A mão mais pesada dos inquilinos

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Os tempos são outros para os fundos imobiliários. Ainda que o segmento, na média, esteja conseguindo manter os rendimentos distribuídos aos cotistas ao longo dos últimos meses, alguns administradores estão tendo que trabalhar mais para manter os fluxos de pagamentos em dia e, em alguns casos, fazer concessões. O novo cenário macroeconômico, de desaceleração, inflação e juros em alta, levou a um aumento do poder de barganha por parte dos locatários, principalmente de escritórios comerciais, que têm sofrido com vacância e inadimplência. Essa realidade tem sido retratada inclusive por grandes fundos e pode impor novas premissas para um mercado ainda concentrado no segmento corporativo, especialmente nas regiões de São Paulo e Rio de Janeiro.

Neste mês, o BTG Pactual, administrador dos fundos imobiliários Prime Portfólio e Torre Almirante, informou que renovou com a Petrobras um contrato de locação do edifício Torre Almirante, sede da empresa no Rio de Janeiro, por um valor aproximadamente 13% inferior ao atual. As carteiras em conjunto são donas de 100% do imóvel, sendo 40% do Torre Almirante e 60% do Prime Portfólio, este último detido integralmente pelo BC Fund, maior fundo imobiliário listado na bolsa.

O contrato com a Petrobras representava, em dezembro, 17,9% da receita contratada de locação e 8,3% da área bruta locável do BC Fund. Ainda em relação a esse mesmo fundo, o BTG fechou um contrato de locação em janeiro de mais um andar no edifício Eldorado, em São Paulo, com a Linkedin, mas recebeu notificação da Lenovo solicitando uma rescisão antecipada. "Nos três meses seguintes, 25,6% da carteira de contratos será reajustada pela inflação, enquanto 22% expirarão e poderão passar por processo de renovação (sendo que 17,9 p. p. correspondem ao contrato de locação da Petrobras na Torre Almirante)", afirmou o BTG, no informativo do BC Fund de janeiro.

Responsável pelo fundo The One, a Rio Bravo Investimentos também revelou que a Multiplus, locatária de dez conjuntos no edifício de mesmo nome da carteira, devolveu dois deles, que respondiam por aproximadamente 10,6% da receita atual do fundo.

Já a Coinvalores, administradora do fundo imobiliário Industrial do Brasil, informou há cerca de um mês que o rendimento distribuído seria reduzido, de R$ 2,30 para R$ 1,50. A decisão ocorreu em meio a um saldo acumulado de inadimplência de R$ 2,016 milhões ao fim de janeiro. Apenas no mês passado, o total não pago correspondeu a 33,48% da receita esperada. No mesmo período, ainda houve um "desencaixe" de R$ 368,3 mil referentes ao pagamento antecipado (com desconto) do IPTU, valor que será recebido em parcelas das locatárias.

"Temos sentido o pessoal tentando fazer renegociação, o que já vem de meados de 2013. Nesse caso do Industrial, o inquilino é grande e não chegou a pedir redução do valor do contrato, mas um desconto temporário para ser pago posteriormente com juro e correção", conta o diretor de fundos imobiliários da Coinvalores, Fernando Telles, que ressalta que não teve tempo de concluir a negociação e o inquilino já deixou de pagar. Até o momento, o fundo não tinha registrado uma inadimplência de tal volume, mas pesou o fato de o inquilino ser grande. "A representatividade da área preocupa."

Apesar dos anúncios e da maior pressão por conta do contexto econômico, o diretor da Coinvalores afirma não haver uma saída violenta de inquilinos dos ativos dos quatro fundos administrados pela casa, dos quais três listados em bolsa. "No Industrial, estamos só com 4% de vacância", aponta.

A carteira mais afetada dentre as administradas pela Coinvalores é a do Memorial Office, conta Telles, diante da saída de um grande locatário, o que tem levado a um trabalho para recomposição dos aluguéis. Em janeiro, o edifício que compõe o fundo apresentava 79% de ocupação.

Ainda que a saída do inquilino traga dificuldades para a gestão, o diretor da Coinvalores aponta que, no longo prazo, a situação propicia uma diminuição de risco, por levar o imóvel a contar com uma base mais pulverizada de locatários. Essa diversificação também favorece a negociação, diz, já que, num ativo com um único inquilino, o administrador tem menor poder nos contratos.

