sexta-feira, 29 de agosto de 2014

Instrumento pode frear venda de carteira

Instrumento pode frear venda de carteira | Valor Econômico

Instrumento pode frear venda de carteira

Embora vista como positiva, a criação da letra imobiliária garantida (LIG) pode desestimular outras formas de captação, segundo especialistas da cadeia de securitização. O instrumento mais ameaçado seria justamente a venda de carteiras de crédito a investidores no mercado de capitais. Para os bancos, no entanto, ambos devem coexistir.

O estoque de certificados de recebíveis imobiliários (CRI), que representam créditos vendidos no mercado, somava R$ 50 bilhões no fim de julho, de acordo com a Cetip. Os principais detentores dos papéis, no entanto, são os próprios bancos, que compram CRI para compor o direcionamento de 65% de recursos da poupança para o crédito imobiliário. "No exterior, os dois instrumentos convivem bem, mas aqui a securitização ainda não é consolidada", diz Rodrigo Machado, sócio da XP Investimentos.

Para o executivo de um grande banco de varejo, as duas formas de captação podem conviver. "A venda definitiva de uma carteira é diferente de apenas usá-la como lastro", diz.

A LIG deve ser complementar à Letra de Crédito Imobiliário (LCI), outro instrumento com lastro em crédito imobiliário, em que não há a incidência de imposto para pessoa física. As diferenças estarão nos prazos. Para a LIG, o benefício fiscal só vale para captações acima de dois anos. O estoque de LCI é da ordem de R$ 130 bilhões

Outro ponto importante para o sucesso da LIG entre investidores estrangeiros é como será apresentada a qualidade da carteira que serve de lastro para a emissão aos estrangeiros. No exterior, há uma série de parâmetros que guiam essa apresentação. A supervisão dessa garantia por um agente independente é outro tema em discussão.

Recurso captado com novo título imobiliário deve ter aplicação livre

Recurso captado com novo título imobiliário deve ter aplicação livre | Valor Econômico

Recurso captado com novo título imobiliário deve ter aplicação livre

Os recursos captados pela letra imobiliária garantida (LIG), novo título bancário anunciado na semana passada pelo governo, não necessariamente terão de ser destinados para novas operações de crédito imobiliário, pelo que consta na versão preliminar da norma a qual o Valor teve acesso. O instrumento vai contar com isenção fiscal para os investidores estrangeiros, benefício que já estava previsto para o aplicador local.

Caso o dinheiro não seja "carimbado", a decisão contraria o que pediam as associações ligadas ao setor de construção, que defendiam o direcionamento mandatório dos recursos obtidos com o papel para novos empréstimos habitacionais. Com isso, o instrumento ficará parecido com a atual letra de crédito imobiliário (LCI), que também não tem destinação definida.

Sobre o benefício fiscal, a avaliação é que o papel só se tornaria verdadeiramente atraente com a isenção do IR. Caso contrário, os títulos públicos, que já têm o benefício para estrangeiros, seguiriam imbatíveis. O incentivo na LIG só será válido para emissões com prazo médio de pelo menos dois anos.

A letra garantida é a versão brasileira do "covered bond", título emitido por um banco com a garantia adicional de uma carteira de crédito imobiliário, que fica separada dos demais ativos da instituição. Ou seja, se o banco quebrar, os detentores do papel não precisam entrar na fila dos demais credores para ter acesso a essa carteira. No exterior, as captações via "covered bonds" somam quase € 3 trilhões.

A LIG abrirá uma nova frente de captação, mais barata e de longo prazo, para as instituições financeiras, incluindo as de médio porte. Entre os grandes bancos, a percepção é que os recursos captados com a LIG não devem ser, porém, usados na concessão de crédito habitacional, pelo menos inicialmente. A criação de um instrumento de captação para o financiamento de longo prazo é demanda antiga, mas chega num momento em que alguns dos principais nomes do varejo financeiro contam com sobra de recursos da caderneta de poupança, principal fonte de recursos para os empréstimos imobiliários.

A alta na taxa básica de juros também deve limitar o uso da LIG no crédito habitacional, pois torna o instrumento menos competitivo que o funding da poupança, com base na taxa referencial (TR). A expectativa, porém, é que o cenário mude no médio prazo.

"Ou a taxa de juros cai ou o funding da poupança acaba, o que levará obrigatoriamente os bancos a direcionar os recursos da LIG para o crédito imobiliário", diz o executivo de um grande banco. Para ele, é positivo que o instrumento seja criado antes que haja real necessidade, para que os bancos possam testá-lo. Segundo seus cálculos, essa necessidade só deve vir no começo de 2016.

"A criação da LIG abre espaço para que, no futuro, o governo vá reduzindo o direcionamento de recursos da poupança para o crédito imobiliário", diz o diretor de uma grande banco privado.

Para os bancos médios, os benefícios da criação da LIG devem aparecer mais rápido. Isso porque, pela proposta discutida com o governo, as instituições podem usar não só o crédito para aquisição de imóveis como garantia da LIG, mas também as linhas de crédito pessoal que usam o imóvel como garantia ("home equity").

Como essa modalidade cresce entre instituições de médio porte, como Intermedium, Banco Pan e Banco Votorantim, são elas que podem se beneficiar com a emissão de LIG com tal lastro. "É uma chance de um banco médio ter uma captação com uma classificação de risco melhor que a da própria instituição", afirma executivo do setor.

A versão preliminar da norma contempla a possibilidade de os bancos emitirem LIG com correção por variação cambial. Ao lado da isenção de IR, a medida é apontada como atrativo importante para investidor estrangeiro.

