Informativo nº 8 - 2015 - Novas Regras para os Fundos de Investimento Imobiliário

NOVAS REGRAS PARA OS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Ontem, dia 25 de novembro de 2015, a Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) editou a Instrução CVM nº 571, de 25 de novembro de 2015 (“IN CVM 571”) que altera dispositivos da Instrução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2008 (“IN CVM 472”) e da Instrução CVM nº 400, de 29 de dezembro de 2003 (“IN CVM 400”), aplicáveis aos Fundos de Investimento Imobiliário (“FII”).

Dentre as inúmeras alterações introduzidas pela IN CVM 571, destacam-se: (a) a unificação dos procedimentos de constituição/funcionamento dos FII; (b) a permissão para realização das ofertas públicas voluntárias para aquisição de cotas de FII (“OPAC”); (c) o novo prazo para registro automático das ofertas públicas subsequentes; (d) as novas disposições a serem incluídas nos regulamentos dos FII; (e) a nova forma de cobrança da remuneração do administrador/gestor para os FII destinados para investidores não qualificados; (f) os novos quóruns de deliberação para determinadas matérias a serem aprovadas em assembleia; (g) a possibilidade de o FII adquirir letras imobiliárias garantidas (conhecidas como “LIG”); e (h) a nova sistemática de divulgação de informações pelo FII, incluindo as periódicas, as eventuais e aquelas exigidas quando da realização de uma oferta pública.

A seguir segue breve detalhamento dessas alterações.

UNIFICAÇÃO DO PROCEDIMENTO DE CONSTITUIÇÃO/FUNCIONAMENTO DOS FII

A IN CVM 571 unificou o procedimento de constituição e de funcionamento do FII, observado que:

(a) a constituição e o funcionamento serão automaticamente concedidos 10 (dez) dias úteis contados do protocolo dos documentos previstos no respectivo normativo; e

(b) não haverá mais a necessidade de encerramento da oferta para obtenção do registro de funcionamento do FII.

PERMISSÃO PARA REALIZAÇÃO DE OPAC

O novo normativo incluiu a aguardada permissão para a realização das OPAC, que deverão observar os procedimentos a serem estabelecidos pela entidade administradora do mercado organizado em que as cotas do FII estejam admitidas à negociação.

Nesse sentido, aguarda-se, agora, a edição da regulamentação de tais procedimentos das OPAC pelas respectivas entidades, especialmente pela BM&FBOVESPA.

NOVO PRAZO PARA REGISTRO DAS OFERTAS PÚBLICAS SUBSEQUENTES

A partir da vigência do novo normativo as ofertas públicas subsequentes dos FII serão automaticamente registradas no prazo de 10 (dez) dias úteis após a data de protocolo na CVM dos documentos exigidos pela IN CVM 472 (ao invés do prazo anterior de 5 dias úteis), salvo se a política de investimento do FII ou seu público alvo tenham sido alterados desde a realização da última oferta pública registrada na CVM.

NOVAS DISPOSIÇÕES DOS REGULAMENTOS

A nova redação da IN CVM 472 estabelece novas disposições que deverão constar do regulamento do FII, tais como: (a) a intenção de investimento do fundo (ganho de capital, renda ou ambos); (b) a possibilidade de o FII adquirir imóveis previamente onerados; (c) a região geográfica de localização dos imóveis e demais direitos reais a serem adquiridos pelo FII; e (d) a inclusão de autorização prévia para realização de novas emissões de cotas pelo FII, sem a necessidade de realização de assembleia geral de cotistas.

NOVA FORMA DE COBRANÇA DA REMUNERAÇÃO DO ADMINISTRADOR/GESTOR PARA OS FII DESTINADOS PARA INVESTIDORES NÃO QUALIFICADOS

Uma alteração importante do novo normativo refere-se à forma de cobrança da remuneração do administrador/gestor que passa a ser delimitada para os casos de FII destinados para investidores não qualificados. Para tais FII, a remuneração deve corresponder:

(a) a um percentual sobre o valor de mercado do FII para os fundos cujas cotas integrem índice de mercado, salvo se aprovada outra metodologia pela assembleia geral de cotistas; ou

(b) a um percentual sobre: (i) o valor contábil do patrimônio líquido do FII; (ii) o rendimento distribuído pelo FII; (iii) a receita total do FII; ou (iv) valor de mercado do FII, para os fundos cujas cotas não integrem índice de mercado.