Pedro Junqueira, sócio da consultoria Uqbar, considera o reajuste do contrato com a Petrobras no BC Fund um paradigma pelo menos para o mercado de escritórios no Rio de Janeiro, numa negociação que poderá balizar outros acordos no Estado. Como investidor, diz Junqueira, é importante procurar nesses momentos fundos com uma gestão mais ativa, que consigam se antecipar a quadros mais delicados do mercado, vendendo, por exemplo, parte dos ativos negociados acima do valor patrimonial. A estratégia, contudo, esbarra na baixa liquidez do mercado imobiliário brasileiro.

Mas a primeira análise, lembra, deve ser dirigida à visão sobre qual vai ser o comportamento da política de juros do país, em função da correlação com essa indústria. "A partir do momento que se tem um nível de conforto, é possível antecipar ou retardar o investimento em cotas de fundos imobiliários", diz Junqueira, sempre ressaltando que o foco deve estar no longo prazo.

O sócio e gestor de fundos imobiliários do Brasil Plural, Rafael Zlot, lembra que, em meio ao quadro atual, de juros em alta e de uma oferta muito elevada de carteiras de escritórios em São Paulo, os rendimentos de qualquer investidor exposto ao mercado de fundos imobiliários foram afetados de alguma maneira no último ano, situação que continua em 2015.

A boa notícia é que, mesmo em um contexto ainda desafiador, grande parte dos efeitos já está incorporada nos preços no mercado secundário. "Os fundos podem até corrigir mais, mas, daqui para frente, a tendência é haver um movimento melhor", diz.

Para investidores preocupados com riscos, taxas de vacância e diminuição de preços em bolsa, Zlot recomenda deter fundos com mais de um ativo em carteira ou com um perfil mais defensivo, atento à certificação e à localização do imóvel, evitando áreas de grande concentração.

Para a pessoa física focada em renda e não em movimento de curto prazo, o gestor do Brasil Plural assinala que um retorno com dividendos de 1% ao mês ainda chama atenção, diante da isenção tributária. Conforme os dados da Quantum, provedora de informações financeiras, se considerada apenas a distribuição dos dividendos, o rendimento percentual das carteiras imobiliárias ficou em 0,86% em janeiro, abaixo do 0,97% de dezembro, maior nível dos últimos 12 meses. Somente no segmento de escritórios comerciais - o principal da indústria -, o "dividend yield" correspondeu a 0,94% no mês passado, ante a taxa de 1% de dezembro.

"Qualquer investidor de imóvel tem que saber que seu investimento é de longo prazo e que, nesse sentido, ele vai estar sujeito a soluços para baixo ou para cima, que são naturais", destaca o advogado Alexandre Assolini, sócio do escritório PMKA Advogados.

A diferença dos fundos imobiliários, lembra, está na marcação a mercado. Por isso o advogado ressalta a importância de o investidor conhecer bem o ativo em questão, ou seja, saber se confia na qualidade do imóvel e da região onde está localizado para entender se a carteira vai recuperar ou até ultrapassar o valor da cota no mercado secundário, ou se é melhor liquidar a posição.

Assolini defende que esse é o momento de comprar, não de vender as cotas dos fundos imobiliários, por avaliar que as cotações não estão refletindo adequadamente o valor dos ativos.

Conforme a Citi Corretora, as cotas das carteiras imobiliárias estão sendo negociadas com um desconto médio de 23% em relação ao valor patrimonial.

E esse desconto ainda pode aumentar com as revisionais de contratos. A cada aniversário de três anos, tanto o locatário quando o locador têm direito a revisionais dos termos acordados, explica o advogado, que pode ser negociada ou judicial. O momento atual está sendo naturalmente mais favorável aos inquilinos.

O fato é que as pessoas precisam entender o tipo de risco ao qual estão expostas nesses produtos, opina Rodrigo Machado, especialista do mercado de fundos imobiliários. "Quando foram amplamente distribuídos, esses fundos foram muitas vezes colocados com uma visão muito concentrada na renda fixa, como se o investidor comprasse e tivesse quase uma certeza de rendimento para a vida toda", observa.