"O custo de captação dos covered bonds brasileiros poderá ser inferior ao observado nos instrumentos de captação de longo prazo disponíveis no mercado atualmente", afirma Isabella Rosa Silva, em monografia escrita quando era assessora do Banco Central, disponível no site da instituição.

Pela proposta preliminar de criação da LIG, os bancos poderão emitir títulos em várias séries vinculados a uma única carteira de garantias, desde que o valor dos créditos que dão lastro aos papéis seja pelo menos 5% superior ao das letras emitidas. A norma também deverá contemplar a realização de ofertas públicas do papel, mas o tema ainda deve passar pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

segunda-feira, 25 de agosto de 2014

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sexta-feira, 22 de agosto de 2014

Os Covered Bonds vem aí!!

Por Alexandre Assolini Mota e Luis Peyser[1]

Há cerca de 2 anos se fala na possibilidade de emissão de Covered Bonds no âmbito do mercado brasileiro e que o mesmo poderia ajudar no aumento do funding do mercado de financiamento imobiliário. Nesta quarta-feira o Ministro da Fazenda, Guido Mantega, mencionou entre os demais itens do pacote de estímulo, a criação das Letras Imobiliárias Garantidas. Os Covered Bonds chegaram!

Ao menos durante os últimos 5 (cinco) anos, os participantes do mercado nacional de financiamento imobiliário têm discutido como resolver a questão de aumentar o funding destinado a tais tipos de financiamento, sem que isso implicasse em um aumento dos percentuais de exigibilidade já existente nas regras do Conselho Monetário Nacional. Foi no âmbito de referidas discussões que se iniciou no Brasil o estudo e tentativa de implantar o título conhecido no exterior como Covered Bond imaginando-se que ele pode ser uma fonte de resolução da questão.

O Covered Bond é um título de emissão de instituição financeira e/ou de obrigação de instituição financeira que prevê pagamentos periódicos aos seus investidores, baseado no fluxo dos lastros de ativos segregados dos ativos do emissor e que geram para o investidor preferência na execução de tais ativos em caso de falência da instituição financeira emissora.

Os ativos segregados do balanço da emissora para formarem o lastro do covered bond são conhecidos no mercado como covered pool.

Na Europa cerca de 25 (vinte e cinco) países possuem legislação específica sobre Covered Bonds, incluindo a Alemanha (um dos primeiros países a autorizar tal tipo de estrutura, senão o primeiro), a França, o Reino Unido, a Espanha, entre outros e cera de 5 (cinco) países utilizam-se de estruturas contratuais apenas baseadas em regras gerais de direito contratual para a estruturação de tal tipo de operação. Na história mais recente, em 2011 a Austrália aprovou uma reforma em suas normas bancárias para autorizar a emissão de tal tipo de título também.

A estrutura jurídica de segregação dos ativos do balanço da instituição financeira emissora diverge entre os países, sendo as 3 (três) principais estruturas: (i) legislação específica prevê a exclusão dos ativos do covered pool do balanço da instituição financeira em caso de falência ou recuperação judicial; (ii) legislação específica prevê a preferência dos investidores aos ativos integrantes do covered pool em detrimento dos outros credores da instituição financeira; e (iii) transferência dos ativos integrantes do covered pool para uma sociedade de propósito específico.

Além da estrutura legal e contratual, existem outros aspectos que podem ser diferentes de acordo com a jurisdição de emissão do Covered Bond, como a coobrigação ou não da instituição financeira emissora (na maioria dos países a instituição financeira emissora é coobrigada com relação ao pagamento).

Outra diferenciação pode ser feita com base em determinadas regras para determinados tipos de ativos subjacentes do covered pool. Por exemplo, regras mais rígidas para ativos subjacentes que sejam decorrentes de financiamento a pessoas físicas para aquisição de imóvel; e regras menos rígidas para ativos subjacentes decorrentes do financiamento à construção para tomadores com rating de investment grade por agências de rating.

A última característica geral é que como premissa haverá um terceiro para realizar uma supervisão direta sobre os ativos do covered pool, sendo que as principais características de tal supervisão são: (i) ter um agente específico para tal supervisão, que geralmente é um órgão governamental, por vezes o próprio órgão fiscalizador do mercado financeiro, ou do mercado de capitais, ou os dois; (ii) auditorias periódicas realizadas por tal agente ou por agentes específicos que reportam ao referido órgão governamental; e (iii) gerenciamento e manutenção permanente do covered pool levando em consideração a insolvência da instituição financeira, e buscando atuar para que os investidores recebam seus retornos da forma e na época esperada.

Esta breve análise demonstra que não há critérios jurídicos exatos para definição do que é um covered bond, mas sim um conceito “Título de emissão e geralmente de obrigação de instituição financeira e que prevê uma preferência ao seu detentor sobre os ativos do covered pool em detrimento dos demais credores da referida instituição financeira”.

Sob o ponto de vista das instituições financeiras, a possibilidade de emissão de Covered Bonds pode gerar maior facilidade de geração de funding em 4 aspectos: (i) trata-se de uma nova forma de captação para as instituições financeiras diferentes das formas tradicionais e portanto poderá ser interessante para um tipo diferente e específico de investidores; (ii) o funding para covered bonds deveria ser mais barato já que o risco para o investidor tende a ser menor do que o risco de um investidor normal da instituição financeira; (iii) as operações tendem a ser de longo prazo e podem ajudar no descasamento entre ativos e passivos nos financiamentos de longo prazo; e (iv) geralmente o pagamento do principal acontece apenas no final em detrimento do pagamento de principal mês a mês, o que pode ser interessante para investidores como fundos de pensão, seguradoras, entre outras.