ASSEMBLEIA DE COTISTAS - NOVOS QUORUNS DE DELIBERAÇÃO

Outra importante alteração introduzida pela IN CVM 571 é a estipulação de quóruns diferenciados de deliberação para determinadas matérias a serem aprovadas em assembleia, a depender do número de cotistas do FII.

Assim, o quórum de deliberação para: (i) alteração do regulamento; (ii) destituição ou substituição do administrador e escolha de seu substituto; (iii) fusão, incorporação, cisão e transformação do FII; (iv) dissolução e liquidação do FII; (v) apreciação do laudo de avaliação de bens e direitos utilizados na integralização de cotas do FII; (vi) aprovação dos atos que configurem potencial conflito de interesses; e (vii) alteração da taxa de administração, será de:

(a) 25% (vinte e cinco por cento), no mínimo, das cotas emitidas, quando o FII tiver mais de 100 (cem) cotistas; ou

(b) metade, no mínimo, das cotas emitidas, quando o FII tiver até 100 (cem) cotistas.

INCLUSÃO DA LIG

A partir da vigência do novo normativo será permitido aos FII adquirir as letras imobiliárias garantidas (as chamadas “LIG”), instituídas pela Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015.

NOVAS INFORMAÇÕES A SEREM PRESTADAS

Por fim, o novo normativo estipulou nova sistemática de divulgação de informações a serem prestadas pelo FII:

(a) quando da realização de ofertas públicas registradas nos termos da IN CVM 400; e

(b) de forma periódica e eventual pelo FII, transferindo, no caso das informações periódicas por exemplo, informações iminentemente contábeis para o informe trimestral e a manutenção, no informe mensal, dos dados relativos à composição da carteira e ao desempenho das cotas no referido mês.

VIGÊNCIA E PRAZO PARA ADAPTAÇÃO DOS REGULAMENTOS

O novo normativo entrará em vigor no dia 01 de fevereiro de 2016, com exceção da nova sistemática de divulgação de informações periódicas e eventuais que entrará em vigor apenas em 01 de outubro de 2016.

Os FII que já tenham obtido registro de funcionamento na data da publicação da IN CVM 571 devem adaptar os seus respectivos regulamentos:

(a) até 1º de outubro de 2016; ou

(b) imediatamente, caso realizem oferta pública de cotas registrada ou dispensada de registro na CVM, exceto no que diz respeito às regras referentes à nova sistemática de divulgação de informações periódicas e eventuais do FII.

Sendo o que tínhamos para o momento permanecemos à disposição para quaisquer esclarecimentos.

BRUNO CERQUEIRA

bpc@pmka.com.br

* Este Informativo foi preparado meramente para fins de informação, não devendo ser considerado uma opinião legal para qualquer operação ou negócio específico.

Mais informações sobre o PMKA Advogados podem ser obtidas no website www.pmka.com.br.

Informativo nº 7 - 2015 - Exames de Qualificação Técnica para Credenciamento

EXAMES DE QUALIFICAÇÃO TÉCNICA PARA CREDENCIAMENTO DE ADMINISTRADOR DE CARTEIRA PESSOA NATURAL (PESSOA FÍSICA)

Nessa data a Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) editou a Deliberação CVM nº 740, de 11 de novembro de 2015 que aprovou os exames de qualificação técnica que poderão ser utilizados no processo de obtenção de autorização de administradores de carteiras de valores mobiliários (“Deliberação”).

Conforme Deliberação os seguintes exames de certificação serão aceitos pela CVM, a partir de 4 de janeiro de 2016, para fins de obtenção de autorização como administrador de carteiras de valores mobiliários (“Exames de Qualificação”):

(i) Módulos I e II do programa de Certificação de Gestores da ANBIMA – CGA organizado pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais;

(ii) Level III do programa de certificação Chartered Financial Analyst – CFA organizado pelo CFA Institute; e

(iii) – Exam 1 e Exam 2 do Final Level do programa de certificação internacional para profissionais de investimentos organizado por quaisquer dos membros da ACIIA - Association of Certified International Investment Analysts.

