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Financiamento de alto padrão

Os milionários compram tudo à vista, sem precisar recorrer a financiamentos, certo? Nem sempre. Pelo menos, quando o objeto de desejo é um imóvel. Dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) mostram um crescimento de 20,4% do crédito imobiliário no primeiro semestre deste ano dentro do private bank, onde, na maioria das instituições, os clientes menos abastados têm, pelo menos, R$ 3 milhões em patrimônio financeiro.

Em 12 meses até junho, a demanda por financiamento de imóveis avançou em média 38% entre os clientes do segmento. Mas não é porque a vida tenha ficado mais difícil para os mais ricos. Trata-se de uma opção de liquidez, pondera Maria Eugênia Lopez, diretora-executiva de particulares e gestão de patrimônio do Santander. "Para o cliente do private, é importante manter a liquidez, é um benefício", afirma.

A compra do imóvel à vista reduz a disponibilidade do dinheiro no curto prazo e, consequentemente, a capacidade de o cliente private aproveitar eventuais oportunidades de negócio, acrescenta João Albino, presidente do comitê de private banking da Anbima e diretor do private banking do Bradesco.

Maria Eugênia, do Santander, destaca ainda que, com a taxa básica de juros Selic em 11% ao ano, "se torna interessante ao cliente tomar crédito imobiliário, em lugar de resgatar recursos aplicados". Essa vantagem ocorre porque as taxas dos empréstimos do gênero aos integrantes do segmento estão abaixo do custo de oportunidade representado pela Selic. "Como esse é um cliente com alto patrimônio, que tem R$ 10 milhões, R$ 20 milhões com o banco, ele consegue uma taxa de financiamento bastante competitiva, no Bradesco, entre 8,75% e 9% ao ano. Ou seja, os recursos podem ficar aplicados a uma taxa maior que a do crédito imobiliário", explica Albino.

Para o diretor do Bradesco, a relação de proximidade com esse tipo de cliente ajuda a antecipar essas necessidades específicas. "Toda vez que a pessoa sinaliza que vai resgatar R$ 1 milhão, R$ 2 milhões ou R$ 5 milhões para comprar um imóvel, o banco oferece um crédito imobiliário, e indica que ele deixe os recursos aplicados", ressalta. "Para o banco, é uma oportunidade de ter um cliente cativo por 20, 30 anos. É uma situação da ganha-ganha."

De acordo com Rogério Fernando Lot, diretor de private do Banco do Brasil (BB), são taxas que se aproximam daquelas cobradas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), programa que oferece condições de financiamento facilitadas com recursos da poupança e uso do FGTS para imóveis com valor de até R$ 750 mil. Segundo ele, os juros atrativos para imóveis milionários são possíveis por conta da segurança dupla: a alienação fiduciária, quando a propriedade financiada serve como garantia do contrato, e pelo próprio volume de recursos aplicados no banco. "As taxas são bastante competitivas e variam conforme o relacionamento com o cliente", diz.

Os custos também se diferenciam conforme a idade do tomador. "O financiamento imobiliário é ótimo para clientes mais jovens, porque à medida que se fica mais velho encarece. Até 40 anos tem espaço para conseguir um juro atrativo [menor que o custo de oportunidade], mas acima de 50 anos fica mais difícil", considera Luiz Severiano Ribeiro, diretor comercial de private banking do Itaú Unibanco.

Na avaliação do executivo, o financiamento imobiliário nas condições atuais é muito favorável ao tomador de empréstimo, "porque se o juro subir no futuro, está protegido pela taxa prefixada e, além disso, será uma dívida barata". Os investimentos também renderiam mais nessa hipótese, pondera o diretor do Itaú. E, caso a Selic caia, esse cliente pode, simplesmente, quitar o crédito com os recursos aplicados.

Maria Eugênia, do Santander, chama a atenção para a importância de se calcular o chamado custo efetivo total (CET), que inclui os juros do financiamento, demais taxas e despesas com seguro, para entender se o crédito vale a pena. "Mesmo considerando o CET tem sido vantajoso para o cliente na comparação ao custo de oportunidade", afirma. O CET tem se situado, em média, entre 9% e 10%, segundo os executivos.