O detalhamento da regulamentação dos Covered Bonds que deverá ocorrer em breve será de extrema importância para a definição sobre quais benefícios efetivos as instituições financeiras terão e também qual o efetivo impacto na economia e no crescimento do funding para o mercado imobiliário.

O Brasil adotará regras próprias e que para sua final definição poderão utilizar-se do histórico e das melhores práticas já adotadas nos demais países. No detalhamento da regulação deverão ser abordados diversos temas, tais como (a) qual a efetiva senioridade do detentor das Letras Imobiliárias Garantidas em relação a todos demais credores da instituição financeira, incluindo os depositantes da caderneta de poupança, os credores trabalhistas e o próprio fisco em caso de falência da instituição financeira; (b) o que acontecerá com o FGC? (deverá ele manter a obrigação de indenizar os depositantes mesmo em caso de existência de grande monta no patrimônio separado destinado aos detentores do Covered Bond); (c) quais serão os critérios e condutas de gestão de risco para mitigar problemas com as trocas dos ativos integrantes do covered pool destinado ao Covered Bond?; e (d) deveriam ser criados diferentes Covered Bonds a depender do ativo lastro, para ao mínimo não misturar riscos, por exemplo residenciais com comerciais?

As respostas para tais perguntas ainda serão objeto de desenvolvimento pelos reguladores, mas a decisão sobre a criação do novo título divulgada nesta quarta-feira já é motivo de ânimo para o mercado. Que esse novo papel tenha o condão de auxiliar o mercado imobiliário brasileiro no seu contínuo crescimento e que seja mais uma fonte de recursos para auxiliar nosso setor produtivo a crescer.

 

Este Informativo foi preparado meramente para fins de informação, não devendo ser considerado uma opinião legal para qualquer operação ou negócio específico. Direitos autorais reservados a Papi, Maximiano, Kawasaki, Assolini Advogados Associados.

 




[1] Alexandre Assolini Mota é sócio do PMKA Advogados e ex-Conselheiro Científico da Revista de Direito Imobiliário da Revista dos Tribunais e do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil - IRIB, entre 2005 e 2006 e Vice Presidente da Câmara do Mercado Imobiliário da BM&FBovespa, mandato de 2014 a 2015.

Luis Peyser é sócio do PMKA Advogados e é fundador e ex-diretor executivo do Instituto Brasileiro de Direito Empresarial – IBRADEMP entre 2004 e 2010.

 

Fazenda cria a letra imobiliária garantida com isenção de IR

Fazenda cria a letra imobiliária garantida com isenção de IR

DCI, 21/ago

O ministro da Fazenda, Guido Mantega, oficializou ontem a criação da letra imobiliária garantida, um título de captação de recursos aos emissores muito semelhante aos papéis internacionais conhecidos como "covered bonds" e terá isenção do Imposto de Renda (IR) para investidores pessoas físicas desde que o prazo médio de vencimento seja superior a dois anos (720 dias). 

 

As demais características do novo papel ainda serão detalhadas em medida provisória (MP) pelo governo federal, mas já está previsto que a nova letra imobiliária terá garantia dupla aos detentores.

 

"Diferente de uma letra de crédito imobiliário (LCI) cujo ativo fica dentro do patrimônio do banco, a letra imobiliária garantida ficará separada dos ativos e a instituição financeira continuará responsável pelos papéis", explicou o sócio-diretor do escritório N,F&BC, Carlos Ferrari.

 

Conforme apurado anteriormente pelo DCI na edição de 15 de maio último, o objetivo da nova letra imobiliária é completar recursos limitados originados da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para o financiamento de imóveis no longo prazo, e de instrumentos financeiros já existentes como os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e LCIs. "A medida é positiva e complementar as LCIs e CRIs. A vantagem adicional será o aumento da capacidade de recuperação de ativos e direitos", diz Ferrari.

 

Dado as características do novo produto financeiro, o diretor-executivo comercial e de produtos da Cetip, Carlos Ratto, aponta que a unidade de títulos e valores mobiliários poderá registrar a letra imobiliária garantida. "Ainda depende de como a medida provisória vai sair, mas considerando os demais produtos existentes, sim, a Cetip pretende registrar a nova letra", afirmou.

 

Em sua apresentação à imprensa, Mantega explicou que a letra imobiliária garantida trará segurança jurídica no financiamento de longo prazo, redução dos custos de financiamento do imóvel, e a possibilidade de atração de investidores estrangeiros, já que o papel possui padrão internacional. "Os papéis vão criar um funding [recurso] adicional para o mercado de credito imobiliário para atrair investidores estrangeiros, que gostam desses tipo de papel, que são conhecidos de cover bonds. Eles têm aquele sistema de patrimônio de afetação. Uma parte do patrimônio respalda esses títulos", disse. 

 

Crédito garantido pelo imóvel - Outro incentivo anunciado pelo ministro foi o estímulo ao crédito garantido pelo imóvel quitado, produto conhecido no mercado internacional como "Home Equity". A Fazenda estabeleceu um limite de 3% dos recursos da caderneta de poupança para essa modalidade, o que deve injetar R$ 16 bilhões de recursos para novas concessões de crédito.