Machado afirma que o risco vivido pelo cotista hoje não indica que seus ativos deixaram de ter qualidade, ainda que a tendência agora seja da queda dos rendimentos. "Não acho que o risco seja sistêmico, mas deve servir de alerta para que o investidor fique mais atento ao que o fundo tem."

Ver também: Bradesco inicia cobertura de fundos imobiliários

 

Abilio busca levantar R$ 2 bi com venda de lojas que aluga ao GPA, dizem fontes

http://economia.uol.com.br/noticias/reuters/2015/02/18/abilio-busca-levantar-r2-bi-com-venda-de-lojas-que-aluga-ao-gpa-dizem-fontes.htm

18/02/201512h17

·        Por Guillermo Parra-Bernal

Por Guillermo Parra-Bernal

SÃO PAULO (Reuters) - O empresário Abilio Diniz poderá vender um grande portfólio de imóveis comerciais por cerca de R$ 2 bilhões, ganhando poder de fogo para elevar seu investimento no Carrefour Brasil, afirmaram duas fontes com conhecimento direto do plano à agência de notícias Reuters.

A Península Participações, veículo de investimento que gere os investimentos de Abilio, discutiu a venda de 62 lojas de supermercados hoje alugadas ao Grupo Pão de Açúcar com o Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB), Brookfield Asset Management e BR Properties, disse a primeira fonte, que pediu anonimato pelo fato de as conversas serem privadas.

Ambas as fontes disseram que o negócio poderá dar a Abilio os recursos necessários para o empresário aumentar sua participação na subsidiária brasileira do grupo francês de varejo Carrefour.

Uma porta-voz da Península disse à Reuters que a empresa de investimento com sede em São Paulo não tem planos de vender as lojas. CPPIB e BR Properties se recusaram a comentar. A Brookfield não respondeu imediatamente aos pedidos por comentários.

Em dezembro, o bilionário de 78 anos fechou a compra de 10% do Carrefour Brasil por R$ 1,8 bilhão, em negócio que previa opções para elevação dessa fatia a 16% em até cinco anos.

No mês passado, Abilio e sua família simplificaram a estrutura legal de meia dúzia de veículos de investimento que administram as lojas, facilitando sua potencial venda. A duração do contrato de aluguel com o GPA, bem como a "relativa liquidez" das propriedades tornam o portfólio "atraente sob qualquer ponto de vista", disse a segunda fonte.

Abilio assinou contratos de 40 anos de aluguel das lojas com o GPA cerca de dez anos atrás, época em que ainda era presidente do Conselho de Administração da empresa fundada pelo seu pai. Ele deixou o GPA em setembro de 2013, quando já tinha perdido o controle da companhia para o Casino.

O GPA, maior varejista do Brasil e arquirrival do Carrefour no país, tem o direito de preferência sobre as lojas, mas as fontes não esperam que a companhia ou seu controlador Casino cheguem a exercê-lo. Abilio está pedindo o equivalente a 11 vezes o rendimento de aluguel anual, estimado em cerca de R$ 185 milhões neste ano, disse a primeira fonte.

A Península conta com mais de 100 funcionários e está trabalhando no negócio com o Lazard e o Santander, disse a primeira fonte.

Alternativa

Uma alternativa para a venda seria agregar os ativos imobiliários e vender títulos lastreados na sua receita corrente e futura, observaram as duas fontes. Segundo a primeira fonte, Abilio poderia levantar até R$ 1,2 bilhão com a colocação dos títulos lastreados em imóveis, conhecidos como CRIs.

Tanto a Brookfield quanto o CPPIB, que é um dos maiores fundos de pensão do mundo com mais de US$ 240 bilhões em ativos, passaram a atuar ativamente no setor de imóveis comerciais no Brasil nesta década. A BR Properties, por sua vez, tem o Grupo BTG Pactual, o maior banco de investimento independente da América Latina, como um de seus principais acionistas.

A investida de Abilio no Carrefour Brasil há dois meses marcou o retorno do empresário ao varejo supermercadista. Além do investimento direto na subsidiária brasileira, o empresário adquiriu no ano passado cerca de 2,4% do Carrefour listado em Paris.