Com taxas atrativas, os tomadores do private podem "arbitrar os juros" por meio do crédito, pondera Ribeiro, do Itaú. "O cliente consegue contratos bem longos de financiamento imobiliário a taxas baixas, então, se ele investir o recurso que teria sacado para a compra da residência num título longo, como uma NTN-B [papel público atrelado a índice de preços e que paga também uma taxa prefixada], acaba conseguindo algo próximo a 12% ou 13% ao ano. Ou CRIs [certificados de recebíveis imobiliários], que têm rendimento parecido, mas isento de imposto de renda", explica o diretor.

Os prazos para o financiamento imobiliário no segmento private se situam entre 18 meses e 30 anos. E os valores dependem da análise de crédito dos clientes. O Santander tem parcelado residências com preço médio de R$ 7 milhões. No BB, grande parte do crédito tem sido usado para adquirir propriedades de até R$ 5 milhões.

Na percepção dos especialistas, a maior parte do crédito tem sido usada para a aquisição de imóveis residenciais. "A gente observou muito a troca por imóveis melhores ou segunda moradia. Como o foco é sair de um imóvel para outro maior e mais caro, 80% são residenciais de alto padrão e novos", conta Maria Eugênia, do Santander. No Bradesco, conta Albino, na grande maioria, o crédito é tomado para aquisição de imóvel para morar, ou porque o cliente está buscando melhorar o padrão ou por mudança de cidade.

Existem ainda outros perfis de tomadores dentro do private. Um desses é o cliente que tem grande fluxo de caixa, mas patrimônio ainda em formação, analisa Ribeiro, do Itaú. "Acho que há um outro público do qual o representante típico é o executivo de alta renda, que quer trazer o padrão futuro ao presente", diz. Segundo ele, esse cliente decide fazer esse tipo de alavancagem para comprar um imóvel de valor muito maior que os recursos atuais acumulados. "Então ele dá 20% de entrada e, em vez de comprar uma casa de R$ 3 milhões, ele compra uma de R$ 8 milhões."

As condições vantajosas para a tomada de crédito pelos mais ricos são recentes, como observa o sócio da gestora de patrimônio Taler, Richard Ziliotto. Conforme o gestor, do ponto de vista estrutural, a janela para arbitragem entre taxas de financiamento e o custo de oportunidade se ampliou com o movimento de subida de taxas de juros, após a mínima histórica da Selic, que chegou a 7,25% em outubro de 2012 e permaneceu nesse patamar até maio de 2013. Isso porque o custo do crédito permaneceu baixo para esse público, apesar da volta da Selic. "Hoje, se você consegue tomar esse dinheiro de longo prazo, faz sentido, se a taxa for boa, você fizer a conta e conseguir olhar a questão de recursos e o fluxo financeiro. Nesse sentido, acesso a crédito pode ser uma das melhores ferramentas [de construção de patrimônio]", diz.

Um estudo da imobiliária Coelho da Fonseca feito no ano passado ilustra o efeito da queda dos juros no impulso ao crédito imobiliário de alto padrão. No primeiro trimestre de 2013, houve um crescimento de 685% no número de empréstimos contraídos para aquisição de imóveis de valores acima de R$ 1 milhão na cidade de São Paulo em relação ao mesmo período de 2009, época em que a Selic oscilou entre 13,75% e 11,25% ao ano, de acordo com dados do Banco Central. Em termos de valores financiados o crescimento atingiu 1.362%, conforme o levantamento. Na faixa acima de R$ 2 milhões, o avanço no número de concessões de crédito foi superior a 200% na mesma base de comparação, enquanto os valores financiados subiram 314%.

Albino, do Bradesco, lembra que, quando a Selic estava nas mínimas, observou-se uma procura grande no private por investimentos imobiliários, tanto no segmento residencial quanto comercial. "Os imóveis residenciais eram adquiridos quase sempre na planta, e muitos clientes também compraram lajes corporativas para alugar para multinacionais por dez anos."

O momento favorável tem se traduzido em aumento das carteiras para os bancos. No Itaú Unibanco, segundo Ribeiro, a carteira de empréstimos imobiliários do segmento de alto patrimônio cresceu 50% nos últimos 12 meses. A fatia do BB acompanhou o avanço do setor e subiu 20% no primeiro semestre, segundo Lot.

Conforme Maria Eugênia, no Santander o crédito imobiliário representa hoje 30% da carteira total de risco do private e cresce anualmente entre 15% e 25%. A diretora do Santander acredita na continuidade do ritmo de expansão no próximo ano. "Se a Selic se mantiver estável no nível atual em 2015 vai manter a atratividade da linha para o cliente."

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