 

Segundo Mantega, o tomador dará o imóvel quitado como garantia e poderá utilizar o crédito para qualquer finalidade. A implementação do incentivo dependerá de uma resolução do conselho monetário Nacional (CMN). "Nos Estados Unidos, o home equity é muito praticado. Não é refinanciamento, é a primeira tomada de empréstimo com a garantia do imóvel quitado", explicou o vice-presidente da unidade de financiamentos da Cetip, Roberto Dagnoni.

 

No mercado financeiro apenas duas instituições são conhecidas por oferecer o home equity no Brasil, a estatal Caixa Econômica Federal e o Banco Pan, uma joint-venture (parceria) da Caixa e do Banco BTG Pactual, mas os volumes são considerados pequenos entre as demais atividades de crédito imobiliário.

 

Ainda de acordo com o anúncio da Fazenda, uma nova lei a ser publicada vai facilitar recuperações de bens financiados com alienação fiduciária e inadimplentes para dar maior segurança jurídica aos credores. Segundo a proposta, o adquirente vai autorizar em contrato de financiamento a recuperação expressa do bem financiado em caso de inadimplência (calote do tomador).

 

A nova lei também pretende dispensar protesto em cartórios para comprovação de inadimplência, sendo que a comprovação poderá ser feita apenas por meio de carta registrada. A legislação deverá esclarecer a responsabilidade do devedor pelo pagamento de tributos, multas e taxas incidentes sobre o bem alienado.

 

Na avaliação do vice-presidente da unidade de financiamentos da Cetip, Roberto Dagnoni, na prática, a nova legislação também vai simplificar a burocracia nos cartórios. "O princípio de concentração da matrícula do imóvel era uma medida pedida há bastante tempo pelo mercado. 

 

Temos um projeto que vai melhorar a conexão entre os bancos e os cartórios. A medida anunciada pode facilitar a análise de crédito dos bancos pois agiliza esse projeto", esclareceu o executivo.

 

Para Carlos Ferrari, a concentração das certidões vai ajudar a reduzir os custos com a burocracia. "Hoje é preciso solicitar um grupo de documentos sem fim em diferentes cartórios", comparou o sócio do N,F&BC.

 

quinta-feira, 21 de agosto de 2014

Bilionário Sam Zell investe em aluguel de espaços no Brasil

 

Bilionário Sam Zell investe em aluguel de espaços no Brasil

O Globo online, Morar Bem, 21/ago

O bilionário americano Sam Zell, do fundo de investimentos Equity International, decidiu aproveitar o atual momento de desaceleração da economia brasileira para aumentar sua presença no no país. Famoso por suas aplicações no mercado imobiliário, Zell aposta, agora, em um segmento pouco conhecido dos brasileiros: o de aluguel de espaços para guardar móveis e produtos em geral, chamado nos EUA de self storage. 

 

Batizada de GuardeAqui, a empresa pretende investir R$ 1 bilhão com a abertura de 50 espaços até 2018. Hoje, a companhia já conta com cinco unidades em São Paulo e inaugura a primeira no Rio na próxima segunda-feira. 

 

Atualmente, o Equity International é dono de 80% do GuardeAqui e de quase 100% do Grupo Thá, uma incorporadora de Curitiba. Nos últimos anos, Zell vendeu suas participações em empresas como Gafisa, BR Malls, Bracor, GV Logística e Brazilian Mortgages, de financiamento imobiliário.

 

 Allan James Paiotti, presidente do GuardeAqui e que também trabalha no fundo do americano, diz que novas oportunidades estão sendo analisadas no Brasil, que é visto por Zell como um país de investimento a longo prazo. 

 

- O freio de arrumação pelo qual passa o Brasil está criando oportunidades, tornando os preços mais realistas. Por isso, estamos olhando ativos, sempre com foco no setor imobiliário. Há oportunidades em segmentos de shopping centers no interior do país e em loteamento de áreas (para criação de empreendimentos). O caso do self storage é um exemplo de investimento de longo prazo, pois há uma curva que leva três anos até chegarmos a 85% do espaço alugado em novas unidades. O fundo, com sede em Chicago, viu que esse setor estava no começo no Brasil e passou a estudar o mercado - disse Paiotti, destacando que o fundo decidiu comprar o GuardeAqui em 2011, após estudar as empresa do setor. Nos EUA, setor tem 60 mil espaços Segundo a Associação Brasileira de Self Storage (Asbrass), criada no ano passado, existem hoje no país cerca de 120 espaços pulverizados em dezenas de companhias, números irrisórios perto do mercado americano, que conta com cerca de 60 mil unidades e gigantes como a Public Storage, que vale cerca de US$ 30 bilhões no mercado acionário dos Estados Unidos. Até o fim deste ano, o GuardeAqui pretende chegar a onze unidades. Na próxima semana, além do Rio, a empresa inaugura ainda espaço em Belo Horizonte. 

 

Enquanto nos EUA cerca de 75% das unidades são usadas por pessoas físicas, no Brasil a participação de consumidores e empresas é equilibrada, destaca Paiotti. - No Rio, a unidade ficará na Tijuca. Terá 5,5 mil metros quadrados e recebeu investimentos de R$ 25 milhões entre a compra do terreno e as obras no espaço, que abrigou uma tecelagem nas décadas anteriores. Temos a preocupação de estar perto do público consumidor. Mas é desafiador achar áreas na cidade, já que há uma pressão imobiliária, e os preços altos acabam inviabilizando os projetos. Estamos vendo ainda outros espaços no Rio, como na região portuária, zona Sul e Barra da Tijuca. 