O presidente-executivo da companhia francesa, Georges Plassat, já afirmou que a associação com Abilio deve ajudar o Carrefour a reforçar laços locais e acelerar os planos de crescimento da rede. O Brasil é o segundo maior mercado para o Carrefour, com vendas no ano passado de quase R$ 38 bilhões.

Após sair do GPA, Abilio passou boa parte de seu tempo dedicado à reestruturação da empresa de alimentos BRF, maior produtora de aves do mundo. Abilio também investiu na empresa de varejo aeroportuário Dufry e na companhia de educação brasileira Anima Educação, diversificando as aplicações da Península.

(Reportagem adicional de Marcela Ayres)

Carteira de imóveis trará garantia adicional às LIGs

Carteira de imóveis trará garantia adicional às LIGs

Jornal do Comercio, 10/fev

Em meio à discussão a respeito da incidência de tributação sobre as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), os próximos meses reservam, ainda, outra novidade para o mercado. Após a sanção da Lei nº 13.097 pela presidente Dilma Rousseff, no último dia 19, a criação de uma nova modalidade, as chamadas Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), depende, agora, apenas de normatização por parte do Conselho Monetário Nacional (CMN).

Entre os diferenciais do produto, estarão a segurança dupla para os investidores, incluindo a carteira imobiliária do emissor como garantia. Além disso, a possibilidade de correção cambial deve atrair o apetite dos estrangeiros.

As novas Letras, esperadas ainda para o primeiro semestre de 2015, vêm sendo chamadas pelos investidores de "covered bonds tupiniquins", em alusão às semelhanças com os títulos já consagrados em outros países. A comparação se refere, primordialmente, à incorporação da garantia dupla, ou seja, o principal diferencial do papel em relação às LCIs e também aos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Isso acontece porque, ao optar por uma LIG, o investidor terá a garantia de que, caso a instituição financeira emissora não consiga honrar com a remuneração acordada, receberá prioridade sobre a carteira imobiliária do banco. Na prática, o instrumento introduz o regime fiduciário, exigindo do emissor que lastreie os investimentos em imóveis apartados de seu patrimônio, mitigando os riscos em caso de eventual falência da instituição financeira.

"Por essa dupla garantia, mitigadora de riscos, quem deve se beneficiar serão as instituições de médio porte, que não têm capilaridade tão grande em outros instrumentos", projeta o sócio da Monte Bravo Investimentos, Pier Mattei.

Já para os investidores, segundo Ricardo Magalhães, gerente executivo de relações e projetos da Cetip, é o próprio teste de mercado que vai demonstrar o quanto a LIG será atrativa, já que, por ter menos risco, a tendência também é de menores rendimentos.

As regras para a emissão de LIGs dependem de normatização no CMN. Os estudos já estão em andamento, mas a própria lei que autoriza a emissão traz alguns possíveis direcionamentos. Segundo os especialistas, uma tendência é de que as Letras concentrem a maior parte dos investimentos no longo prazo, com tempo médio de 24 meses, prazo maior do que LCIs e CRIs, por exemplo. No entanto, não há referências mais precisas sobre os indexadores que - sem mudanças após a manifestação do órgão regulatório - poderão ser autorizados pré ou pós-fixados.

Outra novidade trazida pela lei é possibilidade de correção da variação cambial no tempo do contrato, o que, aliado a maior segurança, deve atrair uma fatia maior do capital estrangeiro para o mercado de renda fixa. O fator também pode ser responsável por ampliar o interesse dos fundos de pensão no financiamento do mercado imobiliário nacional.

Embora o limite para a correção cambial ainda tenha de ser estabelecido pelo CMN, o texto define que, no primeiro ano, não poderá extrapolar o equivalente a 50% sobre o total das emissões. "É uma medida de prudência do governo, pois sempre que você faz algo com variação cambial, não sabe que tamanho terá e, principalmente, como isso vai afetar o câmbio", explica Magalhães.

Ainda segundo o gerente da Cetip, que é a responsável pelos registros das operações no mercado de títulos públicos e privados, é, justamente, o investimento externo o segmento que mais deverá demandar o ativo, de acordo com o mercado. Atualmente, o carro-chefe do setor são as LCIs, com volumes de R$ 150 bilhões, enquanto as CRIs respondem por cerca de R$ 50 bilhões.