Com isso, a partir de 4 de janeiro de 2016, uma pessoa natural deverá atender aos seguintes requisitos para obter autorização para administrar carteiras de valores mobiliários:

I – ser domiciliado no Brasil;

II – ser graduado em curso superior, em instituição reconhecida oficialmente no País ou no exterior;

III – ter sido aprovado em qualquer um dos Exames de Qualificação;

IV – ter reputação ilibada;

V – não estar inabilitado ou suspenso para o exercício de cargo em instituições financeiras e demais entidades autorizadas a funcionar pela CVM, pelo Banco Central do Brasil, pela Superintendência de Seguros Privados – SUSEP ou pela Superintendência Nacional de Previdência Complementar – PREVIC;

VI – não haver sido condenado por crime falimentar, prevaricação, suborno, concussão, peculato, “lavagem” de dinheiro ou ocultação de bens, direitos e valores, contra a economia popular, a ordem econômica, as relações de consumo, a fé pública ou a propriedade pública, o sistema financeiro nacional, ou a pena criminal que vede, ainda que temporariamente, o acesso a cargos públicos, por decisão transitada em julgado, ressalvada a hipótese de reabilitação;

VII – não estar impedido de administrar seus bens ou deles dispor em razão de decisão judicial ou administrativa; e

VIII – preencher o formulário específico previsto na Instrução CVM nº 558, de 26 de março de 2015 de modo a comprovar a sua aptidão para o exercício da atividade.

Caso o requerente não tenha graduação em curso superior ou não venha a ser aprovado em qualquer um dos Exames de Qualificação, a CVM poderá dispensar esses requisitos caso o requerente comprove:

I – experiência profissional de, no mínimo, 7 (sete) anos em atividades diretamente relacionadas à gestão de carteiras administradas de valores mobiliários e fundos de investimento; ou

II – notório saber e elevada qualificação em área de conhecimento que o habilite para o exercício da atividade de administração de carteiras de valores mobiliários.

Sendo o que tínhamos para o momento permanecemos à disposição para quaisquer esclarecimentos.

BRUNO CERQUEIRA

bpc@pmka.com.br

* Este Informativo foi preparado meramente para fins de informação, não devendo ser considerado uma opinião legal para qualquer operação ou negócio específico.

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Informativo nº 6 - 2015 - Padronização das Escrituras de Emissões de Debêntures

PADRONIZAÇÃO DAS ESCRITURAS DE EMISSÕES DE DEBÊNTURES

Nessa semana a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (“ANBIMA”) divulgou um modelo de escritura de emissão de debêntures, a ser adotado voluntariamente pelas suas instituições associadas nas ofertas públicas realizadas por meio de esforços amplos de distribuição (conforme Instrução CVM nº 400, de 29 de dezembro de 2003) ou por meio de esforços restritos de distribuição (conforme Instrução CVM nº 476, de 16 de janeiro de 2009)

O objetivo da padronização é ampliar o acesso às informações pelos investidores, facilitar o cálculo do fluxo do ativo e sua precificação e, em consequência, ampliar a liquidez no mercado secundário.

Dentre as principais recomendações de padronização destacam-se:

Características Gerais das Debêntures

(i) valor nominal unitário de R$ 1.000,00 na data de emissão;

(ii) início da correção da debênture a partir da data de subscrição (e não da data de emissão);

(iii) adoção do padrão de taxas com base em 252 dias úteis;

(iv) data de início de rentabilidade para debêntures atualizadas pelo IPCA no dia 15 de cada mês;

(v) não adoção de juros escalonados ao longo da vida do ativo;

(vi) não adoção de repactuação de juros ao longo da vida do ativo; e

(vii) não incorporação de juros ao principal, mesmo que implique em carência maior para os pagamentos, exceto para as debêntures enquadradas na Lei nº 12.431, de 24 de junho de 2011. (“Lei 12.431/11”).

Resgate e/ou Amortização Antecipados

As debêntures poderão ou não conter cláusulas de resgate antecipado facultativo total ou de amortização extraordinária parcial, observadas as seguintes regras:

(i) deverão assegurar que estes ocorram a partir do 18º mês da emissão do ativo ou em período equivalente a 40% do prazo total do ativo, o que for maior;

(ii) o prêmio nesses casos deverá ser coincidente com datas de pagamentos de remuneração das debêntures e expresso em taxa fixa (% a.a) para debêntures atreladas ao DI ou referenciado a um vértice de NTN-B para os títulos indexados ao IPCA;

(iii) não é permitido o resgate antecipado facultativo parcial, admitindo-se: (a) amortização extraordinária parcial, desde que observado o limite de 98% (noventa e oito por cento) do valor nominal unitário ou do respectivo saldo (atualizado ou não, conforme seja o caso); e/ou (b) oferta de resgate antecipado ou de aquisição facultativa a qualquer tempo, condicionados à concordância dos investidores.