Nossa meta é ter cinco unidades até 2017. No Brasil, o foco da companhia é estar presente nas regiões Sul e Sudeste. Em São Paulo, temos três unidades na capital e espaços em Campinas e Ribeirão Preto, no interior do estado- destacou. 

 

O executivo lembrou que o preço médio do aluguel por metro quadrado varia entre R$ 60 e R$ 65 por mês. Ou seja, na prática, o aluguel de um espaço equivalente a um quarto de 10m² sairia entre R$ 600 e R$ 650. Nos planos da companhia, estão ainda cidades como Sorocaba, em São Paulo, Porto Alegre, no Rio Grande do Sul, e Florianópolis, em Santa Catarina. O mercado é tão incipiente no país que a empresa teve de importar dos EUA as portas de correr, que protegem os espaços individuais, cujos espaços variam de 1,5 metro quadrado a 50 metros quadrados. 

 

Nas unidades paulistas, onde a ocupação já chega a 90%, o executivo diz que empresas dos mais variados setores alugam espaços, como distribuidoras e até produtores de cerveja.

 

- O mercado no Brasil está só no começo, assim como em vários países da América do Sul. No país, o segmento cresceu 30% ao anonos últimos três anos - observou Paiotti.

 

Nova ofensiva pelo crédito

 

Nova ofensiva pelo crédito

O Globo, Martha Beck e Eliane Oliveira, 21/ago

O ministro da Fazenda, Guido Mantega, anunciou nesta quarta-feira seis medidas para melhorar a regulação do sistema de crédito brasileiro. No pacote, estão ações para facilitar a compra e venda de imóveis, a recuperação de bens em caso de inadimplência e também a transferência do crédito consignado de um banco para outro. 

 

Segundo o ministro, as medidas complementam as que foram anunciadas também hoje pelo Banco Central para estimular a concessão de crédito no país.

 

- As medidas caminham na mesma direção das do BC. São para melhorar a regulação do sistema de crédito brasileiro, aumentar a segurança jurídica das transações, reduzir o custo e simplificar operações - disse Mantega.

 

Uma das novidades é a simplificação do procedimento de aquisição de imóveis. Todas as informações de um imóvel ficarão concentradas numa única matrícula:

 

- Hoje, é preciso tirar um monte de certidões em um monte de cartórios. A nova medida diminui o trabalho do comprador e dá segurança jurídica sobre tudo o que esse imóvel possui. Tudo vai ficar muito mais claro.

 

Preocupado com PIB fraco, BC muda regras para injetar até R$ 45 bilhões na economia

O governo também vai lançar um novo título chamado Letras Imobiliárias Garantidas. Esses papéis serão emitidos por instituições que têm carteira de crédito imobiliário e terão uma garantia adicional, pois os imóveis serão dados como garantia patrimonial para esses investimentos. O papel será isento do Imposto de Renda (IR). Segundo Mantega, esses títulos serão atraentes inclusive para investidores estrangeiros que gostam desse tipo de papel.

 

Outra novidade é que parte dos recursos da caderneta de poupança (3%) usados no mercado imobiliário poderão ser usados para operações de crédito que tenham imóvel quitado como garantia. Esse benefício poderá ser usado para qualquer operação de crédito.

 

O governo vai ainda permitir que o tomador de um crédito consignado autorize o banco a debitar o valor da prestação mesmo que sua conta salário tenha sido transferida para outra instituição. A ideia é estimular a concessão do consignado.

 

Outra medida é o fortalecimento da garantia da alienação fiduciária. A partir de agora, no ato de contratação de uma operação de crédito, o cliente poderá optar por assinar uma autorização que permitirá a retomada do bem no caso de inadimplência. Segundo Mantega, os bancos ficaram mais restritivos na concessão do crédito por causa, em parte, das dificuldades para a retomada de bens.

 

- Agora, os bancos podem conceder mais crédito mais barato - disse ele.

 

O ministro anunciou ainda uma novidade para ajudar os bancos a aproveitarem créditos tributários. Hoje, as instituições financeiras precisam entrar na Justiça para poder registrar perdas decorrentes de inadimplência de até R$ 30 mil em seus balanços e, assim, poder abater créditos tributários.

 

Agora, no entanto, débitos de até 100 mil (em caso de operações sem garantia) e de até R$ 50 mil (em operações com garantia) não precisam mais ser ajuizados para serem registrados com perdas.

 

Governo tenta dar novo fôlego para o crédito imobiliário

Governo tenta dar novo fôlego para o crédito imobiliário

Valor Econômico, 21/ago

Com o anúncio de medidas para destravar o crédito, o governo procurou dar fôlego também ao financiamento imobiliário e um dos maiores beneficiados deverá ser a Caixa Econômica Federal, que é o maior agente desse mercado no país.

 

O banco estatal, assim como as demais instituições privadas, poderá usar sua carteira de crédito para emitir Letras Imobiliárias Garantidas, conhecidas como "Covered Bonds", que funcionarão como uma nova alternativa de recursos para financiar a expansão do crédito no setor.

 

"Esses títulos vão criar funding adicional para o mercado de crédito imobiliário e atrair investidores estrangeiros que gostam desse tipo de papel", disse o ministro da Fazenda, Guido Mantega.

 

O governo acredita que o novo papel pode alcançar valores semelhantes aos R$ 100 bilhões negociados atualmente em Letras de Crédito Imobiliário (LCI). Assim como as Letras de Crédito do Agronegócio (LCA) e as LCIs, esse novo título será isento imposto de renda. A diferença em relação aos demais papéis é que os bancos também usam uma parcela de seu patrimônio para dar em garantia aos títulos, que acabam tendo uma segurança maior para o investidor.