Possível isenção de IR amplia o potencial das Letras - Um dos fatores que pode ajudar a impulsionar o surgimento da LIG é que, segundo a Lei que a criou, ela não terá incidência de Imposto de Renda (IR) sobre os rendimentos para pessoas físicas residentes no Brasil ou em outros países sem tributação favorecida. Na prática, é a mesma regra que rege, atualmente, a remuneração de produtos como as LCIs e LCAs.

No entanto, as declarações do ministro da Fazenda, Joaquim Levy, que afirmou achar essencial a harmonização na tributação aos investimentos, deu a certeza ao mercado de que taxará, em breve, as Letras já existentes. "Consideramos certa a tributação de LCIs e LCAs. Não se sabe ainda como, nem quando, mas é certo que vai ter", argumenta o sócio da Monte Bravo Investimentos, Pier Mattei.

Embora acredite que a taxação recairá apenas sobre os contratos de curtíssimo prazo, como os de liquidez diária vendidos pelos bancos públicos, Mattei afirma que o movimento pode abrir espaços ainda maiores para as LIGs. Nada garante, entretanto, que, caso a LCI seja tributada, a LIG esteja imune ao mesmo tratamento.

"A origem da isenção da LIG vem ainda do início das discussões sobre sua criação, quando ainda não se cogitava a taxação sobre a LCI, então, mudando a situação, eventualmente a LIG também pode mudar ao longo do tempo", projeta Fernando Verzoni, sócio da Veirano Advogados, que também aposta na taxação apenas para os papéis de curto prazo, o que torna menos provável a tributação sobre as LIGs, que tendem a possuirem prazos mais longos. Por isso, imagina-se que a LIG possa levar tempo a decolar. "É um segmento que já tem instrumentos que conseguem ter bastante procura, então ela vai ter concorrência muito forte", argumenta Ricardo Magalhães, gerente executivo de relações e projetos da Cetip, garantindo ainda o pronto registro do instrumento após normatização pelo CMN. "O mercado vem em uma linha muito positiva de sofisticação. A tendência é surgirem cada vez mais ativos, até para incentivar outros setores da economia também, e o investidor que quiser ter uma remuneração diferenciada terá de ficar atento a essas mudanças", complementa.

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STJ valida venda de imóvel sem autorização de ex-companheiro

SÃO PAULO  -  A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso especial de uma mulher para anular a alienação feita pelo ex-companheiro, sem o seu conhecimento, de um imóvel adquirido durante o período em que o casal vivia em regime de união estável. A decisão foi unânime.

O casal conviveu entre abril de 1999 e dezembro de 2005. O apartamento, adquirido em 2003, serviu de residência à família até a separação. Após, foi alugado para complementação de renda. Tempos depois, ao tentar tomar posse do imóvel, a mulher foi informada pelo ex-companheiro de que o bem havia sido transferido a terceiros para pagar dívidas.

No recurso especial, foi alegada ofensa ao artigo 1.725 do Código Civil e aos artigos 2º e 5º da Lei 9.278, de 1996. Os dispositivos disciplinam, essencialmente, a aplicação do regime da comunhão parcial de bens às relações patrimoniais decorrentes de união estável e a administração comum do patrimônio.

O relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, reconheceu que nenhum dos companheiros poderia dispor do imóvel sem autorização do outro, mas chamou a atenção do colegiado para a proteção jurídica ao terceiro adquirente de boa-fé.

A solução apontada pelo relator para evitar problemas como o do caso em julgamento é dar publicidade à união estável, assim como ocorre no casamento. "Mediante averbação, no registro de imóveis em que cadastrados os bens comuns, do contrato de convivência ou da decisão declaratória de existência de união estável, não se poderá considerar o terceiro adquirente do bem como de boa-fé, assim como não seria considerado caso se estivesse diante da venda de bem imóvel no curso do casamento", explicou.

No caso apreciado, diante da inexistência de qualquer registro de copropriedade, nem mesmo da união estável, o relator entendeu pela impossibilidade da invalidação do negócio. Mas destacou que a autora poderá discutir em ação sobre a partilha de bens do casal sobre os prejuízos sofridos com a alienação.