Hipóteses de Vencimento Antecipado Obrigatórias

A padronização prevê hipóteses obrigatórias de vencimento antecipado, sem prejuízo de outras a serem incluídas pelas partes.

Além disso, permite a ANBIMA que as partes definam quais hipóteses serão enquadradas como eventos de vencimento automático ou quais dependerão de prévia aprovação dos titulares das debêntures (vencimento não automático).

As hipóteses obrigatórias de vencimento antecipado que deverão constar da escritura de emissão estão listadas no Anexo I a este informativo

Quóruns de Deliberação

A ANBIMA propõe os seguintes quóruns de deliberação:

(i) 75% (setenta e cinco por cento) das debêntures em circulação para as decisões em geral, inclusive para aquelas relativas aos eventos de vencimento antecipado não automático; e

(ii) 90% (noventa por cento) das debêntures em circulação para as hipóteses de alteração das características das debêntures, tais como remuneração, datas de pagamento da remuneração ou de vencimento, valores e datas de amortização, resgate antecipado, quóruns previstos na escritura, eventos de vencimento antecipado ou modificação de garantias.

Excepcionalmente permite a ANBIMA que os quóruns acima sejam flexibilizados: (1) nas ofertas públicas com esforços amplos de distribuição e que sejam destinadas ao varejo (Instrução CVM nº 400, de 29 de dezembro de 2003); e (2) para as ofertas públicas (ainda que ofertadas com esforços restritos de distribuição nos termos da Instrução CVM nº 476, de 16 de janeiro de 2009) enquadradas no Artigo 2º da Lei 12.431/11 (debêntures de infraestrutura).

Consolidação Obrigatória da Escritura de Emissão

A ANBIMA estabelece ainda que companhia emissora providencie a consolidação da redação da escritura após a celebração de qualquer aditamento.

Envio de Informações à ANBIMA

Por fim, deve-se prever a obrigação de envio à ANBIMA de:

(i) cópia da escritura consolidada, a fim de ser a disponibilizada aos investidores em seu sítio na internet; e

(ii) cópias das convocações de assembleias de debenturistas, que também ficarão disponíveis aos investidores no sítio da associação na internet.

Para maiores informações, nos colocamos à inteira disposição de V. Sas.

BRUNO CERQUEIRA

bpc@pmka.com.br

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ANEXO I – HIPÓTESES OBRIGATÓRIAS DE VENCIMENTO ANTECIPADO

(i) inadimplemento de obrigação pecuniária relativa às debêntures;

(ii) vencimento antecipado de quaisquer dívidas da emissora;

(iii) pedido / decretação de falência, recuperação judicial ou extrajudicial ou eventos análogos envolvendo a emissora;

(iv) pedido de liquidação, dissolução ou extinção da emissora;

(v) alteração do objeto social da emissora;

(vi) transformação do tipo societário da emissora;

(vii) inadimplemento de obrigação não pecuniária relativa às debêntures;

(viii) alteração do atual controle acionário da emissora;

(ix) inadimplemento de outras dívidas da emissora;

(x) reorganização societária;

(xi) cessão das obrigações da emissora decorrentes da escritura de emissão a terceiros;

(xii) não constituição das garantias das debêntures; (se houver);

(xiii) alienação ou oneração de ativos da emissora (conforme o caso);

(xiv) redução de capital da emissora, observado a Lei das Sociedades por Ações;

(xv) protesto de títulos contra a emissora (conforme o caso);

(xvi) descumprimento de decisão ou sentença judicial, administrativa e/ou arbitral pela emissora;

(xvii) não obtenção, não renovação, cancelamento, revogação ou suspensão das autorizações, concessões, alvarás e/ou licenças necessárias para a atividade da emissora (conforme o caso);