 

O governo também anunciou que até 3% dos recursos da caderneta de poupança, o que representa hoje R$ 16 bilhões, poderão ser destinados a financiamentos cuja garantia é o imóvel quitado ("home equity"). Nesse caso, o governo quer estimular linhas em que o consumidor dá o imóvel em garantia e pode usar o crédito para qualquer finalidade. Esse tipo de transação já existe no país, porém, é incipiente, porque não contava com funding adequado.

 

As mudanças feitas nos regras do setor imobiliário serão disciplinadas por meio de medida provisória e resoluções do Conselho Monetário Nacional. A Fazenda informou que todas devem ser publicadas até o fim da semana que vem.

 

Entre as medidas focadas na recuperação do setor imobiliário, também foi anunciada a concentração de todas as certidões necessárias para a aquisição de imóveis em um mesmo cartório, concentrando, na matrícula do bem, todas as pendências jurídicas. Esse deve ser um dos pontos mais polêmicos das medidas anunciadas, já que enfrenta resistência dos cartórios, que perdem receitas.

 

O crédito consignado para trabalhadores do setor privado também terá novas regras. O objetivo do governo é fazer com que esse mercado, muito bem sucedido no caso de empregados do setor público, possa crescer entre as companhias privadas.

 

Pelas novas regras, os empregadores repassarão às instituições financeiras o valor da parcela devida por seus funcionários antes mesmo do depósito do salário do tomador do empréstimo. Além disso, se a empresa mudar a folha de pagamento de banco, o tomador continuará recebendo na instituição credora até quitar o débito.

 

O banco, no entanto, ficará com o risco de o trabalhador pedir demissão do emprego. Nesse caso, o secretário-executivo do Ministério da Fazenda, Paulo Caffarelli, explicou que a instituição financeira terá que negociar o crédito com o tomador, baseado no contrato assinado.

 

Uma outra regra que o governo pretende alterar reduzirá os custos jurídicos dos bancos, ao mesmo tempo em que permitirá uma maior utilização de créditos tributários pelas instituições financeiras. As operações de empréstimos que vencerem a partir da publicação da medida provisória que vai disciplinar o assunto poderão gerar créditos tributários sem que o banco tenha necessidade de entrar com ação na Justiça, caso a dívida em atraso seja de até R$ 100 mil e não tenha garantia real, ou R$ 50 mil para as situações em que há garantia. A regra atual exigia a discussão judicial para que o banco pudesse ativar e usar seus créditos contra a Receita Federal.

 

quarta-feira, 20 de agosto de 2014

Gafisa, na contramão do mercado, aposta em raridades

Com a criação da Grey Brasil, anúncios orientam o consumidor de São Paulo na compra de imóvel e apresenta oportunidades com negociações exclusivas.

 

Com um primeiro semestre difícil, o mercado imobiliário tenta reagir com variadas promoções, descontos e saldões para vender seus produtos. Na direção oposta dessa estratégia, a Gafisa, uma das maiores incorporadoras e construtoras do Brasil, acaba de entrar na mídia com a primeira campanha criada pela agência Grey para incentivar o consumidor a adquirir o imóvel de sua vida - e não a melhor "oferta baseada somente em descontos". 

 

De acordo com Marc Wey Hofling, diretor de marketing e vendas da Gafisa, os primeiros seis meses do ano apresentaram resultados abaixo das expectativas e, agora, o mercado busca reagir em cima de ofertas e descontos, o que não é saudável para o negócio. "Queremos oferecer o melhor negócio e não o maior desconto. Temos grandes oportunidades também, mas não é nossa política trazer o desconto como isca. Nossos produtos têm alta qualidade, estamos em diversos bairros da cidade e, quando o cliente realmente compara, acaba fechando com a gente. Afinal, estamos tratando da compra mais significativa da vida dele e não de uma compra por impulso", acrescenta.

 

A campanha tem uma abordagem inusitada para o mercado imobiliário, com a orientação ao consumidor em meio a tantas ofertas. Inicialmente serão três anúncios para mídia impressa com expressões populares, típicas do discurso baseado em política de descontos. Intituladas "Galinha Morta", "Preço de Banana" e "Mosca Branca", as peças são ilustradas por imagens de forte impacto visual com o propósito de atrair a atenção para a leitura dos valores defendidos pela construtora, de forma muito clara e direta.

 

"No momento em que a concorrência só fala de descontos, optamos por uma linha mais consultiva na comunicação da Gafisa, pois somente uma marca tão forte no mercado poderia assumir esse papel de orientar o consumidor naquela que é a compra mais importante de sua vida", explica Walter Longo, presidente da Grey Brasil.

 

A campanha "Raridades" também contempla anúncio esclarecedor, por ocasião da aprovação do novo Plano Diretor de São Paulo, na semana passada. As peças tiveram grande repercussão em função dos esclarecimentos sobre os possíveis impactos da medida na cidade. Com isso, a Gafisa se posicionou ao lado do consumidor em um momento de importantes mudanças no cenário de São Paulo, buscando orientá-lo, ao invés de entrar na guerra de descontos pela qual o mercado vem passando.