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Estudo vê subsídios em excesso e inadimplência elevada no 'Minha Casa'

Lauro Gonzalez: necessidade de ajustar as prestações levando em consideração a capacidade de pagamento das famílias

A despeito da redução do déficit habitacional conquistado pelo Minha Casa, Minha Vida, a gestão dos créditos concedidos no programa está longe de ser eficiente. Na faixa 1 do programa, que reúne famílias com renda de até R$ 1.600, a taxa de inadimplência chegava a 20% ao fim de outubro de 2014, segundo estudo feito por pesquisadores da Fundação Getulio Vargas (FGV). O percentual é alto, especialmente porque essa faixa representa 40% das contratações do programa como um todo.

Para realizar o estudo, o coordenador do Centro de Estudos em Microfinanças da FGV, Lauro Gonzalez, e o pesquisador Lucas Ambrozio coletaram grande parte das informações junto à Caixa, principal intermediadora financeira do programa, e, em alguns casos, recorreram a outros órgãos como o Ministério das Cidades, gestor do programa.

Na análise, concluem que, ao cenário de calotes, soma-se ainda o fato de que grande parte das famílias tende a pagar valores abaixo da sua capacidade. Na faixa 1 do programa, as prestações ficam entre R$ 25 e R$ 80, mas há uma grande parte dos beneficiários inseridos na menor faixa.

Para Gonzalez, seria preciso ajustar as prestações nessa faixa do programa levando-se em consideração que a capacidade de pagamento das famílias não é uniforme. "Hoje existe uma espécie de tabelamento na análise de crédito", diz. Essa característica do programa acaba por trazer uma necessidade de maior subsídio por parte do governo. Nessa faixa, com os valores de prestação reduzidos, o subsídio ultrapassa, em muitos casos, 95% do valor do imóvel, ou seja, as famílias custeiam apenas 5% da residência.

Esse nível de subsídios é, na avaliação dos pesquisadores, excessivo dentro da atual situação fiscal da União, especialmente quando o emblema da nova equipe econômica é exatamente o ajuste das contas públicas. Fosse mais eficiente a gestão das concessões e financiamentos, o governo precisaria, segundo os pesquisadores, direcionar menos recursos para o programa ou poderia redirecionar a soma para a manutenção da política social no longo prazo.

Com o propósito de simular uma maior eficiência, os pesquisadores estudaram a aplicação de modelos do microcrédito na gestão do programa. Uma sugestão, por exemplo, seria utilizar o papel do agente de crédito para melhorar o processo de concessão e gestão dos crédito. Essa figura, muito usada no microcrédito, é responsável pelo levantamento de dados sobre tomadores, acompanhamento e auxílio a clientes, emissão e análise de relatórios técnicos e recuperação de crédito de inadimplentes.

Um agente cuida de cerca de 300 clientes e fica, portanto mais próximo dos tomadores. Dessa maneira, é mais fácil medir o quanto cada família pode pagar e acompanhar de perto a evolução das prestações, acompanhando o processo do início ao fim.

Caso incorporasse o papel do agente de crédito no programa e supondo que as prestações fossem ajustadas à capacidade das famílias, seria possível o governo reduzir o nível de subsídio. Se um percentual maior das famílias pagasse uma mensalidade mais próxima ao teto de R$ 80, os pesquisadores calculam que o subsídio dado pelo governo poderia ser reduzido entre R$ 7 bilhões e R$ 15 bilhões, considerando as moradias já contratadas.

Além disso, com a proximidade do agente de crédito e uma possível redução da inadimplência para cerca de 3% - média do sistema financeiro nacional e das outras faixas do programa - os pesquisadores avaliam que haveria uma economia potencial com os calotes, que poderia atingir cerca de R$ 1,5 bilhão. O cálculo foi feito considerando que na faixa 1 há cerca de 2 milhões de moradias já contratadas com prazo de pagamento de dez anos e prestações mensais entre R$ 25 e R$ 80.

