro de Conveniência e Serviços (CCS) no bairro da Lapa, em São Paulo, esse fundo da CSHG tem uma parceria com a empresa Rep Centros Comerciais, empresa responsável pelo desenvolvimento do modelo de negócios CCS, baseado no formato dos strip malls ou "one-stop-shop" americanos. Entre os locatários do empreendimento estão empresas como Subway, Empada Brasil, McDonald's, Hering e Kopenhagen.
No primeiro semestre deste ano, o rendimento pulou de 5,50 reais em janeiro para 11,50 reais em abril, em função do início do pagamento de renda mínima garantida até julho. Houve também redução da vacância de 12% para 9% e, a partir de maio, o fundo passou a ter a propriedade direta do empreendimento, aproveitando as vantagens tributárias.
Na última reunião de cotistas foi aprovada a alienação do único imóvel da carteira para a liquidação do fundo por, no mínimo, 9.102.000 reais. As cotas, que vinham sendo negociadas abaixo de seu valor patrimonial, sofreram valorização, mas depois tornaram a cair. O efeito do anúncio, portanto, foi limitado.
2. Aesapar FII (AEFI11): +8,64%
O fundo do Citi investe em dois campi estudantis em construção, um na cidade de Campinas, no interior de São Paulo, e outro em Cuiabá. Cada um abrigará mais de 5 mil alunos da Anhanguera Educacional. No semestre, os rendimentos do fundo subiram de 86 centavos para 90 centavos, e houve reavaliação para cima dos ativos da carteira, resultando na elevação do patrimônio líquido e do valor da cota patrimonial.
3. Banrisul FII (BNFS11): +8,10%
O fundo investe em agências do Banco Banrisul, locatário por meio dos chamados contratos de locação atípica, válidos por dez anos, sem revisional de aluguel durante a vigência, apenas correção por um índice de inflação.
De acordo com Arthur Vieira de Moraes, o desempenho do fundo em si não apresentou nenhuma alteração no semestre. Ele chama atenção para o fato de que no dia 28 de junho houve algumas movimentações atípicas, realizadas pela corretora Banrisul, que elevaram a cotação de 102,50 reais para 110,50 reais. No pregão seguinte, já em julho, as cotas abriram a 100 reais e fecharam a 99,05 reais.
"Por causa do último dia de junho, o fechamento do semestre foi elevado. Não vi nada mais que justifique a alta. Se não fosse por esse dia, esse fundo talvez nem estivesse na lista", diz Moraes.
4. Multigestão Renda Comercial FII (DRIT11B): +7,73%
Esse fundo da Rio Bravo investe em escritórios e lajes corporativas menores e mais baratas que os imóveis de "alto padrão" ou "triple A". É o caso de unidades no Edifício Berrini 1511, no Edifício Pedra Grande e do Edifício das Nações Unidas 20.000, todos em São Paulo.
Não houve mudança no valor dos rendimentos pagos no semestre, mas o fundo fez alterações na carteira, vendendo um escritório no Rio e comprando uma loja e uma sobreloja em um edifício na Faria Lima, em São Paulo. "Essa troca de ativos deve ter agradado aos investidores", acredita Arthur Vieira de Moraes.
5. Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11): +4,26%
O fundo do Kinea é um "fundo de papel", pois investe em ativos de renda fixa imobiliária, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias (LH), podendo, contudo, também investir em imóveis.
Para Arthur Vieira de Moraes, a valorização se deveu ao fato de o fundo ter sido constituído recentemente (novembro de 2012) e ter composto sua carteira ao longo do semestre deste ano. Isso fez com que o potencial de rentabilidade crescesse.
Em janeiro, 45% do patrimônio estava alocado em CRIs, e o restante estava em LCIs e títulos públicos. Em junho, o percentual de CRIs já chegava a 81% da carteira.
6. Cyrela Thera Corporate (THRA11B): +4,24%
Esse fundo do BTG Pactual será dono de cinco andares do Edifício Thera Corporate, Green Building de alto padrão atualmente em construção pela Cyrela. Localiza-se na Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, 105, em São Paulo, e tem previsão de entrega para agosto de 2014. São lajes de grande porte, com heliponto e quatro subsolos.
Como o imóvel ainda está em construção e sem aluguéis, o fundo tem uma renda mínima garantida de 75 centavos por mês, o que equivale a 9% ao ano em relação ao preço de lançamento da cota. Essa renda garantida será mantida por até 12 meses após a expedição do Habite-se, quando então os futuros locatários poderão se instalar no local. Uma renda mínima como essa, que supera a Selic, ainda é interessante para os investidores.
7. Mercantil do Brasil FII (MBRF11): +4,16%
Outro fundo da Rio Bravo na lista, o Mercantil é dono de três imóveis locados para o Banco Mercantil do Brasil: sua sede e o conjunto de imóveis que abrigam seu complexo de tecnologia, ambos em Belo Horizonte, e uma agência no Centro do Rio de Janeiro.
No primeiro semestre as cotas tiveram uma ínfima valorização de 0,52%, mas a remuneração se manteve em 9,20 reais por cota. Não houve eventos marcantes, mas os investidores não fugiram deste fundo.
8. RB Capital Renda II (RBRD11): +1,72%
Administrado pela Votorantim, o RB Capital Renda II investe em empreendimentos imobiliários comerciais construídos e locados na modalidade "built-to-suit" (especificamente para um determinado locatário). Os contratos de locação são atípicos – de dez anos e sem revisional, apenas correção pela inflação. São quatro imóveis em carteira, sendo duas megalojas, um centro de distribuição e um edifício corporativo.
De acordo com Arthur Vieira de Moraes, os reajustes dos aluguéis no primeiro semestre fizeram os rendimentos aumentarem de 36 centavos por cota para 40 centavos por cota.
9. Campus Faria Lima FII (FCFL11B): +1,59%
O fundo do BTG Pactual detém 100% de um imóvel localizado na Vila Olímpia, em São Paulo, e que recentemente passou por uma expansão para praticamente dobrar sua área útil, de 10 mil metros quadrados para quase 20 mil metros quadrados, locados para o Instituto de Ensino e Pesquisa (Insper).
No primeiro semestre foi expedido o "Habite-se" para a expansão, e a locação da nova área começou em junho. Apesar disso, a renda mínima garantida de 8,30 reais por cota (9,96% ao ano em relação ao preço inicial de 1.000 reais da cota) ainda vai vigorar até maio do ano que vem.
10. SD Logística Rio (SDIL11): +0,76%
O fundo do Citi foi constituído para comprar a empresa Betel SPE e explorar o galpão logístico Multi Modal Duque de Caxias, no município de Duque de Caxias, no Rio. O empreendimento está locado para as empresas BR Foods, CBA, Royal Canin e Telelok.
Esse fundo assistiu a uma redução da vacância no primeiro semestre, e agora em julho foi completamente locado. Além disso, tem renda mínima garantida de 75 centavos por cota.
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