 

terça-feira, 12 de agosto de 2014

CVM coloca em audiência minuta para alterar regras de carteiras imobiliárias

CVM coloca em audiência minuta para alterar regras de carteiras imobiliárias

Susana Gonzalez/Bloomberg

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) colocou ontem em audiência pública proposta de alteração da Instrução nº 472, que regulamenta a constituição, a administração, o funcionamento, a oferta pública de distribuição de cotas e a divulgação de informações dos fundos de investimento imobiliário (FIIs), e da Instrução nº 400, que dispõe sobre as ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários. Em junho de 2013, a CVM havia afirmado ao Valor que pretendia revisar algumas regras do segmento de forma a tornar as informações mais transparentes e claras para os investidores.

Segundo a autarquia, o objetivo é aperfeiçoar principalmente aspectos da regulamentação quanto à divulgação de informações periódicas e eventuais pelos administradores de FIIs, de forma a facilitar a identificação de dados e a comparação entre fundos. As informações periódicas passarão a ter divulgação mensal, trimestral e anual. A minuta propõe a consolidação em um único formulário de todos os dados cuja divulgação seja exigida pela CVM em base mensal.

E serão exigidas informações mais detalhadas sobre a carteira dos FIIs em formulário que deverá ser divulgado trimestralmente. A ideia é que se possa identificar as principais características da política de investimento dos fundos, assim como conhecer seu administrador e os prestadores de serviço, obter dados sobre o representante de cotistas, se houver, e sobre o grau de concentração ou pulverização da titularidade de cotas.

A minuta também pretende aprimorar a regulamentação pertinente à governança dos fundos. As propostas incluem alterações nas regras relacionadas à convocação de assembleias gerais, estipulando informações a serem prestadas pelos administradores quando dessa convocação, bem como regulamentando a competência dos cotistas e de seu representante para a convocação e inclusão de matérias na ordem do dia de assembleias gerais.

Após analisar o número de cotistas de cada um dos FIIs registrados na CVM, a Superintendência de Relações com Investidores Institucionais (SIN) apurou que existe uma divisão em dois grandes grupos: carteiras com até 100 cotistas, majoritariamente destinadas a investidores qualificados e com distribuição concentrada de cotas; e as com mais de 100 cotistas, voltadas principalmente ao público de varejo e com distribuição pulverizada entre os investidores.

No primeiro grupo, ficou constatada maior capacidade do administrador de identificar os principais cotistas e mobilizá-los para a realização de assembleias gerais. Desta forma, em fundos com até 100 cotistas, continua previsto quórum correspondente à metade, no mínimo, das cotas emitidas para deliberar sobre as matérias listadas. Para os fundos com mais de 100 cotistas, a minuta propõe que seja considerado o quórum de 25% do total de cotas emitidas.

"Isso não significa, contudo, que não deverão ser despendidos esforços para facilitar a participação dos cotistas em assembleias gerais, por exemplo, por meio da adoção do mecanismo de consulta formal, realização de pedidos públicos de procuração e realização de assembleias à distância ou que utilizem meios eletrônicos de votação", diz a CVM.

A minuta também propõe a extensão das mesmas regras aplicáveis às situações de conflitos de interesses entre o fundo e o administrador ou empreendedor à aprovação de atos que caracterizem conflitos de interesses entre o fundo e o gestor ou entre o fundo e cotistas que detenham mais de 10% do patrimônio da carteira. O objetivo é que essas situações sejam devidamente divulgadas e submetidas a um regime mais rígido de aprovação.

E atenta ao fato de que a eleição de um representante permite a fiscalização e o monitoramento do administrador pelos cotistas e, indiretamente, o alinhamento de interesses entre eles, a minuta da CVM atribui o direito de eleger um representante a cotistas que representem, no mínimo, 1% do total de cotas emitidas, no caso de fundos com mais de 100 cotistas; e cotistas que representem, no mínimo, 5% do total de cotas emitidas, no caso de carteiras com até 100 cotistas.

Sugestões e comentários com relação à minuta devem ser encaminhados à Superintendência de Desenvolvimento de Mercado (SDM) até o dia 3 de novembro.

quarta-feira, 6 de agosto de 2014

Emissão de covered bonds cai mundo afora

http://www.capitalaberto.com.br/secoes/notas-internacionais/emissao-de-covered-bonds-cai-mundo-afora/

 

Por Bruna Maia Carrion (bmaia@capitalaberto.com.br) é graduada em jornalismo pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS), com mestrado em jornalismo digital pela IE Business School, de Madri. Repórter da CAPITAL ABERTO desde 2011, venceu o prêmio de jornalismo da BM&FBovespa (2012) e foi segunda colocada no prêmio Abecip (2012). É responsável pelas colunas Notas Internacionais e N@ Web.

Um relatório divulgado pela provedora de dados de mercado Dealogic mostra queda nas emissões globais de covered bonds. Trata-se de títulos emitidos por bancos, lastreados por recebíveis imobiliários e segregados do balanço dessas instituições (o que diminui os riscos de seus compradores em caso de falência do emissor). Do início do ano até 21 de julho, 257 emissões tinham acontecido, 17% menos do que as 310 registradas no mesmo período do ano passado. É o quinto ano consecutivo de queda. Apesar disso, o valor médio de cada negócio feito este ano é maior do que o de 2013: US$ 485 milhões, ante US$ 394 milhões.