(xviii) caso a emissora esteja inadimplente em relação a qualquer obrigação pecuniária prevista na escritura de emissão, e efetue pagamento de dividendos ou distribuição de juros sobre capital próprio acima do dividendo mínimo obrigatório (conforme o caso);

(xix) falsidade ou incorreção das declarações ou garantias prestadas pela emissora nos documentos da oferta (conforme o caso);

(xx) destinação dos recursos da emissão de forma diversa à prevista na escritura de emissão; e

(xxi) não observância de índices financeiros (conforme o caso, sendo que na hipótese de não inclusão deste evento, a escritura deverá conter, disposição informando que não existe obrigatoriedade de cumprimento de índices financeiros); e

(xxii) atuação em desconformidade com as disposições da Lei nº 12.846, de 01 de agosto de 2013 (lei anticorrupção) ou qualquer outra legislação que seja aplicável.

Informativo nº 5 - 2015 - Provisão para Perdas em FIDCs

PROVISÃO PARA PERDAS EM FIDCs

No último dia 13 de outubro de 2015 as Superintendências de Relações com Investidores Institucionais (“SIN”) e de Normas Contábeis e Auditoria (“SNC”) da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”), divulgaram o Ofício-Circular nº 2/2015 (“Ofício”), destinado a administradores e auditores de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (“FIDCs”).

O Ofício tem por objetivo instruir os administradores e auditores dos FIDCs sobre os procedimentos a serem observados na constituição e no exame da provisão para perdas sobre os direitos creditórios investidos por tais fundos, considerando a estimativa do valor de recuperação desses ativos.

Reforçando orientações já divulgadas pela Nota Explicativa à Instrução CVM 489, de 14 de janeiro de 2011 (“ICVM 489”) e pelos Ofícios-Circulares/CVM/SIN/SNC nºs 1/2012 e 1/2013, o Ofício é resultado da verificação por parte da CVM de que alguns FIDCs apresentavam montantes recuperáveis de direitos creditórios significativamente inferiores aos valores contabilizados.

Concidentemente o Ofício é divulgado poucas semanas após o julgamento do Processo Administrativo Sancionador CVM nº RJ2013/9762, que resultou na condenação da empresa de auditoria responsável pelas demonstrações financeiras do Union National FIDC Financeiros e Mercantis (“FIDC Union”), motivado principalmente por supostas falhas na execução dos procedimentos de auditoria na análise das provisões para créditos de liquidação duvidosa do FIDC Union.

Nos termos do Ofício a SIN e a SNC esclarecem que

o modelo de constituição de provisão descrito pela ICVM 489 é o modelo de perdas esperadas, que

(a) se caracteriza por representar as expectativas da administração quanto ao não recebimento do fluxo de caixa gerado pelos ativos financeiros reconhecidos no patrimônio do FIDC e avaliados ao custo ou custo amortizado;

(b) evita que ativos financeiros avaliados ao custo ou custo amortizado estejam superavaliados nas demonstrações contábeis do FIDC, sendo que a diferença negativa (provisão) ou positiva (reversão de provisão) entre a estimativa anterior de realização do ativo contraposta com a estimativa corrente deve ser objeto de reconhecimento, pelo administrador, nas demonstrações contábeis do FIDC.

O Ofício aborda inclusive o reconhecimento de provisões para os FIDCs que tenham cotas subordinadas e seniores, com base no modelo de perdas esperadas.

Nesse sentido, o Ofício esclarece que com base no modelo de perdas esperadas não é possível admitir o não reconhecimento de provisão sob a justificativa de que, por exemplo, o nível de subordinação seja suficiente para pagar os cotistas seniores.

Nos termos do Ofício o nível de subordinação corresponde a uma garantia da estrutura da securitização e não deve ser considerada pelo administrador ao se estimar o valor recuperável dos direitos creditórios para o FIDC. Pois se interpretação diversa fosse adotada, a administração do FIDC distorceria a avaliação das cotas subordinadas e adiaria a necessidade de chamada de recursos do cotista subordinado em caso de desenquadramento do nível de razão de garantia.

Para maiores informações, nos colocamos à inteira disposição de V. Sas.

BRUNO CERQUEIRA

bpc@pmka.com.br

* Este Informativo foi preparado meramente para fins de informação, não devendo ser considerado uma opinião legal para qualquer operação ou negócio específico.

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