Questionado sobre as medidas tomadas para reduzir a inadimplência, o Ministério da Cidades destacou, em nota, que desenvolve um conjunto de ações por meio dos agentes financeiros que operam o programa, o que inclui "notificações, cobrança via telesserviços e renegociação da dívida".

Na percepção dos pesquisadores, um dos entraves em torno da inadimplência na faixa 1 se dá porque o governo sempre viu os recursos alocados nesse extrato do programa como um subsídio e não como um empréstimo. Durante a realização do estudo, os pesquisadores entrevistaram representantes da Caixa e o controle da inadimplência apareceu como fator secundário na gestão.

Um dos entrevistados destacou que "a inadimplência da faixa 1 do ponto de vista financeiro não tem relevância nenhuma". Segundo esse executivo, a decisão de cobrar uma prestação é muito mais política, para que haja um afastamento da ideia da doação por parte do governo. Procurada, a Caixa não concedeu entrevista.

O Ministério da Cidades destacou que o governo tem investido em ações educativas para reforçar aos beneficiários que, mesmo que as prestações tenham um valor simbólico, é importante que se mantenha a pontualidade para que outras famílias possam continuar a receber o benefício. Mesmo assim, o governo confirma que na faixa 1 os recursos não são considerados empréstimo.

"As contratações na faixa 1, destinada às famílias com renda de até R$ 1,6 mil, dado o seu caráter eminentemente social, não se constituem em operações de crédito e não expõem as instituições financeiras a risco desta natureza", afirma a nota.

Essa ideia fazia sentido quando o programa foi lançado, segundo os pesquisadores. Na época, o governo tinha maior facilidade de alocação de recursos. Além disso, o Minha Casa, Minha Vida chegava para preencher uma lacuna histórica de inclusão da população de baixa renda. "Sabemos que a motivação era corrigir as falhas dos programas anteriores que nunca chegaram nos mais pobres, mas talvez o pêndulo tenha ido demais para o outro lado", diz Gonzales.

Hoje, o cenário é diferente e é preciso reduzir gastos, avalia. Paralelamente a isso, a procura pelo programa aumentou e o governo tem dificuldade para manter o ritmo de expansão. "Hoje, a demanda é crescente e a capacidade do governo tem se mostrado mais restritiva", diz Ambrozio, lembrando da mobilização da nova equipe econômica em direção a um ajuste das contas.

Para se ter uma ideia do peso do programa, os gastos com subsídios repassados pelo governo federal passaram de 0,25% para 1,05% do PIB entre 2010 e 2014. Desse universo, o Minha Casa, Minha vida representa um dos maiores pesos - o percentual saiu de 0,04% para 0,35% no período.

Com esse percentual do programa pesando sobre as contas públicas, havia uma expectativa de que o governo fizesse algum ajuste. Segundo o pesquisador do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), Gabriel Leal de Barros, o peso dos gastos com o Minha Casa, Minha Vida é semelhante a todo o investimento dos ministérios da Saúde e da Educação, 68% de todo o gasto com o programa Bolsa Família e equivalente a toda a remessa de dividendos das estatais ao Tesouro. O custo também pode ser comparado a toda a compensação do Tesouro ao INSS pela desoneração da folha de pagamentos.

"Eu não sou contra o programa. Penso que ele seja importante para redução do déficit habitacional, entretanto, diante da restrição fiscal e mesmo para preservar as conquistas sociais das últimas décadas, é imperativo reeleger prioridades e cortar gastos", diz Barros.

Questionado, porém, o governo voltou a afirmar que nenhuma mudança será feita no programa neste ano. "O Ministério das Cidades reafirma que o programa Minha Casa, Minha Vida não sofrerá cortes. Os recursos do MCMV-Empresas, provenientes do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), não serão afetados pelo decreto de contingenciamento. Além disso, o ministério conta com recursos oriundos do exercício anterior, que servirão para lastrear as operações do MCMV no início deste ano", afirmou o órgão em nota.

Para Barros, do Ibre, o ideal seria que os programas sociais coubessem dentro do Orçamento, para que as políticas públicas pudessem se sustentar no médio prazo. "Estamos em outra conjuntura. A nova orientação seria focar em uma política que não fosse de transferência de renda diretamente, mas que conseguisse melhorar a qualidade de vida através de transferências não monetárias."

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