O covered bond é muito utilizado na Europa. De acordo com reportagem do jornal Financial Times, os investidores estão menos interessados nesse tipo de título porque estão em busca de retornos maiores. Além disso, os bancos têm conseguido se bancar com empréstimos relativamente baratos concedidos pelo Banco Central Europeu. Outro fator que contribui para esse cenário é o processo de desalavancagem das instituições financeiras europeias. Na busca por balanços mais sólidos, o número de novas hipotecas, matéria prima dos covered bonds, diminuiu.

terça-feira, 5 de agosto de 2014

Mercado imobiliário cresce 1% no Rio

O Fluminense, 27/jul

O mercado imobiliário do Rio de Janeiro cresceu 1% no primeiro semestre do ano, em comparação ao mesmo período de 2013, de acordo com levantamento da Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário (Ademi).

 

"Apesar de termos tido um semestre com muitos feriados e Copa do Mundo, com decréscimo de 1% no lançamento de imóveis residenciais, acho que o resultado foi bastante animador, superando o que a gente esperava", avaliou o presidente da Ademi, João Paulo Rio Tinto de Matos. Entre janeiro e junho deste ano, o número de lançamentos na capital fluminense chegou a 8.112.

 

Dos 26 bairros cariocas onde ocorreram lançamentos de unidades habitacionais no primeiro semestre, a Tijuca, na zona norte da cidade, mostrou a maior alta: 204% em relação a igual semestre de 2013. Foram 255 unidades lançadas, contra 84 no acumulado de janeiro a junho do ano passado.

 

Matos apontou que a implantação de unidades de Polícia Pacificadora (UPP) e a melhoria da mobilidade urbana viabilizaram os empreendimentos em várias regiões do Rio. "Tem uma série de empreendimentos que só foram possíveis porque as regiões estavam pacificadas. A Tijuca é um grande exemplo disso. Só se tornou um bairro desejado a partir do momento em que houve a pacificação". 

 

Segundo ele, o Mundial de futebol não contribuiu para elevar os preços dos imóveis no Rio. "A Copa não tem essa capacidade de fazer subir o preço dos imóveis para venda. Para locação, até pode ser, porque houve uma demanda muito grande. Mas, para venda, não."

 

A Ademi trabalha com expectativa de expansão no ano de 5%. "A economia continua estabilizada. Apesar de a inflação ter subido um pouco, isso não se reflete no custo dos imóveis, nem no custo do financiamento imobiliário. Também não se reflete no ponto de vista de você ter mais ou menos crédito para a aquisição de imóvel", disse o presidente da entidade.

 

 

sexta-feira, 1 de agosto de 2014

PDG pode dar início à sua desalavancagem nos próximos meses

PDG pode dar início à sua desalavancagem nos próximos meses | Valor Econômico

PDG pode dar início à sua desalavancagem nos próximos meses

A PDG Realty divulgou que pode iniciar o ciclo de desalavancagem, que levará de dois a três anos, assim que equacionar as demandas de refinanciamento para os próximos meses. A companhia vem sinalizando, nas últimas divulgações de balanços, que tem conseguido equacionar suas dívidas de curto prazo.

A incorporadora, que tem R$ 434 milhões de vencimentos no terceiro trimestre, informou, ontem, ter "linhas atualmente em estágio avançado de negociação" que ultrapassam esse valor. As necessidades de refinanciamento do segundo trimestre foram equacionadas, e a PDG captou novas linhas de crédito para financiar a parcela dos certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) não repactuada.

No fim de junho, a dívida líquida da PDG era de R$ 7,18 bilhões. A relação entre dívida líquida e patrimônio líquido ficou em 138% no segundo trimestre. De abril a junho, a empresa consumiu caixa de R$ 92 milhões e, no semestre, queimou R$ 167 milhões.

A PDG lançou R$ 483 milhões no trimestre, 1,2% menos do que no mesmo período de 2013. Na mesma base de comparação, as vendas líquidas encolheram 20,2%, para R$ 383 milhões. Os distratos caíram 26,3%, para R$ 275 milhões. No trimestre, a PDG repassou 3.683 unidades de clientes para os bancos e, no semestre, 7.500 unidades. A companhia informou que, mesmo com atrasos na liberação do habite-se, os repasses estão conforme o planejado. As entregas da PDG em 2014 estarão concentradas no segundo semestre.

A PDG se antecipou à aprovação do novo plano diretor da cidade de São Paulo com a aquisição de terrenos e protocolo de projetos na regulação anterior. A incorporadora tem um conjunto de projetos que somam Valor Geral de Vendas (VGV) potencial de R$ 1,5 bilhão na capital paulista e que podem ser lançados num prazo de 18 a 24 meses.

O custo a incorrer do legado de obras das safras antigas da PDG ficou em R$ 1,9 bilhão no fim do segundo trimestre, abaixo dos R$ 2,5 bilhões do primeiro trimestre deste ano e dos R$ 3 bilhões do quarto trimestre de 2013.

No segundo trimestre, a PDG teve prejuízo líquido de R$ 135,3 milhões, 29% acima do mesmo período do ano passado. Na comparação dos dois intervalos, a receita líquida da companhia teve queda de 19%, para R$ 926 milhões. A margem bruta da companhia passou de 17,9%, de abril a junho de 2013, para 21%. A incorporadora informou também margem bruta ajustada de 29,1%, ante 27% um ano antes.

Os resultados da incorporadora ficaram abaixo da expectativa do mercado. As estimativas de instituições consultadas pelo Valor - Bradesco Corretora, BTG Pactual, Itaú BBA, JP Morgan e Santander - variaram entre perdas de R$ 57 milhões e lucro de R$ 4 milhões. A receita, por sua vez, ficou 7% abaixo da média das projeções, que apontavam para R$ 993 milhões.



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